Титульное страхование сделки

Содержание

Как купить квартиру и обезопасить сделку? Поможет ли страховка титула?

Титульное страхование сделки

Приветствую Лигу Юристов и очень прошу дельного совета! Покупаю квартиру во вторичке, сделку такую совершаю первый раз в жизни и боюсь попасть на “нечистую” квартиру. Почитав Лигу и интернеты, примерно составила список документов для проверки: выписка из Росреестра, справки об отсутствии прописанных, долгов за к/у и кап.

ремонт, справка из архива по форме 9, согласие супруга на продажу (прошу поправить, если что не так) И вот после долгих поисков находим подходящую квартиру, собственность по завещанию/наследству, бабушка умерла 3 года назад, детей у нее якобы не было, и она завещала недвижимость дочери своей племянницы(двоюродной внучке?).

Возникает вопрос – с момента смерти прошло 3 года, с момента вступления в наследство чуть меньше, проверить наличие наследников/претендентов, как мы понимаем, невозможно, какие риски покупки такой квартиры? Если вдруг появятся родственники (другие дочери других племянниц и кто угодно семиюродный) и будут требовать долю, достаточно ли 3-х лет после смерти для исковой давности? Ещё очень интересует так называемая “Страховка титула”, насколько она эффективна для таких случаев? Стоит ли тратить не нее деньги, может кто-то сталкивался с тем, что она спасала собственников от потери имущества? Если ее оформлять, то на сколько, ещё на 2 года, чтобы суммарно после смерти прежнего владельца прошло 5 лет, а не 3, есть ли смысл? В общем, прошу прощения за сумбур, и заранее благодарю всех откликнувшихся!

Добрый день. Жила в Краснодарском крае, есть постоянная прописка и по сей день там. Вышла замуж, переехали в москву, прописку не меняли, но фамилию взяла мужа. Получила новый паспорт, переоформила по нему все документы, и выяснила только через год, что в регистрации ошибка: Написано “улица” вместо “переулок”.

То есть зарегистрирована я на “переулок Мостовой” а написано “улица Мостовая”. В остальном документ корректный. Неожиданно умирает папа и нужно переоформлять документы  так как если ты прописан в наследуемом доме, то платишь на 50% меньше (я плачу 30 000 рублей за наследство, а с корректной пропиской 14 000 рублей).

Так как срок обнаружения ошибки большой, сказали перевыпустить паспорт в том месте, где его выдали. Пришла туда (2 часа в одну сторону дорога так как переехали), мне сказали, идите обратно и подавайте на перевыпуск в ближайшем, вы можете оформить документы где угодно.

Пришла в ближайший МФЦ, меня футболили от окна к окну, собрали целый консилиум ребят, поставили мне “замена паспорта в связи с порчей” и сказали “Оплачивайте госпошлину 2000”.

Я отказалась, мол не буду я ваши ошибки оплачивать и мне в МВД сказали, что причина замены – “обнаружена ошибка” и больше 300 рублей я платить не должна (что тоже странно). Пока они все совещались, я слышала, что они обсуждают, как мне отказать и вообще, они ничего не могут сделать.

На этом поняла, что мой сахар полетел за пределы вселенной(я диабетик), достаю сок и пью его ОЧЕНЬ трясущимися руками. Видимо, выглядела я очень жалко, старшая девушка взяла меня под руку, отвела в какой-то кабинет, они все САМИ заполнили, попросили сфотографироваться(принесенные фото не подходили, так как это были фото с меняемого паспорта) и все закончилось.

На следующий день звонит женщина из паспортного стола: “Я тут посмотрела ваши документы, у вас ошибка где?” (там парень прям черной ручкой на скане паспорта обвел и исправил все как должно быть), я объяснила.

Она: “Ну я посмотрю, что у нас в базе, если такой же адрес, как в вашем паспорте, то это не ошибка.” О.о

Я ей:”Такого дома нет на карте, адреса просто не существует. Что у вас за карты?”

Она: “Ну я сверяюсь с базой, если вы записаны на ул Мостовая, то прописка верна. А почему вы уверены, что живете на переулке?”оО

Я:”У меня домовая книга, и там точный адрес, могу фото домовой книги выслать. В МВД сказали, что вы сами должны подать запрос на выписку из домовой книги и вам дадут ответ из Краснодарского края. Этим не я должна заниматься”

Она: “Ну а что вы сами выписку приложить не можете??? Придите в МФЦ и дайте выписку!”

Я: “Я наследница только через полгода, собственник дома умер. Я могу предоставить только фото домовой книги. ПОШЛИТЕ ЗАПРОС В БЕЛОРЕЧЕНСК! Там я точно числюсь по верному адресу, так как получаю льготный инсулин. Если б адрес был неправильный, мне бы его не выдавали.”

Она: “Ладно, я вам позже перезвоню, но вам, скорее всего, придется ехать в Краснодарский край и разбираться самой”.

Я: “А кто мне оплатит путешествие? 8000 в одну сторону, самолетом мне нельзя. Вы хотите сказать, из-за вашей ошибки я должна платить??”

Она: “Ничего сейчас не могу сказать, позже перезвоню.” На следующий ее звонок уже заготовлен диктофон. Куда можно обратиться, если будут настаивать на поездке за мой счет дабы исправить ИХ ошибку?

Тёша моя в далёко 2018 купила квартиру в строящимся доме в Уфе. Небольшая, уютная евро двушка с лоджией в хорошем районе. Сделка прошла хорошо и вот всё идёт к сдаче. Решали посмотреть на квартирку сходить а там в общем лоджию украли. Парнишка говорит они только с 4 этажа начинаются, а у вас 3.

Но мы ж покупали то с ней, и в договоре указано так и при покупки тоже на плане она имеется. Сказали что якобы это просто менеджер ошибся, человеческий фактор. Ну и на этом всё.Предложили расторгнуть договор и забрать деньги. Те деньги что были 2 почти 3 года назад. Потерять время и собственно сами деньги.

Такое вот отношение к людям в Первом Тресте в городе Уфа.

Подскажите что можно сделать с этим сделать, может кто был в такой ситуации и как решали,

Всем привет. Такая ситуация. Я вступил в наследство, сестра не подавала заявление, поэтому я стал полноправным наследником квартиры.

Позже выяснилось, что у сестры есть нотариально заверенный договор дарения, только не отданный на регистрацию, поэтому и на наследство она и не подавала.

Сейчас сестра через суд хочет восстановить договор дарения, потому что она не знала, что его надо регистрировать. Сможет ли она это сделать?
[моё] Лига юристов Наследство Без рейтинга Текст

Здравствуйте.Всем добра и справедливости. Две недели назад скончался мой отец. Его бывшая сожительница (у них общий сын, записан на фамилию отца) забрала ключи от его дома и отказывается отдавать со словами “Через полгода”, хотя я предлагала ей уладить вопрос мирно и дать нам осмотреть дом.

В наследство вступаю я, ее сын и еще один наш брат, справка наследника есть у всех. Как заставить ее отдать ключи, чтобы мы попали в дом? Я написала заявление в полицию, но удачного исхода не жду. Хочу,чтобы все было по закону и дом был опечатан на полгода до официального вступления в наследство.

Дед умер в 2011 году и оставил завещание на свое имущество (дом и квартира). Дом был унаследован, а  свидетельство на квартиру получить не удалось, т.к. в завещании был перепутан номер квартиры. Составлено исковое заявление в суд об истолковании завещания. В этом месяце получен отказ.

“Приняв по внимание неточность в квартире наследственного имущества, суд приходит к выводу, что ошибка в завещании влияет на понимание волеизъявления наследодателя, что, в свою очередь, влечет недействительность завещания”. Кроме того суд пишет, что завещанию уже много лет, и дед мог переписать его и раньше.

Хотим обжаловать в Мосгорсуде. Прошу помощи, на что сослаться в апелляции ?

Источник: https://pikabu.ru/story/kak_kupit_kvartiru_i_obezopasit_sdelku_pomozhet_li_strakhovka_titula_7064476

Титульное страхование сделок с недвижимостью – страхование титульного права

Титульное страхование сделки

Титульное страхование покрывает риск потери права собственности на приобретенную недвижимость. Страховой случай наступает, если:

  • купля-продажа недвижимости признается недействительной;
  • возникает требование у добросовестного приобретателя чужого незаконного владения;
  • возникают финансовые последствия недействительности сделки.

Рынок вторичного жилья в России – это настоящий клондайк для мошенников. Да, времена черных риелторов и повального мошенничества канули в лету вместе с 90-ми, но законодательство по-прежнему имеет массу лазеек и прорех. Даже приобретение жилья через агентство недвижимости не дает гарантии, что покупается кристально чистая квартира.

При согласовании условий ипотеки многие заемщики не понимают разницу между страхованием финансовых рисков и титульным страхованием, и считают, что это очередной платеж, увеличивающий сумму, которую нужно выложить за оформление кредита.

Но на самом деле страхование титульного права – это способ обезопасить себя от риска потери денег, потраченных на покупку жилья.

И его главное отличие от других видов страхования в том, что титульное страхование покрывает не риск возникновения событий в будущем, а потери от событий, которые уже произошли, но не были известны ни одному из участников сделки.

Когда срабатывает страхование титульного права

Реальность такова, что через несколько лет после покупки квартиры могут возникнуть обстоятельства, которые делают ее продажу недействительной. Например:

  • имущество продал недееспособный человек;
  • имущество продал человек, который не осознает своих поступков, и по ходу разбирательства экспертиза признала его недееспособным на момент заключения сделки;
  • кабальная сделка (крайне невыгодная сделка, которую человек вынужден совершить под влиянием тяжелых обстоятельств);
  • продажу совершил один супруг без согласия другого (даже если квартира находится в полной собственности одного из супругов, даже если она получена им до брака, при продаже необходимо письменное согласие второго супруга);
  • продавец был введен в заблуждение;
  • ущемлены интересы несовершеннолетних детей и другие варианты.

Во всех этих случаях вероятность того, что суд признает сделку купли-продажи недействительной, практически стопроцентная. Покупатель лишается и квартиры, и денег.

Также может случиться ситуация, когда через годы предъявляют свои претензии на имущество дети, которые на момент продажи квартиры были несовершеннолетними и их интересы были обойдены. Или того хуже, появляются люди, которые были ранее прописаны в квартире, но отбывали срок наказания на момент продажи.

Нередко случаются ситуации, когда родственников выписывают из квартиры, прописывают туда других людей, а потом, выждав время, продают недвижимость.

В этом случае обманутый покупатель выступает перед законом как «добросовестный приобретатель» и вполне возможно, что суд примет решение в его пользу, но тут учитывается огромное количество факторов и предугадать исход судебного разбирательства невозможно.

Когда необходимо титульное страхование сделок с недвижимостью

Правильный ответ – всегда. Но финансовая грамотность населения развита недостаточно хорошо, поэтому пока страхование титула имеет место быть в основном только при оформлении ипотеки. Это относительно новый для России вид страхования и часто он вызывает недоумение у заемщиков.

Виды страхования при ипотечном кредитовании:

Если все же будет доказано, что бывший собственник не имел права продавать квартиру, то получится, что заемщик не владеет недвижимостью, и к тому же должен банку немалую сумму. В этом случае кредит (в пределах страховой суммы) погасит страховая компания по договору страхования титульного права.

Но в России не менее трети сделок совершаются без ипотеки, то есть без участия банков. Люди покупают квартиры за собственные средства, зачастую экономя на услугах агентств. Такая экономия может в дальнейшем аукнуться большой потерей.

Агентство недвижимости и банк проверяют желаемую недвижимость со всех сторон (долги по коммунальным платежам, «мертвые души», прописанные в квартире, право собственности продавца и т.д.).

Обычный же гражданин в силу неопытности может не заметить многих вещей, чем и пользуются мошенники.

Подводные камни титульного страхования

На сегодняшний момент договор страхования титульного права заключается на три года. По истечении трех лет его можно заключить заново.

С одной стороны, это правильный подход, потому что срок исковой давности по сделкам купли-продажи – три года.

Но с другой – случаи бывают разные, к тому же заграничная практика показывает, что бессрочные договоры титульного страхования более выгодны и страховщикам и страхователям.

Второй подводный камень – это нежелание страховщиков заключать самостоятельные договоры титульного страхования недвижимости. Компании страхуют титульное право в комплексном пакете страховых договоров при оформлении ипотеки, то есть когда клиента направил банк.

Потому что, как рассказывают представители ведущих СК в своих интервью, люди приходят за титульным страхованием тогда, когда у них есть сомнения в законности сделки. Страховщик тратит время и средства на проверку документов, в итоге, когда выясняется, что всё чисто, клиент может отказаться от страхования.

Таким образом возникает юридический казус: страхование титульного права собственности необходимо, и оно поможет навести порядок на вторичном рынке жилья (ведь подключается еще одна проверяющая сторона), но пока оно идет только как довесок при оформлении ипотеки.

Возможно, выходом могло бы стать введение этого вида страхования в список обязательных.

Еще один казус в том, что при покупке жилья через ипотеку недвижимость проходит проверку банком, агентством, страховой компанией. И если квартира покажется подозрительной, банк просто откажет в кредите.

Таким образом те, кто заключает договоры титульного страхования квартиры, сводят свои риски к минимуму уже тем, что обратились в банк.

А люди, которые покупают жилье самостоятельно, находятся в зоне большего риска, но страхуют титулы крайне редко.

Как правильно оформить и сколько стоит титульное страхование недвижимости

Есть несколько моментов, на которые нужно обратить внимание при заключении такого договора:

  1. В идеале это должен быть именно договор со всеми условиями, правами и обязанностями сторон, мокрой печатью и живыми подписями сторон. Если же страховщик предлагает выдать полис на фирменном бланке, то лучше сразу же взять в дополнение к полису правила страхования. Это свод правил по конкретному виду страхования, разработанный юристами компании и где прописаны все условия.
  2. При ипотечном кредитовании страхователем выступает заемщик, а выгодоприобретателем выступает банк. Это значит, что страховая выплата пойдет на погашение кредита. И только если останется излишек, деньги получит страхователь.
  3. Договор титульного страхования собственности лучше всего заключать на полную стоимость квартиры. Это значит, что в случае признания сделки недействительной, покупатель получит назад все свои деньги. Многие считают, что достаточно застраховать титульное право на сумму кредита. Но что это даст кроме погашения задолженности перед банком? А если был внесен немалый первый взнос? Эти деньги пропадут и покупатель останется ни с чем. Поэтому страховать титул лучше на всю стоимость жилья.
  4. Перед заключением договора страхования титульного права страховщик проводит предстраховую экспертизу, проверяя две последние сделки купли-продажи.
  5. При страховании клиент обязан сообщить страховой компании все моменты, которые могут повлиять на наступление страхового случая.
  6. Стоимость договора варьируется в зависимости от рисковости ситуации. И составлять она может 0,2-1% от страховой суммы. Если квартира недавно наследована, если владельцев несколько, а сделку совершает только один на основании доверенности, если продавец сам недавно купил квартиру и при прочих подобных ситуациях тариф страхования будет выше, чем, когда жилье продают люди, прожившие там лично много лет.

В заключение следует сказать, что титульное страхование – это важный момент, который обезопасит от крупных финансовых потерь. Но в тоже время это не панацея.

Нужно внимательно просматривать и обдумывать каждое предложение о продаже недвижимости, не связываться с людьми, которые вызывают недоверия, внимательно относиться к ситуациям, когда жилье хотят продать по доверенности и т.д.

Внимательно, юридическая подкованность и проверка помогут сохранить и деньги, и недвижимость.

Источник: https://insdetails.ru/titulnoe-strahovanie-sdelok-s-nedvizhimostyu/

Титульное страхование недвижимости: что это такое, порядок оформления

Титульное страхование сделки

Потеря права собственности — одна из самых больших неприятностей на рынке недвижимости.

При оформлении сделки купли-продажи порой необходимо застраховать свои права на приобретаемую квартиру.

Титульное страхование недвижимости — что же это такое и когда оно необходимо, расскажем в данной статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – звоните по телефонам бесплатной консультации:

Виды страхования сделок с недвижимостью

Страховая система РФ предусматривает несколько видов страхования недвижимости, как обязательных (ипотечное страхование), так и добровольных.

Страхование недвижимости может относиться к двум отраслям:

  1. страхование собственного объекта недвижимости (квартиры) от порчи или ущерба;
  2. страхование юридической ответственности, связанной с неисполнением договора по покупке, продаже, передаче недвижимости от одного лица другому.

Титульное

Титульное страхование применяется при приобретении жилья в результате договора купли-продажи, мены или дарения.

Его суть заключается в защите права нового собственника от притязаний других лиц.

Титульное страхование обеспечивает компенсацию собственнику в тех случаях, когда в результате судебного разбирательства собственник утрачивает права на приобретенное жилье.

Ипотечное

Ипотечное страхование относится к обязательным видам страхования при оформлении ипотечного кредита на приобретение жилья.

Ипотечное страхование применяется для предупреждения рисков кредитора от невозможности заемщика выплатить кредит.

А также недостаточности средств от реализованной недвижимости для покрытия долга заемщика по кредиту.

В данном случае выгодополучателем страховки является банковское учреждение, предоставившее кредит.

О том, нужно ли страховать свою жизнь при оформлении ипотечного кредита, читайте здесь.

Ответственность застройщика

В процессе долевого строительства застройщик имеет право застраховать свою ответственность за неисполнение договора.

Выгодополучателем является дольщик, который страхуется от полного неисполнения договора долевого строительства, либо его ненадлежащего исполнения.

Например, не передачи жилого помещения в срок согласно договору строительства по причине банкротства застройщика или иным причинам.

Право на страхование ответственности застройщика регулируется законом 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве».

Недвижимое имущество

К страхованию недвижимого имущества относятся страховые продукты, связанные со страхованием риска порчи или уничтожения объекта недвижимости.

К таким случаям относятся природные или стихийные бедствия, пожары, аварии и противоправные действия третьих лиц.

Страхование недвижимого имущества — один из самых распространенных страховых продуктов.

Как застраховать квартиру от пожара и затопления, узнайте из нашей статьи.

Титульное страхование

Договор титульного страхования заключается при приобретении вторичного жилья, которое обычно отягощено ранее пройденными юридическими процедурами (приватизацией, куплей-продажей, наследованием и т. д.).

Понятие

Само понятие титульного страхования в российском законодательстве отсутствует.

Поэтому оно осуществляется на общих положениях закона №4015-1 «Об организации страхового дела в России».

К этому страховому продукту относят страхование рисков приобретателя жилого имущества, связанных с отменой сделки уже после оформления перехода недвижимости в собственность приобретателя.

При оформлении титульного страхования предупреждаются финансовые риски, которые может понести покупатель в случае, если сделка будет отменена по решению суда.

Образец договора титульного страхования Вы можете скачать здесь.

Зачем и для чего оно необходимо?

Титульное страхование применяется при покупке вторичного жилья, так как именно тогда могут возникать правовые основания для отмены сделок.

К ним могут быть отнесены следующие обстоятельства:

  • признается недействительной процедура приватизации из-за нарушения прав несовершеннолетних детей или временно отсутствующих лиц;
  • сделка была признана недействительной из-за нарушения прав других лиц (например, наследников);
  • предыдущие сделки по смене собственников объекта недвижимости признаются незаконными;
  • при оформлении сделки допущены неточности и ошибки, являющиеся основанием для признания сделки ничтожной;
  • один из участников сделки (продавец, его представитель) был признан недееспособным;
  • сделка была проведена с использованием мошеннических схем (введение в заблуждение продавца, подделка документов и т. д.).

У титульного страхования есть особенный нюанс, о котором не стоит забывать.

К страховому случаю относится признание сделки ничтожной и лишение права собственности исключительно по вступившему в силу судебному решению.

О том, что такое титульное страхование, где и зачем оно применяется, смотрите в видеоролике:

Стоимость

Стоимость договора страхования зависит от стоимости жилья и, следовательно, от суммы компенсации.

Сумма компенсации примерно равна рыночной стоимости объекта, а страховой тариф устанавливается в размере от 0,3 до 1,5% от страховой суммы.

Точный размер стоимости полиса определяется страховой экспертизой, которая проводится компанией-страховщиком.

Размер тарифа зависит от:

  1. срока договора;
  2. способа оплаты (ежегодными выплатами или единовременной выплатой);
  3. истории объекта недвижимости (количество предыдущих владельцев, количество сделок);
  4. характера предыдущих сделок.

Страховая сумма

Размер страховой суммы равняется рыночной стоимости жилья.

При этом цена, указанная в договоре купли-продажи, значения не имеет.

Поэтому титульное страхование можно применять и тогда, когда в договоре указывается неполная стоимость объекта.

Документы для заключения договора

Титульное страхование может быть осуществлено как до проведения сделки, так и после.

Для оформления полиса следует обратиться в офис страховщика и предоставить следующие документы:

  • заявление на страхование;
  • паспорт;
  • договор купли-продажи или иные правоустанавливающие соглашения;
  • свидетельство на право собственности (при наличии);
  • выписку из ЕГРН;
  • технический паспорт, кадастровый паспорт, поэтажную экспликацию;
  • акт приема-передачи жилья;
  • акт оценки независимым оценщиком;
  • иные документы по запросу страховщика.

Что делать при утере (краже) документов на квартиру? Читайте здесь.

Перед подписанием страхового соглашения страховщик проводит экспертизу, в ходе которой проводится оценка тарифа страхования, а также сама возможность заключения соглашения.

Если в ходе экспертизы страховщик установил, что страховой договор несет для него дополнительные риски, то он вправе отказать страхователю в заключении соглашения.

Сроки

Типовой срок заключения договора — 3 года с момента подписания.

Однако из-за того, что сделки отчуждения недвижимости могут быть оспорены в 10-летний срок, многие страховые компании предлагают пролонгацию действия договора и сверх срока его действия.

Как правило, срок продления составляет до 5 лет. По желанию, соглашение можно заключить и на меньший срок, например, на 1 год.

Страховой случай и выплаты

Страховой случай наступает исключительно тогда, когда владелец лишается права собственности на приобретенное жилье в результате вступившего в силу судебного решения.

Страхователь может обратиться к страховщику сразу после возникновения спора или подачи иска.

В таком случае компания-страховщик может обеспечить судебную поддержку, если это устанавливается условиями договора.

Выплаты осуществляются согласно договору:

  1. банковским переводом на финансовый счет страхователя;
  2. наличными средствами;
  3. иным способом, указанным в соглашении.

Для получения денежной компенсации следует обратиться к страховщику и предоставить:

  • договор страхования;
  • паспорт;
  • копию постановления суда.

Не каждое лишение права или ограничения прав относятся к страховым случаям.

Согласно договору, к страховым случаям нельзя отнести:

  1. утрату права собственности в результате возмездной или безвозмездной передачи другим лицам;
  2. уничтожение имущества (страхуется договором страхования недвижимости);
  3. использование помещения не по назначению;
  4. внесение незаконной перепланировки;
  5. изъятие объекта недвижимости органами правопорядка в случаях, не связанных с притязаниями третьих лиц (конфискация имущества и т. д.);
  6. наложение обременения на недвижимость без лишения права собственности (например, когда жилье выступает залогом под кредит).

Преимущества и недостатки

Как и любые другие страховые программы, титульное страхование имеет свои аргументы «за» и «против».

К минусам титульного страхования можно отнести:

  • дополнительные расходы, которые несет покупатель объекта недвижимости;
  • невозможность защиты титула (права собственности) в течение всего «опасного» периода.

Если учесть, что:

  1. срок оспаривания сделок с недвижимостью может достигать 10 лет;
  2. соглашение титульного страхования, как правило, заключаются на меньший период.

То в таком случае существует небольшая вероятность того, что право собственности будет оспорено уже после истечения срока страхового соглашения.

Преимущества титульного страхования:

  • защита прав собственника и финансовая компенсация в случае лишения права собственности;
  • юридические консультации и правовая защита в суде (при наличии такого пункта в соглашении);
  • возможность покрытия полной стоимости жилья.

Еще одним неоспоримым плюсом является проверка объекта недвижимости на юридическую чистоту, которая осуществляется в ходе страховой экспертизы.

При обращении в страховую компанию до заключения сделки купли-продажи страховая экспертиза поможет оценить возможные риски, а покупатель, проконсультировавшись со страховым агентом, может, при желании, отказаться от приобретения сомнительного жилья.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:
Это быстро и бесплатно!

Источник: https://kvartirgid.ru/strahovanie/titulnoe-nedvizhimosti-chto-eto-takoe.html

Риски при сделках – титульное страхование как способ защиты затрат на покупку объектов

Титульное страхование сделки

О том, что сделки с недвижимостью относятся к рискованным операциям, наслышаны многие.

Есть в них немало юридических особенностей и нюансов, которые не всегда учитываются при анализе документов, по незнанию, нечаянно или искусно скрываются в исторической цепочке событий, происшедших с купленными квартирой, земельным участком, зданием или домом на нём, выявляющиеся уже после совершения покупки.

В итоге может сложиться плачевная ситуация потери новыми собственниками прав на приобретённую недвижимость и их огромные финансовые потери вследствие признания сделок недействительными и возвращения недвижимости её предыдущему владельцу.

Основные причины рисков при сделках с недвижимостью

Гражданский кодекс РФ (статьи со 168 по 179) и федеральный закон «Об организации страхового дела в Российской Федерации» ( № 234-ФЗ) определяют, что признание факта утраты права собственности на недвижимость может произойти в следующих вариантах: 

  • или по судебному признанию недействительности сделок по её купле-продаже
  • или при истребовании имущества от добросовестного приобретателя в случае, когда имущество покупалось последним у лица, не имеющего прав на его отчуждение, о чём приобретатель или не знал, или не мог знать (статья 302 Гражданского кодекса РФ).

Обычно риски при сделках с недвижимостью на вторичном рынке возникают в таких случаях:

  1. незаконное проведение предшествующих сделок, связанных с приватизацией, наследованием или продажей недвижимости, когда, например, не были учтены права детей, не достигших совершеннолетнего возраста, или тех собственников, что находятся далеко или в местах лишения свободы, которые становятся неучтёнными владельцами или наследниками
  2. проведение сделки без согласия одного из супругов на распоряжение общей недвижимостью
  3. совершение сделки с недвижимостью, находящейся в пользовании получателя ренты, без его согласия (когда сделку провёл плательщик ренты, обязанный обеспечивать пожизненное содержание гражданина-получателя ренты)
  4. проведение сделки собственником недвижимости под влиянием угроз или насилия, заблуждения и обмана
  5. ошибки в документации на объекты недвижимости, допущенные регистраторами органов Росреестра
  6. ошибки в составлении готовящихся для сделки документах, в частности, в договорах купли-продажи, составляемых в простой письменной форме, и в других материалах
  7. продажа недобросовестным застройщиком одной и той же квартиры (одного и того же дома) нескольким покупателям
  8. мошенническая подделка необходимых для сделок документов
  9. неправомочные судебные решения
  10. недееспособное или ограниченно недееспособное состояние участников сделок
  11. изъятие недвижимости или её арест, произведённые уполномоченными органами
  12. иные случаи:
    • например, несанкционированная перепланировка помещений

Механизм защиты от рисков при сделках

Существует способ защиты потраченных на покупку недвижимости денежных средств, если права на недвижимость будут утрачены по доказанным пречисленным обстоятельствам. Это титульное страхование покупаемых объектов, обеспечивающее компенсацию убытков при потере недвижимости вследствие событий, различающихся по времени их свершения:

  1. события, которые уже произошли
  2. события, которые пока не известны и ещё не выявились, но, возможно, в будущем могут стать причинами утраты прав на приобретённую недвижимость.

Титульное страхование можно назвать лучшим рецептом защиты от рисков финансовых интересов приобретателя недвижимости, оказавшегося в ситуации ограниченного доступа к полному объёму юридической информации при покупке дома, квартиры, здания или земельного участка.

Титулованная недвижимость – серьёзный помощник в восстановлении понесённых затрат на её приобретение и при случившейся утратой собственности.

С новым порядком подготовки к сделкам, их нотариальным удостоверением можно ознакомиться здесь.

Как выполняется титульное страхование?

Титульное страхование проводится по таким объектам недвижимости, на которые у граждан и юридических лиц зарегистрированы права собственности или владения.

В числе объектов страхования могут быть:

  • земельные участки
  • комнаты
  • квартиры
  • дома
  • коттеджи
  • дачи
  • гаражи
  • жилые и нежилые помещения
  • здания
  • сооружения
  • офисные помещения

Предметом соглашения о титульном страховании становится право собственности, появляющееся у покупателя объекта недвижимости.

Титульное страхование производит страховая компания, с которой страхователь (правообладатель или собственник недвижимости) заключает договор с минимальным сроком на 1 год или в вариациях до максимальных 10 лет.

Десятилетный срок представляется более предпочтительным, поскольку, в соответствии с Гражданским кодексом РФ, он становится равным сроку исковой давности, на который ориентируются суды при рассмотрении последствий недействительных сделок с недвижимостью.

Самое правильное время для заключения договора страхования – период, когда покупатель и продавец обсуждают соглашение о купле-продаже недвижимости.

Заключению договора со страховщиком предшествует экспертиза – работа страховой компании по обследованию всей юридической цепочки событий с объектом недвижимости. «История» объекта своевременно выявляет факты, способные оказать влияние на чистоту сделки, или, напротив, подтвердить легитимный характер всех действий с ним.

В ходе предстраховой экспертизы устанавливается и реальная рыночная стоимость объекта. Составленное по её результатам заключение может использоваться в судебных разбирательствах. От качества экспертизы зависит и исполнение договора страхования.

Сомнительность тех или иных обстоятельств может стать причиной увеличения страховых взносов или отказа в страховании правового титула.

Ответственность за риски потерь финансовых средств, использованных на покупку недвижимости, обусловленных аннулированием сделки по не зависящим от нового собственника обстоятельствам, ложится на страховую компанию.

Покупая недвижимость на первичном рынке, например, квартиру в ещё не сданной в эксплуатацию новостройке, можно застраховать как свои инвестиции на случай утраты, так и неполучение на неё права собственности. Страховая компания при этом страхует риск неполучения квартиры и риск возможного невозврата средств, вложенных на её покупку.

Обратиться в страховую компанию лучше не после того, когда деньги или частичная оплата за квартиру уже внесены, а до того, как будет подписываться договор о приобретении квартиры.

О размере страховых взносов

Величина страховых взносов устанавливается в зависимости от целого ряда показателей, например, таких:

  • стоимость объекта недвижимости, которая может соответствовать рыночной стоимости или быть равной цене, указанной в договоре купли-продаже
  • срок договора титульного страхования объекта недвижимости
  • степень риска потери права собственности у страхователя, определяемая на основе экспертизы, проведённой страховой компанией

Обычный диапазон стоимости страховки – 0.3-4% от итоговой цены проведённой или планируемой сделки.

Для объектов недвижимости, относящихся к группе высокого риска, процент может быть увеличен до 8.

Необходимые документы

Стандартный комплект документов на объект недвижимости, в отношении которого составляется соглашение о страховании, можно представить в виде следующего перечня:

  • свидетельство на право на земельный участок, дом и т.д., подтверждающее государственую регистрацию объекта
  • паспорта или удостоверения личности продавца и страхователя
  • документы (соглашения, договоры) по происходившим в течение предшествующих страхованию 3 – 5 лет отчуждениям (продажам, наследованиям, переуступкам, дарениям и т.д.) объекта недвижимости
  • при сделке по наследованию объекта недвижимости:
    1. свидетельство на право на наследство
    2. завещание (при наличии)
    3. свидетельство о смерти наследодателя
  • разрешение органов опеки – при продаже объекта недвижимости, в число собственников которого входят несовершеннолетние
  • нотариально заверенное согласие супруга на отчуждение объекта недвижимости, находящегося в общей собственности
  • кадастровый план земельного участка
  • технический паспорт отчуждаемого помещения – дома, квартиры и т.д.
  • выписка из домовой книги
  • возможно, иные документы, подтверждающие деесспособность (например, справки из наркологического и психоневрологического диспансеров – запрашиваются в тех случаях, когда продавец является пенсионером)

Как получить компенсацию при наступлении страхового случая?

Если утрата прав на купленный объект недвижимости стала свершившимся фактом, то есть сделка признана ничтожной, для возмещения финансовых затрат на покупку необходимо обратиться в ту страховую компанию, с которой было составлено страховое соглашение, представив следующие документы:

  1. договор титульного страхования
  2. документ, удостоверяющий личность страхователя
  3. судебное решение о лишении права собственности на объект недвижимости, который являлся предметом договора страхования

В перечень убытков, в соответствии с договором титульного страхования, включаются:

  • стоимость объекта недвижимости на момент заключения страхового договора
  • расходы, связанные с участием страхователя в судебных разбирательствах по поводу признания недействительности сделки с объектом недвижимости (лучше, чтобы это было прописано в договоре страхования)

Важные моменты

При подписании договора титульного страхования следует обратить особое внимание на порядок уведомления о наступлении страхового случая, которое страховщик должен сделать строго в срок, установленный договором.

Кроме того, договор страхования может содержать пункты, касающиеся ограничений на возможные обращения страхователя в сторонние организации и компании, с которыми страховая компания не сотрудничает.

При выявлении несоблюдения страхователем таких условий договора в выплате страховой компенсации может быть отказано.

Рассчитывать на максимальное возмещение материального ущерба возможно в случае отражения в договоре следующих нюансов:

  1. под страховым случаем конкретизирована утрата прав собственности на недвижимость по решению суда
  2. страховая сумма рассчитывается на основании рыночной стоимости на дату установления страхового случая, а не на основании той стоимости, что прописана в договоре купли-продажи недвижимости

Титульное страхование недвижимости не является обязательной процедурой. Оно добровольное. Решение о его необходимости покупатель принимает сам.

Обязательным титульное страхование становится лишь для ипотечного кредитования: банк получает страховку того, что приобретаемая квартира выступает в качестве залога, а кредитор – гарантии в получении компенсации на случай признания недействительности сделки.

Титульное страхование не распространяется на следующие случаи:

  • по объекту недвижимости ведутся судебные разбирательства
  • объект передан третьим лицам по договору дарения или по возмездному договору
  • от объекта и прав на него добровольно отказался собственник
  • недвижимость используется не по тому назначению, что указано в документах
  • недвижимость изъята для государственных и муниципальных нужд или по решению уполномоченных органов
  • недвижимость уничтожена или произведены существенные изменения параметров её конструкции (несанкционированная перепланировка) и т. д.

Возможны случаи, когда страховая компания, заключившая со страхователем титульный договор, отказывает ему в выплате возмещения по страховому случаю, полностью соответствующему тому, что прописан в договоре.

Тогда придётся обращаться в суд. Длительность судебных разбирательств по установленным рискам, влекущим необходимость выплаты страхователю материального ущерба, может быть очень большой (до нескольких лет).

В случае своевременной подачи иска к страховой компании (в период действия страхового договора) компенсацию она всё равно обязана будет выплатить.

Полезно знать

  • Что такое «пятно застройки» земельного участка – читать здесь
  • Риски от установления красных линий на земельном участке – здесь
  • О порядке включения участков в границы населённых пунктов – читайте здесь 
  • Что такое обременение земельного участка можно узнать здесь
  • С условиями оформления в собственность захваченной земли можно ознакомиться здесь
  • Ознакомиться с тем, чем грозит ненадлежащее использование земельных участков, можно ознакомиться здесь.
  • Представление о градостроительном регламенте и его значении для застройки участков можно получить здесь.
  • С особенностями перевода сельхозугодий в иные земли можно ознакомиться здесь.
  • ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества», с особенностями которого можно ознакомиться здесь.
  • Как рассчитать НДФЛ при продаже недвижимости, можно узнать здесь.
  • С правилами сноса самостроя по новому закону-2018 можно ознакомиться здесь.

Источник: https://www.zemvopros.ru/page_12013.htm

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.