Страхование титульных рисков

Содержание

Что такое титульное страхование простыми словами: что это такое, зачем оно нужно, кому выдают и как его оформить

Страхование титульных рисков

Здравствуйте, дорогие читатели. Как вы прекрасно знаете, ипотечное кредитование – это сложная и длительная процедура покупки недвижимости за счёт заёмных средств. Поэтому, для снижения финансовых рисков применяются несколько видов страхования. Одно из них, титульное страхование, защищает интересы кредитора и заёмщика в случае признания сделки недействительной.

Увы, но особенности российского рынка недвижимости, в том числе и развитие мошеннических схем с жильём, делают вышеназванную услугу все более востребованной. Однако, чтобы всё точно было хорошо следует заранее разобраться с тем, что такое титульное страхование, узнать об особенностях, подводных камнях и процессе его оформления. Собственно об этом далее и пойдет речь.

Что такое титульное страхование

Титульное страхование (ТС) – это страхование финансовых рисков, связанных с возможной потерей права собственности на приобретаемое жильё.

Полис выдаёт страховая компания, а воспользоваться им могут как физические, так и юридические лица, приобретающие жильё в ипотеку. По сути, эта страховка защищает недвижимость от различных непредвиденных случаев. В основном это появление лиц, претендующих на собственность.

ТС предоставляет:

  1. Защиту от бывшего собственника, желающего признать сделку недействительной.
  2. Сохранение прав, если нет согласия супруга(и) продавца.
  3. Решение проблем с недобросовестным застройщиком.

Однако, важно помнить, что если квартира покупается в недостроенном доме, то сначала действует инвестиционный период.

Он продолжается до тех пор, пока человек не получит документы на право собственности и лишь потом можно будет оформить титульное страхование этой самой собственности.

Затем, в случае потери заёмщиком прав на недвижимость страховая компания переводит застрахованные деньги в банк, тем самым погашая оставшийся по ипотеке долг.

Вам может быть интересно — «Что такое кэшбэк и как он помогает экономить на покупках?».

Особенности титульного страхования и обязательно ли оно

Ипотечный кредит – программа, которая несёт самые большие риски для кредитора, так как заключается на долгий срок. За 20 – 25 лет, пока долг не оплачен, с заёмщиком может произойти что угодно – он может потерять работу, тяжело заболеть или даже умереть. Жильё же, в свою очередь, может сгореть или подвергнуться другим повреждениям по природным причинам.

Чтобы избежать невыплат и уменьшить финансовые риски банки включают в кредитный договор сразу несколько страховок. И хотя по закону РФ обязательным является только страхование недвижимости, а от других можно отказаться, банки всё чаще выдают ипотеку только при условии комплексного страхования.

Комплексное страхование распространяется на:

  • покупаемую недвижимость;
  • жизнь и здоровье заёмщика;
  • титул.

Простыми словами, банк сам решает на каких условиях будет предоставлен кредит.

Возможно, что отказ от страховки не повлечёт отказа по ипотеке, но, возможна и обратная ситуация, поэтому перед обращением в банк нужно внимательно прочитать условия и тарифы программы.

Кстати, отказ от дополнительной гарантии влечёт повышение процентной ставки. Информация об этом отображается в соответствующих документах.

Оформить гарантию титула можно и при покупке недвижимости за наличные средства. Но, страховые компании неохотно идут на такие сделки, поэтому заключить договор бывает достаточно сложно.

Перечень страховых случаев

Страховым случаем при титульном страховании квартиры является любая ситуация, когда теряется право собственности на жильё. Наиболее популярные примеры:

  1. Продавец недвижимости признан недееспособным на момент заключения сделки.
  2. В проданной квартире были прописаны несовершеннолетние, которые не получили равноценное жильё.
  3. Договор был оформлен по мошеннической схеме.
  4. Продажа осуществлялась с применением угроз и насилия.
  5. Допущены ошибки в договоре купли-продажи.
  6. Недвижимость перешла в право собственности прошлого владельца по наследству, о котором не знали другие наследники.

Во всех этих случаях теряется право собственности, а значит происходит страховой случай. Ну а страховая компания обязана компенсировать финансовые потери.

Вам может быть интересно — «Что такое рассрочка и чем она отличается от кредита?».

Как оформить полис ТС

Полис ТС начинает действовать после заключения договора между страхователем и страховой компанией. Для этого должен быть получен документ на право собственности. Срок действия договора определяется клиентом (нами) самостоятельно, но страховку всегда можно продлить.

Для заключения договора потребуется собрать пакет документов, который включает:

  1. Документ, удостоверяющий личность (паспорт).
  2. Свидетельство на право собственности.
  3. Договор.
  4. Справку из отдела опеки и попечительства, если в сделке участвует несовершеннолетний.
  5. Справка о наследстве (на наследуемое жильё).
  6. Согласие супруга(и), заверенное у нотариуса.
  7. Технический и кадастровый паспорт недвижимости.
  8. Заключение эксперта.
  9. Справка, подтверждающая дееспособность участников сделки.

Полученные документы тщательно проверяются. Если страховая компания выявляет факты, не позволяющие оформить страховку, в заключении договора будет отказано.

На что нужно обратить внимание

На словах титульное страхование недвижимости кажется надёжным инструментом, обеспечивающим полную финансовую защиту. Но, на самом деле страховые компании составляют договор таким образом, что он не предусматривает некоторые страховые случаи.

Самое главное, на что нужно обратить внимание — это наличие пункта о признании страховым случаем виндикационного иска. Виндикационный иск — это иск предыдущего собственника о возврате недвижимого имущества. Такое случается, когда жильё перепродаётся несколько раз и на каком-либо этапе допускается ошибка.

Если плохо разбираетесь в теме, лучше обратитесь за помощью к юристу. Грамотный специалист проверит представленную страховой компанией документацию и выявит подводные камни, если таковые имеются.

Вообще, лучше всего это делать на этапе оформления самой ипотеки. Мой товарищ поступил именно так и сберег кучу нервов и денег, поскольку нашлись некоторые неприятные факты и ему пришлось выбирать другую квартиру для покупки.

Более того, благодаря этому он смог сэкономить на страховке, отказавшись от нее.

Поэтому, правильнее будет чуть-чуть переплатить один раз, чтобы снизить риски, чем потом расплачиваться за своё нетерпение и потерять большие суммы денег.

Вам может быть интересно — «Что такое программа лояльности и стоит ли её использовать?».

Сколько стоит ТС и из чего складывается цена

Расценки на страховку определяются политикой страховой компании. Но, в любом случае, чем дороже недвижимость, тем больше придётся заплатить за получение гарантии.

Кроме этого, на стоимость страховки влияет:

  • срок страхования – чем больше период действия договора, тем ниже цена (в первый год стоимость обычно высокая по причине того, что именно в этот период высокий риск потери жилья);
  • степень риска – рассчитывается индивидуально после проверки документов.

На 2020 год цена на ТС сделок с недвижимостью колеблется от 0,2 до 2,5% от стоимости недвижимости на момент покупки.

Размер страховых выплат при наступлении страхового случая также зависит от страховой компании. Эти условия прописываются в договоре.

Заключение

Если хотите минимизировать риски, обратитесь за помощью к профессиональному юристу, который объяснит вам простыми словами о том, что такое титульное страхование, подберёт компанию и поможет правильно оформить договор. Кроме этого, потребуется собрать полный пакет документов, который будет проверяться страховщиком. Но, это уже дело техники.

Источник: https://iflife.ru/finansy/chto-takoe-titulnoe-strahovanie-prostymi-slovami/

Титульное страхование квартиры: какие риски покрывает, кому подходит

Страхование титульных рисков

Избежать возможных проблем при совершении сделки купли – продажи недвижимости поможет титульное страхование квартиры. По сути это защита прав собственности, а сам полис часто называют страхованием сделки.

Он позволяет покрыть возможные финансовые убытки при потере или утрате права собственности на купленную квартиру/дом.

Предоставляется подобная услуга далеко не во всех страховых компаниях, ее оформление является обязательным, если квартира была куплена в ипотечный кредит.

Что говорит закон

Признать сделку купли – продажи квартиры незаконной можно только по решению суда. Этот нюанс может возникнуть при продаже без согласия собственника недвижимости, других мошеннических сделках. В этом случае застрахованное лицо не потеряет свои деньги, всю сумму возместит страховая компания.

Является ли страховка обязательной

Страховка при покупке квартиры на вторичном рынке имеет несколько направлений, особенно, если на недвижимость оформляется ипотечный кредит. В этом случае необходимо не только страхование титула, но и жизни (трудоспособности) заемщика, как и страхование имущества. Эти методы позволяют снизить риски при наступлении непредвиденных обстоятельств, обеспечат прозрачность и честность сделки.

Покупка квартиры не в кредит не налаживает подобного ограничения, оформление полюса в этом случае происходит исключительно по инициативе клиента. В этом моменте также важно уяснить другой момент.

При приобретении квартиры под ипотеку, права собственности и возможные юридические запреты помимо самого покупателя проверяют еще и банковские службы. Это позволяет уберечь от риска не только будущего кредитора, но и саму финансовую организацию.

При приобретении вторичного жилья за наличные средства, риск мошеннической сделки гораздо выше, поэтому важно обезопасить себя от подобных ситуаций.

От каких рисков защищает

Страховка титула квартиры имеет несомненные преимущества — защиту финансовых вложений, а также большую степень ответственности страховщика.

Какие страховые случаи предусматривает полис:

  • Появление наследников бывших владельцев, претендующих на жилье, что может сорвать сделку.
  • Мошеннические операции с недвижимостью.
  • Продажа квартиры по поддельным документам.
  • Признание недееспособности второго участника на момент совершения сделки.
  • Судовое решение, отменяющее заключенную сделку.
  • Ошибки в документальном сопровождении.

Даже если после предварительной проверке вам было отказано в оформлении полиса на сделку именно по этой недвижимости, это будет лишним доказательством, что риски приобретения чрезмерно высоки.

Обычно так случается, если у квартиры богатое «прошлое» и смена владельцев происходила слишком часто.

В таких случаях велик риск появления бывших жильцов (особенно с несовершеннолетними детьми), которые смогут восстановить право проживания через суд.

Насколько эффективна титульная страховка квартиры

Несмотря на необязательность процедуры, при оценке возможных рисков, связанных с покупкой квартиры на вторичном рынке, не помешает иметь дополнительную защиту и гарант безопасности. Примером подобного «спасательного круга» считается страхование титула при покупке квартиры.

Чтобы избежать возможного недопонимания и исключить неправильную трактовку, полис не является страхованием имущества или владельцев. Его предназначение — сохранить денежные средства при аннулировании условий сделки.

Согласно действующему законодательству, это может произойти в течение 1 – 10 лет после подписания договора купли – продажи.

Возможные ситуации решаются в судебном порядке, поэтому даже в случае принятия решения не в вашу пользу, но при возникновении страхового случая, прописанного в договоре, покупатель все равно вернет назад потерянные при сделке деньги.

Кому подходит страхование титула

Необходимость оформления полиса возникает обычно перед приобретением недвижимости в ипотеку. Так банк сможет обезопасить свои активы, а заемщик — убедится в безопасности сделки.

Страховые компании перед одобрением проводят свою проверку обеих сторон сделки, что немаловажно при подобном рискованном предприятии. Страхование покупки квартиры на вторичном рынке желательно предусмотреть даже если вы планируете покупать квартиру за наличный расчет.

Для новостроек подобные процедуры неактуальны, ведь вы фактически становитесь первым владельцем жилплощади.

Сколько стоит титульное страхование в разных страховых компаниях

Сколько стоит титульное страхование квартиры зависит от оценочной стоимости застрахованного имущества.

При этом страхование может заключаться не от той суммы, что указана в договоре купли – продажи, а от фактической стоимости жилья. Страховые выплаты покрывают сумму ущерба при определении незаконной сделки.

Сумма, на которую будет застрахована квартира, не может превышать ее оценочную максимальную стоимость.

Цена страхового полиса в разных компаниях варьируется от 0,2 до 2,5% от стоимости жилья. При рассмотрении заявки анализируются все данные по квартире, количество предыдущих сделок и надежности страхователя.

Страховку титула можно оформить на срок от одного до десяти лет максимум. По прошествии этого времени (10 лет), сделку нельзя признать неправомерной. Обычная практика показывает, что оптимальный срок действия страховки составляет три года.

Что если страховая отказывает в возмещении при страховом случае

При оформлении титульного страхования нет четкого регламента действий. Подобный вид услуг еще находится в стадии формирования, поэтому при составлении и согласования документов, следует обязательно уточнить следующие случаи.

Что проверить при подписании страхового полиса:

  • Четкую формулировку ситуаций, попадающих под страховой случай.
  • Порядок расчета и внесения страховых выплат.
  • Срок действия страховки.
  • Правильность внесенных данных.

При подписании договора следует также учитывать, что страховка распространяется исключительно на случаи потери прав собственности.

Если бывший владелец или его наследники восстановили право проживания в квартире без потери права собственности текущего хозяина, страховой случай не считается наступившим.

Это так называемое обременение права собственности может быть прописано отдельным пунктом, если страховая компания не против подобного дополнения.

Титульное страхование квартиры — хороший способ уберечься от участия в мошеннических сделках с недвижимостью, потере денежных средств.

При оформлении договора необходимо контролировать важные его пункты, требуя внесения уточняющих деталей при необходимости.

Стоимость подобной страховки будет зависеть от ряда факторов и не может быть завышена более реальной цены. Важные моменты страхования титулов рассмотрены в приведенной информации.

Каталог страховых компаний России

По ссылке, вы можете ознакомиться с каталогом страховых компаний предлагающих услугу страхования недвижимости и имущества. Описание организаций, адрес, телефоны, веб-сайт.

Актуальные финансовые показатели СК, позиция в рейтингах, отзывы и другая полезная информация.

В случае, если вы уже имели положительный или отрицательный опыт страхования недвижимости/имущества в какой-либо страховой компании, оставьте свой отзыв. Спасибо!

Источник: https://vneriskov.ru/nedvizhimost/titulnoe-strakhovanie-kvartiry

Что такое титульное страхование и в чем выгода?

Страхование титульных рисков

Время чтения: 4 минут(ы)

В процессе своей жизнедеятельности человек, несомненно, сталкивается с приобретением какого-либо имущества а, следовательно, и с вероятными рисками, связанными с оформлением сделок купли-продажи. Зачастую подобные сделки для предотвращения финансовых потерь сопровождаются процедурой страхования.
Титульное страхование недвижимости защитит от рисков при сделке

Титульное страхование недвижимости — что это такое?

Объект титульного страхования определяет его особенность, так как объектом страхования является не предмет недвижимости, а документ утверждающий право собственности на получаемую недвижимость.

Например, данный вид страхования становится очень актуальным при покупке вторичного жилья.

Ведь неправомерность совершения ранее проведенных сделок кули-продажи квартиры может привести к аннулированию права собственности ее последующих владельцев.

Как правило, с титульным страхованием можно столкнуться при оформлении ипотеки, так как банки при ипотечном кредитовании требуют не только личное страхование жизни и здоровья заемщика, но также и страхование риска утраты права собственности на приобретаемое жилье.
В большинстве банков не требуется оформление соглашения титульного страхования, если приобретаемая квартира располагается в новостройке.

Страховым случаем в данной ситуации будет считаться утрата прав собственности по решению суда. Основанием для подачи иска о признании сделки недееспособной может послужить наличие следующих моментов:

  • ущемление права третьих лиц при совершении сделки (например, несовершеннолетних детей, каких-либо наследников и т.д.);
  • подделка документов;
  • ошибки регистрирующих органов.

Для наиболее полного возмещения материального ущерба следует, при заключении договора обратить внимание на следующие нюансы:

  1. в документе должно быть указано, что страховым случаем будет считаться именно утрата прав собственности по решению суда;
  2. страховая сумма должна рассчитываться исходя из рыночной стоимости жилья на момент установления страхового случая, а не на основании суммы, указанной в документах купли-продажи.

Риски

При титульном страховании ответственность за риски, связанные с потерей материальных средств затраченных в процессе приобретения имущества, вследствие аннулирования сделки (в силу обстоятельств, не зависящих от собственника), берет на себя страховая компания.

Основные риски по титульному страхованию:
Заполнению страхового договора должно предшествовать тщательное его изучение

  • процесс приватизации недвижимого имущества, либо предыдущие сделки купли-продажи признаны судом не действительными;
  • не корректно оформленная юридическая документация, задействованная при заключении сделки;
  • выявленный факт мошенничества при совершении сделки.

Стоимость

Стоимость титульного страхования квартиры колеблется, как правило, в пределах 0,2 — 1 % от цены сделки с недвижимостью.

Стоимость титульного страхования в основном зависит от следующих факторов:

  • стоимости покупаемого недвижимого имущества;
  • длительности срока действия страхового соглашения;
  • результатов проведения предстраховой экспертизы.

Титульное страхование автомобиля — такое страхование распространяется только на недвижимость.

Как оформить?

Перечень основных документов, требующихся для оформления:

  • свидетельство о государственной регистрации права на недвижимость;
  • удостоверения личности участников сделки (дополнительно требуются копии);
  • имеющиеся соглашения о ранее проводимом отчуждении продаваемой недвижимости;
  • если продавцу недвижимость досталась в наследство, то ему необходимо будет предъявить свидетельство о регистрации права на данную собственность, свидетельство о смерти наследодателя, а также копию завещания (при его наличии);
  • если среди собственников есть несовершеннолетние, то обязательно потребуется разрешение от  соцзащиты;
  • юридически оформленное согласие супруга на продажу (если недвижимость общая);
  • кадастровый план в том случае, если отчуждаемым недвижимым объектом является земельный участок;
  • техпаспорт помещения, выписку из домовой книги.

Страховщик в индивидуальном порядке может потребовать дополнительные документы.

При установлении страхового случая пострадавшему необходимо обратиться к своему страховщику в соответствии со сроками, ранее оговоренными в документах. При обращении следует предоставить:

  • договор страхования,
  • паспорт,
  • решение суда на лишение права собственности.

Тарифы в России

  • В СК «Ингосстрах» страховой тариф составляет 0,15% от стоимости объекта недвижимости.
  • В СК«Росгосстрах» страховой тариф по программе комплексного ипотечного кредитования составляет от 0,12% до 0,3%. При добровольном титульном страховании тариф будет варьироваться в пределах 0,25 — 0,4%.
  • В СК «ВТБ страхование» тарифная ставка предоставляется от 0,2% и выше.
  • В СК «РЕСО-Гарантия» тарифная ставка предоставляется от 0,3% и выше.
  • В СК «АльфаСтрахование» тариф варьируется в пределах 0,15 – 0,4 % от страховой суммы.
  • В СК «Сбербанк страхование» при титульном страховании в рамках комплексного ипотечного страхования тариф варьируется в пределах 0,2 – 0,8%.

Страхование сделок с недвижимостью, отзывы

Плюсы титульного страхования:
Титульное страхование защищает от рисков потери прав собственности на недвижимость

  • Чистота сделки проверяется квалифицированными специалистами, то есть проводится предстраховая экспертиза, связанная с изучением юридической истории приобретаемого объекта недвижимости.
  • При установлении страхового случая, осуществляется возмещение средств затраченных на приобретение недвижимости, также возмещение долгов перед банком, если недвижимость была обеспечением по какому-либо кредиту.

К минусам титульного страхования можно отнести договор страхования, составленный не всегда в пользу страхователя. Тщательно изучайте условия соглашения (в частности с условиями установления страхового случая и размерами страховых выплат).

Титульное страхование в России только начинает развиваться, большинство людей никогда не сталкивались с данным видом страховой защиты. Все новое всегда вызывает множество вопросов, а имеющиеся отзывы преимущественно настороженные «Стоит ли овчинка выделки?».

Смотрите видео сюжет об особенностях титульного страхования:

Титульное страхование недвижимости является добровольным, и каждый покупатель должен сам решить исходя из конкретной ситуации, воспользоваться данной услугой страховых компаний или нет.

Вам помогла эта статья? Будем благодарны за оценку:

Источник: https://strahreg.ru/vidy-straxovaniya/imushhestvennoe/chto-takoe-titulnoe-straxovanie-i-v-chem-vygoda.html

Титульное страхование: особенности и риски

Страхование титульных рисков

Титульное страхование – это вид страхования, который защищает от потери права собственности на объект страхования (то есть при котором происходит страхование титула). Этот вид страхования является самым спорным, так как не все согласны с его эффективностью при наступлении реального страхового случая.

Давайте разберемся в основных особенностях страхования титула и обратим внимание на основные проблемы при заполнении документов по данному виду услуг.

Риски при страховании титула

Сразу же нужно отметить первую особенность титульного страхования: в российском законодательстве определение данного вида страховых услуг отсутствует.

В практике же сложилось определение этого вида страхования как защита от потери права собственности по причинам, не зависящим от самого страхователя.

Это может произойти в одном из двух случаев: либо из-за признания недействительной сделки получения страхователем права собственности, или из-за признания недействительными каких-либо из предшествовавших ей сделок.

В связи с таким определением можно выделить несколько основных рисков, которые сложились в судебной практике относительно споров о праве титула. Так, чаще всего право собственности оспаривается из-за таких претензий:

1)    нарушения прав несовершеннолетних детей, наследников, предыдущих владельцев и т.п. (то есть лиц, не являющихся сторонами последней сделки);

2)    некорректного отображения сведений о собственности в документации;

3)    установления факта мошенничества в какой-либо из сделок;

4)    установления факта совершения сделки под влиянием угрозы, обмана или преступного соглашения сторон;

5)    признания участника сделки недееспособным.

При этом в первом случае срок исковой давности составляет 10 лет со дня совершения сделки, а для всех остальных случаев исковая давность равняется 3 годам. В случае признания сделки недействительной стороны обязаны вернуть друг другу полученные ценности или возместить их стоимость в полном размере.

Нужно подчеркнуть, что договор титульного страхования не является публичным. Поэтому страховщик может отказать своему клиенту в предоставлении страховых услуг, если объект страхования покажется ему ненадежным. 

На какие моменты нужно обратить внимание страхователю 

Страховые компании стараются уменьшить свои потери всеми возможными способами, используя для этого разнообразные лазейки. Поэтому для оформления справедливого договора титульного страхования необходимо обратить внимание на такие моменты:

1.     Наличие в договоре признания страховым случаем удовлетворения виндикационного иска (то есть иска истребования имущества из чужого незаконного владения).

Такой риск является основным при титульном страховании, так как при многократном переходе имущества из «рук в руки» возможно совершение недобросовестных сделок, даже если последняя сделка была оформлена по всем правилам.

Многие страховщики не добавляют такой риск в договор страхования и снижают свои возможные издержки благодаря такому ходу.

2.     Условие добросовестности приобретателя. Такое условие предусматривает, что покупатель мог купить имущество у лица, не имевшего права его отчуждать, но при этом не знал о наличии такого ограничения. Нужно проверить наличие такого пункта в правилах, так как из-за него возможен отказ в страховых выплатах.

3.     Исключения из страхового покрытия.

Например, страховщик может прописать в своих правилах такое исключение: «не считать страховым случаем случай, возникший до заключения договора страхования».

В таком случае риск нарушения прав собственности третьих лиц покрываться не будет, и страхователь не сможет получить возмещение. Могут быть и другие подобные исключения, позволяющие «обойти» некоторые из рисков.

4.     Условие об удержании из суммы страхового возмещения суммы, которая возвращается третьими лицами. Если сделка признается недействительной, страхователь должен получить обратно свои деньги за купленную собственность.

Однако обычно возврата такой суммы добиться сложно, и поэтому лучше положиться на страховщика. Сами страховые компании знают о сложности получения выплат и стараются «переложить» ответственность на третьих лиц, добавляя в правила вышеуказанный пункт.

Его-то и нужно избегать.

5.     Срок титульного страхования. Как обозначалось выше, максимальным сроком исковой давности для данного риска является период в 10 лет со дня заключения сделки.

Поэтому лучше заключать договор именно на этот срок (или хотя бы на 3 года), а страховые взносы оплачивать раз в год. Если же заключить договор на один год с пролонгацией, появится возможность того, что страховщик вас подведет.

Так, он может узнать о подаче на вас иска и отказать в пролонгации.

Отметим, что сегодня подавляющее большинство сделок по титульному страхованию осуществляется в рамках залогового кредитования, поэтому в случае появления проблем с титулом вам поможет банковское учреждение.

Также нужно знать, что из-за множества юридических тонкостей вопросы касательно права собственности в большинстве случаев решаются через суды, поэтому и возмещение по страхованию придется получать там же.

Обязательно к прочтению: Получаем налоговые вычеты по страхованию

Источник: https://pro-banki.com/education/assured/note/titulnoe-strahovanie-osobennosti-i-riski

Cтрахование титула при ипотеке: что это такое и зачем оно нужно?

Страхование титульных рисков

Под титулом обычно понимается право собственности на движимое или недвижимое имущество, документально и законно подтвержденное владельцем. Этот термин дал название рассматриваемому виду страховой услуги, что вполне логично, если учесть характер страхования.

Наличие страховки титула гарантирует покупателю, возмещение понесенного им ущерба в случае, если права на приобретаемую в ходе сделки ипотечного кредитования недвижимость будут признаны недействительными.

В качестве объектов страхования в данном случае выступают права собственности на любые виды недвижимого имущества – как жилого (квартира, частный дом, комната, доли во всех перечисленных объектах), так и коммерческого, хозяйственного или промышленного (офисы, склады, гаражи, бани и т.д.)

Особенности титульного страхования

Главной характерной чертой титульного страхования выступает узкая специализация данного вида страховки. Она предусматривает защиту заемщика и кредитора от одного конкретного риска, связанного с потерей прав собственности на приобретенную недвижимость.

Поэтому в договор с СК не включаются такие страховые случаи, как физическое уничтожение объекта, реконструкция или изменение его конструктивных особенностей и другие подобные риски.

Вместе с тем, на практике достаточно часто оформляется комплексный полис, предусматривающий страховку титула в качестве одного из множества страховых рисков.

Другими серьезными особенностями страхования титула выступают:

  • добровольный характер. Несмотря на то, что некоторые банки настаивают на оформлении титульной страховки, данное требование не входит в число обязательных в соответствии с положениями №102-ФЗ и Гражданского кодекса;
  • частое применение при приобретении в ипотеку коммерческой недвижимости. Для подобных сделок, особенно в том случае, когда в качестве покупателя и заемщика выступает юридическое лицо, оформление титульной страховки происходит практически всегда;
  • большая длительность договора страхования. До недавнего времени стандартный срок действия полиса составлял не более 3-х лет. Однако, изменения в законодательстве привели к возможности заключать соглашения с заемщиком продолжительностью до 10-лет. Страховка титула является сопутствующим мероприятием по отношению к ипотеке, нередко заключающейся на 20-30 лет, поэтому многие клиенты предпочитают оформлять полис с максимальным сроком действия;
  • выгода для обеих сторон ипотечного контракта. Два других вида страхования при ипотеке – имущества и здоровья заемщика – наиболее выгодны банковской организации, чем ее клиенту. В отличие от них, страховка титула одинаково эффективно защищает и кредитора, и покупателя недвижимости, что нередко становится решающим аргументом в пользу оформления полиса.

Существенной особенностью титульного страхования выступает наличие пяти основных причин, которые выступают основанием для признания сделки по приобретению недвижимости в ипотеку недействительной. К ним относятся:

  • подделка и фальсификация документов и подписей сторон, осуществляющих куплю-продажу объекта недвижимого имущества;
  • нарушение законных прав владельцев, являющихся несовершеннолетними или недееспособными;
  • заключение сделки с физическим или юридическим лицом, которое не является законным собственником объекта;
  • нарушения при проведении приватизации приобретаемой в ипотеку недвижимости;
  • юридические нарушения при оформлении и осуществлении сделки.

Риски утраты титула

Страховой случай, предусмотренный страховкой титула, наступает в результате действий третьей стороны, чьи интересы были ущемлены в ходе совершения сделки купли-продажи объекта недвижимости. Как правило, речь в подобной ситуации идет о судебном иске одного из двух типов – виндикационном или о признании сделки недействительной.

Виндикационный иск

Под виндикационным иском понимается истребование недвижимого имущества из незаконного пользования. Возможность подобного обращения в судебные органы предоставляется только законным владельцам, способным доказать собственные права на недвижимость. Фактически, рассмотрение доказательств этого и становится предметом судебного разбирательства.

От заемщика в подобной ситуации практически ничего не зависит.

Главное для получения страховки – подтвердить статус добросовестного покупателя, не знавшего о том, что другая сторона сделки не является законным владельцем.

Также крайне важно доказать возмездный характер купли-продажи, для осуществления которой использовались как заемные средства банка по ипотечному кредиту, так и собственные деньги.

Установленный законодательством срок исковой давности по виндикационным искам – 3 года. Учитывая данный факт, становится понятным, почему при осуществлении сделок с имуществом, находящимся в собственности дольше указанного срока, титульное страхование применяется заметно реже.

Иск о признании совершенной сделки с недвижимостью ничтожной

Наиболее часто подовом для подачи подобного иска выступает нарушение законных прав владельцев недвижимости, являющихся недееспособными или несовершеннолетними. Для таких сделок законодательством предусмотрен особый порядок осуществления, предполагающий обязательное получение разрешения органов опеки.

Реальная судебная практика формируется таким образом, что вероятность вердикта судьи, признающего сделку ничтожной, крайне велика.

Поэтому оформление титульного страхования при покупке объекта недвижимости, среди владельцев которой числятся указанные выше категории собственников, является грамотным и взвешенным решением.

Оно позволит гарантировать защиту интересов ипотечного заемщика при неблагоприятном развитии событий. Важно отметить, что срок давности для рассматриваемого типа исков также установлен на уровне 3-х лет.

В каких случаях может произойти утрата титула

Утрата права собственности происходит только на основании судебного решения, вступившего в законную силу. Она может произойти по различным причинам, если суд сочтет их достаточными для отмены зарегистрированного права собственности.

Самые распространенные причины утраты титула:

  1. Продавец жилплощади признан недееспособным, и сделка была оспорена в судебном порядке.
  2. Один из супругов при продаже общей квартиры не получил согласие второго супруга.
  3. Сделка была заключена под влиянием психического или физического воздействия.
  4. Появление наследников любой очереди, которые могли претендовать на получение доли в проданной квартире.
  5. Сделка была проведена с нарушением требований законодательства. Например, продажа квартиры лицом, владеющим жильем на основании договора ренты, без получения согласия рентополучателя.

Титульную страховку можно оформить как до, так и после регистрации права собственности. Чтобы снизить риск возникновения неприятных последствий от заключения сделки, рекомендуется обратиться к страховщику до подписания ДКП.

Если страховая компания отказала в заключении страхового договора, это является показателем высокого риска наступления страхового случая.

В таком случае покупателю следует еще раз тщательно обдумать возможность приобретения конкретной квартиры.

Также показателем высокого риска является согласие страховщика оформить полис только по завышенной стоимости. Это значит, что риск наступления страхового случая достаточно высок, но все же находится на приемлемом уровне. Если страховщик предлагает заключить договор, стоимость которого равна среднерыночному значению, то покупатель может быть уверен в безопасности сделки.

Зачем нужно титульное страхование

Титульное страхование (или на более простом языке страхование покупки квартиры) обеспечивает страховую защиту на случай утраты права собственности или других вещных прав на недвижимость, если вашу сделку признают в суде незаконной по причине событий, которые не были вам известны на момент заключения договора купли-продажи.

Основное отличие титульного страхования от других видов заключается в том, что оно защищает собственника от уже произошедших событий, которые не были известны на момент заключения сделки с недвижимым имуществом.

Заранее предвидеть такие обстоятельства, а также полностью изучить юридическую историю объекта недвижимости часто, как правило, просто невозможно. По этой причине, покупая квартиру, вы должны надежно застраховать свою сделку.

Опасности при покупке недвижимости

К наиболее типичным рискам, покрываемым титульным страхованиям, относятся следующие:

  • в процессе оформления необходимых документов для сделки были допущены ошибки;
  • имеет место случай мошенничества;
  • не были учтены интересы наследников и/или несовершеннолетних лиц;
  • предыдущие сделки по приватизации или продаже данного объекта недвижимости не были законными и др.

Преимущества и недостатки данной услуги

Главные преимущества:

  1. Договор о титульном страховании реально заключить еще до оформления купли-продажи.
  2. Перед заключением договора такой страховки идет предстраховая экспертиза, то есть объект недвижимости тщательно изучается с юридической стороны.
  3. Для заключения страховки титула требуется минимум документов.
  4. Страховая компания, которой оформлялось титульное страхование, может выступать в суде в качестве третьего лица.
  5. Если недвижимость передается предыдущему владельцу (сделка купли-продажи признается недействительной), то покупатель получает денежную компенсацию от своей страховой компании.
  6. Автоматически снижается процентная ставка по ипотеке.

Недостатки:

  1. Для того чтобы заключить договор титульного страхования, нужно очень тщательно подбирать страховую компанию. Важно быть уверенным в том, что работники досконально проведут проверку объекта перед заключением договора.
  2. Недобросовестные страховые компании стараются выплатить меньше денежных средств по компенсации, чем затратил покупатель на приобретение недвижимости.
  3. Высокая стоимость полиса. На самом деле так кажется лишь на первый взгляд: это будет не дороже, чем повышение банком процентной ставки из-за отсутствия страхового полиса. И уж тем более, полис не будет дороже, чем убытки, которые можно понести при возникновении каких-то проблем с квартирой.
  4. Если новый собственник узнает, что квартира на длительный срок была сдана в аренду, договор титульного страхования не поможет. Фактически собственник не лишился права собственности, хотя и не может полноценно пользоваться жильем (пока не окончится срок аренды).

Важные моменты, которые нужно знать при оформлении титульной страховки

Сроки. Максимальный срок титульного страхования – 10 лет. Эта цифра установлена Гражданским кодексом РФ как период, в течение которого сделку с недвижимостью можно оспорить.

Оформить страховку можно и на 3-5 лет. Однако при этом будьте готовы к долгим судебным разбирательствам при наступлении страхового случая.

Если срок договора закончится до того, как суд вынесет решение о снятии титула, компенсацию не выплатят. В спорных ситуациях фирма в исключительных случаях идет на уступки клиенту и продляет страховку.

Расчет суммы компенсации. Размер суммы возмещения в случае утраты титула должен быть равен рыночной стоимости застрахованной недвижимости на момент вынесения решения суда. Это должно быть прописано в договоре.

Мнение экспертаАлександр Николаевич ГригорьевЭксперт в области ипотеки с 10-летним стажем. Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов.

Если в договоре этого нет, то сумма возмещения рассчитают исходя из стоимости недвижимости, указанной в договоре купли-продажи на момент ее покупки. За несколько лет стоимость недвижимости вырастет, эта схема не выгодна для страхователя.

Поэтому внимательно читайте в договоре, как рассчитывается сумма компенсации.

В договоре должен присутствовать пункт, согласно которому страховая фирма должна возместить понесенные вами судебные издержки. Обязательно это проверьте.

Обязательно ли оформлять

Сбербанк оставляет за клиентом право выбора оформления титульного страхования. Оно стоит недорого относительно других полисов при кредитовании. Менеджеры обратят внимание на полезность услуги, но они не могут угрожать отказом в займе.

Заемщик должен помнить, что если лишится титула на собственность квартиры, купленной в ипотеку, он будет продолжать вносить ежемесячные платежи по кредиту. Только полис гарантирует компенсацию банку при наступлении СС.

Внимание! Договор титульного страхования от Сбербанка оформляется на один год. По истечении этого периода автоматически продлевается. Если заемщик решил поменять СК, ему придется заново собирать весь пакет документов.

Заявитель может воспользоваться общей услугой, которая включает в себя три вида страхования: жизни (здоровья), имущества, титула. Договор обойдется дешевле, чем приобретение отдельных полисов. Менеджеры Сбербанка охотно идут на заключение общей сделки с заявителем.

Так или иначе, заемщик, отказавшийся от титульного страхования, может не беспокоиться о том, что кредитор ужесточит процентную ставку или другие условия. Сбербанк лояльно относится к решению клиентов. В случае если человек согласен на оформление полиса, его зарегистрируют в день одобрения ипотеки.

Что относится к страховым случаям?

Существует пять основных страховых случаев:

  • Подделка подписей и документов по время купли-продажи;
  • Нарушение прав несовершеннолетних наследников;
  • Заключение сделки при покупке квартиры недееспособными людьми;
  • Незаконная приватизация объекта недвижимости;
  • Грубые ошибки юристов при проведении сделки.

При таких случаях каждый последующий покупатель квартиры рискует потерять право собственности.

Приведу пример, самые рискованные объекты это первичные объекты недвижимости.  Ведь если строительная фирма обанкротится, люди лишатся и денег и имущества. Если успеть застраховать до момента банкротства, то в судебном порядке страховая компания компенсирует понесенные убытки.

Как в таком случае можно получить выплаты при банкротстве застройщика? Вам понадобится отправить пакет документов с требованиями о возврате средств арбитражному управляющему. Далее суд включает Вас в реестр кредиторов и тогда уже можно требовать от страховщика денег, указанных в нем.

Источник: http://copylegal.ru/vse-stati/ctraxovanie-titula-pri-ipoteke-chto-eto-takoe-i-zachem-ono-nuzhno/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.