Уведомление о расторжении договора найма жилого помещения

Содержание

Расторжение в одностороннем порядке договора найма жилого помещения

Уведомление о расторжении договора найма жилого помещения

Время чтения 9 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Расторжение в одностороннем порядке договора аренды жилого помещения регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации. В частности, в ст. 825 ГК РФ обозначены основные принципы прекращения договора аренды между нанимателем и арендатором недвижимости. Также зафиксированы правила прекращения действия соглашения в одностороннем порядке по инициативе одного из участников.

Основания

Участники правоотношений имеют возможность прекратить договор по обоюдному согласию в любое время действия контракта. Кроме того, доступны следующие основания расторжения соглашения в одностороннем порядке. К ним относятся:

  • наличие соответствующего решения суда;
  • существенное нарушение условий соглашения.

Участник может сообщить о своем желании прекратить правоотношения аренды в любое время, если в соглашении не обозначен срок действия документа. Но сделать это лучше за три месяца до предстоящего времени выселения. Это позволит избежать многих финансовых споров.

Причины

Расторгнуть договор найма жилого помещения в одностороннем порядке могут оба участника, как владелец собственности, так и пользователь недвижимостью.

Таблица № 1 «Возможные причины прекращения отношений»

По желанию арендодателяПо желанию арендатора
Неаккуратное использование недвижимости, от чего нарушается качество объекта или возникает опасность его сохранности.Отказ предоставлять недвижимость в пользование.
Неоднократное нарушение условий договора арендатором.Оказание препятствий для целевого использования собственности.
Отсутствие выплат за пользование недвижимостью. Достаточно пропустить хотя бы два обязательных платежа.Во время пользования квартирой/домом/комнатой выявлены недостатки, о которых арендатору не было известно до подписания соглашения. Важно доказать, что при знании о текущих проблемах с объектом, гражданин отказался бы от аренды.
Нарушение владельцев жилья условий договора по вопросам проведения капитального или текущего ремонта.
Порча собственности по независящим от пользователя причинам. Например, стихийное бедствие или несчастный случай в доме.
Нарушение других условий подписанного соглашения.

Участники имеют возможность самостоятельно отобразить в контракте перечень причин для прекращения правоотношений аренды. При фиксации фактов таких нарушений заинтересованный участник получает право на расторжение договора.

Процедура

Как уже отмечалось выше, порядок прекращения действия соглашения урегулирован статьями Гражданского кодекса Российской Федерации. Первый шаг – направление уведомления второй стороне.

Если прекращение действия контракта происходит по инициативе владельца недвижимости, то он в обязательном порядке направляет пользователю письменное уведомление с перечнем своих претензий, а также требование прекратить нарушения или же аренда будет остановлена принудительно.

Это обращение используется в качестве доказательства в суде и подтверждает, что у арендатора была возможность исправить выявленные нарушения, чтобы сохранить дальнейшие правоотношения.

Если же инициатива расторгнуть договор исходит от пользователя, то такое уведомление о расторжении договора аренды квартиры носит рекомендательный характер. Оно направляется за три месяца до даты ориентировочного переезда и позволяет лицу избежать необходимости оплачивать аренду последующие 90 дней.

Согласно закону, если арендатор прекращает контракт досрочно без предварительного сообщения владельца, то он продолжает оплачивать арендные взносы до того времени, пока не будут найдены новые пользователи недвижимости.

Скачать уведомление о расторжении договора найма жилого помещения (образец)

Ожидание ответа второй стороны

В законодательстве не обозначен единый срок, на протяжении которого вторая сторона должна направить письменный ответ на полученное обращение. На практике, используется понятие разумного срока, то есть время, достаточное для:

  1. поиска нового арендатора;
  2. устранения нарушений пользователем недвижимости.

Мировое решение

Даже если инициатива исходила только от одной стороны, у участников есть возможность уладить конфликт обоюдно, то есть по согласию. С этой целью оформляется новый контракт. Это может быть:

  • договор об устранении недостатков;
  • соглашение о прекращении правоотношений.

Оформляется документ на общих основаниях, то есть в письменной форме без обязательного участия нотариуса или свидетелей.

Прием жилья

На этой стадии также во время выселения обязательно составляется Акт приема-передачи. Оформляется документ в свободной форме, но с отображением обязательных реквизитов:

  1. личные данные участников;
  2. дата и место составления документа;
  3. подробное описание квартиры, которая передается владельцу (адрес расположения);
  4. список претензий;
  5. порядок устранения выявленных недостатков;
  6. правила финансового устранения нарушений.

Об отсутствии претензий также делается обязательная отметка. Она гарантирует, что к арендатору в дальнейшем не будут выдвигаться претензии по качеству недвижимости.

Скачать образец акта приема-передачи жилого помещения к договору найма

Судебное решение

Согласно правилам исполнительного производства, исковое заявление направляется в федеральный суд, расположенный по месту проживания ответчика. Если речь идет о физических лицах, то местом жительства является адрес постоянной или временной регистрации.

Допускается направление иска в инстанцию, расположенную по адресу жительства истца, но только при наличии малолетних детей, неудовлетворительном состоянии здоровья или при необходимости ухода за близким родственником.

Когда участниками спора выступают юридические лица или индивидуальные предприниматели, рассмотрением материалов будут заниматься арбитражные суды. Правило касательно подсудности остается прежним, то есть ходатайство передается в суд, действующий в регионе регистрации ИП.

Оформление ходатайства

Независимо от того, кто выступает участником конфликта, ходатайство должно быть подготовлено в письменном виде в соответствии с требованиями Гражданского процессуального кодекса. Главные требования:

  • готовится несколько экземпляров по числу участников заседания;
  • дополнительно оформляется опись доказательных материалов;
  • краткое изложение претензий;
  • наличие ссылок на статьи закона, которые были нарушены ответчиком.

Суд оставляет за собой право отказать в принятии искового ходатайства, составленного с нарушениями действующего законодательства. Частые причины отказа – нарушение формы иска, использование двусмысленных фраз, а также нецензурных выражений или личных умозаключений.

Дополнительные документы

В среде юристов есть одно важное правило – каждое слово должно подтверждаться документально. Если документа нет, то это голословное возражение, которое можно легко опровергнуть. С доказательствами действует аналогичный принцип. То есть истец должен представить максимум бумаг, подтверждающих требования иска и причиненный ущерб своим интересам.

Доказательствами в спорах по вопросам одностороннего прекращения аренды могут выступать:

  1. оригинал соглашения сдачи недвижимости;
  2. уведомление, которое направлялось второй стороне;
  3. подтверждение, что уведомление было получено ответчиком (лучше направлять письмо заказным письмом и использовать в качестве доказательства корешок о получении);
  4. доказательство выявленных нарушений;
  5. заключение экспертизы по оценке вреда;
  6. выписка из ЖКХ о формировании задолженности по коммунальным платежам;
  7. выписка из банка об отсутствии денежных переводов от арендатора за пользование домом/квартирой/комнатой;
  8. пояснения свидетелей.

Ответчик, в свою очередь, имеет право подавать свои доказательства в судебном заседании и привлекать своих свидетелей по спору.

Сроки рассмотрения

Статьями Гражданского процессуального кодекса зафиксированы граничные сроки принятия решения по таким спорам. Если речь идет об арбитражных судах, то судья должен принять решение в течение трех месяцев со дня принятия заявления от истца.

В федеральных судах судебное решение должно быть готово через 60 суток. Но допускается приостановка течения срока с его последующим восстановлением. Это возможно, если на заседании обязательно должен присутствовать каждый участник, но истец или ответчик на веских основаниях не может прибыть в суд на рассмотрение конфликта.

Второе основание продления сроков – проведение экспертизы, подтверждающей сумму заявленного ущерба или же вину ответчика в нанесенном ущербе.

В целом, закон предоставляет арендатору больше возможностей, когда речь идет об одностороннем прекращении действия контракта. Арендатор может подать уведомление о предстоящем выселении в любое удобное время, но за три месяца до обозначенной даты выезда. Правило трех месяцев можно проигнорировать, но арендодатель имеет право истребовать дополнительный платеж на период поиска нового жильца.

Арендодатель же имеет возможность прекратить правоотношения только в судебном порядке, когда будет доказано, что от неправомерных действий пользователя собственностью страдает объект недвижимости или финансовые интересы владельца.

Источник: https://law03.ru/finance/article/kak-rastorgnut-dogovor-najma-zhilogo-pomeshheniya-v-odnostoronnem-poryadke

Как составить соглашение о расторжении договора аренды квартиры

Уведомление о расторжении договора найма жилого помещения

Грамотный подход к составлению соглашения о расторжении договора аренды квартиры гарантирует, что у вас впоследствии не возникнет проблем при отстаивании своих прав. Причём вне зависимости от того, в качестве кого именно вы выступаете — в роли собственника или же того, кто снял недвижимость.

Грамотное расторжение договора аренды не менее важно, чем его заключение

В первую очередь необходимо определиться, когда именно такое соглашение следует составлять в обязательном порядке.

Это необходимо, если:

  • такой механизм расторжения соглашения прописан в изначальном договоре. Если данный пункт проигнорировать, вторая сторона может подать на вас в суд и истребовать компенсацию за нарушение её прав;
  • договор аренды или найма квартиры был зарегистрирован. В таком случае официальное прекращение отношений между сторонами тоже следует закрепить. Этого требует законодательство;
  • одна из сторон — юридическое лицо. В такой ситуации на первый план выходит отчётность;
  • между сторонами возможен конфликт. В этом случае желательно всё зафиксировать, чтобы в последующем избежать претензий.

Расторжение договора найма и договора аренды помещения

Для начала сразу отметим, что существуют 2 понятия: найм помещения и аренда. Их нередко путают, однако это не одно и тоже. Особенно важны различия в юридическом контексте.

Аренда касается нежилого помещения. Как правило, соответствующий договор заключается между юридическими лицами или между ИП и компанией. Хотя физическое лицо тоже может выступать одной из сторон в такой сделке, но реже. Участки договора — это арендодатель и арендатор.

Что же касается договора найма, то он предполагает использование для проживания любых жилых помещений. И такое соглашение заключается между физическими лицами.

Принятие во внимание соответствующих нюансов имеет огромное значение хотя бы потому, что в соглашении о расторжении договора должна быть правильно обозначена сделка. И при этом название такого документа должно перекликаться с названием договора. Если же изначальное соглашение неправильно составлено, то лучше всего за уточнениями обратиться к юристу.

Как происходит расторжение договора найма

Чаще всего по статистике квартиры всё же сдаются для проживания. Поэтому имеет смысл начать с этого договора. Итак, нюансы составления соглашения о расторжении договора найма квартиры указываются в статье 687 ГК РФ. В качестве оснований обычно выступает следующее:

  • взаимное согласие сторон;
  • расторжение в принудительном порядке, то есть через суд.

Если стороны согласились пойти друг другу навстречу, то тогда им стоит действовать в порядке, указанном в основном договоре. В тексте соглашения нужно предварительно расписать, как именно происходят окончательные взаиморасчёты, как передаётся квартира, как оформляется акт.

Стандартно стороны предупреждают друг друга о желании расторгнуть договор за 2 или 4 недели. Но этот срок должен быть обозначен в тексте самого соглашения. В противном случае придётся действовать по законодательству и предупреждать друг друга в письменном виде за 3 месяца.

При расторжении договора аренды квартиры всегда пробуйте договориться

Расторжение договора найма жилого помещения в судебном порядке происходит в следующих случаях:

  • жильцы привели помещение в аварийное состояние;
  • квартиранты портят имущество (общедомовое или принадлежащее непосредственно собственнику квартиры);
  • жильцы мешают пользоваться своей собственностью соседям, нарушают общественный порядок, причём последнее происходит систематически;
  • нет выплаты за найм квартиры за 6 месяцев или больше;
  • нецелевое использование квартиры, например, для занятия предпринимательством;
  • собственник квартиры не предоставил недвижимость или же предоставил, но в ненадлежащем состоянии;
  • владелец не выполняет своих обязанностей по ремонту квартиры при условии, что это указано в договоре.

Расторжение договора найма жилого помещения через суд требует предоставления доказательств нарушений условий сделки одной из сторон. Стоит учесть, что принудительно выселить жильцов из занятой ими квартиры имеет право исключительно судебный пристав с сотрудниками правоохранительных органов на основании судебного решения, вступившего в силу.

Если же собственник квартиры попытается выставить квартирантов силой, то он рискует. Они могут заявить о порче имущества и подать уже на него в суд. Кроме того, при потере контроля над ситуацией конфликт способен обернуться впоследствии возбуждением уголовного дела.         

Как должно составляться соглашение о расторжении договора найма квартиры?

Речь идёт о самостоятельном документе, в котором должно быть обозначено его название. Обязательно нужно сделать отсылку на основной договор (реквизиты, дата заключения). Также нужно указать данные сторон: желательно переписать их из паспорта. В тексте документа необходимо обозначить, о какой именно недвижимости идёт речь.

Перечитайте соглашение о расторжении несколько раз перед подписанием

Очень важно правильно сформулировать основание для расторжения. Стоит лаконично и ёмко передать суть ситуации. В соглашении также указывается факт отсутствия у сторон друг к другу претензий. Оно вступает в силу со дня подписания или же с той даты, которую отдельно укажут.

Что нужно знать о расторжении договора аренды?

Если квартира оформлена как нежилая недвижимость, то речь идёт о расторжении договора аренды. В данном случае надо обращаться к статье 619 ГК РФ.  И в этой ситуации возможно заключение соглашения о расторжении договора аренды мирным путём. При этом стороны могут действовать по тому порядку, который предусматривался ими изначально. Ещё один вариант — это просто взаимная договорённость.

Однако не всегда удаётся прийти к взаимопониманию. В таком случае договор расторгается уже в судебном порядке. Для этого могут быть такие основания:

  • арендодатель не предоставил недвижимость в надлежащем состоянии;
  • собственник недвижимости самовольно повышает оплату, причём делает это чаще, чем изначально было оговорено;
  • арендодатель нарушает свои обязательства по договору;
  • арендатор не платит за использование имущества (2 раза подряд и больше);
  • занявший недвижимость портит имущество;
  • арендатор использует имущество так, как это не оговаривалось в договоре или даже напрямую запрещалось (например, сдаёт другим лицам).

В соглашении о расторжении договора аренды должно быть указано следующее:

  • полное официальное название документа;
  • отсылка на основной договор;
  • данные сторон. С учётом того, что такие сделки заключают юридические лица, необходимо обозначить их названия, организационно-правовую форму, официальные реквизиты;
  • сведения о представителях, если те принимали участие в расторжении сделки. В таком случае необходимо вписать информацию о доверенностях;
  • дата вступления соглашения в силу;
  • основания расторжения договора;
  • дата передача имущества;
  • какими именно документами будет подтверждено надлежащее состояние недвижимости (обычно это акт передачи-приёмки);
  • дата окончательного расчёта, если арендатор ещё должен за использование недвижимости;
  • другие существенные условия расторжения;
  • претензии и их суть, если они имеются, или указание на отсутствие таковых;
  • подписи сторон.

Важно: соглашение о расторжении договора аренды или найма квартиры составляется в произвольной форме. В законодательстве нет каких-то строгих указаний на этот счёт.

Но упомянутые сведения должны обязательно там содержаться. Стандартно форма — простая письменная.

Но если основной договор проходил через процедуру госрегистрации, а также если он нотариально заверен, то в таком случае соглашение о расторжении тоже нужно заверять у нотариуса.

Уведомление о желании заключить соглашение

Как правило, стороны сообщают друг другу о желании расторгнуть договор найма или аренды лично или по телефону. Однако если возможен конфликт, лучше всего такие уведомления отправлять в письменном виде.

Это важно для отсчёта даты, потому что незамедлительно выставлять, например, жильцов из недвижимости нельзя за редким исключением (когда они создают опасность для жизни других людей или когда в квартире совершается преступление).

Но даже в таких исключительных ситуациях собственник не имеет права действовать лично. Он должен обратиться в правоохранительные органы.

Уведомление о намерении расторгнуть договор аренды или найма недвижимости можно отправить заказным письмом или по электронной почте. В любом случае оно должно быть надлежащим образом заверено.

Учтите, что если в таких отношениях участвует юридическое лицо, то для создания электронных документов ему понадобится ЭЦП.

В отношении физического лица подобных требований нет, но должна быть возможность доказать, что речь идёт о почтовом адресе в Интернете, принадлежащем именно конкретному лицу.

Важно: вполне вероятно, что стороны смогут расстаться мирным путём.

Но при оформлении любых документов, а также при совершении других действий стоит сразу же давать им оценку так, как будто бы разбирательства уже перешли в судебную плоскость.

Тем самым вы не допустите грубых ошибок. И в целом ваша позиция окажется намного сильнее, даже если впоследствии обращения в суд будет уже не избежать.

С какого момента прекращаются отношения между сторонами?

Очень важный вопрос — момент точного прекращения отношений между сторонами. Это имеет большое значение в юридическом плане, потому что с конкретной даты перестаёт начисляться плата за пользование недвижимым имуществом.

И с этого же момента у арендатора, к примеру, прекращается право пользоваться такой недвижимостью. Соответствующие даты могут фигурировать в судебном разбирательстве для расчёта положенной компенсации.

Поэтому не стоит относиться к данному вопросу небрежно.

Итак, согласно российскому законодательству действуют следующие правила по прекращению отношений между сторонами:

  • для непосредственных сторон — с момента подписания такого соглашения или с момента наступления указанной в нём даты. На это же нужно ориентироваться и третьим лицам, чьи интересы оказались затронуты, если сделка не проходила госрегистрацию;
  • для третьих лиц, чьи интересы оказались затронуты, если сделка прошла госрегистрацию — с момента регистрации соглашения о расторжении договора найма жилого помещения или договора аренды.

Что ещё необходимо принимать во внимание?

Стандартно соглашение о расторжении договора аренды или найма жилого помещения оформляется в двух экземплярах — по количеству сторон.

Если участников сделки было больше, то в таком случае нужно соответственно увеличить и количество экземпляров документа.

А вот если соглашение о расторжении нужно будет сдавать в госорган для регистрации, то вполне закономерно составить для соответствующих целей на один экземпляр больше.

Обратите внимание на то, что к соглашению о расторжении могут прилагаться дополнительные документы. Например, если лицо, которое снимало такую недвижимость, опасается предъявления претензий по поводу неуплаты, то оно может скопировать чеки или квитанции. Это нередко помогает избежать серьёзных недоразумений.

Также желательно приложить акт о приёме-передачи недвижимости. В этом документе необходимо указать адрес такой собственности, специфические характеристики (точное местонахождение, площадь и прочее).

Если при приёме собственности была составлена опись, то это тоже нужно обозначить.

Особенно важно наличие акта при возможности возникновения дальнейшего конфликта между сторонами и перевода разбирательств в плоскость судебных разбирательств.

Составление соглашения о расторжении договора аренды квартиры не такое сложное, как может показаться на первый взгляд. Главное — действовать последовательно, вникать в текущее законодательство, принимать во внимание все нюансы в комплексе. А если вы какие-то моменты упускаете, лучше всего проконсультироваться с юристом. Или же обратиться в агентство недвижимости, которое сможет вам помочь.

Информация от партнеров по недвижимости в Европе: на сайте europe-house.com Вы можете выбрать и купить недвижимость в Сан-Ремо. По всем объектам представлена подробная информация. Сервис работает без дополнительных и скрытых комиссий.

Другие статьи:

Источник: https://retail-realty.ru/articles/item/kak-sostavit-soglashenie-o-rastorzhenii-dogovora-arendy-kvartiry

Досрочное расторжение договора аренды квартиры: примеры документов и нюансы проведения процедуры от опытного юриста

Уведомление о расторжении договора найма жилого помещения

Расторжение договора аренды квартиры может происходить на законном основании по различным причинам.

Процедура осуществляется, как по инициативе арендодателя, так и по заявлению арендатора и имеет четкий, определенный законодательно алгоритм.

Договор аренды жилья – это добровольное соглашение между арендодателем и арендатором, распространяющееся на определенное жилое помещение на ограниченный срок и на определенных условиях.

Оно может быть расторгнуто раньше срока по соглашению сторон или по инициативе одной из сторон при нарушении условий соглашения или изменении обстоятельств. Принципы такого действия регламентируются ГК РФ (гл.29).

Ст.450 указанной главы ГК признает законными следующие основания:

  1. Обоюдное, добровольное согласие на прекращение аренды квартиры (соглашение сторон).
  2. Значительные нарушения договорных условий одной из сторон. Решение принимается в судебном порядке с учетом ст. 619 и 620 ГК РФ.
  3. При нарушении законов РФ при заключении соглашения или использовании жилья. Судебное решение принимается по иску одной из сторон.
  4. Односторонний отказ от дальнейшего исполнения договорных обязательств, если он допускается законодательством или прописан в условиях.

Наиболее просто вопрос о досрочном прекращении действия соглашения решается при согласии сторон или при четком описании его условий в договоре.

Важно! Если инициатива исходит от одной из сторон, то при несогласии другой стороны неизбежно судебное разбирательство.

Уведомление

Процесс прекращения действия соглашения начинается с уведомления второй стороны о данной инициативе. Оно оформляется в письменном виде и вручается заинтересованному лицу лично или отправляется по почте с обязательным уведомлением о получении.

В документе следует поместить пункты:

  • название документа;
  • данные о сроке действия, арендуемом помещении и другие реквизиты договора;
  • реквизиты арендодателя и арендатора;
  • основание для данной инициативы;
  • сущность требования с изложением подтверждающих фактов.

Независимо от реакции контрагента уведомление о расторжении договора является обязательным документом и первым шагом в процессе.

Оно должно направляться или вручаться не позднее, чем за месяц до расторжения. А при аренде недвижимости — за 2 месяца, если другой срок не регламентирован договором (п. 2 ст. 610 ч. 2 ГК РФ).

Доказательства законности требования прикладываются к документу. Лучше всего, если в качестве довода присутствует ссылка на статью закона или конкретный пункт договора.

Внимание! 619 ч. 2 ГК РФ (п. 5 письма № 66). За нарушение установленных сроков направления названного уведомления с арендатора могут быть взысканы убытки (например, постановление ФАС ВВО от 30.04.2013 по делу № А79-6999/2012).

Типовая форма

Если после получения уведомления о расторжении договора вторая сторона ничего не имеет против прекращения его действия, то достигается обоюдное соглашение.

Процесс подразумевает такой порядок:

  1. Составление и подписание соглашения – договора о расторжении аренды квартиры.
  2. Оформление акта приемки-передачи арендованного имущества.

Если договор был просто оформлен в виде письменного соглашения сторон, то после подписания его расторжения аренда прекращается, а документ не требует регистрации. В случае, когда договор зарегистрирован государственными органами, соглашение о расторжении должно пройти аналогичную регистрацию.

Скачать

Оформляется по соглашению сторон и содержит:

  1. Сведения об участниках договорных обязательств.
  2. Основание для досрочного расторжения соглашения. Указывается его инициатор и приводится обоснованность основания. Вескими основаниями со стороны арендатора может стать переезд в другой город, изменение состава семьи и материального положения. Арендодатель может попросить прекращения договора при изменении прав собственности (наследственные изменения), по веским личным обстоятельствам и т.д.
  3. Дата прекращения действия договора. Важно учитывать, что аренда прекращается именно с этой даты, а не с даты оформления договора расторжения.
  4. Подтверждение отсутствия претензий со стороны обоих контрагентов.

Могут дополнительно включаться пункты по согласованной компенсации финансовых и моральных издержек. В частности, арендодатель может претендовать на оплату за 3 месяца, несмотря на прекращение аренды (компенсация потери планировавшегося дохода) и компенсацию за испорченное имущество или необходимый ремонт помещения.

Арендатор может попросить возврата ранее внесенной предоплаты. Указанные пункты включаются только по обоюдному согласию.

Односторонний разрыв

Договор в некоторых обстоятельствах может быть расторгнут в одностороннем порядке. Это право сторон может оговариваться в документе.

Однако и при отсутствии данного пункта договора, одностороннее прекращение соглашения может осуществляться, как арендодателем (ст.619 ГК РФ), так и арендатором (ст.620 ГК РФ).

По инициативе арендодателя

Арендодатель имеет право прекратить аренду квартиры при следующих нарушениях со стороны арендатора:

  1. Нарушение сроков оплаты. Порядок оплаты оговаривается договором аренды – ежемесячно или ежеквартально. Если арендатор не вносит плату более 2-х сроков подряд, то соглашение может быть расторгнуто. Основанием может стать «злостное» уклонение от уплаты коммунальных услуг, несмотря на то, что это условие оговорено соглашением.
  2. Нарушение правил содержания помещения или имущества со стороны арендатора, его умышленная порча. Основанием может стать непроведение ремонта, предусмотренного договором, а также систематическое нарушение санитарных и противопожарных норм.
  3. Изменение планировки помещения или проведение капитального ремонта без согласия арендодателя, а также замена мебели.
  4. Сдача помещения в субаренду или наем, использование квартиры в предпринимательской деятельности или не по назначению без согласия арендодателя.
  5. Недопуск аредодателя в арендуемую квартиру без веских оснований.
  6. Нарушение норм общественного поведения, подтверждаемое жалобами соседей.

Порядок расторжения раньше срока

Порядок расторжения аренды в этом случае заключается в направлении уведомления арендатору. В нем четко указываются причины решения и срок, в течение которого он должен покинуть квартиру. Стандартный срок – 1 месяц.

Если договор аренды зарегистрирован в госорганах, то копия уведомления направляется в их адрес. Арендатор при несогласии с решением об одностороннем расторжении соглашения имеет право обратиться в суд.

Арендатора

Условия расторжения раньше срока аренды по инициативе арендатора обычно оговариваются в договоре, а также определяются ГК РФ. Вескими признаются следующие основания:

  1. Арендодатель не дает возможность заезда в квартиру в оговоренный срок или препятствует нормальному проживанию в арендованной квартире.
  2. Арендодатель скрыл от арендатора дефекты помещения, строительных конструкций или мебели.
  3. Появление неучтенных проблем в виде проживания других лиц или наличия имущественных претензий от них. Основанием может стать наличие экологических и санитарных угроз для здоровья, о которых арендодатель не сообщил.
  4. Непроведение ремонта арендодателем, если это предусмотрено соглашением.
  5. Форс-мажорные обстоятельства, приведшие к изменению условий проживания. Например, затопление квартиры соседями, повреждения при землятрясении и т.п.

Порядок

Порядок расторжения соглашения арендатором: направляется уведомление арендодателю с указанием срока освобождения квартиры. Обычно он составляет 1 месяц. Если внесена предоплата, то арендатор вправе потребовать ее возврат.

В случае, когда арендодадатель считает, что он лишается необоснованно запланированного дохода и претендует на компенсацию, он подает иск в суд. При отказе от возврата залога, в суд обращается арендатор.

Как действовать через суд?

  1. Направляется уведомления о расторжении договора аренды одной из сторон. В течение 30 дней контрагент должен дать свой ответ.
  2. При отказе от оформления соглашения сторон о прекращении действия соглашения инициирующая сторона готовит необходимые документы для одностороннего, досрочного разрыва.

    Чаще всего, оформляется акт технического состояния помещения или мебели. Для его составления привлекаются эксперты и свидетели. В нем указываются причины и характер повреждений, определяется виновник, оценивается нанесенный ущерб.

  3. Подача искового заявления в суд.

  4. Участие в судебном разбирательстве и получение решения суда по иску.

Исковое заявление

В документе отражается информация:

  1. Наименование судебного органа. Разбирательство между физическими лицами проходит в районном суде. Если одна из сторон представляет собой юридическое лицо, то иск рассматривает арбитражный суд.
  2. Данные истца и ответчика.
  3. Основное содержание и описание предмета договорных обязательств.
  4. Суть требования. Она может состоять только из прекращения соглашения или включать финансовые претензии.
  5. Причины для расторжения договора.

Документы

К исковому заявлению необходимо приложить договор аренды, платежные документы по уплате аренды, документальные доказательства правомочности требований (акты, свидетельские показания, протоколы, экспертные заключения и т.п.). Суд по итогам рассмотрения удовлетворяет претензии или отказывает в иске.

Важно! Оспорить решение можно путем апелляции в высшую судебную инстанцию в течение 30 дней.

Некоторые нюансы

Могут ставиться вопросы финансовой компенсации. В частности, арендатор вправе претендовать на компенсацию при проведении ремонта за свой счет при одностороннем прекращении аренды по инициативе арендодателя.

Достаточно сложен вопрос компенсации неполученных доходов. Ведь хозяин квартиры мог отказать более выгодному партнеру, а арендатор вдруг заявляет о прекращении аренды. Все эти нюансы указывают на важность привлечения опытных юристов для правильного проведения процесса.

Заключение

Любой договор должен предусматривать возможность досрочного прекращения действия, и соглашение аренды не является исключением. Расторжение проходит достаточно просто, если при заключении договора учтена эта возможность. В любом случае обе стороны имеют право прекратить аренду по обоюдному согласию или при возникновении определенных обстоятельств, предусмотренным ГК РФ.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/arenda-kvartiry/dokument/dosrochnoe-rastorzhenie-dogovora.html

Правила расторжения договора аренды или найма квартиры

Уведомление о расторжении договора найма жилого помещения

Необходимость расторгнуть договор может возникнуть по разным причинам. Но так же как и заключение договора, расторжение его должно пройти в соответствии с законодательством. Причем с порядком расторжения договора лучше ознакомиться еще до его заключения, чтобы потом не обнаружить для себя никаких неприятных сюрпризов.

Цель данной статьи – обратить ваше внимание на основные аспекты расторжения договора в целом и на особенности расторжения договора аренды и найма в частности.

Особенности расторжения и вообще урегулирования ситуации, связанные с исключительными обстоятельствами 2020 года – пандемией короновируcа COVID-19 – мы разобрали в отдельной статье.

Скачать дополнительное соглашение о досрочном расторжении договора найма

Общие положения по расторжению договоров описаны в гл. 29 ГК РФ.

Основания для прекращения договоров аренды (найма)

Статьей 450 ГК РФ предусмотрены следующие основания для расторжения договоров:

  1. Соглашение сторон
  2. Решение суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной
  3. Решение суда по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или самим договором
  4. Односторонний отказ от исполнения договора одной из сторон, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон

Порядок расторжения договора аренды или найма жилья

В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор.

То есть если договор заключен в простой письменной форме, то для расторжения достаточно соглашения, подписанного сторонами. Но если договор был зарегистрирован в соответствии с требованиями законодательства, то его расторжение необходимо зарегистрировать в том же порядке.

Расторжение договора по решению суда

В случае, если вы на законном основании требуете от вашего нанимателя/арендатора расторгнуть договор, а он отказывается от данного требования или не предоставляет ответа в оговоренный срок, то вы имеете право обратиться для расторжения договора в суд (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

А что будет после расторжения договора?

Действительно, а что же будет после расторжения договора аренды, для чего это нужно?

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ). То есть после расторжения договора вы уже не должны предоставлять свою квартиру нанимателю/арендатору, соответственно, он должен освободить помещение. У него, в свою очередь, тоже больше нет никаких обязательств: ни по внесению арендной платы, ни по содержанию арендованного имущества.

Считаться расторгнутым договор будет с момента заключения соглашения о его расторжении или после государственной регистрации такого соглашения (если сам договор был зарегистрирован) (п. 3 ст. 453 ГК РФ).

Обращаем внимание, что при найме жилого помещения (по договору, заключенному на срок не менее одного года) регистрации подлежит не сам договор, а обременение права собственности, возникающее на основании такого договора.

Соответственно прекращение найма жилого помещения также должно быть зарегистрировано (п. 6 ст. 26.1 Федерального закона от 21 июня 1997г. “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” № 122-ФЗ).

Если расторгнуть договор вас вынудило существенное нарушение условий договора другой стороны, то вы в праве потребовать возмещения убытков, причиненных вам таким расторжением (п. 4 ст. 454 ГК РФ).

Экспресс-консультация по форс-мажору COVID-19

Как мы и обещали, теперь перейдем к особенностям прекращения конкретных видов договоров. Начнем с договора аренды.

Как и любой гражданско-правовой договор, договор аренды может быть расторгнут по соглашению сторон на любых условиях, которые они друг с другом согласуют.

Что же касается расторжения договора по требованию сторон, то основания для такого расторжения закреплены в ст. 619 ГК РФ (Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя) и ст. 620 ГК РФ (Досрочное расторжение договора по требованию арендатора).

Прежде, чем перейти к подробному рассмотрению данных статей, заметим: в обеих говорится о том, что стороны могут предусмотреть и другие основания для расторжения договора по требованию каждой из них.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды жилья может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

  1. пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями;
  2. существенно ухудшает имущество;
  3. более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
  4. не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Основания, по которым досрочного расторжения договора в суде может потребовать арендатор, закреплены в ст. 620 ГК РФ. К ним относят случаи, когда:

  1. арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
  2. переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
  3. арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
  4. имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Уведомление о расторжении договора аренды

Как правильно расторгнуть договор? Инструкция

В случае возникновения необходимости расторжения договора по одному из вышеперечисленных оснований следует подготовить и направить соответствующее уведомление о расторжении договора аренды.

Данное уведомление должно быть составлено в письменной форме. Передавать его следует нанимателю лично или же по почте с уведомлением о вручении.

Как и все документы, письмо о расторжении договора аренды должна отражать следующую информацию:• Наименование документа;• Реквизиты стороны, направляющей уведомление, и получателя уведомления;• Реквизиты договора, к которому относится данное уведомление;• Основания, по которым направляется данное уведомление;

• требования, выражаемого в уведомлении.

Скачать образец уведомления о расторжении договора аренды можно по этой ссылке

Особенности расторжения договора найма жилого помещения

В отличие от договора аренды, договор найма может быть расторгнут только в порядке, предусмотренным законодательством. Сами стороны не могут включить в договор основания для расторжения, отличные от тех, которые содержатся в ГК РФ.

Наниматель может расторгнуть договор в любое время с согласия постоянно проживающих с ним граждан, письменно уведомив об этом наймодателя за 3 месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

Передавать такое уведомление следует лично или по почте с уведомлением о вручении. Список реквизитов уведомления в целом аналогичен уведомлению, применяемом при расторжении договора аренды. Основное отличие состоит в том, что в уведомлении договора найма нанимателю не нужно обосновывать причину уведомления, т.к. для него право на расторжение договора закреплено в законе.

Скачать образец уведомления о расторжении договора найма

Также наниматель может обратиться в суд с требованием расторгнуть договор в случае, если снимаемое помещение перестало быть пригодным для проживания или находится в аварийном состоянии (п. 3 ст. 687 ГК РФ).

Для наймодателя же возможности расторжения договора довольно жестко ограничены. В соответствии с п.2 ст. 687 ГК РФ, договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

  • невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
  • разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

При этом по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения.

Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения.

А по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Также у наймодателя есть право обратиться в суд с требованием о расторжении договора в случае, если наниматель или граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и интересы соседей. Но прежде, чем обращаться в суд, в данном случае наймодателю необходимо предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушений.

Подведем итоги

Как правильно расторгнуть договор? Инструкция

Для расторжения договора аренды сторонам предоставлено больше свободы, чем для расторжения договора найма.

Объясняется это тем, что по договору аренды квартира сдается юридическому лицу, а по договору найма – физическому лицу.

И в данном случае законодатель руководствовался тем, чтобы не допустить неправомерного выселения граждан из снимаемых квартир.

Еще раз напоминаем: прежде чем заключать договор, оцените, на каких условиях он сможет быть в случаях необходимости расторгнут, чтобы не оказаться беспомощным перед ушлым жильцом или просто остаться без оплаты с простаивающей квартирой.

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.