Субаренда рб это

Типичные нарушения в сфере аренды (субаренды) недвижимости

Субаренда рб это

Количество нарушений при предоставлении в аренду (субаренду) капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест (далее — недвижимое имущество) увеличивается с каждым годом. По информации Госкомимущества, в 2015 г.

наибольшее число правонарушений выявлено при несоблюдении законодательства об аренде. В 2016 г. количество постановлений о наложении административного взыскания в данной сфере увеличилось более чем в 3 раза.

В статье рассмотрим наиболее типичные нарушения законодательства об аренде, а также меры по их предупреждению.

На заметку
Нарушения, рассматриваемые в настоящей статье, распространяются и на договоры субаренды .

Выбор контрагента

Предпосылки для нарушения законодательства об аренде могут возникнуть уже при выборе контрагента по сделке.

На данном этапе необходимо знать, что юридические лица не вправе сдавать в аренду недвижимое имущество, принадлежащее на праве хозяйственного ведения (оперативного управления), без согласия собственника .

Собственник может выразить согласие различными способами  (отдельным письмом, согласованием договора и др.). При его отсутствии договор аренды является ничтожным .

Арендатору
Для определения собственника имущества потребуйте у арендодателя документ о праве на недвижимость, например, свидетельство о госрегистрации.

Согласие арендодателя требуется и при заключении договора субаренды .

На заметку
Признание договора аренды ничтожным влечет и ничтожность договора субаренды, заключенного на его основании .

При выборе арендатора следует исключить юридических лиц и ИП, которым недвижимое имущество, находящееся в собственности государства или собственности хозяйственных обществ, в уставных фондах которых более 50% акций (долей) находится в собственности Республики Беларусь и (или) ее административно-территориальных единиц (далее — государственное недвижимое имущество), предоставляется в безвозмездное целевое использование . К ним относятся госорганы, госорганизации, госучреждения образования, бюджетные и другие организации .
Пример из судебной практикиПри рассмотрении судебного спора об установлении факта ничтожности договора аренды капитального строения было установлено, что собственник имущества договор не согласовывал, не одобрял и не подписывал. В результате рассмотрения дела суд установил факт ничтожности договора, а также взыскал с ответчика в пользу истца понесенные судебные расходы.Постановление апелляционной инстанции хозяйственного суда города Минска от 15.08.2012 (дело N 94-26/2012/610а).

Оформление арендных отношений

Наиболее частые и типичные нарушения допускаются на этапе оформления и заключения договора аренды:

1. Несоблюдение формы договора аренды. Особенностью договора аренды является необходимость его заключения в письменной форме путем составления одного документа .

Например, договор поставки товара может быть заключен путем обмена документами и состоять из нескольких документов. Если же заключается договор аренды, то все его условия должны быть прописаны в одном документе.

Несоблюдение формы договора влечет его недействительность .

2. Отсутствие или нечеткая формулировка существенных условий:

— предмет договора. Описание недвижимого имущества должно позволить точно определить, какое имущество подлежит передаче. Характеристики имущества могут быть прописаны как в самом договоре, так и в его приложениях (передаточном акте, плане, схеме, выкопировке) ;

— размер арендной платы . Нарушением будет и изменение арендной платы чаще одного раза в год, если в договоре стороны не предусмотрели иной порядок .

Исключением является изменение арендной платы в соответствии с принятием акта законодательства .

Так, неоднократное увеличение в течение года установленной законодательством базовой ставки населенного пункта вполне законно повлечет и увеличение арендной платы;

На заметку
Порядок расчета арендной платы при сдаче в аренду государственного недвижимого имущества определен законодательно и формируется исходя из целей предоставления имущества, его нахождения, технического состояния и иных показателей .

— сроки внесения арендной платы, если в аренду предоставляется государственное недвижимое имущество (за исключением торговых мест) .

При отсутствии существенных условий договор считается незаключенным и, следовательно, никаких правовых последствий для сторон не влечет . Рекомендуем сторонам еще на стадии переговоров четко определить и сформулировать все существенные условия договора, а в последующем закрепить их письменно.

Обратите внимание!
По общему правилу срок договора аренды не является его существенным условием, поэтому его отсутствие в договоре не будет нарушением . Однако при заключении договора аренды на срок менее 3 лет потребуется согласие арендатора .

Пример из судебной практикиАрендодатель подал иск о выселении арендатора из занимаемых помещений в связи с отсутствием между сторонами договорных отношений. При рассмотрении дела в суде установлено, что при заключении договора аренды на новый срок между сторонами не было достигнуто соглашение по площади арендуемых помещений, размеру и срокам выплаты арендной платы. В результате суд признал договор аренды не заключенным, а арендатора подлежащим выселению.Постановление апелляционной инстанции экономического суда Гродненской области от 03.03.2015 (дело N 235-6/2014/14А).

Использование недвижимого имущества

На данном этапе арендных правоотношений наиболее типичные нарушения — это нецелевое использование объекта аренды, а также несоблюдение условий заключенного договора .

Нередко арендатор, получив в аренду недвижимое имущество, стремится изменить его технические характеристики. Например, установить перегородки в помещении или повесить навесной потолок.

В таком случае следует помнить, что арендатор по окончании договора аренды обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором .

Арендатору
При возникновении необходимости изменить арендованное имущество в первую очередь получите согласие арендодателя.

Для исключения нарушений и споров по использованию недвижимого имущества сторонам следует прописать в договоре аренды условия предоставления и использования имущества, обязанности сторон по их исполнению. В договоре также можно указать и меры ответственности за их неисполнение, например, в виде выплаты штрафа.

На заметку
По общему правилу отделимые улучшения имущества являются собственностью арендатора, если договор аренды не предусматривает иного. Однако если улучшения арендованного имущества как отделимые, так и неотделимые, произведены за счет амортизационных отчислений от этого имущества, то собственником таких улучшений будет арендодатель .

Пример из судебной практикиПо договору аренды арендатору были переданы помещения для производственных целей, хранения товаров, санитарный блок — для санитарно-гигиенических потребностей. В ходе рассмотрения иска о взыскании задолженности судом установлен факт нецелевого использования помещений в качестве гаража и офиса. По решению суда взыскана сумма основного долга, пеня, штраф за нецелевое использование помещений, проценты за пользование чужими денежными средствами, а также судебные расходы.Решение хозяйственного суда города Минска от 27.04.2011 (дело N 78-10/2011).

Прекращение договора аренды

Законодательством не определено, какая из сторон договора аренды обязана оформить и передать для подписания второй стороне документ о возврате имущества.

Отсутствие или ненадлежащее оформление данного документа является нарушением для каждой из сторон .

Арендатор в таком случае еще и подвержен финансовым рискам, поскольку обязанность по уплате арендной платы прекращается с даты, указанной в передаточном документе .

Арендатору
Срок договора аренды подходит к концу — заранее подготовьте документ о передаче имущества.

В случае уклонения или отказа одной из сторон от подписания документа о передаче имущества — письменно зафиксируйте данный факт и укажите присутствующих при этом свидетелей.
Пример из судебной практики

Источник: https://ilex.by/tipichnye-narusheniya-v-sfere-arendy-subarendy-nedvizhimosti/

Согласие собственника на сдачу в аренду (субаренду) недвижимого имущества

Субаренда рб это

В этой статье мы рассмотрим:- всегда ли обязательно такое согласие;- если собственник государство какой государственный орган должен дать согласие;- можно ли делегировать данное право;- форма выражения согласия;

– необходимо ли согласие при заключении договора на новый срок или продления договора на новый срок, если согласие собственника на его заключение было уже получено

Решение о сдаче в аренду недвижимого имущества, принадлежащего хозяйственному обществу на праве собственности, принимает его руководитель без дополнительных согласований.

Процедура получения согласия собственника на сдачу недвижимого имущества в аренду свойственна для имущества, которое находится во владении арендодателя, не основанном на праве собственности (хозяйственное ведение, оперативное управление).Согласно п.3 ст.

276 ГК Республики Беларусь юридические лица не вправе продавать принадлежащее им на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, в залог, вносить в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.В соответствии с п.1 ст.

278 ГК Республики Беларусь казенное предприятие вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом лишь с согласия собственника этого имущества.

Казенное предприятие вправе передавать в залог имущество, находящееся в государственной собственности, в порядке, установленном законодательными актами о распоряжении государственным имуществом, если иное не предусмотрено Президентом Республики Беларусь.В силу п.1 ст.

279 ГК Республики Беларусь учреждение не вправе без согласия собственника отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом и имуществом, приобретенным за счет выделенных ему средств, если иное не установлено настоящим Кодексом или иными законодательными актами.

Учреждение вправе передавать в залог имущество, находящееся в государственной собственности, в порядке, установленном законодательными актами о распоряжении государственным имуществом, если иное не предусмотрено Президентом Республики Беларусь, а имущество, находящееся в частной собственности, – с согласия собственника этого имущества либо уполномоченного им лица.

Таким образом, если арендодатель не является собственником сдаваемого в аренду недвижимого имущества, то получение согласия собственника является обязательным условием заключения договора арены.

Форма согласия собственника частного унитарного предприятия законодательно не оговорена. Вместе с тем, с целью исключения возможных негативных последствий в будущем в виде оспаривания сделки, рекомендуется оформление данного согласия в письменном виде.

Решение о сдаче в аренду недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности принимается в письменном виде в порядке, установленном законодательными актами о распоряжении имуществом, находящимся в республиканской собственности.

Так, решение о предоставлении в аренду имущества, находящегося в собственности Республики Беларусь осуществляется в виде постановления Совета Министров Республики Беларусь или приказа республиканского органа государственного управления, иной государственной организации, подчиненной Правительству Республики Беларусь, аппарата Совета Министров Республики Беларусь, администрации свободной экономической зоны и т.д. (п.4, 8, 16 Прядка подготовки проектов решений о распоряжении имуществом, находящимся в собственности Республики Беларусь, являющегося Приложением №1 к постановлению Совета Министров Республики Беларусь №905 от 03.10.2012 года.

В силу ст.

113 ГК Республики Беларусь согласие собственника на сдачу недвижимого имущества в аренду получается:в отношении республиканского унитарного предприятия, основанного на праве хозяйственного ведения, – от правительства Республики Беларусь, республиканских органов государственного управления, других государственных органов и организации, уполномоченных управлять имуществом, находящимся в собственности Республики Беларусь;в отношении казенного предприятия – от Правительства Республики Беларусь, а также в пределах, установленных законодательством, от республиканских органов государственного управления;в отношении коммунального унитарного предприятия, основанного на праве хозяйственного ведения, – от соответствующего органа местного управления и самоуправления, либо от уполномоченных ими государственные организации.

Собственник имущества частного унитарного предприятия свои полномочия осуществляет непосредственно и (или) через уполномоченных им лиц.

Что касается согласия собственника на сдачу недвижимого имущества в субарендуВ соответствии с пунктами 1, 2 ст.586 ГК Республики Беларусь арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, – в соответствии с назначением имущества.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено законодательством. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

В силу п.2.8. Указа Президента Республики Беларусь № 150 от 29.03.2012 года имущество, находящееся в республиканской собственности, может быть передано в субаренду только с согласия арендодателя и на условиях, предусмотренных в договоре аренды.

Источник: http://allrights.by/articles/Soglasiye-sobstvennika-na-sdachu-v-arendu

Субаренда рб это

Субаренда рб это

статьи Загрузка…

Можно ли сдавать арендуемое помещение в субаренду, желательно определить на стадии заключения договора аренды. Причем сформулировать договоренности четко, а зафиксировать их письменно.

Если арендодатель выступает категорически против сдачи арендуемого имущества в суб­аренду, то он обязан письменно предупредить об этом арендатора на стадии заключения договора.

Такой запрет можно предусмотреть непосредственно в договоре аренды.

Правда, и отсутствие в договоре такого условия не лишает арендодателя права отказать арендатору в согласовании сдачи имущества в субаренду в ответ на его непосредственное обращение.

Если в аренду сдается имущество, находящееся в респуб­ликанской собственности, то для его передачи в суб­аренду необходимо не только согласо­вание арендодателя, но и решение уполномоченного государственного органа.

Такое имущество должно передаваться в субаренду на условиях, преду­смотренных договором аренды. Размер арендной платы по договору субаренды необходимо рассчитать в соответствии с нормами указа от 29.03.

2012 № 150 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом».

Законодательство не определяет, в каком порядке и в какие сроки с арендодателем должна согласовываться сдача имущества в суб­аренду.

Поэтому если в договоре аренды или в другом соглашении между арендодателем и арендатором такой порядок не определен, то согласование осуществляется в произвольной форме.

Чтобы не допустить недопонимания между сторонами и исключить конфликтные ситуации, следует письменно согласовать все вопросы.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено Гражданским кодексом (ГК) и другими актами законодательства.

Согласно ст. 589 ГК, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.

В этом случае субарендатор имеет право на заключение договора аренды в отношении имущества, находившегося в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока суб­аренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Если по основаниям, предусмотренным ГК и другими нормативными правовыми актами, договор аренды является ничтожным, ничтожным является и заключенный в соответствии с ним договор субаренды.

В договоре субаренды в обязательном порядке должны быть указаны характеристики объекта, передаваемого в аренду, что является существенным условием договора (п. 3 ст. 578 ГК). Эта норма права является императивной, то есть обязательной для договоров данного вида, поскольку не содержит каких-либо исключений в зависимости от вида сдаваемого в аренду имущества.

Кроме того, согласно п. 3 ст. 578 ГК, «в договоре аренды (субаренды) должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным».

Казалось бы, это элементарные условия, однако зачастую стороны не принимают их во внимание, что приводит к тяжелым материальным и моральным последствиям, разрешение которых отнимает много сил и времени.

Заключаем договор субаренды

Бушуев Павел Петрович,
главный эксперт-консультант компании ПРАВОВЕСТ

Не каждая компания, особенно на стадии становления бизнеса, может приобрести в собственность недвижимое имущество. Одним из вариантов получения имущества при развитии новых направлений деятельности является заключение договора субаренды, что позволяет арендаторам сдавать излишние площади, а другим компаниям – использовать их, не нарушая положений законодательства и условий договора аренды.

Субаренда является предметом прямого регулирования ст. 615, 618, 631, 638, 647, 660 Гражданского кодекса, две из которых – ст. 615, 618 ГК РФ регулируют правоотношения, связанные с недвижимым имуществом в виде здания, строения или помещения.

Согласие собственника

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу. Это условие носит императивный характер в части получения согласия на передачу имущества в субаренду и поэтому не может быть изменено договором.

В специальных нормах, регулирующих правоотношения по аренде (субаренде) 2, законодатель не устанавливает порядок и форму дачи арендодателем согласия на совершение сделок по передаче имущества в субаренду. Условия, определяющие форму сделки, указаны в гл. 29 ГК РФ.

Если в договоре не было предусмотрено право арендатора на передачу имущества в субаренду, получение такого согласия после заключения договора является изменением условий договора в части режима использования имущества.

Изменение договора совершается в той же форме, что и договор 3.

Если не соблюдена установленная законом форма сделки, сделка считается недействительной с момента ее совершения и не влечет юридических последствий (за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью) 4.

Заключение договора субаренды без согласия арендодателя является недействительным 5.

Следует также отметить, что если арендатор заключил договор субаренды без согласия арендодателя, то арендодатель получит право требовать расторжения договора аренды и возмещения ему убытков в связи с тем, что арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды 6.

В сложившейся судебно-арбитражной практике нередки решения, в которых договоры признаются незаключенными, а сделки – несостоявшимися. Последствия признания сделок недействительными прямо предусмотрены ст. 167, 168, 1103 ГК РФ.

Источник: https://antaurus.ru/arenda/subarenda-rb-eto.html

Субаренда: решим вопросы от выставления счетов до отражения в учете

Субаренда рб это

Из письма в редакцию:

«Общество «А» частной формы собственности (арендодатель) применяет УСН без НДС. Оно сдает в аренду офисное помещение, находящееся у него на праве собственности, обществу «Б» (арендатор) частной формы собственности. Часть арендованного помещения общество «Б» сдает в субаренду. Возникают вопросы:

1) как общество «Б» должно выставлять стоимость коммунальных услуг субарендатору, если по условиям договора аренды субарендатор возмещает их сверх арендной платы?

2) может ли общество «Б» применять УСН, если часть арендуемого им офисного помещения сдается в субаренду?

3) как данные операции отразить в бухгалтерском и налоговом учете общества «Б»?

Нина Ивановна, бухгалтер»

Арендатор (общество «Б») самостоятельно принимает решение о методе распределения коммунальных расходов к возмещению

Как правило, арендодатель перевыставляет арендатору стоимость коммунальных услуг, приобретенных у организаций – продавцов услуг. В свою очередь арендатор перевыставляет субарендатору для возмещения |*| часть потребленных субарендатором коммунальных услуг.

* Информация о возмещении расходов по арендованной недвижимости

Для организаций частной формы собственности единых правил распределения коммунальных расходов при сдаче в аренду (субаренду) помещений не установлено.

Таким образом, арендатор (общество «Б») самостоятельно принимает решение о методе распределения коммунальных расходов к возмещению, например, пропорционально занимаемой площади арендатором и субарендатором при распределении расходов на отопление; пропорционально количеству работающих сотрудников при распределении расходов на канализацию и водоснабжение и т.д.

Поскольку к договорам субаренды применяют правила о договорах аренды, то на субарендные отношения распространяются такие же налоговые нормы, как и на арендные. Таким образом, при перевыставлении арендатором (обществом «Б») субарендатору для возмещения части коммунальных услуг у арендатора не возникает объект обложения НДС.

Справочно: не признают объектами обложения НДС обороты по возмещению арендодателю арендатором стоимости приобретенных услуг, связанных с арендой, не включенной в сумму арендной платы (подп. 2.12.2 п. 2 ст. 93 НК1).

При распределении арендатором коммунальных услуг на потребленные им и выставляемые к возмещению субарендатору можно руководствоваться:

1) Рекомендациями № 162.

Рекомендации № 16 распространяются на организации, сдающие в аренду (в безвозмездное пользование) капитальные строения (здания, сооружения), изолированные помещения, их части (за исключением торговых мест на рынках и торговых объектах в торговых центрах), находящиеся:

– в государственной собственности;

– собственности хозяйственных обществ, в уставных фондах которых более 50 % акций (долей) находится в собственности Республики Беларусь и (или) ее административно-территориальных единиц;

2) Положением № 4333, которое вступило в силу с 10 сентября 2018 г.

Действие постановления № 4333 распространяется на недвижимое имущество – капитальные строения (здания, сооружения), изолированные помещения, машино-места, их части, находящиеся в государственной собственности, а также в собственности хозяйственных обществ, в уставных фондах которых более 50 % акций (долей) находится в собственности Республики Беларусь и (или) ее административно-территориальных единиц.

Арендатор |*| при перевыставлении коммунальных услуг к возмещению выступает в роли посредника, который «транзитом» перевыставляет стоимость указанных услуг субарендатору.

Таким образом, арендатор (общество «Б») должен в адрес субарендатора выставить ЭСЧФ, показатели которого будут заполнены на основании ЭСЧФ, выставленного ранее арендодателем (обществом «А») арендатору (обществу «Б») (часть вторая п. 7-1 ст. 105, п. 5 ст. 106-1 НК).

* Информация об учете арендованных основных средств

При сдаче офисного помещения в субаренду УСН применять нельзя

Организации, сдающие в аренду капитальные строения, их части, не находящиеся у них на праве собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, не вправе применять УСН (подп. 5.1.2-3 п. 5 ст. 286 НК).

Если организация сдает в субаренду капитальные строения, их части, не находящиеся у нее на праве собственности, то право применения УСН теряется с месяца, в котором эта организации признается сдающей помещение в субаренду.

Организации не вправе применять УСН в течение календарного года, если в предшествовавшем календарном году они подпали под действие подп. 5.1.2-3 п. 5 ст. 286 НК (абз. 2, 3 части первой п. 6-1 ст. 286 НК).

Таким образом, сдавая помещения либо его часть в субаренду, арендатор (общество «Б») не вправе применять УСН.

Бухгалтерский учет

Порядок учета доходов и расходов от сдачи в аренду (субаренду) офисного помещения зависит от того, к какой деятельности – текущей, прочей текущей или инвестиционной – относится такая деятельность.

Текущая деятельность – это основная приносящая доход деятельность организации и прочая деятельность, не относящаяся к финансовой и инвестиционной деятельности (абз. 6 части первой п. 2 Инструкции № 102).

Таким образом, если сдача в субаренду помещения является основной деятельностью арендатора (приносящей основной доход), то доходы от сдачи помещения в субаренду отражают на счете 90 «Доходы и расходы по текущей деятельности» (субсчет 90-1 «Выручка от реализации продукции, товаров, работ, услуг») (п. 70 Инструкции № 50).

Документы:

1) Инструкция по бухгалтерскому учету доходов и расходов, утвержденная постановлением Минфина Республики Беларусь от 30.09.2011 № 102 (далее – Инструкция № 102);

Источник: https://www.gb.by/izdaniya/glavnyi-bukhgalter/subarenda-reshim-voprosy-ot-vystavleniya

Некоторые особенности договора аренды нежилых помещений

Субаренда рб это

Агентство недвижимости «СВОЙ УГОЛ»

Риэлтер Матуть Андрей

Материал подготовлен с использованием

правовых актов по состоянию

на 03 июня 2014 г.

Понятие нежилого помещения в Гражданском кодексе Республики Беларусь (далее-ГК) отсутствует. Однако в ст. 1 нового Жилищного кодекса Республики Беларусь дано определение этого понятия: «нежилое помещение — помещение, не предназначенное для проживания граждан».

Понятие договора аренды (имущественного найма) дано в ст.

 577 ГК, согласно которой договором аренды признается гражданско-правовой договор, в соответствии с которым арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) определенное договором имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор (наниматель) обязуется уплачивать за это арендную плату.

Сторонами по договору аренды являются арендодатель и арендатор.

Как арендодателем, так и арендатором могут быть и физические (как зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей, так и не являющиеся предпринимателями), и юридические лица (как созданные на государственной форме собственности, так и на частной), и административно-территориальные единицы и само государство. Согласно ст. 579 ГК право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законодательством или собственником сдавать имущество в аренду.

При заключении договора аренды необходимо иметь в виду, что в настоящее время в действующем законодательстве земля «первична», в связи с чем, все нежилые помещения, независимо от места их размещения, связаны с земельным участком. В соответствии со ст.

 22 Кодекса Республики Беларусь о земле (далее — К о З), документами, удостоверяющими права на земельные участки, выданные в соответствии с законодательством об охране и использовании земель, в том числе до 1 февраля 2006 года, являются действительными и имеют одинаковую юридическую силу со свидетельством (удостоверением) о государственной регистрации.

Согласно ст. 48 К о З недействительными являются сделки с земельными участками и правами на земельные участки, на которые отсутствуют документы, удостоверяющие права на эти земельные участки. А аренда нежилых помещений, является сделкой.

На практике при сдаче в аренду нежилых помещений физическими лицами возникает вопрос, должно ли физическое лицо быть зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя.

По этому вопросу бывший Высший Хозяйственный Суд Республики Беларусь дал разъяснение, которое заключается в том, что когда деятельность физического лица по сдаче имущества в аренду носит разовый характер, когда в его намерениях не усматривается системы действий, такая деятельность не может обладать признаками предпринимательской.

В этом случае физическое лицо, получающее доход от сдачи в аренду недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве собственности, в соответствии с налоговым законодательством является плательщиком соответствующих налогов. Когда сдача имущества в аренду направлена на систематическое получение прибыли, т. е.

физическое лицо намеревается сдавать в аренду нежилое помещение одновременно нескольким юридическим лицам по нескольким гражданско-правовым договорам, такая деятельность содержит признаки предпринимательской.

Соответственно, осуществление физическим лицом такой деятельности, содержащей признаки предпринимательства, и требует регистрации его в качестве индивидуального предпринимателя. Указанная деятельность без соответствующей регистрации является незаконной предпринимательской деятельностью.

Также возникают случаи, когда помещение из жилого — переведено в нежилое.

Перевод жилого помещения в нежилое регулируется Указом Президента Республики Беларусь № 152 (в редакции Указа № 479). Однако сам факт перевода помещения в нежилой фонд еще не дает право собственнику использовать его по тому назначению, которое задумывалось собственником при осуществлении перевода.

Поскольку при регистрации перевода в нежилой фонд агентством по государственной регистрации и земельному кадастру в свидетельстве (удостоверении) на переведенное в нежилой фонд помещение будет указано, что данное помещение не относится к жилищному фонду.

Следовательно, целевое назначение этого помещения еще не определено и дальнейшее его использование под вопросом.

Также важный вопрос возникает при смене собственника сданного в аренду помещения и самого арендатора. На этот вопрос дает ответ ст. 588 ГК согласно которой, переход права собственности (пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законодательством или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случаев, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Существенным вопросом является и размер арендной платы. Размер арендной платы для нежилых помещений частной формы собственности, в соответствии с заключением Конституционного Суда республики Беларусь от 07.02.2002 № З-137/2002, определяется по соглашению сторон.

Для нежилых помещений государственной собственности размер арендной платы устанавливается Правительством Республики Беларусь в базовой арендной величине.

В настоящее время базовая арендная величина установлена постановление № 231 Совета Министров Республики Беларусь «Об установлении размера базовой арендной величины» принятого 19.03. 2014 года.

С 1 апреля 2014 года арендная плата рассчитывается и уплачивается исходя из установленного нового размера БАВ – 102 тыс. рублей.

Указанная базовая арендная величина применяется в расчете арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, (включая капитальные строения (здания, сооружения), изолированные помещения, их части на рынках и в торговых центрах), находящихся в государственной собственности, а также в собственности хозяйственных обществ, в уставных фондах которых более 50 процентов акций (долей) находится в собственности Республики Беларусь и (или) ее административно-территориальных единиц.

При аренде помещений плательщиками НДС немаловажным вопросом является то обстоятельство, является ли плательщиком НДС арендодатель, так как НДС может пойти в зачет арендатору.

Статьей 585 ГК установлено, что если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Досрочное расторжение договора аренды может быть как по требованию арендодателя, так и по требованию арендатора.

В силу ст. 590 ГК по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, если иное не предусмотрено, актами Президента Республики Беларусь и иными законодательными актами в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законодательством или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу ст. 591 ГК по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора.

Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, — в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключение договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Иногда в рекламных объявлениях о сдаче в аренду нежилых помещений под видом собственника выступают арендаторы, и помещения фактически сдаются в субаренду.

В случае согласия арендатора брать помещение в субаренду, в лучшем случае в договоре аренды сдающего помещение в субаренду, должно быть условие о согласии собственника о сдаче арендатором помещения в субаренду.

Кроме этого, необходимо знать, что договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды, а также что договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

Также помнить, что досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.

Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. Указанные условия субаренды предусмотрены ст. 586 ГК.

В последнее время появились договоры аренды с правом выкупу арендатором арендуемого имущества.

Статей 580 ГК, Директивой Президента Республики Беларусь от 31 декабря 2010 г. N 4 «О развитии предпринимательской инициативы и стимулировании деловой активности в Республики Беларусь», Указом Президента Республики Беларусь от 04.07.

2012 N 294 «О порядке распоряжения государственным имуществом», предоставлено право преимущественного приобретения находящегося в государственной собственности имущества субъектам предпринимательской деятельности, арендующим данное имущество не менее 3-х лет и являющихся добросовестными арендаторами, не допускавших нарушение условий договора аренды весь период его действия по оплате и использованию недвижимого имущества, предоставленного в аренду.

Договор аренды имущества, предусматривающий выкуп арендатором арендованного имущества, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Законодательством могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.

Государственная регистрация договоров аренды.

В соответствии с ст. 580 ГК договор аренды на срок более одного года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, — независимо от срока должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации

Договоры аренды, субаренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест заключаются на срок не менее трех лет. Заключение таких договоров на срок менее трех лет допускается только с согласия арендаторов (п. 1.1 Декрета Президента Республики Беларусь от 19.12.2008 N 24).

На практике, чтобы избежать государственной регистрации договора аренды, договор заключается на год и менее.

В том случае, если договор аренды нежилого помещения заключен на срок менее одного года, продлевается на такой же срок и на тех же условиях, отношения сторон регулируются новым договором аренды. Такой договор также не требует государственной регистрации

Данный материал не является юридической консультацией, а носит информационно-правовой характер. Предоставление полного разъяснения по конкретной сделке с объектом недвижимости требует проведения исследования объекта недвижимого имущества по сделке и анализа документов на этот объект недвижимости.

При возникновении вопросов обращайтесь в агентство недвижимости «СВОЙ УГОЛ», располагающее штатом высококвалифицированных специалистов в области права, которые обеспечат реализацию ваших прав по всем видам сделок с недвижимым имуществом на территории Республики Беларусь.

Источник: https://realt.by/news/article/13758/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.