Тсж задачи

Обязанности председателя ТСЖ в многоквартирных домах – его права и ответсвенность

Тсж задачи

Для наиболее эффективного управления многоквартирным домом российское законодательство предоставляет собственникам жилых помещений право организовать особую административную форму – товарищество собственников жилья или ТСЖ.

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) — юридическое лицо, некоммерческая организация, созданная на основе объединения собственников помещений многоквартирного дома или собственников соседних участков с жилыми строениями (домами) для совместного управления теми помещениями этого дома и землями, которые находятся в совместном владении и пользовании, а также для ведения хозяйственной деятельности в таком доме и на земле, находящейся в совместном владении, в форме эксплуатации общего имущества, строительства дополнительных помещений и объектов общего имущества, а также сдачи в аренду, внаём части общего имущества в многоквартирном доме или общего земельного участка.

О том какие обязанности председатель ТСЖ должен выполнять пойдёт речь в нашей статье.

Председатель правления ТСЖ призван решать задачи, связанные с обеспечением бесперебойной работы всех коммунальных систем жилищного фонда.

Он ведёт диалог и участвует в переговорах с властью города и организациями, поставляющими коммунальные услуги. Информирование обо всех проблемах и ходом их решения членов ТСЖ – тоже прямая обязанность их председателя.

Круг функциональных полномочий председателя ТСЖ велик. Среди них:

  1. Реализация решений общего собрания членов объединения.
  2. Заключение договоров на предоставление коммунальными организациями соответствующих услуг, оптимизация этих отношений на выгодных для ТСЖ условиях.
  3. Обеспечения собственникам жилья своевременных и оптимальных поставок электроэнергии, воды, тепла от компаний-поставщиков.
  4. Контроль за работой подрядчиков по ремонту и обслуживанию инженерных коммуникаций и оборудования.
  5. Ведение отчётной документации, проведение банковских операций и подготовка бухгалтерской отчётности.
  6. Проведение общих собраний ТСЖ и заседаний правления.
  7. Принятие и анализ жалоб и обращений членов объединения, рассмотрение и исправление обнаруженных недостатков.
  8. Заключение сделок на приобретение необходимого оборудования и услуг (граничные суммы этих операций должны быть регламентированы Уставом ТСЖ).
  9. Регулярная отчётность перед членами правления и общим собранием по итогам своей деятельности.

Вместе с тем, при необходимости решением общего собрания председатель правления может быть наделён дополнительными правами.

Основные задачи правления ТСЖ

В структуру ТСЖ входят:

  • Руководящий орган объединения — общее собрание членов товарищества.
  • Правление товарищества, выполняющее управляющую функцию.
  • Ревизионная комиссия со свойственной ей контролирующей функцией.

Главное направление работы председателя правления – создание возможностей для выполнения правлением своих функциональных обязанностей.

Согласно ст.147 ЖК РФ правление ТСЖ выполняет задачи исполнительного органа объединения, подконтролен он общему собранию.

Среди его функций:

  1. Принятие решений по всем проблемам ТСЖ, кроме проблем, решаемых общим собранием объединения.
  2. Избрание из состава членов правления председателя правления.
  3. Составление годового плана по всем направлениям работы ТСЖ.
  4. Заключение договоров на поставку услуг.
  5. Защита интересов объединения собственников во всех государственных и коммунальных организациях города.
  6. Организация сбора общего собрания для принятия решений по проблемным вопросам.
  7. Осуществление контроля над своевременным поступлением средств от всех членов товарищества.
  8. Подбор персонала для выполнения финансово-хозяйственных функций.
  9. Учёт списочного состава членов ТСЖ, бухгалтерский учёт и ведение отчётностей.

По решению общего собрания в случае необходимости на правление ТСЖ могут быть возложены и дополнительные функции:

  1. Вносить изменения в уставные документы ТСЖ.
  2. Сдавать в аренду на конкурсной основе нежилые комнаты, находящиеся в распоряжении товарищества.Но при этом решение правления должно быть предварительно обговорено и одобрено общим собранием коллектива.
  3. Получение прибыли от хозяйственной деятельности на основании сметы, внесённой с согласия общего собрания.
  4. Распоряжаться финансами, определёнными в фонд, не находящийся на балансе годовой сметы с целью проведения текущего, не запланированного ремонта.

Председатель правления ТСЖ избирается из списка владельцев жилищного фонда ТСЖ. Кроме того, он должен быть членом правления этого объединения.

Форум, на котором избирается председатель, определяется Уставом ТСЖ:

  • Общее собрание членов ТСЖ.
  • Заседание членов правления товарищества.

Организация и проведения выборов председателя

Законодательство говорит, что председатель правления ТСЖ считается избранным, если:

  • При ании за него отдали свои голоса большая часть членов объединения, принявших участие в общем собрании ТСЖ при условии существования кворума.
  • За кандидатуру на должность председателя отдали свои голоса большая часть членов правления, принявших участие в заседании правления ТСЖ.

Срок исполнения председателем своих полномочий – до 2 лет. По прошествии этого срока председатель имеет право быть переизбран ещё на тот же срок.

При условии злостного невыполнения председателем своих функций или на основании нарушений, предусмотренных статьями КЗоТ РФ, он может быть переизбран:

  • Голосованием общего собрания ТСЖ.
  • Решением членов правления ТСЖ.

Квалификационные требования к кандидатуре на должность председателя:

  • Высшее или среднее образование.
  • Опыт работы на подобной должности не менее года.
  • Прохождение курсовой подготовки по обучению управлению и содержанию зданий.

Спектр функций и задач, что входят в функции председателя, достаточно велик. Поэтому при необходимости он может быть инициатором пополнения штата работников ТСЖ бухгалтером, секретарём и разнорабочими.

Все решения, связанные с наймом на работу в ТСЖ, выносятся на общее собрание председателем, однако решение принимает собрание или правление ТСЖ. Функции по управлению деятельностью нанятыми работниками выполняет сам председатель ТСЖ.

Председатель правления несёт персональную ответственность за организацию делопроизводства по деятельности ТСЖ: учету и хранению документов членов ТСЖ, самого ТСЖ, законностью заключения договоров и сделок, своевременностью выплаты налогов и ведению налоговой документации.

В поле внимания председателя находится и вопрос, связанный с действиями во время аварий, форс-мажорных ситуаций, когда есть угроза повреждения или разрушения собственности жильцов объединения.

Председатель наделён правом на проникновения в жилые помещения во время отсутствия владельцев с целью ликвидации возникшей аварийной ситуации при непосредственной помощи коммунальных служб.

Перепланировки жилья, установка в квартирах дополнительного оборудования, вносящего изменения в оплату коммунальных услуг или способными нести угрозу жизни и здоровью жильцов, должно быть согласовано с председателем.

Положением о работе ТСЖ закреплена норма ежегодного отчёта правления перед владельцами квартир. Вариантов такой отчётности несколько. Обычно это доклад председателя ТСЖ перед общим собранием. Но возможен вариант подачи письменного отчёта председателя членам правления ТСЖ, инициированная общим собранием. Форма отчета – произвольная.

Вместе с отчётом правления заслушивается или принимается в письменном виде и отчёт Ревизионной комиссии о финансово-хозяйственной работе ТСЖ.

На протяжении определённого временного периода председатель ТСЖ сдаёт владельцам квартир несколько отчётных документов, а именно:

  1. Отчёт о составе правления ТСЖ. Он включает в себя сведения о списочном составе членов ТСЖ, об изменениях и дополнениях, которые в нём произошли за отчётный период.
  2. Отчёт правления товарищества о проделанной работе. Содержит информацию обо всех направлениях деятельности правления: состояние проводимых ремонтных работ, продвижение вопроса капитального ремонта, замены оборудования, заключения договоров и сделок, анализ текущих расходов.
  3. Отчёт о чрезвычайных происшествиях и авариях (если такие имели место). В отчёте информация о самих ЧП, средствах, затраченных на устранение, и результатах проведения восстановительных работ.
  4. Отчёт о расходовании материальных средств. Анализируется баланс между поступлениями в виде взносов и субсидий и расходами на поддержание функциональных возможностей домовладения.
  5. Отчёт о проверках ТСЖ вышестоящими государственными организациями. Если в течение отчётного периода ТСЖ подвергалось проверкам административных и общественных организаций, до ведома домовладельцев доносятся результаты этих проверок.
  6. Отчёт о договорах ТСЖ. Содержит информацию об уже существующих договорах с коммунальными службами и вновь заключённых договорах.

С точки зрения юриспруденции заключение трудового договора между председателем и товариществом невозможно, так как неправомерными есть договора по найму между членом правления товарищества и самим товариществом.

Это лишает председателя возможности получать зарплату, но оставляет возможность на получение вознаграждения.

Величина его регламентируется Уставом ТСЖ и решением общего собрания членов объединения квартиросъёмщиков.

Оплата труда председателя ТСЖ зависит от многих факторов и поэтому вполне объяснимо имеет большую вилку. Её величина зависит от числа квартир в жилищном фонде ТСЖ и от круга обязанностей, входящих в полномочия председателя.

Так, если председатель имеет самый широкий набор полномочий и обязанностей, принимая на себя функции бухгалтера и делопроизводителя, и при этом дом многоквартирный, то вознаграждение должно быть достаточно высоко.

В крупных городах оно составляет 30–50 тыс. рублей. Если же, кроме председателя товарищество нанимает управляющего, бухгалтера или другой персонал, и при этом круг функций председателя значительно сужается, то оплата его труда будет относительно невысокой.

Оптимизировать работу председателя, повышая его материальную заинтересованность, может гибкая система премий и других поощрений.

Если деятельность председателя позволила сэкономить средства жителей при оплате коммунальных услуг, или он нашёл варианты выгодной сдачи в аренду нежилых помещений из нежилого фонда домовладельцев и при этом ТСЖ получило определённую финансовую выгоду, то председатель может быть премирован решением общего собрания или правления ТСЖ.

Источник: https://homeurist.com/zh/lgoty/tszh.html

Товарищество собственников жилья: цели, задачи, роль

Тсж задачи

Виды специализированных жилых помещений.

В соответствии с целевой классификацией видов жилищного фонда, установленной в ст.

19 ЖК,специализированныйжилищный фонд – это совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам ЖК жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах.

Поэтому жилые помещения частного жилищного фонда ни при каких обстоятельствах не могут быть отнесены к специализированному жилищному фонду. Виды и назначение специализированных жилых помещений определены гл. 9 раздела IV ЖК.

Статья 92 ЖК установила перечень видов объектов специализированного жилищного фонда (специализированных жилых помещений). Данный перечень сформулирован как исчерпывающий. К жилым помещениям специализированного жилищного фондаотносятся:

1) служебные жилые помещения;

2) жилые помещения в общежитиях;

3) жилые помещения маневренного фонда;

4) жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;

5) жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;

6) жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;

7) жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.

В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещениягосударственногоимуниципального жилищных фондов.

Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации.

При этом основанием для включения конкретных помещений в специализированный жилищный фонд и исключения жилых помещений из указанного фонда является решение соответствующего органа, который от имени собственника управляет государственным или муниципальным жилищным фондом.

Для специализированных жилых помещений установлен ограничительный правовой режим: такие помещения не подлежат отчуждению, передаче в аренду, наем (кроме договоров найма, предусмотренных гл. 10 ЖК). Это объясняется строго целевым назначением указанных помещений.

Поэтому названные сделки не могут быть совершены даже при условии, что наймодатель дал на это свое согласие: в таком случае будут нарушены императивные нормы закона, что влечет недействительность сделок по правилам ст. 166-168 ГК РФ. Подобные сделки оспоримы, т.е.

признание их недействительными осуществляется судом по правилам процессуального законодательства Российской Федерации. Последствия недействительности сделки предусмотрены в ст. 167 ГК РФ.

Товарищество собственников жилья: цели, задачи, роль.

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) создается в следующих целях:

– для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме,

– для обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Для достижения целей, предусмотренных уставом, ТСЖ вправе заниматься следующими видами хозяйственной деятельности:

1) обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;

2) строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;

3) сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.

Средства товарищества собственников жилья состоят:

1) из обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества;

2) из доходов от хозяйственной деятельности товарищества, направленных на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей товарищества;

3) из субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;

4) из прочих поступлений.

На основании решения общего собрания членов ТСЖ в товариществе могут быть образованы специальные фонды, расходуемые на предусмотренные уставом цели. Порядок образования специальных фондов определяется общим собранием членов товарищества.

Имущество ТСЖ не подлежит разделу между членами товарищества, поскольку направляется на решение уставных задач.

Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме не может быть передано в собственность товариществу собственников жилья, поскольку всегда остается общим имуществом собственников помещений и переходит в собственность только вместе с соответствующим помещением (ст. 37 ЖК РФ).

Такая возможность ранее была предусмотрена Федеральным законом “О товариществах собственников жилья”. Члены товарищества не имеют права передавать свои доли в общем имуществе многоквартирного дома в собственность товарищества в качестве вступительных взносов (ч. 4 ст. 37 ЖК РФ, п. 2 ст. 290 ГК РФ).

Товарищество собственников жилья может быть создано при объединении:

1) нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры;

2) нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений – жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.

Государственная регистрация товарищества собственников жилья осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.

Компетенция ТСЖ определена в ст. 137 ЖК РФ. ТСЖ вправе:

1) заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества;

2) определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные ЖК РФ и уставом товарищества цели;

3) устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов товарищества на год размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

4) выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;

5) пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;

6) передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;

7) продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.

Поскольку ТСЖ создается собственниками, имеющими более 50 процентов на общем собрании, постольку ЖК РФ предоставляет товариществу права действовать автономно в целях соблюдения прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме. В этом случае ТСЖ вправе:

1) предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;

2) в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;

3) получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;

4) осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;

5) заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.

ТСЖ обязано:

1) обеспечивать выполнение требований ЖК РФ, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества;

2) заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества;

3) выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору;

4) обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;

5) обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;

6) обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;

7) принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;

8) представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Источник: https://poisk-ru.ru/s23932t9.html

Основные задачи и порядок создания товарищества собственников жилья — Audit-it.ru

Тсж задачи

Товарищество собственников может создаваться для управления как уже построенным, так и строящимся многоквартирным домом. Решение о его создании принимается лицами, которые уже стали собственниками (статья 136 ЖК РФ) либо станут ими (статья 139 ЖК РФ).

ТСЖ – самостоятельная организационно-правовая форма юридического лица, установленная статьей 291 ГК РФ и статьей 135 ЖК РФ.

Правоспособность товарищества как юридического лица возникает в момент его создания, который совпадает с его государственной регистрацией (пункт 2 статьи 51 ГК РФ) и прекращается в момент завершения его ликвидации (пункт 8 статьи 63 ГК РФ, пункт 3 статьи 49 ГК РФ).

ТСЖ приобретает статус юридического лица с момента государственной регистрации. Являясь некоммерческой организацией, товарищество по общему правилу обладает специальной правоспособностью, предусматривающей возможность осуществления тех видов деятельности, которые соответствуют её целям и задачам.

Задачи ТСЖ закреплены в статье 138 ЖК РФ. К ним относится:

1) содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений, не являющимися членами товарищества;

2) обеспечение надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества в многоквартирном доме;

3) обеспечение выполнения всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;

4) обеспечение соблюдения прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;

5) принятие мер, необходимых для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;

6) представление законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Товарищество как некоммерческая организация вправе иметь печать с полным наименованием на русском языке; штампы и бланки со своим наименованием, а также зарегистрированную в установленном порядке эмблему.

Иметь в собственности или оперативном управлении обособленное имущество и отвечать по своим обязательствам этим имуществом. Оно также может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и неимущественные права, исполнять обязанности, быть истцом или ответчиком в суде.

Кроме того, товарищество может открыть расчетный или иные счета в банке.

Следует заметить, что товарищество отвечает по своим обязательствам всем своим имуществом, однако его члены, т.е. собственники помещений в многоквартирном доме, по его обязательствам не отвечают (пункт 6 статьи 135 ЖК РФ).

Решение о создании ТСЖ принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проали собственники помещений в многоквартирном доме, обладающие более чем 50% от общего числа собственников помещений.

Общий порядок проведения подобного собрания и его компетенция установлены в статье 45 ЖК РФ. Данная статья предусматривает, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% от общего числа . При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание.

В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:

1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

2) форма проведения данного собрания (собрание или заочное ание);

3) дата, место, время проведения данного собрания или, в случае проведения данного собрания в форме заочного ания, дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на ание, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

4) повестка дня данного собрания;

5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги ания доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, по инициативе которого было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.

Протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решения таких собственников по вопросам, поставленным на ание, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания.

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в ании.

Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований ЖК РФ, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или ал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы.

Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.

Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если ание указанного собственника не могло повлиять на результаты ания, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на ание, принимаются большинством от общего числа , принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением вопросов, связанных:

1) с принятием решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

2) принятием решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

3) принятием решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме.

Указанные решения принимаются большинством, составляющим не менее двух третей от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме.

Правом ания на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на ание, обладают собственники помещений в данном многоквартирном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения как лично, так и через своего представителя.

Количество , которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. Это очень важное уточнение.

Как видим, кворум собрания определяется не пропорционально количеству участвующих в нем физически владельцев, а пропорционально количеству “площади”, находящейся в распоряжении собственников, которые участвуют в организации и проведении подобного ания.

Фактически данный метод принятия решений близок к механизму, который применяется при управлении учредителями в обществах с ограниченной ответственностью и акционерами в акционерных обществах.

Кроме того, ЖК РФ предусматривает возможность проведения заочного ания, что является весьма полезным, учитывая реалии сегодняшней жизни.

В данном случае решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято без проведения собрания (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на ание) путем проведения заочного ания – передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на ание. С целью избежания недобросовестности при проведении ания подобным образом согласно пункту 5 статьи 48 ЖК РФ предусматривается, что такое ание осуществляется только посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на ание. При этом засчитываются голоса по вопросам, по которым участвующим в ании собственником оставлен только один из возможных вариантов ания. Оформленные с нарушением данного требования решения признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются. В случае, если решение собственника по вопросам, поставленным на ание, содержит несколько вопросов, поставленных на ание, несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом.

Таким образом, действующее законодательство содержит момент, который требует дополнительного толкования. Как упоминалось выше, в соответствии с пунктом 1 статьи 136 ЖК РФ:

«Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами от общего числа собственников помещений в таком доме».

При этом не установлено: «от числа собственников, участвовавших в общем, собрании, на котором разрешался данный вопрос». По мнению автора, подобная формулировка в принципе может способствовать двоякому толкованию указанной нормы.

В статье 46 ЖК РФ определено, что решения принимаются либо простым большинством от общего числа участвовавших в общем собрании либо двумя третями по некоторым особо важным вопросам. Причем вопрос о создании ТСЖ и вопрос о выборе способа управления многоквартирным домом к ним напрямую не отнесен.

С другой стороны, если вопрос о создании ТСЖ отнесен к прерогативе общего собрания жильцов, а решения оно в случае наличия кворума принимает простым большинством , не должен ли вопрос о создании ТСЖ также приниматься путем получения простого большинства , участвовавших в проведении общего собрания собственников при условии его легитимности, т.е. соблюдения требований о кворуме в виде присутствия на нем более чем 50% от общего их количества. Напомним, что количество собственника определяется пропорционально доле в общей собственности на общее имущество в составе многоквартирного дома, которая в свою очередь напрямую зависит от площади жилого помещения в данном доме, находящегося у него в собственности.

Аналогичные вопросы возникают также и при прочтении статьи 135 ЖК РФ, которая предусматривает, что устав товарищества принимается большинством от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме. Как видим и здесь отсутствует привязка к числу , участвовавших в проведении собрания.

Ссылка идет именно на большинство собственников помещений, а не участников общего собрания собственников.

А буквальное прочтение пункта 3 статьи 135 ЖК РФ говорит о том, что число членов ТСЖ, создавших товарищество, должно превышать 50% от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме.

Фактически решение о создании ТСЖ должно приниматься в особом порядке и основанием для его принятия является не наличие более 50% от числа , участвовавших в собрании, а более 50% именно от общего количества , находящихся в составе многоквартирного дома. То есть ать должно более 50% собственников, которые определяются пропорционально количеству собственности, входящей в состав многоквартирного дома.

Основными документами, которые должны быть подготовлены перед процедурой государственной регистрации ТСЖ как юридического лица являются протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, устав товарищества, принятый и утвержденный на этом собрании, а также решения об избрании и назначении лиц, входящих в состав правления товарищества, и председателя правления.

Кроме того, при создании товарищества необходимо помнить об ограничениях, установленных статьей 136 ЖК РФ.

Более подробно с вопросами, касающимися правовых основ деятельности товариществ собственников жилья, порядок создания и обеспечение его повседневной деятельности, Вы можете ознакомиться в книге авторов ЗАО «BKR-Интерком-Аудит» «Товарищества собственников жилья».

Источник: https://www.audit-it.ru/articles/account/basis/a79/75555.html

Основная деятельность ТСЖ

Тсж задачи

Общее имущество, принадлежащее собственникам жилых помещений дома, не может быть бесконтрольным. Для того, чтобы управление им осуществлялось в установленном порядке, необходимо заключить договор с управляющей компанией или создать ТСЖ.

В настоящее время жильцы дома все чаще предпочитают организовывать товарищество собственников. Но не все из них знают, что является основным видом его деятельности.

ТСЖ формируется на основании добровольного волеизъявления большинства владельцев жилья, расположенного в отдельном многоквартирном доме.

Создание такого объединения жильцов допускается только в жилом доме, в котором имеется более 2-х квартир.

Участниками такой некоммерческой организации становятся собственники квартир в этом доме.

Если отдельные собственники помещений по различным причинам не захотели вступать в члены объединения, то они также обязаны оформить с товариществом договор на обслуживание.

ТСЖ, как некоммерческая организация, обладает соответствующими правами и обязанностями в отношении к жителям дома. Ее полномочия и обязательства установлены в статьях 137, 138 Жилищного Кодекса РФ.

Права товарищества собственников жилья:

 Оформление договора на обслуживание определенным домомс жильцами, не состоящими в организации
 Заключение договоров с обслуживающими компаниями на предоставление коммунальных ресурсов по выгодным для собственников помещений тарифамподготавливать смету расходов и доходов на будущий год
 Закладывать в смету расходов траты на улучшение жилищных условий в многоквартирном доменапример:

  • расходы на выполнение текущего ремонта общего имущества;
  • расходы на проведение капитального ремонта;
  • траты на иные нужды и потребности граждан. К примеру, для размещения автомобильной парковки или детской площадки
 Предоставление членам ТСЖ дополнительных услуги выполнение различных работ, связанных с содержанием помещений
 Взять в банке кредитлибо займ для реализации целей, стоящих перед товариществом
 Получать денежные средства от гражданна основании заключенных договоров, по выполнению работ или оказанию членам ТСЖ различных услуг
 Сдавать в аренду нежилые помещенияпринадлежащие организации

ТСЖ осуществляет свою основную деятельность с целью реализации прав владельцев жилья определенного дома.

В соответствии со ст. 137 ЖК, в случае принятия решения общим собранием собственников помещений, данная организация вправе:

 Сдавать в пользование на времяобщедомовое недвижимое имущество
 Производить работы по перепланировке или реконструкции помещений домапри этом строительные работы должны выполняться согласно действующим законодательным нормам и правилам
 Заключать договоры купли-продажи недвижимости, которая требуется для ведения деятельности товариществаПриобретенные помещения поступают в общую собственность всех членов организации. Кроме того, допускается приобретение участков земли, назначение которых состоит в постройке на них необходимых объектов недвижимости
 Застраивать на придомовой территории строениянеобходимые собственникам жилья МКЖД
 Заключать договорыдля удовлетворения потребностей жильцов дома

При этом указанные права должны реализовываться товариществом только в интересах владельцев квартир и быть выгодными для них.

Законность соответствующих действий должна подтверждаться протоколом общего собрания собственников, а экономическая обоснованность – документально.

Товарищество собственников также несет определенные обязанности в отношении жителей дома:

 Надлежащее управление определенным жилым домомпредоставление отчетов о своей деятельности
Обеспечение удовлетворительного состояния общего имущества для проживания жильцова также исполнение принятых на себя обязательств по сделкам
 Предоставление интересов членов ТСЖ в государственных органахсоблюдение прав собственников жилых помещений
 Ведение реестра участников организациисвоевременное направление его в местную администрацию

Правовое регулирование

В силу указаний ст. 48 Гражданского кодекса РФ, ТСЖ – это особый вид юридического лица. Кроме того, нормами гражданского закона закрепляется, что оно относится к некоммерческим организациям, поскольку не преследует извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности.

Это отличает его от коммерческих форм организаций (ООО, АО и др.), которые создаются главным образом для получения финансовой прибыли.

В многоквартирных домах, построенных в последнее десятилетие, помимо квартир предусмотрены также нежилые помещения (например, магазины, ателье, офисы на 1-м этаже дома).

В связи с этим были внесены изменения в Гражданский кодекс. В настоящее время такие объединения собственников помещений именуются ТСН (товарищества собственников недвижимости).

Ранее действовал отдельный Федеральный закон о товариществах собственников жилья, но в 2004 году он утратил силу. После чего нормы, регулирующие деятельность таких организаций, включены в Жилищный кодекс РФ.

Положения, касающиеся товариществ, установлены в параграфе 6 гл. 4 «Юридические лица».

Данная некоммерческая организация формируется по решению владельцев помещений. Ликвидация ТСЖ также совершается при их непосредственном участии.

Согласно ст. 141 ЖК РФ, ликвидация товарищества происходит по правилам ст. 61 ГК РФ.

В случае принудительного закрытия данной организации, это осуществляется на основании ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» от 26 октября 2002 г.

В соответствии с Федеральным законом от 08.08.2001 года N 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей», создание товарищества собственников жилья сопровождается обязательной госрегистрацией в ЕГРЮЛ.

За что отвечает председатель товарищества по закону смотрите в статье: законодательство о ТСЖ.

Ответственность при ведении деятельности

Привлечение ТСЖ к ответственности возможно в ситуациях, когда его правление допускает нарушения норм действующего законодательства, в частности действует не в интересах жильцов, а ради личного обогащения.

Поскольку данное объединение граждан не является коммерческим юр.лицом, то оно не вправе ставить в качестве главной цели своей деятельности получение финансовой прибыли.

Но это не означает, что ТСЖ в принципе не может получить прибыль в конце отчетного налогового периода, которая может быть использована для улучшения условий проживания собственников квартир в доме.

Если выявляются нарушения со стороны председателя или правления товарищества, то на общем собрании его членов может быть принято решение о смены органов руководства или ликвидации организации. Для принятия такого решения требуется более половины членов объединения.

Председатель и правление товарищество владельцев помещений при осуществлении своей деятельности должны руководствоваться интересами жильцов. Если их действия привели к причинению ущерба организации, то они могут быть привлечены к соответствующей ответственности.

В целях проведения проверки неправомерных действий руководства ТСЖ, необходимо составить жалобу и направить ее в следующие контролирующие органы:

  1. В жилищную инспекцию;
  2. В органы прокуратуры.
  3. Местную администрацию
  4. Санэпидемнадзор.

Также отдельные государственные учреждения имеют полномочия на проверку деятельности данной некоммерческой организации, в том числе:

  • Федеральная миграционная служба;
  • Налоговая инспекция;
  • Пожарный надзор;
  • Центры гигиены и санэпидемиологии и т.д.

Возможные виды деятельности

В соответствии со ст. 135 Жилищного кодекса, основным видом деятельности ТСЖ является управление жилым домом (либо несколькими домами).

Это означает, что товарищество выполняет:

  1. Контроль своевременного оказания коммунальных услуг.
  2. общедомового имущества в исправном техническом состоянии.
  3. Текущий и капитальный ремонт.

Основная

К основной деятельности, которую объединение обязано осуществлять следует причислить:

 Контроль качественного предоставления услуг ЖКХсвоевременного и бесперебойного оказания услуг для обеспечения жилищных условий жильцов
 Поддерживать инженерные коммуникациив надлежащем виде
 Планирование предстоящей деятельностипо обслуживанию общего имущества и территории прилегающего участка
 Расчет квартплатыа также ведение необходимой документации
Рассмотрение заявок собственников жильяудовлетворения нужд и потребностей жильцов

Хозяйственная сфера

Статья 157 ЖК закрепляет, что ТСЖ вправе осуществлять хозяйственные функции, если они не противоречат Уставу организации.

Данная норма устанавливает право выполнения товариществом:

  Содержания и ремонта общего имуществаи эффективного обслуживания многоквартирного дома
 Сооружения дополнительных объектов недвижимого имущества на прилегающей территориипостройки дополнительных помещений в доме
  Сдавать в арендуили во временное пользование  общедомового имущества жильцов

Поскольку ТСЖ является некоммерческой организацией, то основная цель его работы не может состоять в получении прибыли.

При этом законодательство не ограничивает его право на получение финансового дохода от дополнительных услуг. Но такой доход может быть использован только на потребности собственников жилья в доме.

Согласно нормам налогового законодательства, в этом случае возникает обязанность уплаты налогов по результатам работы. Налогоплательщиками налога на прибыль признаются российский юр. лица, включая ТСЖ (ст. 246 НК РФ).

Управление имуществом

Управление общим имуществом является основным видом деятельности товарищества. Ключевые вопросы относительно данного вида деятельности должны разрешаться на собрании членов организации.

Представление интересов участников ТСЖ без доверенности нотариуса может выполнять лишь председатель.

Он может подписывать всю налоговую, бухгалтерскую документацию и финансовую отчетность.

Аудиторская проверка

Для оценки законности действий правления и председателя может выполняться аудиторская проверка товарищества.

Она необходима для того, чтобы удостовериться в том, что руководители организации действуют правомерно.

Целью аудита является проверка соответствия деятельности ТСЖ основным задачам, закрепленным в его Уставе.

Кроме того, аудиторская проверка служит для подтверждения целевого расходования денежных средств, вносимых жильцами дома в качестве обязательных платежей и взносов. Аудит деятельности ТСЖ позволяет выявить нарушения закона.

: Особенности деятельности товарищества собственников жилья:

Загрузка…

Источник: https://ipoteka-nedvizhimost.ru/osnovnaya-deyatelnost-tszh/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.