Тсж смена

Смена председателя ТСЖ: регистрация в налоговой, пошаговая инструкция

Тсж смена

Последние изменения: Январь 2020

Чтобы обеспечить жильцов комфортным проживанием в многоквартирном доме, собственники недвижимости принимают решение об организации ТСЖ, которой передают полномочия управления всем домом.

Однако даже объединившись, люди должны определить лиц, уполномоченных принимать текущие решения и организовывать мероприятия по ремонту, снабжению коммунальными ресурсами, обслуживанию домом. Во главе правления стоит председатель, и работа его не всегда удовлетворяет ожиданиям.

Предстоит комплекс действий, при которых происходит смена председателя ТСЖ, регистрация в налоговой, пошаговая инструкция мероприятий поможет разобраться в схеме переоформления.

Если предстоит смена председателя ТСЖ, порядок действий определяют согласно положениям законодательства, включая Жилищный Кодекс и иные нормативные акты.

Поскольку своим существованием ТСЖ обязано воле проавших собственников, выбравших членов правления, перед тем как переизбрать председателя ТСЖ, предстоит принять общее решение.

Передавая полномочия руководителя главе правления, жильцы ожидают от него соблюдения пунктов Устава и качественного исполнения обязанностей.

Результатом работы грамотного руководителя должна стать беззаботная жизнь в благоустроенной квартире с исправными коммуникациями и с отличным состоянием общедомового имущества.

Если этого не происходит, или возникают сомнения в финансовой чистоплотности представителя товарищества, владельцы квартир в МКД вправе провести перевыборы председателя ТСЖ.

Перед началом действий, необходимо узнать детали, как сменить председателя ТСЖ, и уточнить обстоятельства, при которых чаще всего собственники расстаются с главой правления.

Какие основания применимы

На собрании собственников поднимается вопрос о переизбрании, когда:

  1. Председатель игнорировал поручения и жалобы жильцов.
  2. Выявлено нецелевое расходование средств товарищества, собственники уличили в растрате.
  3. Отказ от исполнения решений, которые приняли участники ТСЖ по результатам ания общего собрания.
  4. Признаки вымогательства со стороны ответственного лица.

1Самое распространенное основание для увольнения председателя – выражение недоверия со стороны жильцов. Так как выразить недоверие председателю ТСЖ можно после сбора достаточных улик, подтверждающих виновность человека. Голословных обвинений недостаточно, потребуется провести предварительное разбирательство и потребовать детального отчета о расходовании. 2Второй по популярности причиной является неэффективная работа главы.  Порядок переизбрания председателя ТСЖ предполагает признание результатов усилий главы неэффективными. 3Третий повод для изменений – уличение в нарушениях положений Устава. Единицы членов товарищества достоверно знают все условия Устава, однако основные положения наверняка известны тем, кто действительно интересуется судьбой дома. Если найдены грубые нарушения, то руководитель может быть переизбран в порядке, определенном Уставом товарищества.

Прежде, чем предпринимать какие-либо важные решения, полезно изучить ст. 135-152 ЖК РФ и ст. 291 ГК РФ.

Первое, что потребуется сделать, чтобы передать полномочия другому лицу, это предварительно обсудить работу ответственного человека и определить целесообразность смены руководства.

На данном этапе активность проявляет инициативная группа или один из жильцов.

Если инициатива будет поддержана другими, начинают готовиться к проведению общего собрания и сбору документации, уличающей в нарушениях со стороны должностного лица товарищества.

Помимо самих жильцов нарушителя смещают также по инициативе жилищной инспекции или налоговиков.

Иногда требуется организовать работу комиссии, чтобы изучить действия председателя и собрать факты ненадлежащего поведения. Комиссия вправе проинспектировать состояние вверенного общедомового имущества.

Если в обычной жизни решения доверяют руководителям, то в рамках ТСЖ юридическую силу имеют собрания собственников. Подготовительный этап со сбором доказательств завершается переходом к активной фазе действий. Инициативная группа оповещает остальных о планируемом собрании и повестке дня.

Для смещения необходимо заслушать обе стороны и оценить объективность мнений. Председатель вправе подготовиться и выступить с обоснованием своей правоты.

Если потребовалась предварительная инспекция, специально выбранная аудиторская комиссия запрашивают любую документацию, и глава правления не вправе препятствовать проверке.

На вопрос, может ли правление переизбрать председателя ТСЖ, ответ стоит искать в Жилищном кодексе. Частью 3 ст. 147 устанавливается право выбора новой кандидатуры путем ания членов правления, но только если иной вариант не предусмотрен Уставом. Таким образом, форма проведения переизбрания определяется основным документом товарищества – ТСЖ.

Если Уставом предусмотрено проводить ание на общем собрании участников, предстоит собрать кворум – не менее половины собственников. Решение о смене принимается, если такое мнение выразит половина присутствующих. Документально итоги ания оформляют через протокол общего собрания.

Голосование может быть открытым или тайным, по усмотрению самих участников ания. Форма проведения выбирается собственниками – очное или заочное ание. Если не удается собрать всех собственников, предусмотрено проведение поквартирного обхода.

Вместе со смещением инициируется переизбрание нового руководителя ТСЖ. Если результаты ания говорят о недоверии текущей главе менее половины участников, уполномоченное лицо сохраняет свой статус.

Для трудоустройства на наемную работу и увольнения потребуются трудовая книжка и приказ, при замене главы главным документом выступает оформленный протокол общего собрания.

Далее с оформленными документами при смене председателя ТСЖ предстоит перерегистрироваться в жилищной инспекции, а также передать необходимые сведения о новом главе в инспекцию ФНС по месту регистрации ТСЖ.

Основанием для принятия нового человека станет приказ, изданный товариществом. В распорядительном документе указывают сведения об имени, номере паспорта, контактах нового председателя. Если инициатива исходит от надзорных органов, на документе должны поставить подпись представители Жилкомитета или инспекции ФНС

Особое внимание уделяют правильному документальному оформлению. И в первую очередь, протокола. Документ составляют на листах форматом А4 в любой форме (от руки или через печать на компьютере).

Структура протокола не отличается от стандартной, но имеет свои нюансы:

  1. документа включает указанием оснований, из-за которых принято решение о смене руководителя.
  2. В нем указывают способ организации ания.
  3. Включают информацию о голосующих и кандидатах на должность главы.
  4. Итоги и принятое решение указывают вместе с датой проведения.

Чтобы протокол имел силу, его должны подписать все присутствующие.

Снятие полномочий

 

Когда решение принято и смещение неминуемо, предстоит организовать надлежащую передачу дел при смене председателя правления ТСЖ.

Процедура передачи представлена следующими действиями:

  1. Ознакомление текущего руководителя с результатами ания в протоколе. На документе должна стоять подпись об ознакомлении.
  2. Документы ТСЖ передаются преемнику.
  3. На основании переданной документации снятое лицо отчитывается о проведенных мероприятиях, расходах и поступлениях. Период детального отчета – последний год работы.
  4. При передаче документации снятый руководитель вводит в курс дела нового назначенца.

Снятию полномочий обязательно сопутствует передача дел назначенному собранием жильцов лицу. Период действия нового председателя не превышает установленного Уставом срока (не более 2 лет).

Регистрация изменений в ФНС

Помимо передачи дел проводится процедура регистрация председателя ТСЖ в налоговой инспекции. Для этого в ФНС предоставляют протокол и заявление по строгой форме Р14001. Оповещение налоговиков – необходимая мера, ведь ТСЖ представляет собой юридическое лицо, зарегистрированное в госреестре, и любая смена влечет за собой корректировку записей в ЕГРЮЛ.

Как представитель товарищества при МКД новый председатель обязан оповестить об изменениях жилищную инспекцию при администрации. На этом процедура регистрации смены председателя ТСЖ завершается.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2020 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/tszh/smena-predsedatelya-tszh/

Как сменить управляющую компанию в доме, где есть товарищество собственников жилья

Тсж смена

ТСЖ может заключить договор управления МКД с УО (п. 1 ч. 1 ст. 137, ч. 2.2 ст. 161 ЖК РФ). При этом способ управления МКД не меняется, а ТСЖ получает право контролировать работу управляющей компании.

Если что-то идёт не так: УО лишается лицензии или не выполняет свои функции, появляется необходимость попрощаться с ней. Расскажем, как сменить управляющую компанию, если способ управления в доме – ТСЖ.Как ТСЖ наладить взаимодействие с управляющей компанией

Как расторгнуть договор управления с управляющей компанией

Смена УО – расторжение с ней договора управления МКД. Специальных оснований для смены управляющей компании, с которой ТСЖ заключило договор управления, нет. Есть общие правила.

Договор управления расторгается досрочно или по истечению срока действия. Досрочно это происходит по решению суда или по соглашению сторон (ст. 405 ГК РФ). В суд за расторжением договора управления одна из сторон обращается:

  • при существенном нарушении договора другой стороной;
  • в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Жилищный кодекс РФ не предусматривает случаев досрочного расторжения договора управления МКД между УО и ТСЖ. Рекомендуем включить правила расторжения в условия договора управления МКД :

  • расторжение по окончании срока действия,
  • досрочное расторжение,
  • пролонгация.

Нужно быть готовым доказать в суде наличие существенных нарушений ДУ со стороны управляющей компании. Для этого необходимо составлять акты о невыполнении работ или ненадлежащем качестве их выполнения.

ТСЖ имеет право не продлить договор управления с УО. Тогда можно выбрать другую управляющую компанию и заключить с ней договор управления.

В качестве формулировок порядка расторжения и пролонгации ДУ можно использовать следующие: «если по окончании срока действия договора одна из сторон не заявила о его расторжении, договор считается продлённым на тот же срок и на тех же условиях», «если по окончании срока действия договора одна из сторон заявила о его расторжении, стороны составляют соглашение о расторжении».

Советуем в договоре управления между УО и ТСЖ прописать основания для его досрочного расторжения.

Такими основаниями могут быть:

  • несвоевременное исполнение обязанностей по договору со стороны УО;
  • неисполнение обязанностей по договору со стороны УО;
  • несвоевременное исполнение обязанностей по договору со стороны ТСЖ;
  • жалобы жителей на управляющую компанию.

Что такое ТСН как орган управления МКД

Кто принимает решение о смене управляющей компании

Органы управления ТСЖ принимают решения, согласно установленному уставом порядку (ч. 3 ст. 146 ЖК РФ). В уставе можно указать, что жилищное объединение вправе решить вопрос о выборе новой управляющей компании.

Такое решение принимается:

  • простым большинством или квалифицированным большинством на общем собрании членов ТСЖ,
  • простым большинством или квалифицированным большинством членов правления ТСЖ,
  • председателем ТСЖ единолично или по согласованию с правлением ТСЖ.

ОСС в МКД не может сменить управляющую организацию, у которой заключён договор управления с ТСЖ, сделать это имеет право только ТСЖ.

Если выяснилось, что управляющая компания не соблюдает условия договора управления, ТСЖ может обратиться в орган местного самоуправления для проведения проверки деятельности УО (ч. 1.1 ст. 165 ЖК РФ).

ОМС проведёт проверку и, если она подтвердит невыполнение УО условий договора управления, соберёт ОСС для решения вопросов о расторжении договора с УО, о выборе новой компании или об изменении способа управления МКД.

Договор управления был заключён между УО и ТСЖ, это, конечно, усложнит процесс его расторжения. Но в некоторых случаях ОМС может после проверки предложить провести общее собрание членов ТСЖ, а не ОСС.

Подведём итог: чтобы расторгнуть договор управления с УО, нужно учитывать результаты проверки, положение устава ТСЖ и условия договора управления МКД.Каким правилам следовать, чтобы создать ТСН

Что делать, если УО лишилась лицензии на управление МКД

Каждая УО должна получить лицензию, чтобы управлять МКД (ч. 1 ст. 192 ЖК РФ). Договор управления с УО расторгается, если:

  • сведения о МКД исключены из реестра лицензий субъекта РФ,
  • действие лицензии УО прекращено или она аннулирована.

Хотя не каждый день управляющие компании лишаются лицензий, всё же стоит предусмотреть порядок действий для такого случая. Например, можно указать, что при прекращении действия лицензии УО или при её аннулировании у ТСЖ остаётся право расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Рекомендуем указать в ДУ, как будут вестись взаиморасчёты между УО, ТСЖ, РСО и собственниками помещений в МКД. Обязательно напишите в договоре дату, до наступления которой УО будет исполнять свои обязанности.

В соответствии с положениями устава ТСЖ самостоятельно решает, как будет продолжать управлять МКД.

Что делать, если лицензии лишается УО при способе управления управляющей организацией, подробно рассказывает ст. 200 ЖК РФ. Орган местного самоуправления проводит ОСС в МКД, на котором решается вопрос о выборе новой УО или о смене способа управления.

Если такое собрание не состоится или его решение не реализуют, ОМС проведёт открытый конкурс, на котором определится новая управляющая компания.

ОСС и открытый конкурс не нужно проводить, если дело касается смены УО, у которой заключён договор управления с ТСЖ. Порядок смены УО, лишившейся лицензии, ТСЖ определяет в условиях договора управления МКД.

Проведение ОСС и открытого конкурса по отбору УО при наличии в МКД действующего ТСЖ остаётся на усмотрение органа местного самоуправления. Напомним, что п. 2 ч. 3 ст. 200 ЖК РФ обязывает управляющую компанию выполнять свои обязанности до заключения договора управления МКД с новой управляющей компанией.

Источник: https://roskvartal.ru/tszh-tsn-zhsk/8420-kak-smenit-upravlyayuschuyu-kompaniyu-v-dome-gde-est-tszh

Как сменить управляющую компанию в Подмосковье

Тсж смена

Жилищный кодекс РФ предоставляет право собственникам жилья самостоятельно выбирать организацию, занимающуюся управлением общедомовым имуществом.

Собственники квартир не обязаны терпеть холодные батареи, грязные подъезды и сломанные перила. От услуг недобросовестной организации можно отказаться.

Подробнее о том, как жителям Подмосковья действовать при смене управляющей компании, читайте в материале портала mosreg.ru.

Куда жаловаться на сосульки в Подмосковье>>

Чем должна заниматься управляющая компания

Источник: Главное управление «Государственная жилищная инспекция Московской области»

В обязанности управляющей компании входят:

– контроль качества коммунальных услуг (энергоснабжения, водоснабжения, канализации, вывоза мусора);

– прием и расчет коммунальных платежей, направление денежных средств снабжающим предприятиям (если не заключен договор с МособлЕИРЦ);

– распределение средств и организация ремонтной и хозяйственной деятельности;

– создание условий для безопасной эксплуатации дома.

Управляющая компания обязана выполнять работы, перечисленные в договоре с собственниками жилья. Сюда обычно включены:

– осмотр общедомового имущества (например, два раза в год);

– текущий ремонт помещений;

– подготовка здания к зиме;

– устранение аварий внутри дома в сроки, установленные стандартом;

– обеспечение чистоты подъезда и двора;

– озеленение территории, если она относится к общедомовому имуществу;

– обеспечение работы счетчиков;

– выявление расхитителей энергетических ресурсов;

– учет регистрации собственников жилья;

– предоставление отчета о проделанной работе на общем собрании жильцов (не реже одного раза в год).

Если жильцов не устраивает объем или качество предоставляемых компанией услуг, они могут предъявить требование о перезаключении договора с целью его изменения и дополнения. В случае отказа они вправе сменить управляющую компанию.

Как получить компенсацию за оплату ЖКУ в Подмосковье>>

Как расторгнуть договор с управляющей компанией

Источник: РИАМО, Александр Манзюк

Самый простой способ сменить управляющую компанию – дождаться окончания срока действия договора. Обычно документ продлевается автоматически, но если собственники заявили о желании его расторгнуть, прекратить отношения с управляющей компанией не составит труда.

Если срок договора не закончился, прервать его можно следующим образом:

– по соглашению сторон;

– согласно действующему договору, если в нем регламентирован порядок действий при досрочном расторжении;

– путем создания на общем собрании товарищества собственников жилья (ТСЖ), которое откажется от услуг управляющей компании и само займется управлением домом или наймет другую организацию;

– в судебном порядке при существенных нарушениях условий договора (холод в квартирах, неработающие лифты, нерегулярное энерго- и водоснабжение, изношенность кровли, несвоевременность ремонта и устранения аварий и т.д.);

– на основании общего собрания собственников многоквартирного дома без существенных замечаний к работе компании.

В любом случае решение о смене управляющей компании принимается на общем собрании жильцов. На нем создают уполномоченную группу, участники которой действуют по доверенностям от других собственников.

Порядок действий при смене управляющей компании

Смена управляющей компании происходит в несколько этапов:

1. Создание инициативной группы.

2. Сбор необходимых документов. Управляющая компания обязана предоставить акты выполненных работ и оказанных услуг за последний год, акты осмотра инженерных сетей дома за последние 2 года, договор обслуживания или управления.

3. Организация общего собрания жильцов. Инициативная группа должна известить о нем всех собственников квартир письменно, не позднее чем за 10 дней до проведения. Официальные предупреждения вручаются владельцам жилья под роспись. При заочном ании к ним прикрепляют бюллетени для ания.

В дополнение к этому информация о собрании публикуется в объявлении, содержащем:

– сведения о форме собрания (очной или заочной);

– паспортные данные инициаторов собрания;

– дату, время, место проведения;

– при заочном ании – место приема бюллетеней, даты начала и окончания их сбора;

– повестку дня.

4. Проведение общего собрания собственников. В протоколе перечисляются нарушения управляющей компанией условий договора и претензии жильцов. Решение о смене организации считается принятым, если «за» высказались более 50% собственников квартир. При этом количество у каждого конкретного собственника зависит от того, сколько квадратных метров жилой и общей площади дома ему принадлежит.

5. Выбор новой управляющей компании. Инициативная группа представляет список кандидатов на управление домом и макеты договоров с ними. Список работ и услуг по содержанию и ремонту дома имеют право определять владельцы квартир. При этом Жилищным кодексом РФ определены обязательные пункты:

– состав общего имущества, входящего в зону ответственности управляющей компании;

– списки работ и услуг по содержанию и ремонту общедомового имущества, коммунальных услуг;

– порядок внесения изменений в эти списки;

– порядок расчета платежей за коммунальные услуги, содержание и ремонт дома;

– перечисление способов внесения платы;

– порядок осуществления контроля деятельности компании.

6. Подписание протокола общего собрания членами счетной комиссии, председателем и секретарем. Документ обязательно должен содержать:

– повестку дня;

– описание хода ания;

– описание процедуры оповещения управляющей компании о решениях собрания;

– описание процедуры оповещения жильцов, в том числе не участвовавших в собрании.

7. Вручение протокола собрания прежней и новой управляющим компаниям. Передача документов должна состояться в течение 30 дней.

Перебои с отоплением: куда пожаловаться на холодные батареи в Подмосковье>>

Как решать спорные вопросы

Источник: РИАМО, Николай Корешков

Если управляющая компания отказывается передать дела другой организации и не признает решения общего собрания жильцов, надо письменно зафиксировать все нарушения прав собственников. Новая управляющая компания имеет право жаловаться в Госжилинспекцию и прокуратуру, обращаться в суд.

Нередки случаи, когда отстраненная управляющая компания отказывается передавать техническую документацию или вовсе не имеет необходимых бумаг. В этом случае необходимо также обращаться в суд. Он обяжет прежнюю организацию восстановить и представить утраченные документы. Новая управляющая компания может заняться этим сама и взыскать понесенные расходы со своих предшественников.

Структура сферы коммунальных услуг в Подмосковье: кто рассчитывает и контролирует поставку ЖКУ>>

Долги прежней управляющей компании

Источник: РИАМО, Николай Корешков

Собственники квартир вправе требовать от прежней управляющей компании средства, оставшиеся на ее счетах. Для этого надо запросить у организации отчет о финансово-хозяйственной деятельности, в котором указаны:

– список выполненных работ и их стоимость;

– договоры с подрядчиками;

– сметы и акты выполненных работ и т.п.

С помощью отчета можно выяснить, какую сумму прежняя управляющая компания должна перечислить своей преемнице. Если собственники квартир подозревают организацию в обмане и сокрытии средств, юристы новой управляющей компании или председатель ТСЖ могут инициировать строительно-техническую экспертизу и требовать вернуть деньги в суде.

Как выбрать новую управляющую компанию

Источник: Министерство жилищно-коммунального хозяйства Московской области

В Подмосковье существует специальный рейтинг управляющих компаний. Его ежеквартально публикуют на сайте региональной Госжилинспекции. Классификацию организаций проводят по аналогии с оценкой гостиниц по системе звезд. составляют на основе ания жителей по 13 критериям.

Среди них качество взаимодействия с советами многоквартирных домов, качество содержания подъездов и дворов, своевременность расчетов с ресурсоснабжающими организациями, организация работы диспетчерского обслуживания населения, выполнение ремонта подъездов, бесперебойная поставка коммунальных услуг.

Куда жаловаться на бездействие УК в Подмосковье>>

Источник: https://mosreg.ru/sobytiya/novosti/news-submoscow/kak-smenit-upravlyayushuyu-kompaniyu-v-podmoskove

Прекращение управления домом тсж

Тсж смена

« Назад

07.03.2013 22:52

“Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение”, 2011, N 1

 Прекращение управления домом тсж

 Согласно Жилищному кодексу собственники помещений в многоквартирном доме в любой момент могут изменить способ управления домом. Безусловно, без данной нормы жилищное самоуправление было бы невозможным.

Но в то же время именно благодаря этому положению закона очень часто возникает так называемая чехарда управляющих организаций, когда ТСЖ сменяет управляющую компанию, а через некоторое время собственники вновь обращаются к ней за услугами, и наоборот.

Каковы последствия такой “чехарды”, попробуем разобраться в данной статье.

Несмотря на то, что ТСЖ, на наш взгляд, является наиболее эффективной формой управления домом, следует признать, что ее полноценная реализация требует большой ответственности со стороны собственников жилья: недостаточно просто зарегистрировать ТСЖ, важно создать условия для его функционирования, а последнее подчас невозможно ввиду различных причин.

В связи с этим представим ситуацию, когда собственники помещений в доме выбрали в качестве способа управления ТСЖ, создали товарищество и зарегистрировали его в качестве юридического лица.

Работа в ТСЖ не сложилась, вследствие чего через некоторое время собственники изменили способ управления на управляющую организацию и заключили договор с компанией.

Что в этом случае делать с товариществом? Каков его статус?

ТСЖ – юридическое лицо и способ управления домом

Важно понимать, что ТСЖ в законодательстве рассматривается с двух позиций: как способ управления, альтернативный и несовместимый со способом управления посредством управляющей организации, и как юридическое лицо, которое в рамках договорных отношений вполне может сосуществовать с управляющей компанией.

Так, порядок создания ТСЖ и выбора способа управления многоквартирным домом регламентируется ЖК РФ, а порядок государственной регистрации ТСЖ в качестве юридического лица при его создании и ликвидации – ГК РФ и Федеральным законом от 08.08.

2001 N 129-ФЗ “О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей” (далее – Закон о регистрации).

Ни ГК РФ, ни указанный Федеральный закон не предусматривают никаких особых условий для регистрации создания и ликвидации ТСЖ, следовательно, и то и другое осуществляется в общем порядке, который рассмотрим ниже.

Согласно п. 8 ст. 63 ГК РФ юридическое лицо считается прекратившим свое существование после внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр юридических лиц (далее – ЕГРЮЛ). В связи с этим ошибочно считать, что при смене способа управления многоквартирным домом и выборе управляющей компании ТСЖ автоматически прекращает свое существование.

Здесь уместно обратиться к ст. 161 ЖК РФ, согласно которой собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления домом (п. 2), а многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией (п. 9).

Казалось бы, нормы законов вступают в противоречие, но на самом деле такое противоречие отсутствует.

Вновь обращаясь к услугам управляющей компании, собственники жилья на общем собрании решают вопрос о смене способа управления многоквартирным домом на управление посредством управляющей организации, то есть способ управления остается единственным.

В этом случае ТСЖ обязано прекратить свою работу, а с управляющей компанией заключается договор, тем самым фактические действия по управлению общим имуществом в доме осуществляет не ТСЖ, а вновь выбранная организация.

Таким образом, ТСЖ продолжает свое существование даже при отсутствии потребности в нем до тех пор, пока оно не будет ликвидировано.

О необходимости ликвидации ТСЖ

Иногда собственники помещений в многоквартирном доме оставляют созданное ТСЖ (сознательно или нет) ввиду ряда причин.

Во-первых, так сказать, “про запас”. Процесс создания товарищества очень трудоемкий, и бывает жаль проделанной работы. К тому же в случае, если работа управляющей компании будет неудовлетворительной, возобновить работу ТСЖ гораздо легче, чем создать его вновь.

Во-вторых, процедура ликвидации юридического лица – мероприятие достаточно сложное, и при потере интереса к товариществу заниматься этим будет некому.

В-третьих, собственники помещений в доме могут не задумываться о необходимости ликвидации ТСЖ.

На наш взгляд, собственникам помещений в доме важно решить судьбу ТСЖ еще при смене способа управления, оценив плюсы и минусы ликвидации товарищества.

Это важно, поскольку благое желание оставить ТСЖ “для подстраховки” без соблюдения норм действующего законодательства и некоторых юридически значимых действий может привести к неприятным последствиям для граждан (в том числе финансового характера). Чтобы определить круг возможных проблем, обратимся к основаниям для ликвидации ТСЖ.

Основания для ликвидации ТСЖ

С точки зрения законодательства существует ряд оснований, при которых ТСЖ может и обязано быть ликвидировано. Оговоримся, что вопрос банкротства ТСЖ не является предметом рассмотрения в данной статье.

Так, Жилищный кодекс обязывает собственников помещений на их общем собрании принять решение о ликвидации ТСЖ в случае, если члены товарищества обладают не более 50% от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме (п. 2 ст. 141 ЖК РФ).

Однако, как это часто бывает, есть обязанность, но нет санкции за ее неисполнение.

Поэтому получается, что зачастую ТСЖ ликвидируется по данному основанию, только если кто-нибудь из заинтересованных лиц (управляющая компания либо кто-то из граждан) обратится в суд с иском о принудительной ликвидации.

Но может сложиться и такая ситуация, что ТСЖ, оставаясь бездействующим, имеет в своем составе достаточное количество членов. В этом случае решение вопроса о добровольной ликвидации, согласно пп. 2 п. 2 ст.

145 ЖК РФ, остается за общим собранием членов ТСЖ. То есть совершенно не обязательно всем собственникам сначала выходить из состава товарищества, а только потом решать вопрос о его ликвидации.

При определенных условиях еще одним основанием для ликвидации ТСЖ может послужить решение суда, принятое по заявлению уполномоченного органа, о ликвидации юридического лица согласно п. 2 ст.

61 ГК РФ, а именно в случае допущения при его создании грубых нарушений закона, если они носят неустранимый характер, а также в случае осуществления деятельности без надлежащего разрешения (лицензии), либо запрещенной законом, либо с нарушением Конституции РФ, либо с иными неоднократными или грубыми нарушениями закона (иных правовых актов) и систематического осуществления некоммерческой организацией деятельности, противоречащей ее уставным целям.

В нашем случае ТСЖ может быть ликвидировано судом, например, по заявлению налогового органа в связи с грубыми нарушениями налогового законодательства. Такими грубыми нарушениями могут стать неисполнение обязанностей, предусмотренных ст.

23 НК РФ, в частности, по уплате налогов, ведению учета доходов, расходов и объектов налогообложения, представлению налоговых деклараций, представлению налоговым органам необходимых для исчисления и уплаты налогов сведений и документов (Постановление Президиума ВАС РФ от 05.06.2001 N 7745/00).

Таким образом, бухгалтерию в ТСЖ при желании его сохранения в качестве юридического лица необходимо вести даже при отсутствии всякой деятельности.

Других оснований для ликвидации ТСЖ нет.

Финансовые и договорные обязательства ТСЖ

при смене способа управления

Прекращая свою деятельность, но продолжая существование, ТСЖ должно свести к минимуму свои договорные и финансовые обязательства. Это значит, что следует оплатить все работы и расторгнуть все договоры со сторонними организациями. Что касается судьбы средств, собранных с собственников помещений в доме и оставшихся после погашения всех обязательств, она может определяться по-разному.

По сути, эти средства при смене управляющей организации будут неосновательным обогащением товарищества согласно гл. 60 ГК РФ. На наш взгляд, наиболее бесспорным представляется вариант возвращения денежных средств собственникам помещений в доме, но технически это сделать достаточно сложно.

Кроме того, в состав данных средств могут включаться деньги на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, передавать которые собственникам будет абсолютно нецелесообразно.

Эти средства должны быть переданы вновь выбранной управляющей компании на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (см. Постановление ФАС ДВО от 17.03.2009 N Ф03-811/2009).

Напомним, что вопросы капитального ремонта относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в доме согласно пп. 1 п. 2 ст. 44, п. 2 ст. 158 ЖК РФ. В любом случае в повестку дня общего собрания о смене способа управления рекомендуем включать вопрос о передаче денежных средств, накопленных на капитальный ремонт.

Понятно, что вариант передачи денежных средств от ТСЖ к управляющей компании представляется самым удобным для собственников. Однако следует принимать во внимание, что ТСЖ на бездоговорной основе оказывает услуги только своим членам.

Соответственно, последние вправе решить судьбу своих денежных средств на общем собрании членов ТСЖ, а для тех, кто ими не является, вопрос может решаться индивидуально путем расторжения договора в одностороннем порядке согласно ст.

717 ГК РФ по инициативе собственника.

Возникает вопрос: а может ли ТСЖ в одностороннем порядке расторгнуть договор с собственником жилья, если в договоре такое право не предусмотрено? Проблема несколько теоретизирована, но все же актуальна, поскольку граждане редко задумываются о подобных вопросах.

Между тем существуют только общие нормы гражданского законодательства, регулирующие данную ситуацию без учета специфики договора на содержание и ремонт жилого помещения. Итак, п. 2 ст. 719 и п. 2 ст. 328 ГК РФ предоставляют право подрядчику (в нашем случае – ТСЖ) на отказ от исполнения договора при невыполнении встречных обязательств заказчиком.

При смене управляющей организации собственник жилья (заказчик) перестанет оплачивать услуги и работы ТСЖ по договору, что может стать основанием для расторжения такого договора.

Источник: http://paritet-gkh.ru/poleznye-stati/article_post/prekraschenie-upravleniya-domom-tszh

Как получить права на управление общим имуществом и возглавить ТСЖ. Часть 1

Тсж смена
ТСЖ (товарищество собственников жилья) – одна из форм управления общим имуществом в многоквартирном доме(МКД), при которой собственники сами распоряжаются своей общей собственностью.Из общедоступной сети Интернет.

На практике фразу “сами распоряжаются” каждый из собственников примеряет на себя лично и у него складывается мнение, что только он лично принимает решения.

Такое мнение приводит к массе разногласий, скандалов, взаимных оскорблений и ненависти к главному действующему лицу- председателю Правления ТСЖ.

В данном цикле статей, я расскажу, как на практике устроен процесс создания ТСЖ, смены правления и председателя, ведения хозяйственной деятельности и какие последствия в итоге могут быть при не верной организации этого процесса. Какое отношение складывается у собственников к ТСЖ и председателю Правления, почему оно часто негативное.

Итак, у вас есть несколько единомышленников из числа собственников, и вы решили взять управление имуществом в доме в свои руки. Говоря громкой фразой, “захватить власть” в хорошем смысле этого слова. С чего начать? Здесь всё зависит от текущей ситуации. Какой способ управления принят собственниками на данный момент.

Начнем с самой сложной ситуации.

Как захватить власть, если в доме правит Управляющая компания

В этом случае, надо сильно постараться, чтобы выгнать УК, отобрав у нее право распоряжаться общим имуществом, ведь в этом случае вы отжимаете у нее прибыльный бизнес, а это никому не понравится. Прежде всего надо набраться мужества и терпения, этот процесс может занять много времени. При плохом стечении обстоятельств, это время от полугода до нескольких лет.

Работать придется много и этот процесс отнимет массу времени, сил и нервов. Необходимо организовать общее собрание собственников МКД с повесткой дня о смене способа управления. О том, что такое ОСС МКД кратко рассказано в этой статье. Кворум собрания с такой повесткой должен быть 50%. “За” смену способа управления должны проать более 50% от всех собственников а МКД.

Первая проблема

Здесь присутствует очень важный нюанс. Дело в том, что УК сильно коррумпированы, а ТСЖ не в почете у местных властей, т.к. их сложно контролировать.

Поэтому будьте готовы к тому, что государственная жилищная инспекция будет искать любые поводы, чтобы не признать результаты собрания и отказать Вам.

В этой связи, очень важно оформить документы по собранию согласно ЖК РФ, а протокол согласно требованиям Приказа N44/пр от 28.01.2019 (возможно, существует новый документ, см. изменения).

Это документ ГЖИ, специально созданный для того, что устраивать беспредел в сфере смены управляющей организации. Именно несоблюдение требований 44пр может приводить к тому, что итоги собрания не будут признаны ГЖИ, и она откажет во внесении изменений в реестр, а права по управлению домом так и останутся у УК.

Таким образом, после проведения собрания необходимо правильно оформить документы и в установленный срок направить их в ГЖИ с заявлением о внесении изменений в реестр. Важное замечание: согласно ЖК РФ, протокол ОСС при создании ТСЖ должен быть подписан всеми собственниками, проавшими “ЗА”, см. ч.1.1. ст. 136 ЖК РФ.

Таким образом, одним из камней преткновения для Вас это ГЖИ, которая будет проверять каждую запятую ваших документов, а если она не найдет ошибок, то придумает их сама. В этом случае, подаётся иск в арбитражный суд(если ТСЖ уже было создано). Этим иском оспаривается отказ ГЖИ во внесении изменений в реестр. Я этот иск проиграл и до сих пор не понимаю, почему.

Вторая проблема

УК, которую вы захотели “свалить”. Наверняка так просто она не отдаст дом, и поэтому готовьтесь к иску на тему оспаривания результатов ОСС. Если вы честно собрали бюллетени, соблюли необходимые процедуры, то шанс проиграть этот иск минимален.

Третья проблема.

Возможен саботаж со стороны УК. Т.к. наше кривое законодательство не предусматривает мораторий на пере ание, УК может подделать протокол ОСС о смене способа управления обратно на саму себя и подать документы после вас. У меня был такой случай.

Четвертая проблема

Готовьтесь к тому, что документы от УК по дому вы не получите. В этом случае, необходимо жаловаться в ГЖИ, которое устанавливает огромные штрафы за такое нарушение. В моем случае, нам был выставлен штраф 155 000 руб., который я оспорил в арбитражном суде, т.к. протокол был подделан.

Как захватить власть, если в доме правит ТСЖ

Ситуация гораздо проще первой. Вообще говоря, проще простого. Для этого даже не нужно проводить собрание и не нужен протокол. Находим нотариуса, который удостоверит вашу подпись на заявлении в налоговую о смене руководителя.

Подаём это заявление в налоговую и вуаля, вы председатель Правления. Но так лучше не делать, поскольку бывший председатель не захочет отдавать власть таким способом и сам внесёт изменения в ЕГРЮЛ. Кстати, при этом ему даже нечего будет оспаривать, протокола то нет.

Поэтому вам необходимо провести ОС членов ТСЖ с повесткой дня о смене правления, а Правление из своего состава уже выберет Вас председателем, для этого необходимо оформить отдельный протокол.

Здесь всё зависит от Устава ТСЖ, что там написано про правление и председателя. Не всегда такая схема работает.

Первая проблема.

Для проведения собрания и соблюдения процедуры, необходим реестр членов ТСЖ. Где его взять? Запросить у председателя ТСЖ. Если председатель не совсем дурак, он понимает, зачем вам нужен реестр и никогда вам его не отдаст. Как решить эту проблему. Ни в коем случае не тратить время на суды.

Формируем новый состав членов ТСЖ (собираем заявления о вступлении в члены ТСЖ), направляем копии этих заявлений председателю, формируем свой реестр и голосуем. Кворум собрания=50%. Оформляем протокол, направляем документы в ГЖИ, вносим изменения в налоговую. И всё, вы председатель правления.

Надо отметить, что документы ГЖИ не проверяет, она кидает их просто в архив.

Третья проблема

Возможные трудовые споры. То есть иски от бывших сотрудников ТСЖ. Хорошо, если часть сотрудников ТСЖ согласятся работать под вашим руководством. Другая часть потребует зарплату. Если председатель, например, устроил жену дворником, а зарплату получал госторбайтер, то ждите иск по трудовому спору, как было в моем случае.

Вывод

Если в вашем доме правит Управляющая компания, то для захвата власти посредством организации ТСЖ необходимо проделать огромную работу. Основная проблема- это государственная жилищная инспекция. Здесь важно терпение и поддержка единомышленников.

Сменить власть в действующем ТСЖ, (то есть поменять правление и председателя) практически не составляет труда, т.к. в этом случае контроль госоргана отсутствует, а к документам по собранию не предъявляются жёстких требований.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/vse_o_gkx/kak-poluchit-prava-na-upravlenie-obscim-imuscestvom-i-vozglavit-tsj-chast-1-5f48ae99108b8b640e37b657

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.