Тсж структура

Товарищество собственников жилья (ТСЖ): структура, плюсы и минусы. Обучение риэлторов

Тсж структура

Риэлторы, работающие с новостройками, часто сталкиваются со службами ТСЖ для получения различных справок и различной информации.

ТСЖ или товариществом собственников жилья считают организацию, объединяющую владельцев недвижимости одного или более многоквартирных домов. Членом ТСЖ может являться  физическое и юридическое лицо, в зависимости от типа помещения (жилое или нежилое).

ТСЖ занимается управлением и обеспечением должной эксплуатации многоквартирного дома. Клиенты часто задают вопрос  риэлторам о том, можно ли не вступать в члены ТСЖ и чем это грозит? Можно и не вступать, это дело добровольное, все равно придется подчиняться всем решениям принятым большинством , но участвовать и влиять ни на что уже не сможете.

ТСЖ это некоммерческая организация и получение прибыли не является ее главной целью. Поэтому все полученные средства направляются на содержание здания. ТСЖ имеет статус юридического лица, то есть необходимо наличие обязательной государственной регистрации в ФНС, реквизитов, счета в банке, Устава и печати.

Регулирует деятельность товарищества Жилищный кодекс РФ.

Организационная структура и полномочия органов управления в ТСЖ.

Организационная структура товарищества определяется собранием участников. На нее влияют различные факторы: количество участников, площадь жилого фонда, состояние общедомового имущества, коммуникации и др.

Каждое товарищество имеет индивидуальную структуру. Обязательным условием в структуре ТСЖ является наличие органов управления.

Бухгалтерией, инженерно-ремонтными работами, юридическим отделом занимаются специализированные организации по договоренности.

Управление ТСЖ осуществляется общим собранием участников и правлением.

Главным управляющим органом является собрание. Оно занимается решением следующих задач:

  • – избранием членов правления;
  • – избранием членов ревизионной комиссии;
  • – установлением размеров взносов и периодичности их уплаты;
  • – утверждением плана текущих и капитальных ремонтов, содержанием общедомового имущества и т. д.

Члены ТСЖ выбирают среди них правление сроком до 2х лет. Правление это исполнительный орган и находится в подчинении общего собрания. Председателя правления избирают из членов ТСЖ.

Правление обязано:

  1. Оперативно управлять деятельностью ТСЖ.
  2. Контролировать своевременное внесение взносов.
  3. Заключать договоры.
  4. Вести документооборот и бухгалтерию.

  5. Подготавливать сметную документацию и отчеты.

Перед тем, как посоветовать клиентам купить квартиру, где управляет ТСЖ, риэлторам следует тщательно изучить все положительные и отрицательные стороны данного вида управления.

Риэлторы, учитывайте увеличенный размер коммунальных платежей через ТСЖ, нежели чем через другие домоуправления.

Положительные стороны ТСЖ.

  • Жильцы могут принимать участие в управлении своим домом. Общее собрание членов ТСЖ рассматривают вопросы по эксплуатации и обслуживанию домов, а также по благоустройству территорий.
  • Каждым товариществом автономно выбираются компании по обслуживанию и ремонту, поэтому при возникновении сомнений в качестве их работы, эти организации легко сменить.
  • Доходы от ведения хозяйственной деятельности ТСЖ направляют на облагораживание домов. К примеру, вся прибыль от аренды помещений или рекламы на доме пойдет на ремонт лифта. Это значительно сокращает затраты и уменьшает сумму взноса, которая собирается с каждого жильца дома.

Отрицательные стороны ТСЖ.

  • Иногда жители дома не знают как правильно вести хозяйственную деятельность и неактивно участвуют в домовой жизни. Из-за этого состав правления может быть некомпетентным и иметь ничтожное представление в управлении домом.
  • Приоритетом обладает большинство, набравшее большее количество на общем собрании, поэтому остальным несогласным меньшинством, так или иначе, выполняются все требования, принятые на собрании.
  • Наличие более высоких коммунальных платежей из-за желания жильцов иметь парковку близи дома или консьержку в подъезде. Содержать аппарат управления – тоже дополнительные расходы.
  • Если некоторые жильцы вовремя не вносят квартплату, все финансовые обязательства ТСЖ (к примеру, оплата клининговой компании за уборку) возлагаются на остальных членов товарищества. В противном случае подъезды останутся грязными.
  • Безразличное участие жильцов в организации управления домом.

ТСЖ является формой управления многоквартирными домами, которая дает возможность улучшить качество услуг и позволяет воздействовать жильцам на управление домом и одновременно подразумевает их самостоятельность.

Эффективность функционирования  товарищества снижается при неготовности граждан возложить на себя ответственность. При данных обстоятельствах разумнее выбрать нормальную управляющую компанию.

Источник: https://realtshcool.ru/890-tovarischestvo-sobstvennikov-zhilya-tszh-struktura-plyusy-i-minusy-obuchenie-rieltorov.html

Штатное расписание УК и ТСЖ

Тсж структура

Прежде чем изучать эту статью рекомендуется изучить функциональные обязанности персонала в ЖКХ по этой ссылке.

Управляющие компании (УК) и товарищества собственников жилья (ТСЖ) – организации, которым отведена важная роль в отношениях собственников жилых помещений и исполнителей комплекса жилищно-коммунальных услуг.

Ведение хозяйственной деятельности предусматривает управленческие мероприятия, в том числе разработку и утверждение штатного расписания (ШР) и организационной структуры.

Ответим на часто возникающие вопросы: в чем важность документов, в каких случаях применяются и можно ли обойтись без них, какие должности существуют в управляющей компании. Приведем примеры, обсудим структурные элементы.

Учет персонала

Каждая организация ЖКХ уникальна по величине обслуживаемого жилого фонда, его состоянию и оснащению. Эти показатели ложатся в основу нормирования численности рабочего и руководящего состава.

Зная, сколько людей справится с поставленными задачами, осуществляют бюджетирование расходов на персонал.

Основной и самой большой статьей расходов предприятий занимающихся обслуживанием жилых зданий является фонд оплаты труда (ФОТ).

Штатное расписание является удобной и прозрачной формой для аккумулирования всех данных по ФОТ. В нем отражается структура затрат на оплату труда по каждому направлению работ организации. Данные ШР применяются:

  • в планировании и экономических расчетах 
  • для установления цен и тарифов на услуги 
  • при подборе персонала и оформлении трудовых отношений 
  • при расчете заработной платы 

ШР – это документ организации, устанавливающий нормы численности разных категорий работающего состава, в текущей деятельности.

Можно ли не составлять документ

Решение о разработке и внедрении ШР каждая организация принимает самостоятельно. Контролирующие государственные органы при каждом удобном случае спросят о его наличии, но не накажут, если его не окажется. ШР не относится к разряду обязательных документов, но существует практически в каждой компании ЖКХ. Этому есть логичное объяснение. Штатное расписание в организации:

  • повышает уровень информированности и управляемости 
  • упрощает проверки соблюдения норм трудового законодательства 
  • оптимизирует бухгалтерские программы для начисления заработной платы и социальных взносов

Цены на жилищные и коммунальные услуги для населения должны нести адекватную социальную нагрузку. Штатное расписание управляющей компании служит обоснованием затрат на оплату труда, включенных в расчет коммунальных тарифов. Важно составлять документ в соответствии с действующими правилами.

Структура и содержание документа

В помощь организациям, постановлением Госкомстата № 1 от 01.05.2004 года утверждена унифицированная форма № Т-3, структуру которой не запрещается адаптировать под конкретные условия. Образец формы штатного расписания представляет собой таблицу, включающую следующие графы:

  • подразделение, его номер и код 
  • наименование должности, профессии, специальности 
  • уровень квалификации: разряд, категория, классность 
  • количество штатных единиц 
  • часовая тарифная ставка или месячный оклад каждого сотрудника 
  • надбавки: премии, стимулирующие выплаты, имеющие регулярный характер 
  • коэффициенты: климатические, отраслевые, связанные с особыми условиями труда 
  • сумма выплат за полную месячную норму времени 

Предусмотрен столбец примечание. Рабочий, электронный вариант может быть дополнен фамилиями работников, занимающих конкретную ставку.

Разработкой штатного расписания в УК занимается специалист по кадрам или инженер по организации и нормированию труда. Документ согласовывает главный бухгалтер, утверждает генеральный директор.

В ТСЖ, проект ШР готовит правление. В Уставе товарищества указываться: кто утверждает штатное расписание ТСЖ. Эти полномочия даны общему собранию собственников. Визу на документе ставит председатель ТСЖ. Но только протокол, с положительным результатом ания членов товарищества, является основанием для утверждения. В таком же порядке вносят изменения по количеству штатных единиц и окладов.

Можно сокращать штат управляющей компании или добавлять штатные единицы, исходя из производственной нагрузки и финансовых возможностей. Следует знать, что нельзя одновременно изменить размер оплаты труда сотрудников. Пересмотр уровня заработных плат производится в строгом порядке, установленном федеральным и региональным законодательством.

Организационная структура

Штатное расписание управляющей компании принимают за базу для составления организационной структуры управления. В него включено такое количество персонала, которое необходимо для содержания и обслуживания жилого фонда. При построении орг.структуры ставится задача – сделать предприятие ЖКХ результативной производственной системой.

Типовая схема УК среднего размера

Приведена организационная структура для эксплуатирующей организацией размером в 200 000-400 000 тысяч квадратных метров управляемого жилья.

В управляющей компании, взявшей на обслуживание многоквартирные дома (МКД) в отдельно взятом районе или в поселке, обязательно присутствует служба главного инженера.

В структуре службы действует ремонтное подразделение, которое возглавляет инженер по эксплуатации. Он работает с технической документацией, разрабатывает графики предупредительных и текущих ремонтов.

В обязанности инженера входит: организация и материальное обеспечение, контроль над качеством и безопасностью труда:

  • Слесарей-сантехников, обслуживающих домовые водопроводные, теплоснабжающие и канализационные сети 
  • Электрогазосварщиков, имеющих установленный уровень квалификации для проведения сварочных работ на трубопроводах и при монтаже металлоконструкций 
  • Электриков, отвечающих за бесперебойное поступление электрической энергии в квартиры и места общего пользования 
  • Плотников и кровельщиков – специалистов с определенными навыками для производства ответственных ремонтных работ на крышах и кровельных перекрытиях 
  • Разнорабочих – людей в круг обязанностей, которых входит большой объем подготовительных мероприятий, подсобных, погрузочно-разгрузочных операций и уборка мусора 

В непосредственном подчинении и под руководством главного инженера исполняют должностные обязанности:

  • Инженер-энергетик, в компетенции которого входит контроль над соответствием технической документации систем обеспечения всеми видами энергии. Он контролирует нагрузку сетей, следит за функциональным состоянием оборудования, внедряет мероприятия для исключения аварий 
  • Инженер производственно-технического отдела (ПТО) – осуществляет надзор над состоянием и содержанием зданий и сооружений. Планирует и курирует ремонтные мероприятия, осуществляет приемку отремонтированных объектов 
  • Специалист по работе с ресурсоснабжающими организациями (РСО): рассчитывает режимы, готовит договоры на поставку воды, тепловой и электрической энергии, контролирует объемы поставок и выполнение договорных условий сторонами

Самостоятельным подразделением является эксплуатационная служба. В задачи службы входит поддержание и благоустройство придомовой территории и общего хозяйства МКД. В штате кроме начальника эксплуатационной службы, обеспечивающего общее руководство, находятся подчиненные ему начальники участков. Их количество зависит от площади обслуживания. Начальники участков организуют:

  • Дворников по очистке придомовых площадей от мусора, снега, наледи 
  • Техничек или рабочих по комплексной уборке домовладений, включающих уборку стен и пола лестничных клеток и маршей, помещений лифтов, окон подъездов 
  • Уборщиков мусоропроводов, выполняющих очистку и дезинфекцию мусоропроводов 

Под руководством начальника эксплуатационной службы также работают диспетчеры, с обязанностью учета заявок и их выполнения. Специалисты по работе с населением, которые отслеживают показания приборов учета, дают разъяснения по вопросам начисления и оплаты коммунальных услуг.
 

Кроме главного инженера и начальника эксплуатационной службы напрямую генеральному директору подчиняются:

  • Главный бухгалтер, возглавляющий работу: одного или нескольких бухгалтеров, экономиста, финансиста и бухгалтера-кассира 
  • Юрист, осуществляющий экспертизу документов, правовое сопровождение договоров, претензионную работу и представительство в рамках предоставленных компетенций 
  • Начальник отдела кадров, отвечающий за подбор персонала, оформление кадровых документов и организацию работы специалиста по охране труда 
  • Системный администратор, выполняющий функции по обеспечению работы оргтехники и сетевого ресурса организации 

Структурными единицами являются помощник генерального директора и водитель автомобиля руководителя.

Организационная структура крупной УК

Пример орг.структуры приведен для компании управляющей жилым фондом в 1 500 000 квадратных метров.

В таких компаниях структура значительно укрупнена и расширена. В непосредственном подчинении генеральному директору находятся следующие руководители:

Директор аварийно-диспетчерской службы (АДС) – организует силами аварийно-восстановительной службы устранение всех внештатных ситуаций на коммуникационных сетях. Чаще всего сама АДС – это отдельное подконтрольное юридическое лицо.
 

Финансовый директор, осуществляющий руководство бухгалтерией, начальниками планово-экономического и финансового отдела.
 

Главный инженер, служба которого усилена: отделом ПТО со сметчиком и несколькими инженерами в штате, главным энергетиком, инженером по работе с твердыми бытовыми отходами (ТБО), инженером по лифтам.
 

  • Директор по работе с населением, организующий выполнение обязанностей специалиста по работе с Государственной жилищной инспекцией (ГЖИ) 
  • Начальник юридической службы в подчинении, которого может быть 3 и более юристов, в том числе отдельная должность юриста по претензионной работе 
  • Начальник службы безопасности, обеспечивающий охрану объектов и имущества УК 
  • Директор жилищно-эксплуатационного управления (ЖЭУ). Управление может включать до 10 ремонтных и эксплуатационных участков 

Оргструктура ЖЭУ

Штатное расписание в ЖКХ содержит нормированное количество единиц ремонтного, обслуживающего персонала и специалистов. Типовая организационная структура включает подчиненные директору ЖЭУ должности и подразделения:

  • Мастер участка по благоустройству территории 
  • Инженер по эксплуатации с подчинением ремонтного участка 
  • Бухгалтер и подчиненные ему паспортист и бухгалтер-кассир 
  • Специалист по охране труда 

Структура жилищно-эксплуатационного управления может быть включена в общую схему крупной УК. Организационная структура и штатное расписание утверждается каждым ЖЭУ отдельно и является самостоятельным документом.

Структура управления ТСЖ

Оргструктура ТСЖ или товарищества собственников недвижимости (ТСН) имеют отличительные особенности. Это связано с тем, что ТСЖ самостоятельно осуществляют только текущее обслуживание.

Для выполнения ремонтных или аварийно-восстановительных работ ТСЖ заключают подрядные договоры с управляющей компанией или с другими компаниями.

Аварийно-диспетчерская служба так же нанимается по отдельному подрядному договору.

В организационную структуру ТСЖ (ТСН), вносят не подразделения и службы, а должности специалистов и профессии рабочих, работающих по найму. Количество единиц, в соответствии со штатным расписанием ТСЖ. Схема содержит следующий перечень структурных единиц:

  • Председатель ТСЖ – выборная должность, полномочия в соответствии с уставными документами 
  • Дворник – численность определяется в зависимости от типа поверхности, проходимости территории и применения механизации 
  • Консьерж – профессию включают в ШР по желанию жильцов подъезда 
  • Техничка – количество единиц рассчитывается от площади убираемых лестничных маршей и клеток и частоты уборки 
  • Слесарь-сантехник – число рабочих нормируют с учетом длительности эксплуатации инженерных систем МКД 
  • Электрик – предъявляются требования к квалификации и допуск к работе в электроустановках 
  • Бухгалтер – ведет отчетность, работает с банком и налоговой инспекцией, начисляет заработную плату 
  • Паспортист – регистрация и снятие с учета жителей 

Следует отметить, что такие штатные единицы как сантехник, электрик, сварщик чаще всего нанимаются не на полную ставку для экономии затрат ТСЖ. В во многих случаях таких единиц вообще нет в штатном товарищества, а их наличие заменяет подрядный договор со специализированной компанией или с соседним ЖЭУ.

Председателю помогает выборный орган – правление. Небольшие товарищества, с согласия работников заключают трудовые на неполное рабочее время или договоры совместительства.

Образец бланка штатного расписания ЖКХ

alt=»» width=»1026″ height=»644″ />

Бланк штатного расписания

Внедрение грамотно составленного штатного расписания и оргструктуры положительно влияет на эффективность деятельности ЖКХ.

При разработке документов необходимо: выработать цели и задачи организации, учесть все направления деятельности, правильно распределить обязанности. ШР регулирует вопросы оплаты труда.

Оргструктура регламентирует бизнес-процессы. Рекомендуем более подробно ознакомиться с функциональными обязанностями персонала в ЖКХ.

Источник: https://m2keep.ru/upravlenie-mkd/shr-uk-tszh

Органы управления ТСЖ

Тсж структура
Энциклопедия МИП » Жилищное право » ТСЖ и ЖСК » Органы управления ТСЖ

Посторонние лица не могут принимать участие в управлении МКД. Поэтому контролирование деятельности, направленной на его содержание, могут осуществлять только собственники.

  • Вопросы и ответы с возможностью задать бесплатный вопрос адвокату
  • Товарищество собственников жилья должно функционировать под управлением, формы которого установлены несколькими нормативными актами. Посторонние лица не могут принимать участие в управлении многоквартирным домом. Поэтому непосредственное контролирование деятельности, направленной на содержание здания, могут осуществлять только собственники.

    Определение органов управления товариществом

    По закону товарищество собственников жилья является юридическим лицом, а значит, обязано осуществлять свою деятельность с помощью органов управления. Как и в большинстве организаций, членами таких управляющих органов являются участники ТСЖ. При этом процедура назначения регламентируется учредительными документами товарищества.

    Органы управления товарищества собственников жилья – это правление и общее собрание.

    Они необходимы для того, чтобы решать все самые важные вопросы, которые могут возникать в товариществе. Исходя из этого, существует определенное разделение полномочий этих органов.

    Высшим органом принято считать собрание всех участников ТСЖ, в то время как правление во главе с председателем являются исполнительным органом. Председатель исполняет в этом случае еще и представительскую функцию.

    Правление товарищества

    Выбор членов правления осуществляется с помощью ания. Каждый из них имеет право занимать свою должность в течение двух лет, не более. Количество участников правления устанавливается уставом ТСЖ. После того, как все члены правления выбраны, происходит их самостоятельный выбор представителя.

    Правление в первую очередь призвано контролировать своевременное внесение различных платежей и взносов.

    Кроме того, в его обязанности входит управление многоквартирным домом. Правление должно нанимать работников для ремонтных и других работ по содержанию здания и прилегающей территории, заключать договор по предоставлению разнообразных услуг жильцам, а также собирать и проводить собрания.

    В обязанности правления ТСЖ также входит необходимость решать те вопросы, которые не находятся согласно уставу в компетенции ревизионной комиссии и общего собрания. Такими вопросами чаще всего являются:

    • руководство деятельностью ТСЖ;
    • составление смет и отчетов, которые касаются финансовой деятельности товарищества;
    • распоряжение всеми активами ТСЖ в установленном порядке;
    • выбор необходимого способа для охраны имущества ТСЖ;
    • непосредственное ведение реестра членов организации;
    • подготовка проекта изменений учредительного устава и т. д.

    Лицам, принятым в правление ТСЖ для управления многоквартирным домом запрещено:

    • совмещать работу в ТСЖ по трудовому договору и в другой должности;
    • совмещать должность члена правления с другими должностями в органах управления ТСЖ;
    • совмещать свою деятельность с деятельностью ревизора товарищества.

    Общее собрание членов ТСЖ

    Непосредственное управление товариществом осуществляется общим собранием. Этот коллегиальный орган управления тсж имеет довольно обширную сферу деятельности. Ведь управление многоквартирным домом подразумевает решение большого количества вопросов, которые касаются всех жильцов. Членом этого органа управления может быть только владелец помещения.

    Законодательство требует, чтобы все члены ТСЖ во время получали уведомления о предстоящем собрании. Что касается способа передачи уведомления, то этот выбор могут делать члены правления ТСЖ. Все это необходимо для полноценного управления многоквартирным домом.

    Если участник товарищества не получает эту информацию, можно смело утверждать об ущемлении его прав. Уведомление обязательно должно содержать повестку дня, которая не подлежит изменению во время проведения собрания.

    При этом существуют разные формы проведения собрания – очная и заочная. Выбор способа осуществления собрания зависит от повестки дня и других причин.

    Общее собрание считается правомочным, если на нем присутствует больше половины собственников жилья. Данное условие может быть ужесточено с помощью устава организации.

    Для определения правомочности перед открытием собрания происходит регистрация присутствующих участников.

    Общее собрание ведет председатель правления. Во время его отсутствия эта обязанность переходит к заместителю. Если отсутствует и заместитель, то выбор управляющего падает на одного из членов правления.

    Решения на общем собрании принимаются с помощью ания. Количество , необходимое для принятия решения, по каждому отдельному вопросу отличается. Самые важные вопросы решаются большинством , но для некоторых достаточно две трети от всего количества участников. Причем выбор вопросов определен уставом.

    Все собрания в обязательном порядке оформляются протоколами. Помимо этого, общее собрание вправе:

    • устанавливать размер обязательных взносов;
    • образовывать резервные фонды ТСЖ;
    • использовать доходы товарищества;
    • рассматривать разнообразные жалобы, в том числе и на правление ТСЖ;
    • принимать правила внутреннего распорядка для наемных сотрудников.

    В компетенцию общего собрания входит также решение вопросов, связанных с получением кредитных средств (договор с банками), ликвидации или реорганизации ТСЖ, использование прибыли, вознаграждение участников товарищества, утверждение новых участников и т. д. Общее собрание принимает устав и определяет непосредственное направление деятельности организации.

    Здравствуйте. Член правления тсж агитирует собственников ать, как он хочет. Если у собственник не соглашается, начинает настраивать жильцов против него, спорить друг с другом, распространять ложную информацию, давать нелестные характеристики об этом жильце. Что можно предпринять?

    Олеся 23.08.2019 08:38

    УК РФ Статья 128.1. Клевета

    Источник: https://advokat-malov.ru/tszh/organy-upravleniya-tszh.html

    Поделиться:
    Нет комментариев

      Добавить комментарий

      Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.