Судебная практика по незаконным постройкам

Самовольные постройки: судебная практика

Судебная практика по незаконным постройкам

Темы использования, легализации и сносов, относящиеся к незаконным постройкам, и способов приобретения права собственности для таких объектов беспокоят многих. Возможно, кто-то приобретал такой объект посредством правовой сделки, кто-то без согласований и разрешений построил недвижимость, не выяснив, кому принадлежит участок.

В поле зрения понятий по незаконным постройкам попадают и те, кто произвел реконструкцию старого объекта — надстройки, мансарды или пристройки без разрешений. Проблема незаконного строительства наиболее актуальна для бизнесменов и предприятий.

Вопросы бизнеса не требуют долгих решений, потому деловым людям проще осуществить строительство без разрешительных документов, которые отнимают драгоценное время, а потом заниматься легализацией самовольно размещенного объекта.

В контексте обновленной редакции ст 222 ГК РФ изменились подходы судебной и арбитражной судебной системы, после которых легализация объектов самовольного возведения стала более сложной и трудоемкой задачей, чем это было раньше.

Трактовка термина «самовольная постройка»

Самовольная постройка — это сооружение или реконструированное строение, предназначенное для жилья или иных целей, возведенное на не предназначенном для этих целей земельном участке; с нарушением установленных законом правил и правовых предписаний, обозначенных законом; либо возведенное строение без предписанных разрешительных документов, также к самовольной постройке закон относит помещения, построенные с нарушенными строительными и градостроительными нормами и требованиями. Самовольная постройка не обретает признание гражданско-правового объекта, а лицо, осуществившее деяние, остается без надлежащего права собственности, такой объект не может использоваться в сделках любого рода, законом предусмотрен только снос для таких объектов (ст 222 ГК РФ).

Исключения из правил

Закон предусматривает исключение из правил и предполагает иное отношение к таким постройкам, хотя формально они и считаются самовольными.

Не всегда возведение таких объектов обуславливается сознательным нарушением закона, могут возникнуть ситуации, когда условия строительства вынуждают отойти от дозволенных параметров, например, если возникла срочная необходимость на возведение котельной, подстанции и прочих технических сооружений.

А процедура на официальное признание необходимости такого объекта и получение документов о праве собственности отнимает уйму времени и финансовых затрат.

Почему возникает самовольная постройка?

Ужесточение законодательства по незаконным постройкам скорее всего оправдано, но судебная практика по земельным спорам за последнее время, а именно в контексте новых законодательных актов, ярко продемонстрировала, что корень проблемы кроется в иных обстоятельствах, нежели желание граждан обойти закон. Но признание этого факта пока ничего не меняет. Наиболее существенная проблема — это длительность процедуры получения разрешений, превращенное чиновниками в нагромождение дублирующих друг друга документов и справок, а процедуры их проверки в долгосрочные процедуры. Получение разрешения на законное признание собственности только на первом этапе требует согласований от 80 структур. На оформление земельного участка уходит 3-4 года, потому многие застройщики вынуждены идти на риск, рассчитывая узаконить объект на этапе строительства. Серьезной проблемой считается финансовая сторона вопроса. Как показала судебная практика, кадастровая стоимость на земельную собственность предоставляется владельцам очевидно завышенной, в отличие от рыночной, в связи с чем у субъектов по данным делам возникает правомерный вопрос про уменьшение кадастровой стоимости земельного участка для получения разрешения.

Судебная практика по вопросам сноса самовольных построек

При осуществлении судопроизводства по некапитальным строениям необходимо определиться с правовыми позициями и использовать все нормы законодательства, позволяющие отстоять право собственности и осуществить признание ее законности.

В статье 51 ГК прописано, что разрешения на строительство выдаются органами местного самоуправления, в пункте 26 постановления ВС от 2010 года Верховный Суд дает пояснение для судов, что отсутствие разрешительных документов на строительство не должно являться аргументом для отказа во встречном иске на признание законных прав собственности на самовольное строение.

Кроме того, суд должен установить, предпринимались ли попытки и меры по узаконению самовольной постройки лицом, ее построившим. А также правомерен ли был отказ уполномоченных органов в выдаче разрешения на осуществление строительства или акта для начала эксплуатации. Зачастую в таких ситуациях суды стали останавливать судопроизводство по таким искам.

Такая судебная практика считается оптимальной, иначе получается, что суды по факту выполняют функции местных органов. Могут возникнуть неправильные толкования судебных действий.

Возникла бы ситуация, когда добросовестный застройщик, приступивший к строительству на законных основаниях, после получения всех разрешительных документов оказывался бы в неравном положении перед самовольным, который по суду в упрощенной форме легализует незаконное строение. Это противоречит принципам гражданского права о равенстве сторон.

Признание прав собственности на незаконное строение по суду в процессе судебного разбирательства считается исключительным методом защиты прав, тем самым предотвращая снос объекта владения.

Применяется такой метод защиты только к лицам, которые по исключительным причинам, независящим от них, были обделены возможностью получить разрешительные документы в установленном по закону порядке. Такие лица либо их юридические представители должны собрать доказательства предпринятых действий по легализации спорной постройки и доказать необоснованность отказов в выдаче разрешений уполномоченными органами до момента появления иска о самовольном строительстве, то есть до судебного разбирательства по иску, направленному на снос спорного объекта.

О формальном подходе судов

Многочисленные кассационные жалобы в высшие инстанции нередко приводят к пересмотрам первоначальных судебных решений. В этой связи ВС обратился с просьбой к судам не допускать формального подхода при рассмотрении дел о сносе самовольного строения.

Кроме того, ВС рекомендует позволять субъектам, проходящим по таким делам, предоставлять право самостоятельного выбора способов защиты своих прав на основании диспозитивности гражданского права.

Проведя анализ судебных практик по искам о самовольных постройках, специальное жюри ВС констатировало, что законодательство увязывает снос незаконной постройки не с бюрократическим соблюдением требований для получения разрешения на возведение объектов, а с определением тех обстоятельств, которые могли помешать получить разрешительные документы.

Как предотвратить снос самовольной постройки

Для сохранности нелегальной собственности, когда нет предписанной документации, существуют определенные способы, которые помогут в дальнейшем осуществить признание легального строения, то есть обретение права собственности.

  1. При благоприятных обстоятельствах можно ссылаться на сроки исковой давности, пропущенные истцом к моменту подачи иска в судебные инстанции.
  2. В случае, когда единственным фактом на признание постройки самовольной считается отсутствие разрешений на строительство или на начало эксплуатации, то в рамках текущего разбирательства подается встречный иск, запрашивающий признание прав собственности для данной постройки. В таком случае встречный иск приводит к отзыву первоначального заявления. Здесь важно учесть, что ответчик, подающий встречный иск, обязан обладать бесспорным правом собственности на тот земельный участок, где воздвигнута самовольная постройка. Речь идет о вещном праве на участок — у владельца он должен числиться в собственности с пожизненным владением, с правом наследования, пользование бессрочное. На этом список вещного права исчерпывается, из этого следует, что арендованный участок, на котором возведен спорный объект, не относится к данной категории и к данному случаю отношения не имеет, также вопрос становится спорным в момент, когда происходит раздел имущества супругов, то есть в момент, когда окончательный собственник не определен окончательно.
  3. Можно сослаться на ненадлежащего истца. Отсутствие разрешений по самовольным постройкам является нарушением публичных интересов, соответственно такой иск могут подавать только уполномоченные лица.
  4. В случае, когда высказывается претензия, что строительство самовольной постройки нарушает градостроительные требования, можно попытаться добиться признания этих нарушений несущественными,  предотвратив снос постройки.

В основном судебная практика демонстрирует непреклонность, особенно последнее время, и чаще всего требует осуществить снос по многочисленным искам по самовольным постройкам; очень строго относится к изучению прав на собственность земельных участков. Чтобы избежать судебных неприятностей необходимо скрупулезно относится ко всей документации, относящейся к земельной и иной собственности, и следить, чтобы возводимые объекты не приобрели в будущем признание самовольно возведенного объекта.

Источник: https://SudebnayaPraktika.ru/zemelnye-spory/samovolnye-postrojki.html

Обзор судебной практики по вопрос сноса строений/домов за нарушения пожарных норм

Судебная практика по незаконным постройкам

ПОЧЕМУ НЕ УДАЕТСЯ ДОБИТЬСЯ СНОСА САМОВОЛЬНЫХ ПОСТРОЕК – анализ практики ВС РФ посносам объектов строительства, при строительстве которых были допущены нарушения норм о противопожарной безопасности

            Проанализировав судебную практику Верховного Суда РФ за последние 5 лет, можно сделать вывод, чтовопрос о сносе объектов строительства в связи с нарушением противопожарной безопасности зависит главным образом от наличия/отсутствия реальной угрозы жизни и здоровья граждан. То есть, само по себе нарушение противопожарных норм не станет причиной для удовлетворения требования о сносе постройки.

Обусловлено это тем, что поскольку снос объекта строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, необходимо доказать, что нарушения норм противопожарной безопасности действительно создают угрозу жизни или здоровью граждан, угрозу повреждения или уничтожения нежилого помещения общества, и в том числе не соответствуют противопожарным нормам, градостроительным правилам и нормам и т.п. Данная позиция отражена также и в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”, где в п. 26 указано, что  рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Проще говоря, собственник может возводить на своем участке строения, даже если они расположены слишком близко от границы с соседями и мешают им. Несоблюдение минимальных противопожарных расстояний не является единственным основанием для сноса.

В указанных ниже судебных актах собственникам все же удалось доказать наличие реальной угрозы жизни и здоровья граждан, угрозу повреждения или уничтожения нежилого помещения, принадлежащего им.

            Так, например, в Определении Верховного Суда РФ от 5 июля 2019 г. по делу № А32-20638/2017 суд не нашел оснований для отмены решений судов первой и апелляционной инстанции.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа, на ответчика возложена обязанность в месячный срок со дня вступления решения в законную силу, осуществить снос спорного объекта, в случае если ответчик не исполнит решение в течение установленного срока, истцы вправе совершить снос указанного здания своими силами за счет ответчика.В кассационной жалобе заявитель, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права, неполную оценку доказательств просит обжалуемые судебные акты отменить. ВС РФ в передаче кассационной жалобы отказал, указав при этом, что, исследовав и оценив представленные в дело доказательства, в том числе результаты основной и дополнительной судебных экспертиз, установил, что при строительстве спорного объекта нарушены противопожарные нормы и правила, не соблюдены минимально допустимые расстояния от соседних объектов, допущено перекрытие пожарного проезда на территорию торгового комплекса (рынка), что создает угрозу жизни и здоровью людей при его сохранении.

            В Определении Верховного Суда РФ от 28 июля 2017 г.

по делу № А63-2794/2015высказана аналогичная точка зрения: истец обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к ответчикам о признании разрешения на строительство, выданное главой муниципального образования недействительным с момента его издания; признании объекта незавершенного строительства, возведенный на земельном участке самовольной постройкой и возложении на ответчика обязанности за свой счет снести самовольно возводимый объект на земельном участке в течение одного месяца со дня вступления решения в законную силу.Решением Арбитражный суд Ставропольского края, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.04.2017, исковые требования истца удовлетворены. Ответчики обратились в ВС РФ с кассационной жалобой. ВС РФ, не нашел оснований для передачи жалобы. При этом судом было указано, что на принадлежащем ответчику земельном участке возведен объект капитального строительства – многоквартирный жилой дом – при строительстве которого допущены нарушения норм о противопожарной безопасности (несоблюдение противопожарного расстояния между домом и зданием истца), доказательств, подтверждающих возможность приведения возведенного ответчиком объекта в соответствии с установленными требованиями, в материалы дела не представлено, учитывая, что строительство многоквартирного дома ответчиком не завершено, а разрешение на строительство и внесение в него изменений приняты с нарушением требований статьи 51 ГрК РФ, суд, пришел к выводу, что оспариваемое разрешение на строительство подлежит признанию недействительным, объект признан самовольной постройкой, а ответчик обязан его снести.

            ВОпределении Верховного Суда РФот 28 января 2019 г. по делу № А62-2929/2016рассматривалась кассационная жалоба Макарова А.Е. ИП Иванов В.С. обратился в Арбитражный суд Смоленской области с иском к ИП Макарову А.Е. о сносе (демонтаже) самовольной постройки – объекта незавершенного строительства.

Макаров А.Е. обратился со встречными исковыми требованиями о возложении на Иванова В.С. обязанности убрать находящееся на земельном участке Макарова А.Е.

здание магазина с его установкой от границ земельного участка в соответствии с нормами градостроительного законодательства, противопожарной и санитарно-эпидемиологической безопасности.

Решением Арбитражного суда Смоленской области, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда, первоначальные исковые требования удовлетворены; на Макарова А.Е.

возложена обязанность произвести в срок не позднее трех месяцев со дня вступления в силу решения суда снос постройки – объекта незавершенного строительства. В удовлетворении встречных исковых требований отказано.Макаров А.Е. обратился в ВС РФ с кассационной жалобой на указанные судебные акты, в которой просит их отменить, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права.

            Изучив изложенные в жалобе доводы и принятые по делу судебные акты, судья ВС РФ пришел к выводу об отсутствии оснований, по которым кассационная жалоба может быть передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Исследовав и оценив все представленные по делу доказательства, с учетом результатов проведенных по делу судебных экспертиз, суды установили, что противопожарное расстояние между зданиями истца и ответчика составляет менее, чем в 10 раз по сравнению с предусмотренным законодательством, что влечет угрозу жизни и здоровью граждан, а также имуществу. Учитывая факт строительства магазина Иванова В.С. раньше объекта Макарова А.Е. на основании не оспоренного в установленном порядке разрешения на строительство, регистрацию на него права собственности истца в 2006 году, а также факт строительства Макаровым А.Е. объекта с существенным нарушением градостроительных норм и правил, без учета расположения уже имевшегося и законно построенного здания магазина истца, суды, руководствуясь, исходя из установленных по делу конкретных обстоятельств, сочли незавершенный строительством объект Макарова А.Е. самовольной постройкой, подлежащей сносу.

            В указанных далее судебных актах собственникам не удалось доказать суду наличие угрозы жизни или здоровью граждан, угрозу повреждения или уничтожения нежилого помещения общества, создаваемые самовольными постройками, и как следствие – суд в удовлетворении требований отказал, хотя и признал факт наличия нарушений противопожарных норм.

            Подобная ситуация стала предметом рассмотрения в Определении Верховного Суда РФ от 26 октября 2016 г. по делу № А32-21629/2014. ЗАО «Кубаньторгодежда» обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ИПАвакьянцуС.Ю.

о возложении на ответчика обязанности устранить нарушение права собственности истца на нежилое помещение путем сноса двухэтажного нежилого здания (информационного, компьютерного (игрового) центра) в течение тридцати дней с момента вступления решения в законную силу.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округав иске отказано.

В кассационной жалобе истец просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований, ссылаясь на существенное нарушение норм материального и процессуального права.

По мнению заявителя жалобы, выводы судов основаны на неверном применении норм законодательства о пожарной безопасности в части соблюдения противопожарных расстояний, сделаны необоснованные выводы об отсутствии нарушений противопожарных расстояний при размещении ответчиком спорных сооружений.

Источник: https://xn----dtbrojdkckkfj9k.xn--p1ai/content/obzor-sudebnoy-praktiki-po-vopros-snosa-stroeniydomov-za-narusheniya-pozharnyh-norm

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.