Страхование титула собственности

Содержание

Страхование титула – защита или лишний платеж?

Страхование титула собственности

Как можно лишиться квартиры без страхования титула

Слово «страховка» по кредиту для большинства россиян несёт в себе негативный оттенок. Оно чаще всего ассоциируется с навязанной платной услугой.

Такому восприятию способствует агрессивная тактика продвижения программ так называемой финансовой защиты заемщика. Не обходится здесь и без знаменитого русского «авось»: люди часто предпочитают не думать о возможных проблемах.

Предлагаю сегодня поговорить о том, какие риски несет покупатель недвижимости и способно ли помочь страхование титула.

Что такое титул и зачем его страхуют

Я веду этот блог уже более 6 лет. Все это время я регулярно публикую отчеты о результатах моих инвестиций. Сейчас публичный инвестпортфель составляет более 1 000 000 рублей.

Специально для читателей я разработал Курс ленивого инвестора, в котором пошагово показал, как наладить порядок в личных финансах и эффективно инвестировать свои сбережения в десятки активов. Рекомендую каждому читателю пройти, как минимум, первую неделю обучения (это бесплатно).

Подробнее

Имущественное страхование объекта залога по ипотеке – требование закона. Большинство банков настаивает на приобретении защиты на случай утраты заемщиком трудоспособности. А вот полис, включающий в себя риск потери права собственности (титула), страхуется не во всех случаях. Попробуем разобраться, насколько это оправдано.

Существует несколько ситуаций, когда человек, купивший квартиру на вторичном рынке, может ее лишиться. Наименее предсказуемая из них – банкротство продавца.

Если тот, у кого была приобретена недвижимость, в течение трех лет после сделки захочет официально признать свою финансовую несостоятельность, соглашение может быть аннулировано.

Чтобы этого избежать, новому владельцу придется доказывать в суде:

  • что он не был знаком с прежним хозяином до момента продажи и не вступал с ним в сговор;
  • что расчет был фактически произведен;
  • что стоимость жилья не была необоснованно занижена.

Надёжных способов защитить себя от этого риска попросту не существует. Безусловно, известны случаи, когда суды признавали добросовестность покупателя. Однако своевременное страхование титула поможет избежать лишних волнений.

Существуют и другие ситуации, при возникновении которых сделка может быть оспорена, а возврат денег окажется довольно сложной задачей.

  1. При продаже были нарушены права несовершеннолетних. Например, родители использовали материнский капитал для погашения ипотеки, а после завершения выплат вопреки закону не стали выделять доли детям. Срок давности в три года здесь не действует. После достижения совершеннолетия ребенок может обратиться в суд.
  2. Недвижимость была получена по наследству в обход других наследников.
  3. Продавец признан недееспособным на момент подписания договора.
  4. Объект является совместно нажитым в браке имуществом, а согласие супруга на сделку не получено.
  5. Квартира продавалась по фальшивой доверенности.

Считается, что при покупке жилья в ипотеку банк проведет самостоятельную проверку юридической чистоты выбранной квартиры. Однако никакой ответственности перед заемщиком за правильность своей оценки он не несет.

Стоимость титульного страхования

Стоимость страхования титула на недвижимость рассчитывается умножением суммы, которая будет выплачена клиенту при потере им права собственности, на тариф. Например, в Альфа Страховании такой тариф составляет 0,3%.

То есть, за годовой полис на среднюю квартиру в Подмосковье, стоящую около 5 млн руб., придется заплатить 15 тыс. руб.

В случае если договор заключается на срок более одного года, и для клиентов, оформляющих ипотеку, предусмотрены скидки.

Стремиться к снижению стоимости полиса не всегда целесообразно. Важнее выбрать надежную компанию, которая имеет хорошую репутацию. К сожалению, в России это может быть сложно из-за того, что рынок страхования еще очень молод.

Также при выборе компании следует учитывать, предусмотрена ли выплата в размере реальной стоимости жилья, как, например, в Росгосстрахе. Или же она будет ограничена фактическими затратами на его покупку, как в Альфа Страховании. Первый вариант предпочтительнее, так как уже спустя один–два года цена объекта может заметно измениться.

Самостоятельную услугу по защите титула предлагают не все компании. Чаще всего риск потери права собственности включают в комплексный пакет для ипотеки вместе с полисами на объект залога и на жизнь и здоровье заемщика.

Такое решение более выгодно для тех, кто покупает недвижимость в кредит. Его цена меньше, чем суммарная стоимость трех заключенных по отдельности договоров.

В качестве примера на картинке приведен расчет на калькуляторе компании Ресо-Гарантия.

Страховать титул при покупке квартиры на первичном рынке не нужно. Основания, на которых застройщик мог бы потребовать отменить сделку, законом не предусмотрены.

Нужно ли страхование титула инвестору

Насколько обязательно страхование титула при покупке недвижимости, каждый решает сам.

Для инвестора, имеющего в своем распоряжении несколько квартир, оно может быть не так важно, как для семьи, берущей в ипотеку единственное жилье.

Кроме того, закон о компенсации финансовых потерь добросовестного покупателя из бюджета, вступивший в силу с января 2020 г., может снизить актуальность этой услуги.

Источник: https://smfanton.ru/novosti/straxovaniye-titula.html

Титульное страхование недвижимости: что это, нужно ли страховаться

Страхование титула собственности
https://pixabay.com/illustrations/insurance-home-house-home-insurance-1991226/

Это страхование угрозы материального ущерба, который может понести добросовестный покупатель из-за потери права собственности (титула) на имущество.

В данном случае титулом является документ, который подтверждает законность владения, использования и распоряжения недвижимостью.

Ну а объектом страхования может выступать право собственности на любой тип недвижимого имущества, например, частный дом, квартира, дача, участок земли, а также здания коммерческого либо промышленного направления.

Для чего нужно страхование титула? Допустим, вы приобрели квартиру, добросовестно зарегистрировали все документы в Росреестре. Но тут появились третьи лица (наследники, долевые собственники и пр.

), обратившиеся в суд и оспорившие ваше право собственности. Неприятная ситуация, не так ли? Если вы застраховали право титула, то компания выплатит вам компенсацию.

А если нет, то не будет ничего – ни денег, ни квартиры.

Следует понимать, что страхуют только жильё на вторичном рынке, поскольку в новостройках продаются квартиры без «истории», то есть на которые ещё не регистрировалось право собственности. В этом плане риски почти полностью сведены к нолю. Так что, можно сказать, что страхование титула выгодно, прежде всего, именно приобретателю, поскольку защищает его интересы.

Страховой случай возникает, когда поступает претензия от третьей стороны (лица или организации), интересы которой были нарушены при оформлении сделки купли-продажи недвижимого имущества.

Добросовестный собственник рискует лишиться своих прав на объект, если:

  • судебные органы признают сделку по покупке недвижимости недействительной;
  • суд удовлетворит виндикационный иск и истребует имущество из незаконного пользования (при этом новый владелец может лишиться жилья, даже если будет признаны незаконными сделки, которые предшествовали нынешней покупке).

Если анализировать судебные решения по данной проблеме в нашей стране, то можно выделить самые распространённые риски, связанные с утратой титула.

К ним относят следующие ситуации:

  • нарушение прав собственности детей младше 18 лет;
  • ущемление интересов наследников, которые не знали о своих правах и не могли претендовать на наследство;
  • установление недееспособности одно из прежних собственников недвижимости (то есть один из продавцов не осознавал последствия своего поступка);
  • несогласие супруга/и на продажу совместно нажитого имущества (пример: муж продал квартиру, половина которой принадлежала его жене; она может оспорить сделку);
  • мошеннические действия в последней сделке купли-продажи либо в более ранних процедурах;
  • неправильно оформленная документация (данные, указанные в правоустанавливающих и правоподтверждающих документах, некорректны);
  • подписание продавцом договора под влиянием шантажа, угрозы применения насилия, обманных действий, а также вследствие стечения тяжёлых обстоятельств;
  • заключение сделки в результате умышленного сговора покупателя и продавца.

Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации, если сделка по какому-либо из вышеописанных оснований будет признана недействительной, то стороны должны вернуть друг другу всё полученное либо возместить стоимость. Срок исковой давности по подобным делам составляет три года, в отдельных случаях – до 10 лет.

https://pixabay.

com/photos/house-money-euro-coin-coins-167734/

Ипотечный кредит отличается продолжительным сроком действия.

А значит, банковская организация стремится минимизировать риски путём страхования.

По российским законам жилищный заёмщик обязан страховать только предмет залога – то бишь саму квартиру или дом – от различных угроз. От всех других видов страховки клиент вправе отказаться.

Однако многие кредиторы желают вообще свести риски к нулю, поэтому выдают жилищные займы при комплексном страховании, куда включают:

  • оформление страховки на имущество;
  • страхование жизни и здоровья заёмщика;
  • страхование титула (полис приобретается только у определённых компаний).

Если сделка признаётся недействительной либо ничтожной, страховая организация возвращает банку невыплаченную сумму по ссуде, а оставшуюся часть получает собственник, оставшийся без жилья. Но ещё раз заметим: по закону комплексное страхование не является обязательным, поэтому клиент вправе от него отказаться. Хотя, возможно, в этом случае кредитор попросту повысит процентную ставку.

Одновременно с этим можно застраховать титул собственника и самостоятельно, особенно если есть сомнения в юридической чистоте объекта недвижимости. При этом страховую компанию придётся искать самостоятельно, ориентируясь на разные факторы. Особенно важно при этом изучить договор, чтобы в дальнейшем избежать возможных проблем с выплатой денег.

Какие нужны документы

У каждой компании, занимающей страхованием рисков, имеются свои требования к документации. Поэтому список бумаг для оформления полиса может быть различным, в зависимости от того, к какому страховщику вы обратитесь.

Но всё же есть общий перечень, который включает следующие документы:

  • удостоверения личности (паспорта) продавца и покупателя;
  • выписка из домовой книги (здесь должны быть данные о всех жильцах, которые были прописаны и выписаны);
  • техпаспорт квартиры;
  • кадастровый паспорт;
  • правоустанавливающая документация (договоры купли-продажи, вступления в наследование, обмена, завещание; желательно за последние 5 лет);
  • выписка из ЕГРН;
  • собственно сам договор купли-продажи;
  • кредитный договор, если недвижимость приобретается в ипотеку.

В зависимости от ситуации и нюансов сделки страхователь может потребовать и другие документы. К примеру, согласие мужа/жены, если недвижимость продавал кто-либо из них, одобрение со стороны органов опеки, если одним из собственников проданной квартиры являлся несовершеннолетний ребёнок.

https://pixabay.

com/photos/contract-consultation-office-408216/

Теоретически страхование титула квартиры выглядит как надёжный инструментарий, которые обеспечивает новому владельцу защиту от возможных рисков.

Однако, к огромному сожалению, на практике дело обстоит несколько иначе. Многие страховщики, чтобы минимизировать убытки, составляют договоры так, что наиболее вероятные риски не покрываются.

Поэтому если вы решили застраховать титул в страховой компании, нужно крайне скрупулёзно подходить как к выбору организации, так и подписанию всех документов. Ну а на что конкретно нужно обращать особое внимание в договоре?

  1. Присутствие в качестве страхового случая удовлетворённого судом виндикационного иска. Это один из самых распространённых рисков, когда иск предъявляется (и удовлетворяется) даже добросовестному покупателю. И даже в том случае, если объект недвижимости прошёл через несколько собственников.
  2. Минимальное количество исключений. Страховщики всеми способами стремятся огородить себя от выплат, поэтому вносят в договор различные исключения. Например, случай не признаётся страховым, если появился до оформления страхового договора, тогда как последствия возникли уже во время действия соглашения.
  3. Отсутствие условий, по которым из размера страховой выплаты удерживается сумма, которую по решению суда продавец должен вернуть страхователю. В норме страховщик сначала осуществляет выплаты, а уже потом требует от ответственного за убытки лица возместить все расходы.
  4. Срок договора. Как мы уже отмечали, по некоторым делам, связанным с потерей титула, срок исковой давности составляет до 10 лет. Поэтому и страховой договор лучше оформлять тоже на такой срок с ежегодным внесением платежей. В ином случае компания может прознать о начале судебного разбирательства и отказать в продлении договора.

Естественно, также следует обращать внимание и на стоимость страховки. Но тут необходимо изучать предложения всех крупных игроков страхового рынка, которые предоставляют подобную услугу.

Сколько стоит титульное страхование

Страховщики устанавливают цену страхового полиса, исходя из множества факторов. Так, они учитывают «биографию» недвижимого имущества, стоимость жилья, особенности заключённого с банком договора (если речь идёт об ипотеке) и пр. Чем меньше владельцев было у квартиры, тем ниже тариф. А стоимость страховки в первый год будет выше, чем в последующие.

На сегодняшний день тарифы находятся в диапазоне от 0,3 до 1% от страховой суммы. Но окончательно вам назовут все параметры, когда изучат документацию на имущество. Возможно, тариф поднимут, если специалисты сочтут, что угрозы лишения титула в вашем случае выше, чем обычно.

Оформить страховой полис можно в следующих организациях:

  • Ингосстрах (только ипотечную квартиру);
  • СОГАЗ (полис оформляется на год либо на срок ипотечного кредита);
  • РЕСО (по желанию клиента);
  • АльфаСтрахование (только в рамках ипотечного кредита);
  • Росгосстрах (на 3 года с возможностью пролонгации).

Какие случаи не являются страховыми

https://pixabay.com/photos/gavel-auction-law-hammer-symbol-2492011/

Страхование утраты права собственности на жилье сопровождается целым ворохом бумаг, а также обставляется рядом условий. Например, страховщики сразу предупреждают о том, что в ряде случаев в выплате страховки будет отказано.

Рассмотрим примеры.

  • Последствия ядерного удара, в результате чего жильё было повреждено или попало в зону заражения.
  • Войны, народные восстания, путчи, гражданские противостояние в стране.
  • Конфискация застрахованной недвижимости (по любым основаниям) государственными регуляторами.
  • Взыскание судебных органов по неисполненным страхователем обязательствам (когда квартиру арестовывают за долги).
  • Лишение прав собственности из-за неправильного распоряжения имуществом (речь идёт о бесхозяйственном отношении к жилью).
  • Выкуп застрахованного участка земли для нужд государства либо муниципалитета.

У каждой компании есть свои собственные исключительные случаи, поэтому с ними следует ознакомиться ещё до заключения договора.

Что делать при наступлении страхового случая

Если вас лишили права собственности, нужно не паниковать, а обращаться в страховую организацию. Этот момент у них уже отработан, и вам по телефону расскажут, что и как именно нужно делать.

При непосредственном обращении необходимо представить следующие документы сотруднику компании:

  • договор страхования титула;
  • гражданский паспорт;
  • решение судебного органа, на основании которого вас лишили титульного права.

Если всё в порядке и ваш случай подпадает под риски, указанные в договоре, то страховщик выплатит вам определённую сумму в срок. Но стоит понимать, что другие расходы компания возмещать не будет. Например, судебные издержки, штрафные санкции, понесённый вами моральный ущерб и пр.

Страхование права собственности на квартиру стоит оформлять лишь в двух случаях:

  • если жильё покупается в кредит у физлица на вторичном рынке. При приобретении квартиры в новостройке риск оспаривания титула стремится к нулю;
  • если вы думаете, что покупаемая квартира имеет «богатое» и сомнительное прошлое. Но в этом случае лучше отказаться от покупки такой недвижимости либо заранее проверить объект на юридическую чистоту.

Во всех остальных случаях особого смысла в оформлении такой страховки нет.

Заключение

Итак, титульное страхование – это страхование от потери прав собственника на приобретённый объект недвижимости.

Тут вы страхуете квартиру от юридических рисков, тогда как при обычном страховании учитываются физические угрозы имуществу.

При заключении договора нужно учитывать множество нюансов, чтобы при наступлении страхового случая не остаться у разбитого корыта, то есть у закрытой двери когда-то своего жилья.

Оценка статьи:

(1 5,00 из 5)
Загрузка…

Источник: https://ipoteka51.ru/nedvizhimost/titulnoe-strahovanie-nedvizhimosti

Страхование титула. Защита права собственности покупателя от правопритязаний третьих лиц, возникших до и сохранившихся после приобретения недвижимости

Страхование титула собственности

Покупатель недвижимости должен знать: как бы тщательно риэлтор, нотариус или регистратор ни проверяли юридическую чистоту сделки, полной гарантии, что она не будет когда-либо оспорена бывшими хозяевами, все же нет. Согласно статистике каждый сотый владелец жилья лишается своих прав по независящим от него причинам.

Самый большой процент конфликтов на рынке жилья приходится на споры о недействительности сделок. За последние несколько лет поводы для споров по правам собственности заметно изменились. С одной стороны, ушли в прошлое претензии, связанные с дефектами при приватизации, характерные для начала 1990-х; меньше стало мошенничества и откровенного криминала.

С другой стороны, существенно увеличилось число объектов недвижимости, обращаемых на рынке, а также доля квартир с историей перехода прав собственности, то есть “переживших” несколько сделок. В Петербурге и области ежегодно совершаются десятки тысяч сделок с недвижимостью.

Выросло количество квартир, которые имеют дефекты в истории или потенциально несут в себе риск спора о праве собственности.

Судебная практика стоит на том, что признание одной из предыдущих сделок с недвижимостью недействительной автоматически влечет за собой недействительность всех последующих сделок. Потерпевшим при этом оказывается последний собственник.

Принятая в прошлом году дополнительная статья к Закону “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” о добросовестном приобретателе не решает в полной мере проблему защиты прав последнего владельца.

Даже если статья сработает и суд вынесет решение в пользу одной из сторон, размер предусмотренной компенсации не превысит 1 млн руб.

На помощь покупателю приходят профессиональные участники рынка недвижимости.

Во-первых, риэлторы (агенты), которые подбирают жилье в соответствии с параметрами, названными клиентом, и сопровождают сделку. Во-вторых, нотариусы, которые удостоверяют сделку.

И наконец государственный орган по регистрации прав и сделок, который наряду с регистрацией осуществляет правовую экспертизу заключенной сделки.

В перечень риэлторских услуг помимо посреднической деятельности по заключению сделок и помощи в оформлении документов входит проверка так называемой юридической чистоты сделки (включает в себя сбор и анализ документов, свидетельствующих о предыдущих сделках, выяснение информации о пользователях жилого помещения) и предоставление гарантий этой проверки.

Вместе с тем нужно учитывать, что результаты проверки юридической чистоты основаны исключительно на информации, содержащейся на материальном носителе, то есть в письменном документе.

Риэлторы практически не в состоянии лично встретиться с каждым из предыдущих собственников или пользователей и узнать обстоятельства, сопутствующие совершению сделки, установить факт наличия прав на жилье каких-либо неучтенных лиц, например малолетних детей, не зарегистрированных в помещении и не вписанных в паспорт родителей.

Кроме того, существуют обстоятельства, которые невозможно ни зафиксировать в документах, ни выявить при личных встречах, например факт совершения сделки под влиянием насилия или угрозы, в результате подкупа служащего организаций, обеспечивающих эксплуатацию недвижимости, работника органов внутренних дел или нотариуса.

Да и само мнение агента о законности совершаемой сделки может быть ошибочным. А не выявленные при проверке риски в дальнейшем способны послужить основанием для прекращения права собственности клиента.

По законодательству риэлтор несет ответственность за просрочку и предоставление некачественных услуг. В случае лишения права собственности клиента на приобретенную недвижимость агент не обязан возмещать стоимость объекта. Его ответственность может выразиться лишь в возвращении полученного вознаграждения и уплате штрафа.

Более того, риэлтор не должен брать на себя ответственность за действия третьих лиц, способных оспорить сделку по истечении какого-то времени, так как его услуги в основном касаются посредничества между сторонами.

Агент не имеет резервных фондов для покрытия расходов на выплату стоимости квартиры своему клиенту, если последний утратит право на жилье по решению суда. Одно время некоторые крупные риэлторские компании широко внедряли так называемые гарантийные обязательства, в которых провозглашали гарантию юридической чистоты сделки и финансовой защиты.

Однако эти гарантии относились только к последней сделке и не покрывали риски в истории квартиры. В последние годы наблюдается отход от данной практики и возрастающий интерес агентов к страхованию титула.

Во всем мире любые риски в коммерческой деятельности подлежат страхованию. Полис страхования профессиональной ответственности может быть и у риэлтора, но он распространяется на случаи, когда клиент предъявляет иск к агенту о возмещении причиненных им убытков.

Для выплаты страхового возмещения по договору страхования профессиональной ответственности риэлторов необходимо решение суда, обязывающее агента возместить убытки. При оспаривании же сделки сторонами являются продавец и покупатель, а риэлтор стороной в деле не является.

В этом отличие полиса страхования профессиональной ответственности агентов от страхования конкретной сделки (страхования права собственности клиента на случай оспаривания сделки или его прав на жилье).

При нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью тоже существуют обстоятельства, которые не могут быть проверены нотариусом. Например, нотариальная проверка прав продавца на отчуждаемое имущество не включает в себя проверку прав других бывших владельцев или пользователей этого имущества.

То есть, проверке подлежат лишь права продавца.

Нотариус также не в состоянии доподлинно установить права супругов на общую собственность, а это имеет значение для определения правомерности распоряжения недвижимостью или ее приобретения, поскольку отсутствие (наличие) соответствующего штампа в паспорте не служит доказательством того, что человек в браке не состоит (состоит).

При выяснении дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц нотариусы не запрашивают информацию у судебных органов о лишении или ограничении дееспособности гражданина, а у органов, осуществляющих регистрацию организаций, – сведения о действительной правоспособности юридического лица.

Вместе с тем совершение сделки недееспособным или ограниченно дееспособным гражданином либо неправоспособным юридическим лицом является основанием для признания ее недействительной.

Известны случаи, когда состояние нервного потрясения, алкогольного или наркотического опьянения продавца в момент регистрации договора (о чем нотариус не мог знать) служило основанием для признания сделки недействительной.

https://www.youtube.com/watch?v=8bzFe7L_hks

При нотариальной проверке сделки на соответствие нормам закона происходит проверка законности только последней сделки и лишь в определенных пределах. Из всего вышесказанного вытекает вывод: нотариус не в состоянии быть гарантом законности сделки.

Возложить на него ответственность за убытки, понесенные вследствие решения суда о признании удостоверенной им сделки недействительной, практически невозможно, поскольку ответственность нотариуса наступает в случае совершения нотариального действия, противоречащего законодательству, а это нарушение отсутствует.

Завершающая стадия совершения сделки – государственная регистрация сделки и прав на недвижимость. Ее порядок не предусматривает сбора информации, подтверждающей отсутствие каких-либо прав на объект недвижимости у третьих лиц (например, неучтенных наследников по закону или завещанию).

Таким образом, ни риэлторы, ни нотариусы, ни система регистрации не дают стопроцентной защиты прав владельцев недвижимости. В этом случае дополнительной защитой и гарантией становится страхование права собственности, созданное в целях защиты хозяина от правопритязаний третьих лиц на приобретенное жилье.

Участники рынка недвижимости справедливо признают, что единственной гарантией финансовой защиты при совершении сделки с недвижимостью является полис страхования права собственности – страхования титула.

Не зря при ипотеке кредитные организации, не испытывающие (в отличие от некоторых риэлторов) чувства псевдоконкуренции к страховщикам, давно включили страхование титула в программу страховой защиты ипотеки наряду со страхованием предмета залога (квартиры), жизни и здоровья заемщика.

Специалисты включают в страховое покрытие возможные риски, проявление которых влечет за собой прекращение права собственности. То есть страховая защита может покрывать риск утраты права собственности на недвижимость по решению суда, в том числе по основаниям, предусмотренным ст. 168-179, 302 ГК РФ. Объем покрытия избирает страховщик.

Рассмотрим основные этапы страхования права собственности.

Проводится преддоговорная экспертиза на предмет юридической чистоты объекта страхования (приобретаемого жилья); оценивается судебная перспектива спора как по выявленным рискам, так и по скрытым, невыявленным.

Это особенно важно, если страхование осуществляется до сделки купли-продажи. Обеспечивается финансовая гарантия возврата вложенных в недвижимость средств.

Размер гарантии определяет страховая сумма, которая может быть равна рыночной стоимости жилья.

Гарантируется юридическое сопровождение на случай предъявления судебных исков к новому собственнику. Расходы на юридическое сопровождение может взять на себя страховщик.

Как правило, страхователь передает полномочия на ведение дела в суде страховой компании. Сам он вправе даже не участвовать в нем. Страховщик становится на место страхователя и не меньше заинтересован в благополучном разрешении спора.

Фактически обязательство страховщика по страховой защите шире, чем обязательство возмещения ущерба.

Суть страхования права собственности состоит в защите от последствий уже произошедших событий (нарушение прав несовершеннолетних, совершение сделки лицами, не способными в тот момент понимать значение своих действий или руководить ими, совершение сделки неправомочным лицом, совершение сделки в результате мошеннических действий и т.д.). Страхование права собственности защищает против любого неизвестного “дефекта” в праве. То есть всякие правопритязания третьих лиц, возникшие до и сохранившиеся после приобретения недвижимости, входят в страховое покрытие.

Существенным является такое обстоятельство: если даже к моменту вынесения судом решения о лишении права собственности договор страхования заканчивается, страховая компания продолжает нести ответственность по выплате возмещения.

Страховой полис выдают после оценки страхового риска. Она включает в себя анализ законности документов, изучение истории перехода прав, проверку прав пользователей.

Отличие проверки страховой фирмы от риэлторской состоит в том, что страховая компания ко всему прочему оценивает вероятность предъявления претензий к владельцу жилья.

Конечно, страховая фирма может не выявить потенциальные риски (например, нельзя предугадать возможность заявления каким-либо лицом иска о недействительности по основанию неспособности в момент совершения сделки руководить своими действиями и понимать их значение).

Но страхование и производят на случай наступления события, относительно которого неизвестно, произойдет оно или нет. Страхование не устраняет риск, но обеспечивает финансовую защиту от его последствий. Поэтому лишение прав собственности на недвижимость на основании решения суда признают страховым случаем, и страховая компания выплачивает возмещение.

Договор страхования права собственности заключают на срок от полугода до трех лет (срок исковой давности по недействительным сделкам недавно был сокращен с десяти до трех лет).

В среднем плата за страхование сопоставима с ценой одного квадратного метра жилья, что составляет 0,5-1,5% от стоимости квартиры в зависимости от срока страхования.

Источник: http://www.juryst.ru/rielter_strah_titul.html

Титульное страхование при покупке квартиры: работает или не работает в России | AMMIS

Страхование титула собственности

Алина и Антон купили в ипотеку квартиру, въехали, сделали ремонт. Уже представляли, как в ней будут расти их дети. Но через полгода на пороге появился человек, который сообщил счастливому семейству, что жилплощадь эта принадлежит вовсе не им.

Оказалось, он законный наследник квадратных метров, но был в местах таких отдаленных, что новость о смерти любимого дедушки до него дошла не сразу. Притязания внука признали обоснованными, а сделку по продаже квартиры – недействительной.

Но Алина и Антон при покупке оформили страхование титула.  Поможет им это или нет?

Что такое страхование титула при покупке недвижимости

Покупка квартиры – сделка сложная и дорогостоящая, риски, соответственно, высокие. Кажется, какая вероятность, что именно у вас с приобретенным жильем появятся проблемы? Ведь шанс их не такой уж и большой, особенно в масштабах страны. Все точно будет хорошо. А что, если нет, что будет, если нет?

Тогда все будет зависеть от того, как тщательно вы отнеслись к выбору продавца, оформлению сделки, застраховались или нет от неожиданностей.

При оформлении ипотечного кредита на квартиру помимо обязательного страхования залогового имущества банки предлагают также оформить другие страховки – жизни заемщика и титула. По закону соглашаться не обязательно. Но так хочется подстраховаться. Однако не будут ли ваши деньги уходить в никуда?

Титульное страхование при покупке квартиры – это приобретение страховки на случай неожиданной потери права собственности. Работает на вторичном рынке недвижимости. Гарантирует покупателю возмещение рыночной стоимости купленной недвижимости, если ее отберут через суд по независящим от него причинам.

Когда и на сколько нужно страховаться от риска потерять право собственности, сколько это стоит

Что же может такого произойти, что купленная квартира перестанет вдруг быть вашей, как долго сохраняется такой риск?

Случаи, когда страхование вам точно понадобится

На рынке недвижимости есть категории сделок, про которые риэлторы часто рассказывают клиентам леденящие душу истории. Клиенты пугаются, но продолжают настойчиво топтаться по граблям. Хотя именно такие сделки чаще остальных признают недействительными.

  1. Квартиру продавец недавно получил по наследству. Наследник может предъявить права на свою долю в наследстве в течение трех лет. Причем не с момента смерти наследодателя, а с того времени, когда он об этом узнал. Теоретически, если такой наследник 5 лет отшельничал в горах Тибета, он вправе отобрать у вас квартиру после своего оттуда возвращения. Чем меньше времени прошло с похорон прежнего владельца «квадратов», тем выше риск появления неожиданных наследников.
  2. Дом продавцу подарили. Тут возможны варианты – мошенничество, недееспособные дарители, передача подарка под давлением. При любом из них прошлый собственник может обратиться в суд, и не исключено, что квартиру ему вернут.
  3. Договор купли-продажи заключается по доверенности. Это такая благодатная почва для мошенничества, что лучше всего не связываться. Доверенность опытному преступнику не так уж сложно подделать, а какое поле для маневров она предоставляет. Поберегите силы и средства – найдите другой вариант. Или потом не удивляйтесь, что остались без жилья и денег.
  4. Нет согласия супруга (даже бывшего) продавца на сделку. Нотариально заверенное согласие по закону не требуется, но его отсутствие – повод по требованию несогласной стороны аннулировать договор-купли-продажи.

Недействительными могут также признать сделки, нарушающие права недееспособных, несовершеннолетних, или если обнаружатся ошибки и мошенничество в предыдущих сделках с вашей недвижимостью.

Если цена на выбранную квартиру намного (15-20%) ниже других похожих предложений, с большой вероятностью с ней не стоит связываться. Если возникнут проблемы, на этом основании могут не признать добросовестным приобретателем, раз цена вас не смутила и не заставила все перепроверить.

Срок

Считается, что срок исковой давности по сделкам с недвижимостью – три года. Если квартира в собственности владельца больше трех лет, риски в отношении нее становятся намного ниже.

Чаще всего титул страхуют именно на этот срок. Некоторые страховые компании предлагают единовременно оформить договор на все время страхования, другие – продлять его ежегодно.

Важно: если страховой случай внезапно наступит, в продлении договора могут отказать.

По факту, этот срок самый оптимальный. Год мало, больше трех – дорого. Но на деле решать вам, наследники, например, могут объявиться и спустя пять лет.

Цена

Стоимость титульного страхования в 2019 году от 0,2 до 2% от стоимости приобретаемой недвижимости.

Окончательная ставка будет зависеть от индивидуальных обстоятельств каждой покупки. Страховая сама все проверит и вынесет свой вердикт.

Работает или нет титульное страхование в России

В нашей стране практика титульного страхования не очень распространенная, поэтому механизмы выплат далеки от совершенства. Пока в большинстве случаев страховщики пользуются любой возможностью, чтобы уйти от возмещения ущерба. Получить свое можно через суд. И то при условии правильно составленного договора, в котором для них не осталось лазеек.

Риски сторон, участвующих в страховании титула

Компании, гарантирующие выплаты по договорам страхования, думают, в первую очередь, о своих интересах. Они тщательно проверят сделку на предмет именно своих рисков. Если дело сомнительное, в страховании откажут или назначат высокие ставки. В их интересах также доказать, что ваш случай – не страховой.

Покупатель, приобретающий недвижимость, платит страховые взносы за определенные гарантии. О своих интересах он должен заботиться сам: внимательно изучать документы, которые подписывает.

Если вы выбрали квартиру из-за низкой цены и предчувствуете, что за ценником скрывают проблемы с недвижимостью, задумайтесь.

Хотите указать в договоре только часть реальной суммы – идете на риск. В суде вашим аргументом будут именно официальные документы, а компенсация напрямую зависит от указанных в них сумм.

Судебная практика

Добиваться выплаты за прекращение права собственности почти наверняка придется через суд. Каждый случай индивидуален. В судебной практике есть случаи удовлетворения таких исков и отказов в нем.

В Хабаровске Геннадий и Валентина взяли кредит под залог квартиры, застраховав по настоянию банка и титул. Жилплощадь эту Валентине подарила пожилая знакомая. Через несколько месяцев старушка заявила, что рассчитывала взамен на ежемесячные выплаты, но ничего не получила.

Подала на женщину в суд, сказала, что не понимала, что делает. Экспертиза подтвердила, что у нее были психические отклонения. Квартиру бабушке вернули. А деньги паре – нет. Страховщики аргументировали тем, что квартира оформлена была на жену, а страховка – на мужа.

Но суд встал на сторону застрахованных и обязал компанию выплатить компенсацию.

В Новосибирске Виталий купил «однушку», не подозревая, что жилье ему продали с нарушениями. Квартиру через полгода у него забрали и вернули по решению суда законным владельцем. А в пользу Виталия с недобросовестного продавца тот же суд постановил взыскать 4 миллиона рублей.

Титул Виталий застраховал. Но страховая отказала в выплате на основании того, что суд уже обязал виновника произошедшего выплатить ему компенсацию. По сути, мужчина остался ни с чем, ведь у продавца денег не оказалось, а погашение такого долга может растянуться на годы и десятилетия.

На что обратить внимание, заключая договор о страховании титула при покупке квартиры

Не то чтобы покупателей квартир на каждом шагу хотели обмануть, но беспечные клиенты – самые любимые во многих структурах. Вооружаемся знаниями и мудреем, чтобы не оказаться в их числе.

  1. Какую выплату предлагает компания, если страховой случай наступит? Это может быть возмещение рыночной стоимости на момент покупки или же вступления в силу решения суда о прекращении вашего права собственности. В первом случае, с учетом постоянного роста цен, на такую компенсацию новое жилье не купишь.
  2. Прописано ли в договоре, что  удовлетворение виндикационного иска (иска истребования имущества из чужого незаконного владения) – это тоже страховой случай.

Главное, что может сделать для своей безопасности покупатель – все проверить. А потом еще раз проверить. Хорошо бы – с юристом. Вы знаете, у каких продавцов не стоит покупать квартиру, как и что проверить перед покупкой? Очень много говорят о недвижимости наложенные на нее обременения.

 Ну а вишенка на торте, в которой может быть не просто червяк, а целый ядовитый тарантул – это документы: договоры, предварительный и купли-продажи, все условия соглашения с банком, страховой компанией.

Лучше всего распечатать чек-лист действий и выделить пункты, на которых нужно будет сосредоточиться.

Вывод. Самый действенный способ снизить риски при покупке квартиры – подойти к ней максимально ответственно.

Источник: https://balashiha.ammis.ru/articles/titulnoe-strahovanie-pri-pokupke-kvartiry-rabotaet-ili-ne-rabotaet-v-rossii

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.