Субаренда перенаем

Содержание

Как сдать жилье в субаренду, чтобы все было законно?

Субаренда перенаем

Законно ли сдавать жилье в субаренду или поднаем? Да, если соблюдать правила. Если вы снимаете квартиру и хотите найти субарендаторов или поднанимателей, эта инструкция для вас.

Из этой инструкции вы узнаете:

  • Что такое субаренда и поднаем квартиры или жилого помещения.
  • Как сдать жилье в субаренду или поднаем, чтобы все было законно.
  • Где искать субарендаторов/поднанимателей.
  • Как заключить договор субаренды/поднайма.
  • Как расторгнуть договор субаренды/поднайма.

Сдавать квартиры в субаренду и поднаем — это вообще законно?

Законно. Оба этих понятия регулирует Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ). Согласно ему понятие «наем» используется, если речь идет о сдаче жилья одним физическим лицом другому для целей временного проживания.

Об аренде речь идет только в случае, если одна из сторон договора — юридическое лицо или предметом договора выступает нежилое помещение (например, апартаменты).

По такому же принципу используются и понятия «поднаем» и «субаренда»: они предполагают, что снимаемая жилплощадь сдается третьим лицам — временным жильцам.

Что такое субаренда и поднаемСубаренда («вторичная аренда») — это пересдача в аренду третьим лицам помещения, которое вы сами арендуете. Субаренду регулирует статья 615 ГК РФ. Согласно пункту 2 статьи 615 ГК РФ арендатор имеет право сдавать арендованное имущество в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенайм) — разумеется, только с согласия арендодателя. Кроме того, арендатор имеет право предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал компании или паевого взноса в производственный кооператив. Во всех этих случаях, кроме перенайма, именно арендатор отвечает за имущество по договору перед арендодателем.Согласно статье 685 ГК РФ по договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю на определенное время. При этом за жилье перед наймодателем по-прежнему отвечает наниматель.

Как сдать жилье в субаренду или поднаем?

Чтобы сдать съемное жилье кому-то еще, прежде всего вам потребуется разрешение собственника квартиры. Поэтому если вы заключаете договор аренды/найма с целью сдавать жилье в субаренду или поднаем, лучше сразу прописать это условие в договоре — иначе придется перезаключать договор или отказываться от своих планов.

Неважно, снимаете ли вы квартиру у частного лица или живете в ней по договору социального найма (то есть не приватизировали квартиру), — согласие наймодателя потребуется в каждом из этих случаев.

Если речь о «социальном найме», чтобы получить разрешение муниципалитета (или другого местного органа власти, выступающего наймодателем), потребуется также согласие всех членов семьи основного нанимателя.

А если речь идет о поднайме комнаты в коммуналке — всех, кто владеет долями в ней (то есть собственников и нанимателей других комнат и проживающих с ними членов их семей).

Если наймодатель не возражает против заезда временных жильцов, можете приступать к их поискам и оформлению договора субаренды/поднайма.

Отдельно ставить собственника в известность, когда в квартиру въезжают жильцы, необязательно, если только вы не пропишете специально это условие в договоре аренды.

В любом случае субарендаторы и поднаниматели не получают права самостоятельного пользования жильем, то есть за их действия отвечает основной квартиросъемщик.

Помните! Сдавать квартиры в поднаем или субаренду без согласия собственника — незаконно. Это квалифицируется как мошенничество, а если речь идет об организации незаконного общежития со сдачей квартир нелегальным мигрантам, нарушителю грозит уголовная ответственность.

Где найти субарендатора/нанимателя?

Там же, где и владельцы недвижимости ищут арендаторов, — на профильных сайтах по аренде жилья. В объявлении необязательно указывать, что сдаете жилплощадь по договору субаренды/поднайма, однако это даст заинтересовавшимся более полное представление об условиях съема квартиры.

Еще один вариант — найти жильцов через друзей и знакомых. Проще всего это сделать с помощью объявления в соцсетях. Нередко это надежнее, ведь, скорее всего, в этом случае вы будете знакомы с человеком, которому сдаете жилье.

Прежде чем заключать договор, наведите справки о будущих жильцах и постарайтесь собрать о них как можно больше информации. Узнайте, где работает субарендатор/поднаниматель, снимите копию его паспорта, а также убедитесь в его платежеспособности, например, попросите справку о доходе.

Как заключить договор субаренды/поднайма?

Для поднайма имеет значение и размер квартиры. Сдавать жилое помещение в поднаем можно, только если соблюдаются требования законодательства о норме общей площади жилого помещения на человека (пункт 2 статьи 685 ГК РФ).

Величина этой нормы устанавливается органами местного самоуправления и может варьироваться в зависимости от муниципального образования и того, насколько оно обеспечено жилыми помещениями. В большинстве российских регионов, а также в Москве этот показатель составляет 18 м2 на человека.

Кроме того, квартиру, снятую по социальному найму, нельзя сдавать в поднаем людям, страдающим опасными заболеваниями, например туберкулезом.

Договор поднайма заключается на срок не более 5 лет. Если в договоре срок не указан, считается, что договор заключен на 1 год — но не дольше, чем на срок договора найма.

Согласно пункту 3 статьи 685 ГК РФ договор поднайма — возмездный, то есть поднаниматель должен платить.

Если вы планируете вселить кого-то в снятую вами квартиру бесплатно, нужно заключать не договор поднайма, а договор безвозмездного пользования жилым помещением.

Какие документы требуются, чтобы заключить договор субаренды/поднайма?

Чтобы заключить договор субаренды/поднайма, вам понадобятся:

  • Документ удостоверяющий личность нанимателя и тех, кто живет с ним, а также поднанимателя (в том числе свидетельства о рождении несовершеннолетних детей);
  • единый жилищный документ на предоставляемое в поднаем жилое помещение или документы, заменяющие его (где указана информация обо всех лицах, имеющих право пользования этим помещением; можно получить через многофункциональный центр государственных услуг (МФЦ));
  • оригинал договора социального найма или найма помещения, которое сдается в поднаем;
  • нотариально заверенное согласие всех, кто прописан на сдаваемой жилплощади, а если среди них есть несовершеннолетние — еще и нотариально заверенное согласие их родителей или опекунов.

Что включить в договор субаренды/поднайма?

Договор поднайма заключается в письменной форме на бумажном носителе не менее чем в двух экземплярах (по количеству сторон сделки). В нем надо перечислить всех граждан, которые вселяются на сдаваемую жилплощадь вместе с поднанимателем, а также сумму ежемесячной платы. В остальном договор предполагает свободную форму.

Обсудите с поднанимателем, какие условия вы хотели бы включить в договор. Например, можете прописать право выселить поднанимателя/субарендатора в случае поступления жалоб от соседей или порчи имущества. Обязательно пропишите, вносит ли временный жилец страховой депозит на случай порчи имущества и какова его величина.

Инструкцию, как правильно сдать квартиру в аренду, читайте в инструкцииспроси.дом.рф

Нужно ли платить налоги со сдачи квартиры в субаренду/поднаем?

Да, нужно. Деньги от сдачи жилья в поднаем — это доход, а значит, физические лица обязаны уплачивать с него подоходный налог (НДФЛ) в размере 13%.

Подробнее о том, как платить налог со сдачи квартиры, читайте в инструкцииспроси.дом.рф

Как расторгнуть договор субаренды/поднайма

Договор субаренды/поднайма можно расторгнуть по соглашению сторон. Кроме того, согласно ст.

618 ГК РФ он прекращает действие вместе с расторжением договора аренды/найма, то есть если вы перестаете быть основным квартиросъемщиком, вашим жильцам тоже придется съезжать — или подписывать новый договор.

Если речь идет о субаренде (например, вы сдаете апартаменты), то субарендатор имеет преимущественное право заключить новый договор аренды на это помещение на тех же условиях, какие были прописаны в расторгнутом договоре аренды, и до конца срока договора субаренды.

Если же договор аренды по тем или иным причинам признан ничтожным, прекращают действовать и заключенные на его основе договоры субаренды.

Похожие правила распространяются и на договор поднайма: он тоже прекращает действовать, как только расторгается договор найма, даже если это происходит досрочно. Правда, в этом случае субарендаторы в более выигрышном положении, чем поднаниматели: у последних нет никаких преимуществ при заключении нового договора (пункты 5 и 6 статьи 685 ГК РФ).

Ещё больше полезных инструкций:

Новостройка или вторичный рынок: где выгоднее купить квартиру?

Как купить квартиру: инструкция

Долевое строительство: как это работает и в чем его преимущества

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5c90d02c2aa93200b3125131/kak-sdat-jile-v-subarendu-chtoby-vse-bylo-zakonno-5d31a099ac412400ae86432a

Переуступка прав аренды нежилого помещения – детальный обзор

Субаренда перенаем
Арендные отношения — широко распространенная практика, позволяющая собственнику имущества извлекать выгоду из принадлежащего ему имущества, по тем или иным причинам не востребованного им самим, а другой стороне договора — арендатору, получать преимущества, связанные с правами владения и пользования арендованным имуществом, не неся значительных расходов на его приобретение. Казалось бы — все просто. Однако, в практике взаимоотношений арендодатель-арендатор возникают ситуации, при которых последний, по каким-либо причинам, принимает решение о нецелесообразности дальнейшего использования арендованного имущества. При этом арендатор не расторгает договор, а передает права пользования другому арендатору. Причем, делает это возмездно. Иными словами, совершает договор купли-продажи в отношении права пользования, не принадлежащего ему имущества. В чем заключаются нюансы совершения подобной сделки?

Правовое основание уступки права аренды нежилого помещения

Возможность совершения подобной сделки прямо предусмотрена в Гражданском кодексе РФ — ч. 2 ст. 615. Однако, в кратком упоминании о допустимости подобной сделки, не содержится описания механизма ее совершения. По смыслу, такая сделка несет в себе элементы следующих правоотношений:

уступки права требования (цессии) – ст. 382 ГК РФ;

перенайма – ч. 2 ст. 615 ГК РФ;

перевода долга на другое лицо – ст. 391 ГК РФ;

передача договора – ст. 392.3 ГК РФ.

Объединяя в себе отдельные признаки указанных правоотношений, уступка права аренды нежилым помещением, является самостоятельной сделкой. Со свойственным только ей комплексом прав и обязанностей участвующих в сделке лиц и порядком совершения этих действий.

Отличия переуступки прав по договору аренды нежилых помещений от схожих правоотношений

Чаще всего, недоразумения в толковании прав арендатора по владению и пользованию имуществом, встречаются при заключении договора субаренды. Многие арендаторы успешно используют арендованное имущество для извлечения прибыли путем сдачи нежилого помещения в субаренду.

При возникновении спорных вопросов, связанных с несвоевременностью исполнения обязательств по внесению арендных платежей или порчи/уничтожения арендованного имущества, арендаторы пытаются переложить ответственность по договору на субарендатора. Это в корне неправильно.

Отличия от договора субаренды

Главное отличие договора субаренды, от передачи права пользования арендованным имуществом, заключается в том, что в первом случае — не происходит прекращения правоотношений между первоначальными участниками сделки: арендодателем и арендатором.

Они, по-прежнему, несут оговоренные в договоре права и обязанности по отношению друг к другу. Факт того, что арендатор временно передал арендованное имущество в пользование другому лицу, не освобождает его от обязанностей перед арендодателем.

В подобной ситуации существуют два параллельно действующих договора:

между арендодателем и арендатором;

между арендатором и субарендатором.

Прямых взаимоотношений между арендатором и субарендатором нет. Поэтому, арендодатель не вправе требовать от субарендатора исполнения условий договора, точно так же, как субарендатор не обязан исполнять требования арендодателя.

Каждый контракт следует вычитывать от и до. Поручите это профессиональному юристу.

Отличия от договора цесси (уступки права требования)

Договор цессии — уступка одним лицом другому лицу принадлежащего ему на законных основаниях права требования имущества, в том числе денег, а также иных прав, например права владения или пользования имуществом.

В Российской Федерации цессия применима к широкому кругу правоотношений, как правило в сфере предпринимательской деятельности.

Под ней обычно понимают действия кредитора по передаче третьему лицу права требования:

по выплате дебиторской задолженности;

передачу права требования по договору долевого участия в строительстве;

передачу права требования по договору долевого участия в строительстве;

Назвать передачу прав на арендованное нежилое помещение цессией нельзя по следующим основаниям: перенайм, или переуступка права аренды связана не только с правом требования, но и с переводом долга, она гораздо шире по своей природе и не ограничивается цессией. Невозможно уступить права аренды нежилого помещения без перевода долга перед арендодателем.

Отличия от перевода долга

Данный договор действуют только в отношении долговых обязательств, а именно обязанностей произвести исполнение (передать имущество, передать документы, выполнить какие-то действия, либо воздержаться от их исполнения) в пользу кредитора.

У арендатора может возникнуть задолженность по оплате, возмещению стоимости испорченного или уничтоженного арендного имущества, а арендодатель вправе требовать от арендатора погашения таких долгов. Перевод долга регулируется ст.

 391 ГК РФ, вкратце требуется обязательное согласие кредитора (арендодателя) на перевод долга новому должнику, без этого сделка перевода долга ничтожна. В арендных отношениях плата за пользование имуществом рассматривается как обязательство арендатора перед арендодателем, то есть может являться долгом.

Перевод долга касается только обязательств арендатора перед арендодателем, а значит гораздо уже переуступки права аренды нежилого помещения — право аренды у нового должника не возникает.

Условия заключения договора переуступки права аренды нежилого помещения

Основным условием заключения сделки является согласие арендодателя на ее совершение (ч. 2 ст. 615 ГК РФ). Оно может содержаться в условиях основного договора или быть оформлено отдельным соглашением. Возмездность совершения сделки между арендатором и новым арендатором предполагается.

Зачастую договор перенайма (переуступки права аренды) имеет стоимость. Однако, если стороны ее не укажут — договор все равно будет считаться заключенным. Арендатор не вправе передать новому арендатору те полномочия, которыми он не обладал.

Права по аренде передаются на тех же условиях, которые существовали до совершения переуступки права аренды.

После заключения договора арендатор полностью утрачивает право на пользование арендованным объектом и освобождается от обязанностей перед арендодателем за ущерб, который может быть причинен имуществу новым арендатором. Договор переуступки права аренды является самостоятельной сделкой, которая очень близко связана с договором аренды.

Профессиональное мнение и рекомендации

Помимо основных требований закона, стороны наделены очень широкими возможностями составления договора так, как они посчитают нужными. Я рекомендую обязательно учесть:

Риск недействительности права аренды. Какую ответственность несет сторона в случае, если договор аренды был прекращен или признан недействительным. Какую санкцию (неустойку) заплатит арендатор.

Заранее оцените убытки. Установите в договоре фиксированный размер убытков, которые должны быть компенсированы. Так их будет проще взыскать в суде.

Разрешите вопрос о том, кто будет обязан уведомить арендодателя о произведенной замене арендатора и в какой срок. Также, определите какой размер неустойки или штрафа должна будет оплатить сторона, которая этого не сделает, или сделает не вовремя.

Пропишите заверение об обстоятельствах: пусть арендатор заверит в том, что права аренды никому не переуступлены на дату заключения договора переуступки. Точно также, предусмотрите неустойку за нарушение заверения, либо взыскание убытков, либо предусмотрите право на односторонний отказ. Как считаете более справедливым — так и сделайте.

Если вы ведете переговоры о заключении договора переуступки права аренды нежилого помещения, то имеет смысл заключить соглашение о ведении переговоров. Этот инструмент позволит вам в случае чего взыскать убытки с другой стороны.

Например, имеется судебная практика, когда в рамках дела о нарушении правил ведения переговоров, владелец объекта недвижимости взыскал убытки в размере 15 млн руб. с крупной сети розничных магазинов.

Разработка договоров — это моя специализация.

Документальное оформление сделки

Для оформления договора переуступки потребуются следующие документы:

договор аренды, в днем обязательно должен быть конкретизирован предмет — нежилое помещение, как правило это схема в приложении к договору;

выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах — в ней будет видно кому принадлежит право аренды. Однако, если отметки об обременении в виде аренды нет — это не проблема, если договор заключен на срок менее 1 года;

письмо или иной документ от арендодателя об отсутствии задолженности арендатора по пдоговору — вы страхуете себя от перевода долгов, которые имеет арендатор перед арендодателем;

договоры предшествующих переуступок, если они производились;

акты приема-передачи документов, если производились переуступки права аренды;

В качестве предмета договора выступает право аренды нежилого помещения и далее указать какого именно нежилого помещения (указать площадь, адрес, кадастровый номер, а также в каком приложении содержится схема или технический план), и на каком основании возникшего права аренда (реквизиты договора аренды с ссылок на приложение, где договор аренды представлен). Следует учитывать, что, если в отношении арендованного имущества ранее заключались договоры переуступки (то есть, договор является не первым), к нему должны быть приложены все предшествующие акты приема-передачи документов. Если хотя бы один из этих актов будет утерян, договор переуступки может быть оспорен. Если передаются права на аренду с не истекшим сроком, и этот срок превышает 12 месяцев, стороны обязаны определить какая их них зарегистрирует договор в Росреестре. Переуступка права пользования арендованным имуществом выгодна не только прежнему арендатору, но и новому, поскольку позволяет избежать участия в торгах на право заключения аренды у государственных или муниципальных арендодателей.

НЕТ ВРЕМЕНИ ЧИТАТЬ – СОХРАНИ СЕБЕ ССЫЛКУ НА ПОСТ

Ознакомьтесь с услугами адвоката

Источник: https://artur-vlasov.pro/blog/pereustupka-prav-arendy

Правила передачи имущества в субаренду

Субаренда перенаем

Субаренда – это особая форма договора, предметом которого являются права пользования имуществом. В характеристиках сделки юристы также используют термин «поднаем». Назвать определение тождественными нельзя, однако в контексте настоящей публикации мы будем считать их синонимами.

Юридическое обоснование сделки

Официальное определение субаренды приводится в ст. 615 ГК РФ. Норма признает законными операции по вторичной уступке имущества. Суть договора сводится к передаче объекта арендатором во временное пользование третьих лиц.

У новых участников появляется право эксплуатации актива в соответствии с его назначением и оговоренными в контракте целями. Одновременно у такой стороны возникают обязательства.

Субарендатор должен своевременно вносить плату, обеспечивать сохранность объекта, выполнять иные условия соглашения. На него может возлагаться текущий ремонт.

Наименование стороны Краткая характеристика
АрендодательПервичный контракт заключают преимущественно собственники. Они наделены правом распоряжения имуществом, могут управлять им по личному усмотрению, ограничивать способы эксплуатации. Однако ст. 608 ГК РФ допускает заключение договоров от имени иных уполномоченных лиц. К таковым, например, относятся доверительные управляющие
СубарендодательТермином обозначают участника, получившего имущество по основному контракту и передавшего его третьему лицу за плату. Условием сделки является одобрение со стороны первоначального арендодателя. Разрешение оформляют письменно. Производная сделка не может выходить за рамки установленного собственником целевого использования. А вот размер платы участники утверждают самостоятельно
СубарендаторЭтот участник получает имущество во временное и платное пользование по вторичному соглашению. Прямых отношений с собственником объекта у него не возникает. Платежи вносятся в пользу субарендодателя

Особенности правового статуса сторон неоднократно рассматривались судами. Наибольшее юридическое значение имеют выводы ВС РФ в обзорах № 2 и 4 от 2018, № 3 от 2015. Кроме того, применению подлежат позиции ВАС России, изложенные в информационном письме № 66, а также разъяснения федеральных ведомств.

Форма и содержание договора

К субаренде в полной мере применяют положения главы 34 ГК РФ. Существенным условием сделки признается предмет.

При передаче нежилых помещений, квартир, земельных участков или капитальных сооружений стороны обязаны максимально точно обозначить их характеристики.

Наименования и технические параметры прописываются в соответствующем разделе договора. Информацию берут из правоустанавливающих документов или выписок ЕГРН.

Если речь идет о субаренде недвижимости, существенным становится пункт о цене (ст. 654 ГК РФ). Стоимость разрешено прописывать в любой валюте.

Однако расчеты между резидентами на территории России ведутся только в рублях (ст. 9 закона 173-ФЗ). Одновременно участникам необходимо установить график внесения платежей.

В противном случае опираться придется на правила, сложившиеся в деловом обороте (ст. 614 ГК РФ).

Обязательными пунктами также станут:

  1. Согласие арендодателя. В тексте нужно сослаться на письменное разрешение и указать его реквизиты. Приложением к договору станет оригинал или удостоверенная копия такого документа.
  2. Срок. Период сотрудничества не должен выходить за рамки основного контракта. Арендодатель вправе дополнительно сократить время поднайма, указав точные временные границы в согласии на сделку (п.15 информационного письма ВАС РФ № 66). При этом досрочное прекращение основного обязательства влечет расторжение договора о поднайме (ст.618 ГК РФ).
  3. Цель. В соглашении надлежит указывать разрешенное собственником использование имущества. Так, офис не может передаваться в субаренду в качестве жилого помещения и наоборот. Самовольное изменение цели признается нарушением.

Соглашения получили распространение в отечественной практике. Многочисленные образцы договоров можно найти в бесплатных справочных базах. Унифицированной формы нет. Каждая сделка прорабатывается юристами индивидуально.

Другим важным вопросом является форма сделки. В большинстве случаев достаточно простого письменного документа, подписанного сторонами.

Если участник сдает в субаренду недвижимость на срок более 1 года, обязательной становится государственная регистрация. Простыми словами обременение должно отражаться в ЕГРН.

В противном случае договор признают незаключенным (п. 19 информационного письма ВАС РФ № 66).

Обзор практики

Споры по договору субаренды возникают довольно часто. Суды сформировали позиции по основным вопросам:

Спорный момент Вывод суда Обоснование
ПеренаемУступка прав по основному договору третьему лицу не влечет расторжения соглашений о субаренде. Обязательства сохраняют силу. При этом суды особо выделяют различия субаренды и перенайма. Это разные сделки, а потому на каждую следует получать отдельное согласие первоначального арендодателяп. 17 Обзора ВАС РФ № 66, постановление АС ДО по спору А51-31904/2014
Публичная собственностьЕсли право аренды муниципального (регионального/федерального) участка приобреталось в ходе торгов, поднаем должен быть оговорен конкурсной документациейОпределение ВС РФ № 301-ЭС15-13990
ПролонгацияПродление соглашения субаренды не отличается от общей процедуры. Стороны могут согласовать взаимное уведомление или возобновить договор по умолчанию. При этом участникам приходится помнить о сроке основного арендного контрактап. 20 Обзора ВАС РФ № 66
Передача объектаОтсутствие акта возврата имущества не является безусловным основанием взыскания дополнительной арендной платы. Значение имеют моменты фактического освобождения помещения и передачи имущества субарендатором. Перечень доказательств суды оставили открытымОпределение ВС РФ № 307-ЭС17-23678
Расторжение сделкиДоговор субаренды прекращается вместе с основным обязательством. Правило действует, если соглашение разорвано досрочно в одностороннем порядке. У субарендатора при этом возникает право на заключение сделки с прямым собственником имущества. В большинстве случаев сроки уведомления о расторжении основного договора и соглашения субаренды равны. Если участники производной сделки согласовывают больший срок, препятствием для прекращения основного контракта это не становится. Ответственность за нарушение правил извещения несет субарендодатель. С него может быть взыскана неустойка (ст. 310 ГК РФ)Ст. 618 ГК РФ, постановления ВАС РФ № 66 и № 35 от 06.06.14, постановление 13 ААС по спору № А56-48617/2007

В завершение отметим производный характер юридического механизма. соглашения напрямую зависит от основной сделки. На ее заключение всегда требуется письменное разрешение первоначального арендодателя.

Он же определяет предельный срок поднайма, а также разрешенное использование объекта. Отсутствие документально подтвержденного согласия влечет недействительность договора. При этом участники свободны в ценообразовании.

Это позволяет рассматривать субаренду в качестве прибыльного бизнеса.

Правила передачи имущества в субаренду Ссылка на основную публикацию

Источник: https://newfranchise.ru/biznes-stati/arenda/pravila-peredachi-imushhestva-v-subarendu

Права и обязанности сторон по договору аренды. Субаренда и перенаем. Улучшения имущества

Субаренда перенаем

По договору арендыодна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество во временное владение и пользование или во временное пользование за плату.

В роли сторон (арендодателяи арендатора)могут выступать все субъекты гражданских правоотношений: физические и юридические лица, а также государство (через свои органы).

Арендодатель должен быть либо собственником имущества, передаваемого им в пользование, либо лицом, уполномоченным законом или собственником имущества на сдачу этого имущества в аренду. При этом лицо, владеющее имуществом на праве оперативного управления, может сдать его в аренду лишь с согласия собственника этого имущества.

сАрендатором же может быть любое лицо, однако в некоторых видах аренды субъектный состав может быть ограничен законом. Так, в договоре аренды предприятия и договоре лизинга обе стороны должны быть предпринимателями, а в договоре бытового проката предпринимателем должна быть лишь одна сторона – арендодатель.

В обязанности арендодателя входит:

1) предоставить арендатору имущество, которое должно соответствовать договору и назначению имущества. Состояние имущества, подлежащего передаче в аренду, должно быть определено договором аренды;

2) вместе с имуществом передать принадлежности и документы (техпаспорт, сертификат);

3) передать имущество в обусловленный срок, если срок не определен, то в разумный срок. Если имущество не передается, то арендатор вправе ис- требовать имущество в принудительном порядке и возмещения убытков;

4) нести ответственность за недостатки переданного имущества, которые препятствуют использованию, даже если он о них не знал.

Если такие недостатки имеют место, то арендатор вправе: а) потребовать безвозмездногоустранения арендодателем недостатков; б) потребовать соразмерного уменьшения арендной платы; в) потребоватьвозмещения расходов, если сам их устранил, либо зачета этих расходов в счет арендной платы; г) потребоватьрасторжения договора, д) произвести замену.

Арендодатель не несет ответственностьза недостатки имущества в следующих случаях. а) если они были оговорены при заключении договора; б) если они были заранее известны арендодателю; в) если они были обнаружены арендатором при осмотре, проверке исправности, передаче имущества;

5) обязан предупредить арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога), если он этого не сделает, то арендатор может требовать уменьшения размеров арендной платы, либо расторжения договора и возмещения убытков;

6) производить капитальный ремонт имущества. Под капитальным ремонтом понимается такое восстановление основных частей (конструктивных элементов) арендованного имущества, без которого последнее нельзя использовать по назначению. В случае невыполнения арендатор по своему выбору производит капитальный ремонт с взысканием,

7) возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя и за счет арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды.

Арендодатель вправе: требовать от арендатора арендную плату; возвратапредмета аренды после окончания срока договора; досрочного расторжения договора, если арендатор использует имущество не в соответствии с условиями договора или с назначением имущества.

В соответствии с условиями заключенного договора арендатор обязан:

1) пользоваться арендованным имуществом лично в соответствии с условиями договора аренды, используя имущество только по назначению. В противном случае арендодатель имеет право потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков,

2) своевременно вносить плату за пользование имуществом. Размер, порядок, условия и срок внесения арендной платы определяются договором.

Арендная плата может устанавливаться: в твердой сумме платежей; в виде доли продукции, доходов или плодов; предоставлении услуг; возложения затрат на улучшение арендованного имущества.

Арендная плата может выплачиваться в любые сроки, установленные договором: один раз в год, квартал, месяц, неделю, день, час, минуту, секунду;

3) при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором;

4) поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Под текущим ремонтом понимается устранение недостатков имущества, не связанное с заменой основных (главных) составных частей (деталей, узлов, конструкций);

5) без согласия арендодателя не сдавать арендованное имущество в субаренду, отдавать арендные права в залог и не вносить их в качестве взноса в устав- ной капитал хозяйственных товариществ и обществ.

Арендатор вправе: требовать от арендодателя передачи ему предмета аренды; уменьшения арендной платы, если состояние арендуемого имущества существенно ухудшилось; претендовать на плоды, продукцию, доходы, полученные в результате аренды, если иное не предусмотрено договором; на выкуп арендованного имущества, если он был предусмотрен договором; на сдачу арендованного имущества в субаренду (права субарендатора ограничены правами арендатора, в частности срок субаренды не может быть больше срока аренды); на заключение договора на новый срокпреимущественно перед др. лицами.

Праву пользования арендатора присуще право следования за вещью,т. е. переход права собственности на предмет аренды не прекращает договора.

Субаренда, залог, передача в безвозмездное пользование имущества, находящегося в аренде, а также внесение его в качестве вклада в уставный капитал допустимы только с согласия арендодателя (отвечать за это имущество перед арендодателем будет сам арендатор, а не субарендатор). Права и обязанности арендатора по договору аренды могут переходить по наследству. Арендодатель вправе отказать наследнику умершего арендатора во вступлении в договор на оставшийся срок, только если предоставление имущества в аренду было обуслов. личными качествами арендатора.

Договором или законом может быть предусмотрен выкуп арендованного имущества, т.е. переход его в собственность арендатора при внесении им обусловленной выкупной цены.

Отделимые улучшения арендованного имущества являются собственностью арендатора, неотделимые улучшения остаются арендодателю. Стоимость может быть возмещена арендатору, если он осущ. их с согласия арендодателя.

Источник: https://cyberpedia.su/14xff0.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.