Субаренда без оплаты

Содержание

Что такое субаренда квартиры, и как правильно составить договор на земельный участок или нежилое помещение

Субаренда без оплаты

Многие люди, которые сталкивались с разного рода сделками в сфере недвижимости, наверняка слышали о таком слове, как субаренда. Что это такое и чем отличается оно от аренды, мы попробуем разобраться в этом материале, рассмотрев особенности субаренды квартир или других жилых помещений, нежилых помещений (офисов или складов), а также земельных участков.

Под этим понятием подразумевается сделка, при которой третье лицо или группа лиц получает право пользования площадью (жилой или нежилой), квартирой или земельным участком, которые уже находятся в аренде.

При этом договор данной сделки может предусматривать передачу арендованной недвижимости целиком (например, всей квартиры) или же лишь ее части (если говорить о квартире, то речь может идти об одной комнате).

Это понятие целиком легально и описано в соответствующем разделе Гражданского кодекса РФ.

Если говорить простым языком – это процесс передачи квартиры или ее части арендатором третьему лицо в аренду во второй раз, который обязательно должен быть предварительно согласован с ее владельцем.

Человек, арендующий квартиру, может передать свое право на пользование квартирой ил комнатой. Однако, такое его право обязательно должно быть изначально прописано в договоре аренды, который заключается с владельцем квартиры.

Так, в нем изначально должен присутствовать пункт о праве субаренды квартиры третьими лицами.

Субарендатор же, в свою очередь, согласно договору, может получить права в равной мере или меньшие, по сравнению с арендатором.

Договор на субаренду квартиры может расторгаться ранее оговоренного срока в следующих случаях:

  • когда субарендатор квартиры не выполняет свои обязанности касательно внесения платы за проживание квартире,
  • если он применял квартиру не по назначению, или же она приобрела за время его проживания ненадлежащий вид.

Договор субаренды – это документ, который заключается на срок аренды квартиры или меньший срок. В отдельных случаях договор аренды предусматривает продление срока субаренды на неограниченный период, в соответствии с этим, меняется и договор субаренды с необходимыми поправками и дополнениями.

Когда договор субаренды составляется на срок от года и дольше, то его, согласно законодательству РФ, нужно регистрировать. Если этого не сделать, то субарендатор может отказаться от квартиры без компенсации, поскольку такой договор без госрегистрации не имеет силы.

Помните, что если арендатор квартиры предлагает заключить договор субаренды без владельца, ссылаясь на соответствующий пункт в договоре аренды, то соглашаться на такую сделку не рекомендуется, поскольку она не является законной. Это может быть связано как с деятельностью мошенников, так и с некомпетентностью юриста, который допустил заключение договора в таком виде.

Также нужно понимать, что договоры о субаренде и аренде взаимосвязаны. Если договор аренды будет досрочно аннулирован или признан недействительным, то договор субаренды будет разорван автоматически.

Ключевые требования к договору субаренды нежилого помещения от тех, которые касаются квартир и жилых помещений, не отличаются. В обоих случаях все сделки должны согласовываться с владельцем недвижимости.

При подписании соглашения в данном случае нужно обязательно определить, в каком количестве субарендатор может пользоваться землей рядом с помещением. Преимущественно это минимум, который требуется для работы помещения.

Когда территория, которая, согласно соглашению, передается субарендатору, в договоре не прописывается или не определяется, то он не имеет права пользоваться землей, которая была передана владельцем арендатору.

Следует знать, что субарендатор не имеет права менять статус полученного во временное пользование помещения с нежилого на жилое, согласно соглашению о субаренде, полученный в пользование участок он может применять только по прямому назначению.

Плата в таком случае с него взимается не только за само нежилое помещение, но и за участок, переданный в пользование с ним, если это предусмотрено.

Перейдем к особенностям субаренды земельных участков. Основные нюансы в этом случае практически не отличаются от того, что было указано ранее.

Основное отличие заключается в том, что такой земельный участок может выступать как объект субаренды тогда, когда субарендатор не планирует изменять его целевое назначение.

При получении его во временное пользование он обязуется не возводить на территории какие-нибудь строения или же переконструировать уже существующие.

Другие моменты прописываются в договоре субаренды земельного участка. Он предусматривает возможность выполнения ремонта строений, которые уже здесь находятся, арендодатель при этом может покрывать затраты на это мероприятие или этого не делать. Но ремонтные работы могут быть проведены только с позволения владельца земельного участка.

Особенности заключения соглашения о субаренде земельного участка сельскохозяйственного значения

Когда речь идет о сдаче в субаренду земельного участка, на котором проводятся сельскохозяйственные работы, учитывайте следующие особенности:

  • когда владелец участка дает разрешение на проведение данной сделки, то арендатор и субарендатор могут обмениваться земельными участками целиком или частично за весь период действия договора,
  • все договоры субаренды подлежат госрегистрации или же не имеют веса,
  • договора могут быть заверены нотариусом после соглашения арендатора и субарендатора,
  • если на участке земли размещены объекты недвижимости, находящиеся в государственном пользовании, или принадлежат структурным государственным подразделениям, то такие участки не могут выступать в роли объектов субаренды.

Документы, которые оформляются при сделках, касающихся субаренды, должны содержать следующие данные:

  • преамбулу,
  • предмет соглашения,
  • права и обязанности двух сторон,
  • стоимость аренды за определенный промежуток времени (чаще всего за основу берется месяц),
  • порядок взаиморасчетов сторон,
  • ответственность,
  • срок действия соглашения,
  • реквизиты, подписи и печати.

Договор субаренды также заключается на основании таких вспомогательных документов:

  • описание участка или помещения,
  • график платежей,
  • кадастровый паспорт,
  • свидетельство, разрешающее арендатору сдавать недвижимость третьим лицам,
  • акт о приеме/передаче,
  • дополнительные соглашения, где оговариваются те или иные нюансы,
  • документы, согласовывающие разногласия, и их протоколы.

Какие обязанности и права есть у сторон соглашения

Арендатор и субарендатор имеют ряд определенных обязанностей друг перед другом. Так, арендатор обязан:

  • предоставить субарендатору помещение или землю в тот срок, который согласован документально,
  • требовать проведения капитального ремонта помещения, которое является объектом субаренды,
  • предоставить информацию субарендатору о том, какие он имеет обязанности и права,
  • следить за тем, чтобы целевое назначение помещения или земли не нарушалось.

А вот субарендатор обязан выполнять следующее:

  • следить за сохранностью имущества, в случае его порчи он обязан выполнить ремонт или возместить убытки за свой счет,
  • вовремя выплачивать стоимость арендной платы. Если оплата будет неполной, несвоевременной или отсутствовать, а имущество испорченным, то договор может быть досрочно разорван через судебные органы.

Согласование оплаты

Размер платы должен согласовываться двумя сторонами и быть задокументирован в письменной форме. Если этот документ будет отсутствовать, то соглашение можно считать неполноценным. Иногда применяются ставки, предусмотренные законодательно. Данная процедура является механизмом, где такой параметр имеет важное значение.

Размер арендной платы может быть изменен лишь тогда, когда срок изменения прописан в договоре, но это может происходить не чаще раза в год, если закон не предусматривает другое.

Договор чаще всего ориентируется на площадь помещения или участка. Если говорить о квартирах, то здесь за основу берется не вся площадь целиком, а ставка за квадратный метр. Потом площадь умножается на этот показатель, и в итоге получается сумма оплаты.

В договоре очень важны такие вещи, как:

  • порядок оплаты,
  • условия совершения,
  • сроки.

Каждый пункт соглашения о субаренде очень важен. Крайне желательно в документе предусмотреть все мелочи, например, возможность улучшения условий, а также возможные компенсации в случае досрочного его разрыва.

При составлении документа лучше всего обратиться к высококвалифицированным юристам, которые помогут его правильно оформить и предусмотреть все нюансы, и между сторонами впоследствии не возникнет конфликтов, требующих разбирательств в судебных органах.

Загрузка…

Источник: https://domosite.ru/arenda/chto-takoe-subarenda-dogovoryi-na-pomeshheniya-i-uchastki

Субаренда нежилого помещения: договор и оплата |

Субаренда без оплаты

Мы уже писали о подводных камнях договора субаренды. В этой статье разберем основные моменты на конкретном примере договора, а также постараемся ответить и на другие часто задаваемые вопросы по теме субаренды.

Субаренда коммерческой недвижимости может быть как вынужденной мерой, так и самостоятельным видом заработка на аренде площади. Такую форму сотрудничества часто используют Управляющие Компании — например, УК снимает здание целиком, а отдельные офисы сдает в субаренду.

Либо Арендатор покрывает расходы на не используемые «лишние» площади  путем их пересдачи. Мы с Вами часто видим в продуктовых гипермаркетах кофейни или цветы. Так вот, скорее всего, арендатор всего объекта или здания — сетевой гипермаркет, а остальная «мелочь» — его субарендаторы.

Ну и, в третьем варианте — арендатор арендует площадь с целю дальнейшей пересдачи третьим лицам, чтобы получать доход.

Сдать в субаренду арендуемое помещение можно, если переуступка прав пользования помещением предусмотрена в основном договоре аренды.

Дословно это может быть отражено следующим образом: «Арендатор имеет права переуступать любые права или обязанности по настоящему Договору Аренды без предварительного письменного согласия Арендодателя».

Если же указано не имеет, то, соответственно, необходимо получить письменное согласие, либо арендодатель будет принципиально против заключения подобного рода сделки.

Документы, необходимые для субаренды

Исходя из вышеизложенного следует, что для заключения сделки нам необходимо письменное согласие арендодателя. Процедура заключения договора субаренды существенно не отличается от заключения договора аренды. У субарендатора необходимо собрать весь стандартный пакет документов:

  • Свидетельство о регистрации юр. лица (ОГРН, ИНН)
  • Выписка из ЕГРЮЛ
  • Приказ о назначении Ген. Директора
  • Копия паспорта (для ИП, для ООО — копия паспорта Ген. Директора)
  • Устав по желанию

Далее договор субаренды подписывается также, как и прямой договор.

Как указать в договоре субаренды, что арендодатель сам арендует помещение

В договоре всегда указываются основания, дающие право Арендодателю распоряжаться недвижимым имуществом. В прямом договоре аренды это право собственности, а в договоре субаренды — договор аренды. Наглядный пример из договора субаренды:

Арендатор (Субарендодатель) распоряжается Помещением на основании договора аренды нежилых помещений №2019-01 от «05» февраля 2019 года между ООО Собственника помещения (ООО, место нахождения, ОГРН) и ООО Арендатора помещения (Субарендодателя) (ООО, место нахождения, ОГРН).

Не забываем, что «Арендатор» в данном случае по факту является арендодателем (или субарендодателем), то есть тем, кто уступает свои права на помещение.

Но лучше не создавать путаницы и подмены понятий, и не называть Арендатора Арендодателем в договоре субаренды, так как прямым Арендодателем, все же, остается собственник помещения.

 Если это трехсторонне соглашение, то все стороны опять же на своих местах — Арендодатель, Арендодатор и Субарендатор. В преамбуле договора субаренды это будет выглядеть так:

ООО Арендатора (ООО, место нахождения, ОГРН), именуемый в дальнейшем «Арендатор», в лице Генерального Директора, действующий на основании Устава (в случае ИП — действующий от собственного имени), с одной стороны, и
ООО Субарендатора (ООО, место нахождения, ОГРН), именуемый в дальнейшем «Субарендатор», в лице Генерального Директора, действующий на основании Устава (в случае ИП — действующий от собственного имени), с другой стороны, заключили настоящий договор (далее – «Договор») о нижеследующем:
Арендатор передает в субаренду, а Субарендатор принимает в субаренду нежилое помещение, расположенное по адресу: адрес, площадь.

Порядок оплаты субаренды

Условия внесения оплаты по договору субаренды могут быть различными. Лучше, если субарендатор будет вносить оплату заранее, чтобы Арендатору не пришлось нарушать сроки внесения арендной платы, предусмотренные в прямом договоре. Зачастую просрочки чреваты пенями или иными санкциями, вплоть до ограничения доступа к помещению. Пример условий оплаты из договора субаренды:

Фиксированную ставку арендной платы Субарендатор вносит ежемесячно авансом путем перечисления на счет Арендатора не позднее 15 (Пятнадцатого) числа месяца, предшествующего оплачиваемому, в размере, установленном настоящим Договором.

Оплата за неполный месяц осуществляется пропорционально части месяца, в течение которого Субарендатор занимает Помещение.

Субарендатор не имеет право осуществлять какие-либо вычеты или зачитывать какие-либо требования в счет платежей по настоящему Договору, кроме случаев, прямо указанных в настоящем Договоре.

Может ли сумма субаренды быть больше, чем сумма аренды? Размер оплаты по договору субаренды не регулируется каким-либо особым образом, а устанавливается по соглашению сторон. Экономически бессмысленно пересдавать помещение по цене ниже, чем аренда.

Как выбрать объект недвижимости под сдачу в субаренду

Субарендный бизнес на деле может оказаться очень выгодным предприятием, если этому предшествует грамотное планирование и удачный выбор коммерческой площади. Начать следует именно с анализа рынка, чтобы вычислить наиболее востребованные помещения в Вашем регионе.

  1. Определитесь с площадью. Большим спросом пользуются небольшие площади до 50-100 кв.м. Как вариант, можно взять в аренду большое помещение под ремонт (с большим количеством окон), отремонтировать и разделить его на несколько маленьких помещений. Доход в таком случае будет выше, нежели чем сдавать одно большое помещение целиком, так как арендная ставка за один квадратный метр тем ниже, чем больше помещение (за исключением торговых и помещений общепита).
    В случае аренды крупных торговых помещений не все так однозначно. Сетевые арендаторы являются надежным контрагентом, но чаще работают по своей форме договора и заключают договор на длительный срок — от 5 лет. Поэтому «субаренда», за редким исключением, может создать дополнительные проблемы в поиске арендатора. А вот небольшие площади, опять же, для таких целей являются более подходящими — их охотно арендуют мелкие пекарни, кофейни и не сетевые продуктовые магазины, которые вполне могут сотрудничать по такой форме договора.

У арендаторов небольших площадей чаще невысокие требования к форме договора аренды; среди них могут быть и физические лица, и индивидуальные предприниматели. Молодых владельцев малого бизнеса всегда больше, чем «крупных игроков». Но и закрываются они гораздо чаще. Поэтому такой субарендатор может съехать уже через год, по причине того, что его дело «не окупилось».

  1. Расположение. Следует выбирать только места с хорошей транспортной доступностью. В зависимости от назначения помещения, это может быть не обязательно центр города. Но лучше заранее исключить простой помещения по причине удаленности объекта от мест остановок общественного транспорта или плохого окружения.
  2. Поиск помещения. Правильно выбрать объект недвижимости под сдачу несложно, если грамотно проанализировать рынок и спрос.
    Следует заблаговременно предупредить арендодателя о своих намерениях, чтобы исключить дальнейшие спорные ситуации. Не каждый собственник готов к тому, чтобы на его помещении зарабатывали, тогда как он считает, что может справиться с этой задачей сам. Но по ряду причин такая форма сотрудничества может быть интересна для владельца, например, неликвидных площадей, требующих ремонта. Собственник не готов вкладывать свои усилия и деньги, но может предоставить арендные каникулы арендатору, тем самым, сбросив с себя груз ответственности за ремонтные работы, поиск арендаторов и т.п.

Долгосрочная субаренда может приносить постоянный пассивный доход при относительно небольших усилиях.

В зависимости от масштабов площадей и количества субарендаторов, в целях поддержания субарендного бизнеса привлекается либо управляющая компания, либо бухгалтер на аутсорсинге.

От арендатора потребуется лишь решать возникающие спорные ситуации, контролировать документооборот и своевременное внесение арендной платы. Если Вы не нашли в этой статье ответ на свой вопрос, пожалуйста, пишите в комментарии.

Источник: https://lofthut.ru/subarenda-nezhilogo-pomeshheniya-dogovor-i-oplata/

Субаренда нежилого помещения – что это такое, договор субаренды

Субаренда без оплаты

Все знают, что такое аренда, ведь она весьма распространена в России. Гораздо меньшее число людей знают, что же такое субаренда. Представьте себе гражданина, у которого в собственности есть офисное помещение, и это офисное помещение он решил сдать в аренду.

Какое-то время, съёмщик пользовался снятым в аренду офисом, а, затем принял решение о том, что арендованное помещение ему больше не требуется. Тогда съёмщик, с обязательного разрешения собственника, имеет право сдать его в субаренду.

Исходя из вышесказанного, несложно понять, что же такое субаренда нежилого помещения и что именно является предметом субаренды. Предлагаем поговорить об особенностях субаренды и условиях её предоставления.

А также узнать, каковы возможные риски, что необходимо предусмотреть, и в чём особенность двойной субаренды.

Субаренда и её характерные особенности

Субаренда – повторная сдача нежилого помещения в эксплуатацию третьим лицам. Это можно сделать  лишь с одобрения собственника помещения.

Следует знать! Субаренда возможна как по отношению к нежилому объекту, так и по отношению к жилому помещению. Но, как правило, субаренда применяется к нежилому объекту.

Часто случается, что арендатор прибегает к субаренде, предварительно осуществив аренду по выгодной для себя цене. Арендовав помещение у собственника, и имея на руках договор, съёмщик начинает поиск субарендатора, который захочет снять арендованное им помещение по цене, существенно более высокой. Соответственно, разница в стоимости ложится в карман предприимчивого арендатора.

Субаренду регулирует ст. 615, п.2 ГК РФ. Соответственно её содержанию, арендатору даётся право поступать с арендуемым помещением любым из трёх следующих способов:

  1. Сдавать нежилой объект как частично, так и целиком, при условии заключения субарендного договора.
  2. Передавать взятое в аренду помещение в бесплатное пользование.
  3. Передавать право аренды иному физическому лицу, либо иной компании.

Обратите внимание! Арендатор имеет законное право на сдачу всего объекта, либо лишь его части, путём выделения определённой площади для субарендатора. Такая практика весьма популярна и удобна в бизнесе, особенно когда арендованное помещение является чересчур крупным и используется не полностью.

Субарендный договор на нежилое помещение может быть заключён не только лишь между организациями либо бизнесменами. Можно заключить договор и с гражданином как с физическим лицом.

Чтобы это осуществить, следует известить непосредственного собственника помещения.

Но, чтобы максимально облегчить данную процедуру, разумно будет заранее внести в первый договор аренды специальный пункт о допустимости передачи арендованного объекта в субаренду третьим лицам.

Субаренда и её условия

Субарендатор осуществляет заключение договора ровно на тех же самых условиях, на которых функционирует договор аренды. Необходимо соблюдение и выполнение следующих условий:

  • субарендный срок никак не может быть выше арендного;
  • если заканчивается договор арендатора и владельца помещения, то необходимо обязательно перезаключить договор с владельцем, но уже на правах арендатора;
  • арендный и субарендный договора обязаны иметь абсолютно равные условия относительно осуществления ремонтных работ в нежилом помещении;
  • продлевать субарендный договор закон не позволяет: его можно лишь перезаключить в том случае, если перезаключается арендный договор.

Важная информация! В том случае, если время договорного соглашения не менее года, то его в обязательном порядке следует регистрировать в Росреестре.

Эта процедура является своего рода обременением недвижимости в виде аренды/субаренды, вплоть до завершения действия обязательств по договорам. В ситуации, когда такое помещение будет продано собственником, то новый  хозяин обязан будет ожидать завершения, как аренды, так и субаренды. В случае заключения соглашения на период менее одного года – регистрация в Росреестре не нужна вовсе.

Всё о договоре субаренды

Процесс оформления договора субаренды осуществляется письменно и имеет характер стандартного документа. Подписывают его обе стороны сделки.

Соглашение на субаренду нежилого объекта обязательно должно  включать:

  • информацию о территориальном местоположении помещения и указание точного адреса;
  • информацию о величине нежилого объекта;
  • информацию о целевом назначении помещения;
  • информацию по сроку субаренды;
  • информацию по форме и срокам оплаты субаренды

Иногда договор следует подкреплять ещё и следующими бумагами: кадастром и свидетельством о регистрации, актом приёма и сдачи объекта.

Обратите внимание! Несмотря на то, что существует стандартный образец субарендного договора, закон допускает и возможность его оформления в свободной форме, но с обязательным указанием всех вышеперечисленных пунктов.

Субаренда и налогообложение

Проблема в том, что субаренду многие люди путают с посреднической услугой по сдаче недвижимости в аренду. Но это абсолютно ошибочное мнение. Соответственно, различна и система уплаты налогов.

Дело в том, что посреднического рода услуги осуществляются агентствами недвижимости. Заключая соглашение об аренде с владельцем, агентство реализует предоставление помещения в арендное пользование. Именно для этой цели применяются коды ОКВЭД 70.31 и 68.31.

Осуществление действий по субаренде нежилого объекта, регламентируют совсем иные коды: код ОКВЭД 70.20 «Сдача в арендное пользование собственного жилого и нежилого недвижимого объекта» и код ОКВЭД 68.20 «Предоставление в арендное пользование личных или взятых в аренду объектов недвижимого имущества».

Имейте в виду! Физическое лицо, от сдачи своего нежилого помещения в субаренду, обязано оплатить  налоговую пошлину в тринадцать процентов (сдача информации по форме 3-НДФЛ должна осуществляется каждый год, строго до конца апреля). Прибыль для юридического лица облагается налогом в 6% по УСН (при учёте статуса предпринимателя, могут назначаться и иные страховые выплаты).

Субаренда «в квадрате»

Российский закон не регламентирует никакого  алгоритма действий при двойной субаренде. Но, при этом, такая субаренда вовсе не запрещена: ст. № 6 ГК РФ разрешает оформление нового субарендного соглашения в том случае, когда арендатором осуществляется заключение нового соглашения с владельцем объекта на прежних основаниях.

Главное —  известить владельца помещения и подписать с ним прямой договор.

С точки зрения юриспруденции, такая ситуация называется двойной субарендой.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.

Подводные камни субаренды

Поговорим о «подводных камнях» при субаренде: чем опасно заключение субарендного договора для субарендатора?

Самые существенные риски несёт именно субарендатор, по причине того, что он представляет собой наименее защищённую сторону соглашения. Помимо этого, имеются некоторые рискованные моменты  и в отношении иных сторон данной сделки. Приводим лишь некоторые, наиболее очевидные, из них:

  1. Необходимость получить одобрение владельца нежилого помещения на субаренду. Дело в том, что если хозяин не будет информирован, а текст договора аренды не имеет пункта о праве на последующую самостоятельную сдачу объекта, то договор может быть расторгнут.
  2. Необходимость обязательной регистрации договора, если его действие сроком больше года. При подобной регистрации, на помещение налагается, своего рода, обременение. Этот факт может отпугивать потенциальных покупателей, если помещение будет продаваться.
  3. Ситуация, при которой субарендный договор по сроку превышает договор арендный. Тогда договор становится недействительным. По закону РФ, он может быть либо меньше, либо равным арендному сроку. Поэтому, чтобы избежать такой опасности, при оформлении субарендного соглашения следует запрашивать для ознакомления копию первичного арендного договора.
  4. Ситуация, при которой существует опасность неуплаты. В том случае, когда субарендатор задерживает оплату (либо не платит её вовсе), арендатор будет обязан оплачивать их владельцу помещения из своего кармана. Поэтому, множество договоров по аренде нежилого помещения имеют пункт о праве на прекращение субарендного соглашения, в случае, если сумма оплаты за субаренду имеет задержку подряд два раза.

Примите к сведению! Когда субарендное соглашение заключается раньше даты, указанной в арендном договоре – такая сделка считается недействительной. Даже в том случае, если документ имеет подписи обоих сторон.

Основные нюансы: что следует предусмотреть?

Если Вы принимаете решение о сдаче своего нежилого помещения под ведение торговой, либо офисной деятельности, тогда следует осуществить запрос достаточно объёмного документального пакета. Собственник не должен верить словам арендатора и все отношения между владельцем и съёмщиком должны быть подтверждены документально.

Чтобы заключить договор и проверить безопасность сделки по сдаче помещения, понадобятся:

  • Арендный договор.
  • Субарендный договор.
  • Разрешение (согласие) со стороны владельца.
  • Информационная справка из ЕГРН, с указанием хозяина помещения и факта имеющегося обременения (оно имеется, если действие соглашения превышает двенадцать месяцев).

Существование сразу двух соглашений (аренды и субаренды), позволяет осуществить сверку главных пунктов договора. В том случае, когда в них имеются реальные противоречия, то разумнее всего отказаться и не подписывать документ. Иначе возникнут проблемы с владельцем, не дававшим своего согласия на ряд действий в отношении своей собственности.

Соответственно, договор субаренды несёт в себе некоторые риски, и чтобы их можно было избежать, необходимо чётко осознавать: что такое субаренда, что такое договор субаренды и как можно обезопасить себя от имеющихся сложностей.

Резюме

Мы выяснили, что субарендатор обязан пользоваться помещением исключительно в оговорённых договором целях. Он не имеет права осуществлять самостоятельную перепланировку, без наличия на то письменного одобрения арендатора.

В случае досрочного  расторжения договора, субарендатор обязан предупредить об этом арендатора за 30 дней.

Субарендатор обязан нести всю меру ответственности перед контролирующими государственными органами и устранять все возникшие последствия нанесённого им ущерба помещению.

Источник: https://pravbaza.ru/arenda-nedvizhimosti/subarenda-nezhilogo-pomeshheniya

Договор безвозмездного пользования нежилым помещением (2020): образец договора

Субаренда без оплаты

Основные требования к бумаге: содержательность пунктов, отсутствие ошибок. Неточности, упущения становятся причинами ущемления прав определенной стороны, условиями возникновения не требуемых законом обязанностей. В 2020 составление договора имеет ряд нюансов: сроки, документация для заключения, отражение вопроса оплаты и др.

Важные нюансы

Главные особенности документа следующие:

  1. Соглашение имеют право подписывать лица, которые в дальнейшем планируют оформить свои деловые отношения (по поводу данного объекта) уже в виде аренды.
  2. Пункты контракта могут быть созвучны с положениями договора аренды. Образец последнего нередко берут за основу. Но должны быть полностью исключены положения о взимании оплаты.
  3. У ссудополучателей во время действия контракта есть права на расширение собственных обязательств. У арендаторов такой возможности нет.

При передаче помещения в пользование на условиях безвозмездной аренды в соответствующем договоре обязательно учитываются права третьих лиц на данный объект. Отчего собственник обязуется информировать ссудополучателей о любых ограничениях, что возникнут при пользовании недвижимостью. Ставя подписи, обе стороны готовятся взять следующие за этим обязанности и правомочия.

Важный нюанс – прописать в документе (если этого нет в образце договора) ограничения на право использования объекта. Они накладываются как по инициативе участников сделки, так и в суде.

Ограничения нужны по ряду причин:

  • организация входа, если стандартный проем будет помехой для владельцев соседних зон;
  • необходимость проведения отопления, электричества, водоснабжения, канализации;
  • прокладка линий телефонной связи, интернета.

Важно! Если участники сделки не могут договориться о взаимовыгодных ограничениях, спор между ними решается уже в судебном порядке.

Из видео вы узнаете о заключении договора безвозмездного пользования:

Чем отличается аренда от безвозмездного пользования?

разница между арендой и безвозмездным пользованием: получение финансовой оплаты. В первом случае она обязательна, во втором – исключена. На ее получение нет права ни у организации, ни у физического лица. Но это не значит, что владелец собственности не имеет выгоды от сделки. Она может быть, но только не финансового плана.

В большинстве практик ссудополучатель обязуется выполнить ремонт помещения, провести реставрационные работы или следить за собственностью, взять на себя ее содержание. Взамен он приобретает право пользоваться предоставленной недвижимостью.

Кто имеет право перепродавать нежилые объекты

Договор безвозмездного пользования жилым помещением скрепляет деловые отношения двух сторон:

  1. Ссудодатель. Владелец нежилой недвижимости, который передает ее в пользование другой стороне – предпринимателю или юрлицу.
  2. Ссудополучатель. Лицо, которое на оговоренный период получает на безвозмездных условиях указанный в договоре объект в пользование.

Безвозмездная аренда не предоставляет ссудополучателям право на перепродажу имущества. Оно остается только за ссудодателем. Последний может быть как физическим, так и юридическим лицом.

У него не отнимается право на заключение в дальнейшем договора о платной аренде.

Но ссудодателю-юридическому лицу нельзя оформить договор о безвозмездной аренде со следующими субъектами: сотрудники собственной организации, учредители его компании, органы, контролирующие деятельность данного юрлица.

Договор и его особенности

Договор аренды на безвозмездной основе – основание, на котором законна аренда помещения без взятия оплаты с арендатора. Для собственника сделка интересна иной, нефинансовой выгодой. Если в бумаге будет условие об обязательности оплаты, положение превратит ее в договор обычной аренды.

Расторгнуть контракт могут следующие лица:

  • ссудополучатель;
  • ссудодатель;
  • суд;
  • обе стороны по взаимному согласию.

Основные особенности контракта о безвозмездной аренде:

  1. Объект передается ссудополучателю в безвозмездное пользование. Это условие делает незаконным взимание любого типа оплаты.
  2. Договор составляется только для недвижимой собственности, поэтому обязательно указывается тип объекта для исключения недомолвок в дальнейшем. Помещение обязательно должно быть пригодным для той цели, в которой его планирует использовать ссудополучатель.
  3. Все действия с получаемым в ссуду объектом согласуются с владельцем. В случае ремонта, перепланировки, реконструкции обязательно предоставление собственнику подробного плана работ.

Скачать образец договора

Важно! По данному соглашению участники сделки не именуются арендатором и арендодателем. ГК называет их ссудополучателем и ссудодателем. Бумага подтверждает законность пользования помещением без оплаты аренды ссудополучателем, который не является его владельцем по закону.

Правила составления

При создании документа нужно руководиться актами:

  1. Первый параграф гл. 34 ГК.
  2. Ст. 607 ГК. Договор заключают до занятия помещения ссудополучателем, а не после этого факта.
  3. Ст. 690 ГК. Кодекс запрещает ссудополучателю продавать вверенную ему собственность.
  4. П. 2 ст. 434 ГК. Составлять, регистрировать подобную документацию имеют право также ИП и юридические лица.
  5. П. 1-2 ГК. Регулирование периодов соглашения.

При намерении безвозмездно сдавать в аренду учитывают моменты:

  1. Конкретизация предмета сделки. Полностью прописываются реквизиты. Помещение по ним можно безошибочно идентифицировать. Если такой возможности нет, передача прав незаконна.
  2. Контракт заключается на определенный срок или бессрочно. И то, и иное обязательно прописывается его положениями.
  3. Если данное помещение является по определению объектом культурного наследия, сделка обязательно регистрируется Росреестром (даже если продолжительность действия контракта меньше года).
  4. Ссудополучателями могут быть только лица, указанные в ст. 690 ГК.
  5. Сделка является безвозмездной только в финансовом плане. Выгода ссудодателя законна, если представлена в форме ремонта или услуг по содержанию помещения ссудополучателем. Но эти условия обязательно отражаются в документе.
  6. Если положительное преобразование объекта договора отделимо, то ссудополучатели имеют право на его обретение после окончания сроков договора. В противном случае они правомочны получить денежную компенсацию. Но если преобразование произошло без согласия на него собственника недвижимости, условие с компенсацией не действует.

Важно! Данная бумага не вводит право субаренды (передачи третьему лицу во временное пользование) для ссудополучателя. Если она безвозмездна, и такое решение поддерживает ссудодатель, оно полностью законно.

Условия и требования к сторонам

Если нет вопроса оплаты, можно оформить свои отношения без бумаг. Но такое устное соглашение не делает его законным для контролирующих органов. Письменный договор нужно регистрировать, когда помещение используется не для личных, а для бизнес-целей. Без него не получится открыть магазин, офис, склад законно.

Ссудополучатель обязуется использовать недвижимость согласно ее целевому назначению (прописывается в контракте). Все действия с помещением он согласует с владельцем недвижимости. Это условие распространяется на ремонт, реконструкцию помещения.

Важные требования к заключившим соглашение следующие:

  1. Возмещение расходов. Ссудодатель обязуется возместить расходы, если одностороннее прекращение договора по его инициативе повлекло за собой растраты второй стороны.
  2. Досрочное окончание. По инициативе его заключивших договор ссуды может расторгнут ранее оговоренных чисел.
  3. Устранение недостатков помещения. Ремонтные, реставрационные работы проводятся только с одобрения собственника, но за его счет.

Важно! Сделка с недвижимостью подлежит регистрации в Росреестре. Данный договор освобождается от данной процедуры, если его срок менее 1 года. Действителен он с той даты, когда участники сделки поставят подписи. Передача прав между ними происходит по ст. 606 ГК.

Структура написания

Первым прописывается полное описание предмета сделки:

  1. Юридический адрес.
  2. Этаж.
  3. Номер офиса, производственного склада, зоны и пр.
  4. Часть помещения (если арендуется его доля).

Важное положение: сроки безвозмездной аренды. Указываются четкие даты ее начала и завершения. Если стороны договорились об автоматическом продлении, то в бланк прописываются все достаточные для него условия. Если даты нет, соглашение заключено на бессрочный период. Но это условие не означает, что безвозмездная аренда вечна. Ссудодатель и ссудополучатель правомочны расторгнуть контракт по желанию в любое время.

Типовой контракт содержит пункты:

  1. Права, обязанности каждого участника сделки.
  2. Целевое применение предмета соглашения.
  3. Порядок передачи объекта для безвозмездного пользования.
  4. Реквизиты ссудополучателя и ссудодателя.
  5. Дата заключения контракта между физ. лицами, организациями.

В конце – подписи сторон.

Необходимые документы

Для контракта на безвозмездную аренду недвижимости в 2020 предоставляют следующее:

  • гражданские паспорта:
  • свидетельство, подтверждающее право собственности на объект его владельца;
  • справка о постановке недвижимого объекта на кадастровый учет;
  • акт-приема передачи объекта недвижимости (бумагу подписывают обе стороны);
  • приложения к контракту (например, дополнение о возможности продления сроков без заключения нового соглашения).

Можно заключить материально обеспеченные контракты безвозмездной аренды.

Ответственность оформляется следующим:

  1. Необходимость имущественного удержания, залога.
  2. Описание порядков разрешения спорных ситуаций.
  3. Перечень достаточных оснований для одностороннего отказа от контракта.

Возможности уступки прав, наступающих по соглашению, третьему лицу тоже должны оговариваться.

Образец договора

Форма документа стандартна. Лекалом выступает договор аренды за исключением пунктов об оплате.

Главные блоки:

  1. Предмет соглашения.
  2. Обязательства.
  3. Ответственность.
  4. Действия при случайном повреждении, гибели имущества.
  5. Условия для досрочного расторжения.
  6. Прекращение действия контракта.
  7. Разрешение форс-мажорных случаев.
  8. Решение споров.
  9. Адрес, реквизиты ссудодателя ссудополучателя.
  10. Даты, подписи с расшифровкой.

Из видео вы узнаете почему специалист не рекомендует составлять договор безвозмездного пользования:

Документ на основании акта приема-передачи (страхует от выявления существенных недостатков помещений) подписывают обе стороны (или их законные представители). Процедура заключается при нотариусе.

Специалист проверяет своевременность оплаты коммунальных услуг собственником, следит за правильностью составления документа. Бумага должна содержать условия, вводить ответственность за имущество. При необходимости (долгосрочная аренда, объект культурного наследования) регистрируется в Росреестре.

Источник: https://vashdom.guru/arenda/dogovor-bezvozmezdnogo-polzovaniya-nezhilym-pomeshheniem/

Субаренда нежилого помещения: чем опасно, как составить договор

Субаренда без оплаты

Субаренда нежилого помещения – сдача объекта в пользование третьему лицу с согласия собственника имущества. Подобная сделка оформляется в соответствии с положениями законодательства РФ, однако может нести в себе повышенные риски для всех участников соглашения.

П. 2 ст. 615 ГК РФ устанавливает возможность субаренды. Допускается:

  • полностью или не полностью сдать объект, оформив субарендный договор;
  • передать объект в бесплатное пользование;
  • передать арендное право физическому или юридическому лицу, а также предпринимателю.

Частичная сдача помещения для субаренды используется для офисных или торговых помещений, если арендуемая площадь большая, и ее определенная часть остается незадействованной.

Обычно субаренда нежилого помещения организуется для получения прибыли: арендаторы заключают договор с собственником на выгодных для себя условиях, а затем находят субарендаторов, которые снимают объект по завышенной стоимости. Разница в арендной плате и есть источник дополнительного дохода для основного арендатора.

Необходимо соблюдать следующие условия:

  • срок аренды не должен быть меньше срока субаренды;
  • если договорные обязательства между владельцем и арендатором завершены, необходимо перезаключить договор с собственником на правах арендатора;
  • в арендном и субарендном договорах условия о ремонте в помещении должны быть аналогичными;
  • суберандный договор нельзя пролонгировать – его можно только перезаключить, если перезаключается и основной арендный договор.

Чтобы заключить договор субаренды, необходимо получить разрешение собственника объекта. Для упрощения процедуры рекомендуется указать в арендном договоре возможность арендатора сдать объект в субаренду.

В тексте договора указываются следующие сведения:

  • город, дата составления;
  • информация об арендаторе и субарендаторе (ФИО, наименование);
  • предмет договора: площадь объекта, адрес;
  • обязанности сторон (например, информирование субарендатора обо всех обязанностях арендатора перед владельцем помещения);
  • стоимость субаренды, условия перечисления платежей (дата, порядок изменения суммы);
  • ответственность сторон;
  • срок действия договора, условия его аннулирования (в том числе досрочного);
  • дополнительные положения, включая особенности регулирования спорных и конфликтных ситуаций;
  • юридические адреса и реквизиты сторон;
  • подписи субарендатора и арендатора.

Скачать

В случае если субарендный договор составляется на срок от 1 года, то он подлежит регистрации в Росреестре. При продаже помещения новому владельцу потребуется ждать, когда закончится срок действия у арендного и субарендного договоров.

Если договор субаренды оформляется на срок до 1 года, то регистрировать его не нужно.

Субаренда может привести к следующим неблагоприятным последствиям.

  • Если владелец объекта не был проинформирован о субаренде, а арендный договор не предусматривает данного условия, то договорные отношения между субарендатором и арендатором могут быть прекращены.
  • Если договор заключается на срок от 1 года, то он подлежит обязательной регистрации, которая накладывает на объект обременение – в результате при желании продать недвижимость владелец может столкнуться с проблемами при поиске покупателей.
  • Если срок действия субарендного договора превышает срок действия арендного, то первое соглашение признается юридически недействительным.
  • Есть риск неоплаты субаренды, в результате чего арендатор столкнется со сложностями по выполнению финансовых обязательств перед собственником. В случае если субарендатор более 2 раз подряд задержал оплату, договор с ним расторгается.
  • Если субарендный договор заключен до оформления арендного соглашения, то первый документ признается ничтожным.

Потенциальному субарендатору рекомендуется попросить предоставить:

  • ксерокопию арендного договора;
  • письменное разрешение владельца объекта;
  • выписку из ЕГРН, содержащую информацию о собственнике и обременениях.
  • Доход физических лиц от сдачи объекта в субаренду подлежит налогообложению по ставке НДФЛ 13%. Декларация 3-НДФЛ направляется в налоговые органы каждый год до 30 апреля. Налоги оплачиваются до 15 июля текущего года.
  • Юридические лица оплачивают 6% по УСН. Но предприниматели могут столкнуться с необходимостью вносить другие страховые взносы.

При уклонении от налоговых обязательств есть риск столкнуться с административной или уголовной ответственностью в виде штрафа в 500 тысяч рублей или тюремного заключения на 3 года.

Бухгалтерские проводки по субарендному договору:

  • Д-т 1030 К-т 3510 при получении предоплате на ее сумму;
  • Д-т 1210 К-т 6010 на сумму акта оказанных работ/услуг;
  • Д-т 1210 К-т 3130 на сумму НДС;
  • Д-т 3510 К-т 1210 – перекрытие суммы дебиторской задолженности по аренде.

Собственником объекта могут выступать муниципальные органы власти. Субаренда допустима и в этой ситуации – но только с их согласия и получения подписей чиновников.

Сдавать в субаренду можно не только нежилые помещения, но и квартиры, земельные участки. В первом случае физлица обычно организуют сдачу жилья посуточно: подобный съем приносит больше денег, чем долгосрочная аренда.

В случае с земельным наделом изменять его целевое предназначение при субаренде нельзя. Договор на сдачу в субаренду земли подлежит обязательной регистрации. При этом сумма платы за субаренду не должна быть выше суммы арендной платы.

Таким образом, законодательство РФ допускает сдачу помещения арендатором в субаренду, если собственник объекта не против. Субарендный договор несет в себе риски для всех участников соглашения, поэтому при его оформлении необходимо запросить определенный перечень документов на объект.

Источник: https://propravo24.ru/nedvizhimost/arenda-i-najm/subarenda-nezhilogo-pomesheniya

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.