Тонкости при покупке квартиры на вторичном рынке

Содержание

Как не ошибиться при покупке жилья на вторичном рынке: 5 советов | Rusbase

Тонкости при покупке квартиры на вторичном рынке

Тонкости, о которых знают не все

Как не ошибиться при покупке жилья на вторичном рынке: 5 советов Покупка квартиры – серьезный шаг в жизни каждого человека. Поэтому так важно внимательно и скрупулезно подойти к этому вопросу. Приобретение жилья всегда сопряжено с массой нюансов и юридических тонкостей, о которых знают далеко не все покупатели. Предлагаем вам 5 советов о том, как не ошибиться при покупке квартиры на вторичном рынке.

Проверяйте документы, подтверждающие права собственности на квартиру, а также договор купли/продажи

Во-первых, следует проверить документы, на основании которых возникло право собственности продавца. Такими могут являться договоры, например, купли-продажи, дарения, свидетельства о праве на наследство, решения суда, вступившие в законную силу.

Во-вторых, нужно попросить продавца предоставить вам расширенную выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимость (ЕГРП). Из такой расширенной выписки будет видна “история” квартиры, все сделки совершенные с ней.

  В-третьих, необходимо проверить личность продавца, подлинность его паспорта, убедиться в том, что он не состоит на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах. Естественно, максимально осторожным следует быть, если договор купли-продажи от имени собственника подписывает представитель по доверенности.

Следует убедиться в том, что доверенность не сфальсифицирована и не отозвана. Сам договор обязательно должен содержать подробные реквизиты и продавца, и покупателя (ФИО, полные паспортные данные).

Желательно убедиться в действительности паспорта вашего контрагента, сделать это можно на официальном сайте миграционной службы (www.fms.gov.ru). Проверьте, правильно ли указан адрес квартиры, ее характеристики на основании данных БТИ. Обратите внимание на цену, порядок оплаты, срок передачи квартиры.

Закрепите в договоре обязанность продавца передать вам квартиру свободной от любых обременений и правопритязаний третьих лиц. В высшей степени целесообразно при составлении договора обратиться к юристу, специализирующемуся в сфере недвижимости, или нотариусу.

Назначьте встречу с собственником квартиры

Обратите внимание на ситуацию, когда продавец не является собственником квартиры, а действует по доверенности.

“Большинство махинаций с недвижимостью происходит именно посредством предоставления поддельных документов от третьих лиц, – говорит  Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty.

– Чтобы обезопасить себя, назначьте личную встречу с собственником. Дабы не терять время, лучше  сделать это при первом же показе. Так вы сможете лично удостовериться в его намерениях продать квартиру”.

Кроме того, непосредственно у владельца можно выяснить важные факты, касающиеся жилья: кто прописан в квартире, не сохранится ли право проживания в квартире за этими людьми после ее продажи, не нарушаются ли права несовершеннолетних.

Обратите внимание на состояние квартиры и окружающий пейзаж

                                                     Утром обратите внимание на вид из окон. Вечером вы можете не заметить, что рядом располагается, например, мусоросжигательный завод или другое вредное производство. В дневные часы посмотрите, как расположено солнце. В дальнейшем это пригодится при определении назначения каждой из комнат, а также при расстановке мебели.                                                                                                                  Посмотрите, исправна ли электропроводка, сантехника, розетки, как открываются все окна и двери. Даже если вы планируете приобрести квартиру в любом состоянии, а уже потом делать там ремонт. “После покупки может выясниться, что электричество замыкает, трубы – гниют, а пол – проваливается, –  комментирует Александр Зиминский. –  Поэтому ремонт может вылиться в гораздо более крупную сумму, нежели ту, которую вы хотели потратить”.

Внимательно отнеситесь к финансовой стороне вопроса

Есть много способов передачи денег: наличными из рук в руки,  наличными через депозитарную ячейку,  банковским переводом, безналичным способом через аккредитив. Однако не все они удобны при сделках с недвижимостью. Заключение и регистрация сделки требует времени, а передача денег должна быть жестко “синхронизирована” с ней.

Если продавец получит средства раньше, он может отказаться от сделки, а покупатель  будет вынужден требовать возврата уплаченных продавцу денежных средств. Кроме того, он потеряет подходящую ему квартиру и время. Один из наиболее надежных вариантов передачи  наличных денег – ячейка в банковском депозитарии.Ячейка арендуется  на время, превышающее срок гос.

регистрации сделки купли-продажи. В Москве он обычно составляет  12  дней. В договоре аренды ячейки указывают условия доступа к ней. В первый   день   доступ к ячейке   имеют  и продавец, и покупатель – для того, чтобы положить туда деньги.

Затем доступ для покупателя блокируется и возобновляется только в последние  дни общего срока аренды ячейки (стороны самостоятельно определяют количество дней для покупателя, обычно – 3-5 дней), когда покупатель может забрать свои деньги, если сделка по каким-то причинам не состоялась.

Продавец же может попасть в ячейку только после предъявления зарегистрированного договора купли – продажи – квартиры. Таким образом, покупатель может обезопасить себя, сэкономить время и не потерять деньги, если сделка вдруг сорвется.

Получите налоговый вычет

Не забудьте, что после регистрации сделки вы можете вернуть часть денег, так называемый, имущественный вычет. Потолок имущественного вычета – 2 млн. руб. Это означает, что, если вы купили недвижимость стоимостью меньше, чем 2 млн. руб., то государство вернет вам деньги в размере 13% от суммы покупки. Если же недвижимость стоит больше 2 млн. руб.

, то государство вернет вам те же 13%, но от 2 млн. руб, что составляет 260 тыс. руб. Получить данную льготу можно двумя способами. Первый – можно получить деньги непосредственно от государства путем их перечисления на ваш расчетный счет. Для этого необходимо подать пакет документов в налоговую инспекцию.

Подавать документы нужно по истечении налогового периода, то есть если вы купили квартиру в 2010 году, то подавать документы можно с 1 января по 31 марта 2011 года. Если с документами все в порядке, то возмещение происходит довольно быстро: как правило, сумма перечисляется на ваш счет в течении месяца, максимум трех.

Второй способ – вы можете воспользоваться этой льготой для того, чтобы не платить налоги по месту работы в текущем периоде. В этом случае не нужно ждать истечения налогового периода, а можно подавать документы в налоговую сразу после совершения покупки.

Для того, чтобы работодатель предоставил вам эту льготу, человек должен пойти в налоговую инспекцию, подать тот же самый пакет документов и получить уведомление для своего работодателя. Этим уведомлением налоговая инспекция подтверждает, что человек имеет право на налоговую льготу.

С этого момента работодатель не будет вычитать с сотрудника налоги по его зарплате и иным выплатам, например, премиальным. “Далеко не все покупатели знают о такой возможности и, соответственно, теряют крупную сумму, которую можно сэкономить”, – заключает Александр Зиминский.

Penny Lane Realty

Нашли опечатку? Выделите текст и нажмите Ctrl + Enter

Актуальные материалы —
в Telegram-канале @Rusbase

Источник: https://rb.ru/article/kak-ne-oshibitsya-pri-pokupke-jilya-na-vtorichnom-rynke-5-sovetov/6721257.html

Порядок покупки квартиры на вторичном рынке: правила и порядок оформления процедуры, существующие риски, схема и этапы покупки вторичной квартиры, необходимые документы | Жилищный консультант

Тонкости при покупке квартиры на вторичном рынке

Договор купли-продажи – это документ, регламентирующий стороны продавца и покупателя на право обладания и пользования недвижимостью. Вторичный рынок жилья – это недвижимость уже находящаяся в собственности.

Порядок покупки квартиры на вторичном рынке регулируется Гражданским Кодексом РФ. В 30 главе ГК РФ договор купли-продажи определен, как основополагающая генеральная договорная конструкция.

В соответствии ГК участниками купли-продажи выступает продавец и покупатель. При этом продавец не обязательно является собственником имущества, а может представлять интересы собственника – агентство по недвижимости.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Требования к квартире на вторичном рынке при покупке

Покупка квартиры на вторичном рынке требует определенных условий. Недвижимость должна быть приватизирована. Не прошедшая приватизацию жилплощадь по закону считается муниципальной собственностью, а проживающие люди в ней являются нанимателями. Такую собственность невозможно продать по договору. Единственный способ получить прибыль – обмен.

Приобретаемая недвижимость по ипотеке должна обладать ликвидностью, т.е. быть востребованной на рынке. Также обязательное условие – наличие обособленной от других жильцов дома кухни и санузла. В ином случае одобрение выбранной жилплощади банком может быть затруднено.

Порядок оформления договора купли-продажи

Порядок оформления покупки квартиры на вторичном рынке заверяется нотариусом или без него. Нотариальное заверение, хотя и предпочтительнее, является не обязательным. Оформление покупки без нотариуса требует меньше расходов, но обладает определенными рисками.

Нотариальная контора устанавливает и проверяет лица, участвующие в оферте, на соответствие законодательства. В таком случае уполномоченное лицо является гарантом осуществления законной сделки.

В договоре купли-продажи квартиры обязательно должна содержаться следующая информация:

  • Паспортные данные участников правового отношения.
  • Описание рассматриваемого объекта, адрес квартиры, ее площадь.
  • Перечень документов, удостоверяющих правомочность обладания жильем у владельца.
  • Место и дата совершения сделки.
  • Стоимость недвижимости в числовом и буквенном формате.
  • Правовая ответственность сторон.
  • Порядок передачи собственности.
  • Подписи сторон с указанием полной ФИО.

Статья 558 пункт 2 ГК РФ повествует, что договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента государственной регистрации сделки. С 2013 года сам договор не подлежит обязательной регистрации. С точки зрения закона, покупатель квартиры вступает в фактическое обладание только после записи в РосРеестр.

Порядок регистрации перехода прав собственности

Правила для регистрации:

  1. Сбор необходимой документации. В зависимости от алгоритма действий и особенностей приватизации жилья перечень документации может быть различен.
  2. Подготовка заявления в государственный орган. Нотариально удостоверенный документ подается представителем из нотариальной конторы. При обоюдной сделке, подается два письменных заявления от покупателя и продавца.
  3. При несоответствии определенным требованиям, собирается дополнительный пакет документов. Например, согласие супруга продавца или договор о поручительстве.
  4. Однократная уплата госпошлины. Она различна для физических и юридических лиц. Регулируется Налоговым кодексом РФ.
  5. Подача заявления с пакетом документов в регистрирующий орган. При процедуре подачи заявления регистрирующий орган должен добавить запись в учетную книгу и присвоить порядковый входящий номер.
  6. Получение расписки от регистрирующего органа о начале делопроизводства. Здесь должна быть отмечена дата поступления заявления, перечень предоставленной документации, количество листов в каждом акте, реквизиты, номер учетной книги и присвоенный номер для делопроизводства.

В соответствии ст. 551 ГК РФ регистрация проходит в местном управлении Федеральной службы кадастра с занесением записи в РосРеестр.

Срок регистрации – не более одного месяца со дня подачи искового заявления. Обычный срок – 10 дней за наличный расчет, 5 дней – для приобретения жилья под ипотеку.

Список необходимых документов

Согласно порядку покупки квартиры на вторичном рынке, сторонам потребуются следующие документы:

  • Заявление на регистрацию (при нотариальной сделке – одно от нотариуса, при обоюдной – два, от каждой из сторон).
  • Акт на квартиру (договор купли продажи, акт о наследовании, судебный вердикт).
  • Количество прописанных жильцов (выписка из домовой книги).
  • Справка от коммунальных структур о наличии задолженности.
  • Нотариально удостоверенное соглашение супруга.
  • Чек об уплате госпошлины.
  • Письменное разрешение органов попечительства (в случае участия в оферте несовершеннолетних и недееспособных лиц).
  • Копии учредительных документов (в случае участия юридического лица).
  • Письменное согласие банка (при покупке квартиры под ипотеку).

Порядок передачи денег за квартиру

Передача денег – завершительный этап заключения сделки. Покупка квартиры на вторичном рынке может быть осуществлена за наличный или безналичный расчет. Схема оплаты наличными проста. Покупатель оплачивает покупку в момент государственной регистрации. Но процедура регистрации занимает некоторое время.

https://www.youtube.com/watch?v=yEWD2BSGoew

При передаче средств в момент подачи регистрации рискует покупатель. Процедура может быть прервана. И продавец мошенник оставит деньги себе.

Передача денег после завершения регистрации опасна для продавца. Потенциальный покупатель получает акт о приобретении недвижимости и фактически может уклониться от уплаты.

Действия во избежание рисков: воспользоваться услугами третьей стороны или осуществить безналичный расчет с протекцией по времени и коду.

При передаче средств наличными следует получить расписку. Желательно присутствие свидетелей. Идеально применить видеосъемку момента оплаты за квартиру.

Дополнительная страховка – прибегнуть к услуге третьей стороны – банка. Банк принимает наличности во временное хранение, пока не закончится регистрация. При этом оговаривается срок услуги и вопросы передачи денег продавцу недвижимости.

Риски, связанные с покупкой квартиры на вторичном рынке

Вторичное жилье не новое и возможно не соответствует необходимому техническому состоянию. Также жилье, как минимум имело не одного собственника, у которого могут быть претенденты на раздел имущества. Неприятных нюансов может всплыть множество. Рассмотрим распространенные риски при покупке квартиры на вторичном рынке:

  • На приобретаемое жилье наложен арест или оно находится в залоге. Во избежание проблемы следует направиться в Федеральную регистрационную службу (ФРС) и сделать запрос.
  • По адресу квартиры прописаны третьи лица либо есть наследники. Наследники не обязательно могут быть у продавца, а претендующие на наследство бывшего хозяина, или находящиеся в местах лишения свободы и за рубежом. Обезопаситься от риска: сделать выписку в ФРС и в правоохранительных органах.
  • Неудовлетворительное состояние жилья. При первичном осмотре клиент не увидел трещин за обоями и перекрытиями. Расторжение сделки возможно только в судебном порядке.
  • Долги. Перед заключением сделки следует попросить у продавца справку из налоговой службы и выписку об отсутствии долгов в коммунальной организации.
  • Жилье под снос. Покупаемая квартира находиться в аварийном доме, для которого необходима реконструкция либо снос. Следует узнать в местном городском органе о планах реконструкции относительно вашего дома.
  • Неопределенность в нотариальных затратах. Перед заключением сделки необходимо заранее определиться, кто понесет финансовую нагрузку за оплату нотариальных услуг, оплату государственной пошлины и подобные расходы.

Пример по порядку купли-продажи квартиры на вторичном рынке

При покупке квартиры на вторичном рынке выяснилось, что по квартире имеются долги за коммунальную сферу и собственность разделена на четыре доли. Две доли у супругов, две – у несовершеннолетних детей.

Продавец – риелтор представлял интересы супруги, муж которой находится в заключении. Документы на квартиру были в норме, и на первоначальном этапе необходимо было разрешение супруга и отдела попечительства.

С заключенным супругом много проблем не возникло. Супруга получила от него доверенность на право перерегистрации. На основании этой доверенности супруга выписали из продаваемой квартиры.

Что касается несовершеннолетних детей, то отдел попечительства обязал предоставить им равные доли от стоимости продаваемого жилья. Мать детей получила согласие органов опеки на прописку их в другом месте. Также она обязалась перевести на счета детей половину суммы продажи квартиры в равных долях.

После сбора необходимой документации и подачи заявления на регистрацию сделки купли-продажи – квартира была благополучно переоформлена. Что качается долга за коммунальные платежи – он автоматически остается за бывшими хозяевами. Новый владелец по закону обязан оплачивать коммунальные услуги со дня приобретения прав на недвижимость.

Заключение

Необходимо внимательно выбрать квартиру среди обширного рынка жилья. Подводные камни возможны не только в техническом состоянии, в юридической составляющей «чистоты» приобретаемого жилья, а также на любом другом этапе порядка покупки квартиры на вторичном рынке.

В заключение следует привести основополагающие советы по порядку покупки-продажи жилья на вторичном рынке:

  • Договор купли-продажи составляется между продавцом и покупателем. Посредником отношений может быть риелтор – агентство по продаже недвижимости. Подготовка договора может быть самостоятельной или посредством работы нотариальной конторы.
  • Приобретаемая недвижимость должна быть приватизирована.
  • Процессуальные отношения регулируются Гражданским кодексом РФ, в соответствии этого любые вопросы решаются через судебные органы.
  • При заключении сделки нужно следить за подлинностью реквизитов и паспортных данных обеих сторон.
  • Согласно ГК РФ договор вступает в силу с момента регистрации. До момента регистрации выплата денег чревата финансовыми махинациями.
  • Передачу денег лучше фиксировать на камеру при свидетелях, а также воспользоваться услугой третьей стороны – банка.
  • При подаче заявления в регистрирующий орган вам обязаны выдать расписку с полным перечнем принятых документов и присвоенным номером делопроизводства.
  • Перед подачей заявления следует убедиться в юридической «чистоте» квартиры. За этим необходимо обратиться в государственные органы для предоставления подробных сведений.

Нюансов грамотного оформления сделки купли-продажи множество. Если есть время и знания можно довериться на собственные силы. Если есть неуверенность, то следует обратиться за помощью в юридическую компанию.

Список законов

  • Статья 558 ГК РФ
  • Статья 551 ГК РФ

Вам будут полезны следующие статьи

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Источник: http://estate-advisor.ru/pokupka/poryadok-pokupki-kvartiry-na-vtorichnom-rynke/

Что нужно знать при покупке квартиры «вторички» в 2020 году

Тонкости при покупке квартиры на вторичном рынке
Статья обновлена: 4 октября 2020 г.

Здравствуйте. Все что я описала в данной статье, я рассказываю своим клиентам и знакомым, которые собираются покупать квартиру «вторичку». Я не стала указывать здесь информацию с других юридических сайтов. Хочу чтобы моя статья дополняла ваши знания.

Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, напишите онлайн юристу справа, закажите звонок по кнопке слева или позвоните (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-78 (Москва и обл.); 8 (812) 425-62-89 (Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-24-83 (все регионы РФ).

Про проверку квартиры

По этой ссылке я опубликовала большую статью, где вы узнаете: 1) как проверить квартиру на юридическую чистоту; 2) как проверить ее собственников; 3) узнать кто прописан и выписан с квартиры; 4) узнать узаконена ли перепланировка (если не узаконена, тогда после покупки квартиры ее придется узаканивать новым владельцам); 5) узнать историю квартиры и т.п.

Не все долги по коммунальным платежам переходят на нового собственника

После покупки квартиры только задолженность по капитальному ремонту переходят на новых собственников — п. 3 ст. 158 ЖК РФ. Остальные долги по коммунальным платежам не переходят, т.к.

они числятся не за квартирой, а за человеком. Новые собственники должны платить за «коммуналку» только с даты покупки квартиры, а точнее с даты регистрации перехода права собственности – п. 5 ст. 153 ЖК РФ и п.

2 ст. 223 ГК РФ.

Как проверить квартиру на задолженность по «коммуналке».

На счет задатка

Задаток при покупке квартиры — как его правильно передать, чтобы потом не было проблем с продавцами.

Задаток имеет обеспечительную функцию. Если продавцы откажутся продавать квартиру по своей вине, они обязаны вернуть задаток в двойном размере. И наоборот – если покупатели откажутся от сделки, задаток остается у продавцов — п. 2 ст. 381 ГК РФ.

Если вы будете передавать задаток, обязательно подписывайте с продавцами предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке. Если вы подписали только один из этих документов и продавец отказывается от сделки, суд может признать переданные деньги не задатком, а авансом.

Для оформления сделки может потребоваться нотариус

С июля 2016 года большинство сделок купли-продажи нужно было удостоверять у нотариуса, но с 31 июля 2019 года некоторые случаи упростили. Обязателен ли нотариус конкретно в вашем случае, читайте в статье по этой ссылке. Статью написала юрист с 14-летним стажем работы в сделках с недвижимостью.

Как проходит сделка с участием нотариуса: 1) Покупателям и продавцам нужно собрать все необходимые документы. 2) Обратиться в нотариальную контору, где нотариус составит и удостоверит договор купли-продажи квартиры.

3) Нотариус бесплатно подаст нотариально заверенный договор купли-продажи на регистрацию. 4) Через несколько дней сделку зарегистрируют, тогда покупатели станут новыми собственниками квартиры.

Документы отправят тому же нотариусу, их можно будет забрать.

Сколько стоит у нотариуса провести куплю-продажу квартиры — подробный разбор тарифов. Кто должен оплачивать услуги нотариуса? Здесь по договоренности.

Хоть у большинства нотариусов в чеках об оплате фигурируют именно продавцы, ведь они выгодоприобретатели, нотариусам без разницы кто даст деньги. Многие продавцы сами не знают, что из-за их ситуации придется удостоверять сделку купли-продажи.

Как узнают что придется заплатить нотариусу, могут сходу увеличить стоимость квартиры, чтобы покупатели покрыли эти расходы. Поэтому будьте готовы к такому повороту.

Передавайте деньги продавцу через гаранта

Я крайне не советую передавать деньги за квартиру продавцу «на руки». Я всегда советую покупателям делать так, чтобы продавец получил деньги за квартиру только после регистрации сделки. В этом и поможет гарант-посредник.

Как безопасно передать деньги при покупке квартиры — по этой ссылке я подробно разобрала 3 способа. Первый способ — через банковскую ячейку, где гарантом выступает банк. Второй способ — через аккредитив, гарантом также выступает банк. Третий способ — через депозитный счет нотариуса. Продавцы охотно соглашаются на расчеты через гаранта, т.к. в этом случае защищены и их интересы.

Сохраните выписку из ЕГРН, которую выдадут после покупки

Свидетельства о регистрации права перестали выдавать с 2016 года.

Их заменили на выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Советую сохранить эту выписку.

Если в будущем будете продавать квартиру «ипотечникам», некоторые банки требуют именную ту выписку, которую вам выдали после регистрации сделки купли-продажи.

После покупки полагается имущественный налоговый вычет

После покупки квартиры собственнику полагается налоговый вычет в размере 13% от стоимости его доли. Максимум можно вернуть 260 тыс.руб. за расходы на покупку. Если квартира куплена в ипотеку, также можно получить до 390 тыс. руб. в виде вычета за оплату процентов по ипотеке. Оба этих вычета и есть так называемый имущественный налоговый вычет.

Кто имеет право на налоговый вычет за купленную квартиру

Обязательно возьмите с продавцов расписку о получении денежных средств за квартиру. Эту расписку нужно предоставить налоговой инспекции, чтобы оформить вычеты.

Если используете мат.капитал

Если расплачивайтесь за квартиру материнским капиталом, после регистрации сделки купли-продажи на квартиру будет наложено обременение — «Ипотека в силу закона».

Это обременение накладывается, пока Пенсионный Фонд не перечислит продавцам деньги. Обычно это занимает 2 недели. После того как продавцы получат эти деньги, обременение можно будет снять.

Для этого нужно обратиться в отделения МФЦ или УФРС всем участникам сделки. Поэтому заранее предупредите об этом продавцов.

Как снять обременение с квартиры после выплаты материнского капитала — подробно расскажу куда подавать заявление и что делать, если продавцы не могут или не хотят в этом участвовать.

Покупка супругами в долевую собственность

Изначально у супругов действует режим совместной собственности. Если они хотят купить квартиру в долевую, им придется оформить один из документов — брачный договор или нотариальный договор купил-продажи.

В некоторых случаях супруги смогут сэкономить, потому что в нотариальном договоре купли-продажи можно сразу указать о режиме долевой собственности для супругов. Тогда брачный договор оформлять не нужно.

Подробности я описываю здесь — ссылка.

Источник: https://prozhivem.com/kvartira/pokupka/chto-nuzhno-znat

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке и как ее проверить

Тонкости при покупке квартиры на вторичном рынке

Время чтения 12 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Покупка квартиры на вторичном рынке несет в себе определенные риски – можно столкнуться с мошенничеством продавца или риэлтора, приобрести жилье с обременением или долгами, потерять деньги при передаче второй стороне. Избежать таких проблем можно только при доскональной проверке документов на квартиру и продавца, нюансов выбора жилья.

В этом материале расскажем, что нужно знать при покупке квартиры, и на какие моменты нужно обратить внимание в первую очередь.

На вторичном рынке представлена недвижимость, принадлежащая гражданам. Это означает, что каждая квартира может иметь приличную историю предыдущих сделок, скрытые или зарегистрированные обременения, иные проблемы. Порядок совершения сделки включает следующие этапы:

  1. определение, за счет каких средств будет приобретаться квартира (собственные сбережения, ипотека или потребительский кредит, маткапитал и т.д.);
  2. определение основных критериев сделки – месторасположение объекта, характеристики квартиры и дома, оптимальная цена;
  3. поиск вариантов – самостоятельно, через риэлтора, через интернет, СМИ и т.д.;
  4. проверка юридической чистоты сделки, благонадежности продавца и его представителя, параметров квартиры;
  5. согласование условий сделки с продавцом и его представителем;
  6. подготовка письменного договора купли-продажи, согласование его с банком (при ипотечном кредитовании);
  7. расчет с продавцом (если стороны не договорились о передаче денег после регистрации сделки);
  8. подача документов на регистрацию в Росреестр или МФЦ;
  9. получение зарегистрированного договора и выписки ЕГРН, подтверждающей переход права собственности;
  10. решение вопросов о передаче ключей, выписки предыдущих жильцов и освобождении квартиры.

Естественно, это только примерный алгоритм действий, который может включать множество дополнительных этапов и стадий. На каждом этапе могут встречаться подводные камни, выявить которые можно только при тщательной проверке документов.

Нужен ли юрист или риэлтор

Только в редких случаях сделки совершаются самостоятельно, т.е. без обращения к риэлтору, юристу или иному представителю. Насколько оправданы такие услуги? Привлекая юриста или риэлтора к проведению сделки, покупатель вправе рассчитывать:

  1. на помощь при подборе оптимального варианта квартиры;
  2. на проверку документов и личности продавца;
  3. на помощь в согласовании условий сделки, составлении договора и иной документации;
  4. на сопровождение при подписании документов, передаче денег, регистрации в Росреестре или МФЦ.

Учитывая, что для выбора вариантов сейчас можно использовать электронные базы данных в сети интернет, необходимость в услугах представителя существенно снижается.

Однако к проверке юридической чистоты сделки действительно лучше привлечь опытного юриста, который разбирается в нюансах гражданского законодательства.

Риэлтор поможет устранить риски при выборе безопасного варианта расчетов, возьмет на себя подготовку договора и иных документов.

Однако, даже поручив ведение сделки представителю, покупатель не может устраняться от личной проверки всех факторов. Оплата услуг риэлтора или юриста не дает гарантию, что все риски и проблемы автоматически устраняются. Если же покупка происходит через крупных операторов ипотечного кредитования (например, Сбербанк), необходимость в привлечении риэлтора или юриста не столь велика.

Подготовка к сделке со стороны покупателя

Прежде чем выбирать вариант для покупки, покупателю нужно определиться со следующими моментами:

  • какую именно квартиру он хочет приобрести на вторичном рынке (месторасположение, количество комнат, общая и жилая площадь, этажность, серия и тип дома, и т.д.);
  • максимально возможная цена, которую готов уплатить покупатель;
  • источники финансирования сделки (в частности, нужно заранее получить одобрение суммы ипотечного кредитования через банк, чтобы не столкнуться с отказом после выбора итогового варианта);
  • состав лиц, участвующих в сделке на стороне покупателя (квартиру можно приобрести в личную собственность, либо на праве совместного или долевого владения);
  • иные моменты, влияющие на порядок совершения сделки.

Также нужно убедиться, что личные документы покупателя готовы для сделки. Например, если не своевременно обменять паспорт по достижении 20 или 45 лет, его нельзя использовать для подтверждения личности. Поэтому заменой паспорта лучше заняться еще до выбора варианта квартиры и согласования условий сделки.

Поиск вариантов

Найти подходящий вариант можно случайно – по рекомендации друзей или знакомых, увидев объявление в бесплатной газете и т.д. Однако в большинстве случаев выбор предстоит делать из множества предложений на вторичном рынке:

  1. через базу данных агентства недвижимости или частного риэлтора;
  2. через онлайн-сервисы в сети интернет (например, Авито, ДомКлик, ЦИАН и т.д.);
  3. через представителя, которому предоставлены такие полномочия.

Преимуществом поиска через агентство недвижимости может являться предварительная проверка документов на квартиру риэлторами. Однако обычно риэлторы подбирают вариант также через ресурсы в сети интернет, поэтому необходимость в их услугах не столь очевидна.

При поиске варианта через сайты нужно обратить внимание на следующие факторы:

  • насколько подробно указана информация о квартире и доме (год постройки, количество лет во владении продавца, количество собственников и прописанных лиц, скрин технического паспорта или плана, и т.д.);
  • характеристика квартиры (площадь, количество комнат, наличие перепланировок и т.д.);
  • реальные фотографии квартиры, скрины технической документации;
  • длительность продажи квартиры, существенное снижение первоначальной цены (это может свидетельствовать о проблемах с документами или самой квартирой, при которых покупатели отказываются от сделки);
  • иные критерии.

Всегда нужно выбирать несколько вариантов, не соглашаясь только на первое понравившееся предложение. Так как окончательное решение будет принято после доскональной проверки документов и осмотра объектов, не исключено, что первоначальный список вариантов существенно изменится.

Изучение и просмотр вариантов

Прежде чем приступать к проверке документов, нужно оценить реальное состояние квартиры, ее соответствие заявленным характеристикам.

Для этого нужно согласовать с продавцом или его представителем место и время просмотра.

Если предстоит просмотр множества вариантов, желательно оптимизировать временные затраты – согласовать сразу несколько вариантов для просмотра в одном районе на один день или вечер.

При осмотре квартиры нужно обратить внимание на следующие нюансы:

  1. сравнить заявленные характеристики объекта с реальным расположением комнат, степенью благоустройства и качеством ремонта, и т.д.;
  2. оценить по технической документации, не проводилась ли в квартире перепланировка или  переустройство (если такие работы не были согласованы, покупатель столкнется с дополнительными проблемами уже после регистрации сделки);
  3. реальное состояние квартиры, примерный перечень затрат на предстоящий ремонт.

Если в квартире отсутствует даже минимально приличный ремонт, либо на потолке и стенах видны следы заливов, это можно использовать для существенного снижения цены.

Не рекомендуется давать окончательное согласие на покупку сразу при осмотре квартиры. Дело в том, что большинство продавцов сразу попросят внести задаток или аванс, гарантирующий совершение сделки.

Даже если сумма задатка будет небольшой, вы можете потерять ее, если впоследствии измените решение и подберете другой вариант.

Желательно оформлять соглашение о задатке только после тщательного сравнения и изучения всех вариантов.

Соглашение о намерении и задаток

Если покупатель остановил свой выбор на конкретном варианте, может потребоваться оформить соглашение о намерениях или о внесении задатка. Это нужно для того:

  • чтобы собственник снял свое предложение с продажи, не искал других покупателей;
  • чтобы продолжить согласование условий сделки по конкретному варианту;
  • чтобы представить документы по сделке в банк для согласования ипотеки.

Во внесении задатка нет ничего страшного, если вы уже определились с вариантом квартиры. В соглашении будет указано, на каких условиях передаются деньги. Если предоплата указана как задаток, при отказе продавца от сделки деньги будут возвращены в двойном размере. Если же от заключения договора откажется покупатель, задаток останется у продавца.

Аванс носит схожий характер, однако при отказе продавца можно требовать возврата только фактически переданной суммы. Если сделка доводится до конца, сумма задатка или аванса учитывается в окончательной стоимости квартиры по договору.

Скачать образец договора о намерениях купли-продажи недвижимости

Источник: https://law03.ru/finance/article/chto-nuzhno-znat-pri-pokupke-kvartiry-na-vtorichnom-rynke

Как покупатель должен проверить вторичную квартиру?

Тонкости при покупке квартиры на вторичном рынке

При покупке квартиры проверять нужно как саму недвижимость, так и ее собственника, то есть продавца. Основная задача – выявить обстоятельства, которые в будущем могут привести к тому, что Ваша сделка купли-продажи или предыдущие сделки с этим жильем окажутся недействительными. Как итог – вполне возможно, что Вы, даже уже как полноправный собственник, можете лишиться купленной квартиры.

Покупка квартиры без риелтора

Новые схемы мошенничества с недвижимостью

Как проверить квартиру?

1. Изучите правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на квартиру.

Право собственности может подтверждаться разными документами в зависимости от даты проведения сделки.

Если квартира приобретена до 15 июля 2016 года, то право собственности подтверждает свидетельство о государственной регистрации. Если с 16 июля до 31 декабря 2016 года – выписка из Единого государственного реестра прав (ЕГРП). После 1 января 2017 года право собственности удостоверяют выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Правоустанавливающие документы – это те, что перечислены в качестве оснований права в свидетельстве, выписке ЕГРП или ЕГРН. Это может быть договор (купли-продажи, мены, участия в долевом строительстве, дарения и т. п.); свидетельство о праве на наследство; брачный договор; договор передачи в порядке приватизации и другие.

На что обратить внимание? Прежде всего проверьте соответствие адреса квартиры, информацию о собственнике, площадь квартиры, номер записи в реестре прав, наличие особых условий и ограничений в использовании.

2. Сверьте эти данные с данными, указанными в базе Росреестра. Для этого сделайте запрос на этой странице.

3. Проверьте отсутствие обременений: ипотеки, ареста, запрета на сделки в базе Росреестра (по тому же запросу).

4. Запросите актуальную выписку из ЕГРН на бумаге.

По нашей практике, данные в общедоступной электронной базе Росреестра не всегда обновляются вовремя и соответствуют действительности, поэтому необходимо запросить актуальную выписку из ЕГРН на бумажном носителе. Это можно сделать в любом МФЦ. Срок изготовления – чуть больше недели в зависимости от региона.

Milkos/Depositphotos

5. Запросите у собственника выписку из домовой книги.

Это делается для того, чтобы узнать, кто сейчас зарегистрирован в квартире по месту жительства. Данная выписка потребуется и для регистрации перехода права собственности.

Бывают случаи, когда лицо, имеющее право на проживание в квартире, временно выбыло и не состоит на регистрационном учете.

Это означает, что такой человек сохранит право проживания и при смене собственника жилья, но вы не найдете информации о нем в выписке из домовой книги.

Поэтому необходимо получить архивную выписку из домовой книги, где будут указаны все лица, имеющие право проживания на данной площади. Такую выписку может запросить только собственник.

6. Запросите документы технического учета: технический паспорт или поэтажный план с экспликацией. Эти документы позволят понять, была ли в квартире произведена перепланировка, узаконена она или нет.

Как выбрать квартиру на вторичном рынке?

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

Как проверить собственника?

1. Обязательно запросите нотариально удостоверенное согласие супруга, если квартира была приобретена в браке.

Такое согласие не требуется, если между супругами заключен брачный договор, в соответствии с которым квартира является собственностью одного из супругов.

Если на момент приобретения квартиры собственник в браке не состоял, все равно лучше получить его нотариально удостоверенное заявление об этом.

Конечно, если оба супруга являются собственниками квартиры, подобное согласие на сделку не требуется. Но тогда договор требует обязательного нотариального удостоверения.

2. Дееспособность правообладателя подтверждается справками из психоневрологического и наркологического диспансеров.

Такую справку может получить только сам правообладатель лично. Этот этап рекомендуется не игнорировать, ведь сделка, заключенная недееспособным либо ограничено дееспособным лицом, может быть признана недействительной.

3. Убедитесь в отсутствии исполнительного производства в отношении собственника.

Это можно выяснить на сайте Федеральной службы судебных приставов.

4. Выясните, нет ли сведений о банкротстве физического лица.

Эту информацию вы найдете в Едином государственном реестре сведений о банкротстве.

5. Запросите согласие органов опеки.

Если собственником квартиры (единственным или одним из собственников) является несовершеннолетний (ребенок до 18 лет), необходимо получить согласие органа опеки и попечительства на совершение сделки.

shurchkov/Depositphotos

6. Проверьте задолженности по оплате коммунальных и эксплуатационных платежей.

Их отсутствие подтверждается выпиской с финансово-лицевого счета, справкой ТСЖ и т. п.

7. В зависимости от оснований возникновения права собственности могут потребоваться дополнительные проверки.

Например, если квартира приобретена в порядке наследования, нелишним будет проверить наличие других наследников, которые могут в будущем претендовать на часть квартиры.

8. Убедитесь, что при приватизации не были ущемлены ничьи права.

Если квартира была приватизирована, нужно убедиться, что права других членов семьи, проживавших в квартире на дату приватизации, не были ущемлены. Это можно проверить по расширенной выписке из домовой книги.

Если на дату приватизации в квартире был зарегистрирован кто-то, кроме собственника, необходимо запросить у собственника подтверждение отказа этих лиц от участия в приватизации.

Информация обо всех лицах, которые получили права на квартиру в порядке приватизации, будет указана в договоре передачи.

Здесь даны общие рекомендации по проведению проверки юридической чистоты сделки, но каждая сделка индивидуальна. Поэтому по конкретной сделке могут потребоваться дополнительные документы и действия, определить которые может только специалист.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

5 главных рисков при покупке квартиры на вторичном рынке

Документы при покупке квартиры: увидеть, подписать, получить

20 статей о том, как купить вторичную квартиру

15 текстов о том, как защититься от мошенничества с квартирами

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_pokupatel_dolzhen_proverit_vtorichnuyu_kvartiru/7147

Покупка квартиры на вторичном рынке — пошаговая инструкция по проверке документов

Тонкости при покупке квартиры на вторичном рынке

Большой спрос на вторичное жильё обусловлен его дешевизной по сравнению с новостройками, но вторичный рынок недвижимости не такой прозрачный в отличии покупки квартиры в новостройке, сможете ли вы сами проверить документы без специалиста, ответ в статье.

Вкратце ваш план действий должен быть таков

  1. Вы должны проветрить собственника жилого помещения.
  2. Затем составить полный список лиц, имеющих в нем регистрацию.
  3. Следующим шагом будет выяснить подробное техническое состояние квартиры.
  4. Проверить наличие и подлинность всех необходимых документов, и составить договор купли-продажи.
  5. Передать деньги и вступить в право собственности.

Определение всех данных о собственнике что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке

  • Проверить паспорт и другие документы, которые удостоверят личность человека, продающего вам квартиру. Подлинность паспорта может быть проверена на сайте МВД.
  • Заказать выписку из ЕГРН в МФЦ. Если у собственника есть свидетельство о регистрации от 2016 г, то и в этом случае лучше заказать выписку из ЕГРН.

    В документе чётко указан собственник жилого помещения. Если там есть дети до 18 лет, нужно согласие органов опеки.

  • Определить семейное положение продавца. Отсутствие письменного согласия его законной второй половины доставит вам в будущем серьезные неприятности.

    Это можно сделать, проверив паспорт или затребовав заявление, заверенное нотариусом, или брачный договор при его наличии.

  • Проверить документы на владение помещением. Для приватизированных – это договор передачи. В остальных случаях–дарения, купли-продажи, наследования и др.

    Более ранние документы предпочтительнее, потому что при этом минимальны шансы на то, что ваш договор будет оспорен.

  • Выяснить отсутствие задолженности по ЖКХ. Справка об этом выдается в УК домов, ЖСК и других подобных организациях.
  • Определиться с отсутствием судимости у владельца на сайтах судов по фамилии человека.

    Это нужно для того, чтобы не нарваться на мошенников.

  • Проверить отсутствие у него таких долгов, в результате которых его признали банкротом. Сделка с банкротом недействительна.

Определение лиц, имеющих прописку в помещении

Для этого вы можете истребовать выписку из домовой книги, а также единого жилищного документа.

  • Если в квартире зарегистрированы помещении прописаны другие люди, вам придется тем или иным способам их выписывать. В лучшем случае необходимо договориться с ними о выписке добровольно. Иначе это делается по решению суда до подписания вами договора купли-продажи.
  • Если договор нужен вам срочно, то обязательно до его заключения нужно выписать всех отказавшихся от приватизации проживающих в квартире лиц и несовершеннолетних. В остальных случаях можно рискнуть сделать это в суде после сделки.
  • В отдельных случаях заключают договор с жильцами об обязательстве их выписаться до определенного срока с назначением штрафа за неисполнение этого обязательства. Но это ненадежный способ решения проблемы.

Выяснение подробного технического состояния квартиры

Это несложный процесс, основанный на проверке технического паспорта или поэтажного плана.

Несогласованные изменения в нем необходимо будет устранять вам. Поэтому на эту сумму можно выторговать скидку. Паспорт или план можно получить в БТИ.

При сомнениях вам следует внимательно изучить этот вопрос, и лучше с помощью специалистов.

Также лучше заранее узнать время капитального ремонта дома, чтобы оценить степень будущих неудобств. Окончательная проверка наличия и подлинности всех необходимых документов и составление договора купли-продажи.

Список необходимых документов которые должен проверить покупатель квартиры

  1. паспорт, подлинность выясняется на сайте МВД;
  2. действительная на время подписания договора выписка ЕГРН;
  3. документы, подтверждающие права собственности на помещение;
  4. письменное согласие жены или мужа собственника на продажу, заверенные у нотариуса;
  5. выписка из ЕЖД или домовой книги;
  6. согласование с органами опеки при прописке в помещении несовершеннолетних;
  7. технический паспорт.

Теперь можно перейти и к сделке. Это делается двумя способами

  1. составление договора с заверением у нотариуса,
  2. в простой форме, оформленный самостоятельно.

Наилучшим выбором будет первый вариант. Он надежнее и его быстрее зарегистрируют.

Что обязательно должно быть указано в договоре купли продаже квартиры?

  1. личные данные как покупателя, так и продавца,
  2. полную стоимость сделки, чтобы при возможной её отмене не получить уменьшенную сумму, указанную в договоре,
  3. подробное описание квартиры и ее адрес,
  4. срок вашего заселения,
  5. права и обязанности продавца и покупателя,
  6. заявление прежнего собственника, что жилплощадь чиста от материальных обязательств.

Передача денег и вступление в право собственности

С согласия продавца вам необходимо будет избрать один из способов.

  • При посредстве специального счёта, называемого аккредитивом.
  • У продавца будет к нему доступ. Но в этом случае приготовьте все справки для банка о наличии у вас крупной суммы. За открытие такого счёта потребуется заплатить около 3000 р.
  • С помощью банковских ячеек, арендуемых у банка.
  • В одной из них будут лежать деньги, в другой – документы. В выбранный день происходит обмен ключами. При этом банк берет несколько десятых процента от суммы.

После заключения сделки право собственности переходит к вам после регистрации сделки в МФЦ в течение до двух недель. После этого составьте акт приема помещения. Вы теперь законный владелец.

Источник: https://www.Kupi2Metr.ru/pokupka-kvartiry-na-vtorichnom-rynke-poshagovaja-instrukcija/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.