Счетах эскроу это

Эскроу-счета. В чем суть, какие банки участвуют?

Счетах эскроу это

Уже через 5 месяцев первые новостройки начнут продавать через специальные счета эскроу. При этом до сих пор многие не понимают, как будет работать новый механизм и в чем его преимущества. Сегодня расскажем об этом, а также приведем список банков, в которых можно открыть эскроу-счета.

На рынке жилищного строительства наблюдается настоящий бум. Граждане, пользуясь выгодными ценами на квадратные метры и низкими ставками по ипотечным кредитам, буквально выстроились в очередь за квартирами.

По данным БКИ «Эквифакс», в минувшем году ипотечный рынок даже зафиксировал пару рекордов. Россияне в банках оформили ипотеку на рекордную сумму в 1,3 трлн рублей.

Кроме того, средний размер жилищного кредита достиг 2,4 млн рублей, что также является невиданным ранее уровнем.

Однако не у всех ипотечников получается дождаться своего жилья. Достаточно регулярно из разных уголков страны поступают сообщения о том, что та или иная компания не справляется со своими обязательствами. Получается очень неприятная ситуация.

Гражданин деньги уже заплатил, однако получить свои квадратные метры не может. При этом, если покупатель является ипотечником, ему еще нужно погашать кредит, который никто не отменял.

Читайте об этом в нашей статье «Что делать с ипотекой, если застройщик стал банкротом?»

Решить эту проблему решили с помощью эскроу-счетов. На квартиру граждане копят годами, выплачивают ипотеку десятилетиями, поэтому нельзя допускать, чтобы они теряли средства и оставались с носом. Механизм эскроу-счетов исключает вероятность возникновения такой ситуации. Гражданин либо останется со своими деньгами, либо гарантированно получит жилье, за которое заплатил.

Суть эскроу-счетов простыми словами

Начнем с того, что счет эскроу – это спецсчет в банкет. На этом счете лежат деньги, которыми можно воспользоваться только при соблюдении определенных условий. За тем, чтобы стороны соблюдали правила игры и условия договора, следит посредник в лице банка.

А теперь всю эту конструкцию давайте применим в отношении покупки жилья в новостройке. Вся схема будет выглядеть следующим образом:

  • Покупатель выбирает квартиру
  • Покупатель вместе с представителем застройщика приходит в банк и открывает счет эскроу
  • В трехстороннем договоре стороны прописывают условия сделки и передачи имущества
  • Покупатель вносит на счет деньги, которые будут находиться здесь до выполнения условия
  • Компания достраивает дом, получает необходимые документы и передает ключи покупателю
  • Банк видит, что оговоренное в договоре условие выполнено, а потому разрешает застройщику забрать деньги со счета

Таким образом, все стороны довольны. Покупатель знает, что в случае финансовых проблем у компании-застройщика он не будет вечно ждать погоды у моря, а просто вернет свои деньги. Если все закончится хорошо, то он въедет в новую квартиру. Застройщик знает, что он квартиру продал и, чтобы получить свои деньги, нужно только выполнить обязательства.

Нюансы счетов эскроу по ГК РФ

У таких счетов есть свои особенности. Например, ГК РФ напоминает, что ни застройщик, ни покупатель не могут принимать решения в отношении средств, которые были внесены на эскроу-счета. На указанный счет можно вносить только те суммы, о которых шла речь в договоре.

После срабатывания условий, указанных в договоре, банк должен в установленный срок отдать деньги застройщику. Если такой срок не указан в договоре, то перечислить деньги нужно в течение 10 дней.

Отдельно ГК РФ указывает на то, что со счетов эскроу нельзя списывать деньги за долги покупателя или застройщика.

Как известно, приставы обладают возможностью мониторить банковские счета должника и при наличии на них средств могут накладывать арест, а также осуществлять списание в счет погашения задолженности.

Подробнее об этом читайте в нашем материале «Могут ли приставы удерживать деньги с пенсии в 2019 году?»

Договор эскроу действует только 5 лет. Если стороны заключили соглашение, в котором прописан больший срок или срок не указан вовсе, то законодательство будет считать срок такого договора на уровне 5 лет.

Банк отвечает за сохранность переданных ему денежных средств, либо другого имущества, которое должно перейти третьей стороне при условии выполнения обязательства.

Стороны могут отказаться от договора эскроу. Для этого им нужно вместе посетить банк и подготовить письменное уведомление, в котором они изъявляют желание прекратить договор. В случае разрыва деньги возвращаются покупателю. Если застройщик выполнил условия, то деньги переводятся ему.

Особенности эскроу-счетов по закону об участии в долевом строительстве

Помимо ГК РФ вопрос эскроу-счетов регулирует 214-ФЗ. Здесь, в частности, отмечается, что денежные средства на счет гражданин переводит только после того, как договор покупки будущей новостройки будет соответствующим образом зарегистрирован.

Во время нахождения средств на счете банк не начисляет проценты на указанную сумму, но и выплата вознаграждения ему тоже не предусмотрена.

Чтобы получить средства граждан на замороженных счетах, застройщик должен будет предоставить банку письменные доказательство того, что стройка подошла к концу. Это может быть разрешение на ввод в эксплуатацию дома, сведения из ЕГРН о том, что государство зарегистрировало право собственности в отношении квартиры и т.д.

Что будет, если у банка отзовут лицензию?

Как видим, механизм защиты средств покупателя недвижимости в случае банкротства застройщика детально продуман, что, конечно, радует, однако проблема может прийти и с другой стороны. И проблема эта касается банковского сектора, где регулярно отзываются лицензии. Сегодня на банковском рынке осталось около 450 финорганизаций, хотя еще лет 5-6 назад было в 2 раза больше.

Однако не стоит поддаваться панике. Законодатели застраховали денежные средства на счетах эскроу таким же образом, каким сегодня защищены обычные вклады. Только вклады застрахованы государством на сумму до 1,4 млн рублей, а счета эскроу – на сумму до 10 млн рублей.

Таким образом, если банк, в котором размещены средства на счетах эскроу, потеряет лицензию, то покупатель жилья сможет получить всю сумму обратно, но не более 10 млн рублей.

Это достаточно крупная сумма, которой должно хватить в большинстве случаев, учитывая, например, что средняя сумма ипотечного кредита, который оформляется при минимальном первоначальном взносе, составляет около 2-2,5 млн рублей.

Возможно, неуверенно будут себя чувствовать жители Москвы при покупке квартир дороже 10 млн рублей. На столичном рынке столько может стоит простая трешка на окраине города. Тогда, чтобы минимизировать риски, им придется выбирать только самые крупные и надежные банки.

Список банков

Надо отметить, что не в каждом банке сегодня можно открыть счет эскроу для расчетов при покупке жилья в новостройке. На сайте ЦБ представлен полный список банков, которые соответствуют определенным критериям. С ними и можно работать.

В данном списке сегодня насчитывается 60 финорганизаций. Здесь вы можете встретить такие банки, как Сбербанк, ВТБ, Альфа-Банк, Совкомбанк, Банк «Санкт-Петербург», Возрождение, Связь-Банк, Азиатско-Тихоокеанский банк, Московский кредитный банк, Банк «ФК Открытие», Росбанк, Тинькофф Банк, ОТП Банк, Промсвязьбанк, Россельхозбанк и другие.

Что изменится на рынке?

Механизм эскроу-счетов должен немного изменить ситуацию на рынке долевого строительства. Конечно, покупать жилье на этапе котлована станет безопаснее, поскольку гражданин ничего не теряет. Он либо получит свое жилье, либо сможет вернуть деньги.

Однако, как обычно, у хорошего начинания может быть и обратная сторона. И здесь она заключается в том, что цены на новостройки могут вырасти. Раньше застройщики собирали деньги с граждан, а затем сразу вкладывали их в строительство.

Теперь же компаниям придется забыть об этом способе привлечения средств. Им нужно будет занимать в долг у банков под проценты, чтобы возвести многоквартирный дом и сдать его точно по графику.

И свои расходы на обслуживание кредитов застройщики будут перекладывать на плечи потребителей.

Впрочем, можно предположить, что потребители лучше согласятся переплатить небольшую сумму за квадратные метры, чем рисковать сразу всеми средствами и тратить нервы в попытке добиться от застройщика завершения строительства. Будем надеяться, что совсем скоро такие ситуации уйдут в прошлое.

Источник: https://zaimisrochno.ru/articles/3540-eskrou-scheta-v-chem-sut-kakie-banki-uchastvuyut

Счета эскроу

Счетах эскроу это

В 2019 году застройщикам предстоит перейти от долевого строительства к проектному финансированию с использованием счетов эскроу. Как будет работать новый механизм и как люди смогут им воспользоваться — рассказываем в коротких карточках

Евгений Разумный/Ведомости/ТАСС

В 2018 году началась самая значимая реформа строительной отрасли в России с 2004 года — летом 2019-го застройщикам предстоит перейти от долевого строительства к проектному финансированию с использованием счетов эскроу.

Совершенствование механизмов финансирования жилищного строительства должно обеспечить безопасность и надежность вложений средств граждан в строительство жилья, сделав невозможным появление новых обманутых дольщиков.

Как будет работать новый механизм и как люди смогут им воспользоваться — рассказываем в коротких карточках.

Счета эскроу Что нового для покупателей квартир в новостройках

С 1 июля 2019 года деньги за покупаемые в новостройках квартиры перестанут напрямую передаваться застройщикам, а будут находиться на специальных счетах эскроу в банках, называемых эскроу-агентами.

Новый механизм расчетов выстроен таким образом, что деньги за купленную квартиру вносятся на счет после регистрации договора участия в долевом строительстве и депонируются (замораживаются) на нем до момента регистрации права собственности на первую квартиру в достроенном доме. В случае возникновения у застройщика проблем с завершением строительства дома покупатель всегда может рассчитывать на возврат уплаченной суммы. Новый вариант расчетов делает невозможными ситуации, когда дольщик, уплатив застройщику полную стоимость квартиры, в случае замораживания строительства остается и без денег, и без квартиры.

Покупка Как оформить ипотеку при использовании счета

Ипотека с использованием эскроу-счета также позволит максимально защитить интересы всех сторон сделки.

Покупатель может оформить ипотечный кредит как в том же банке, где девелопер получил проектное финансирование, так и в другом, предложившем более выгодные условия (и тогда эскроу-агентом и кредитором будут выступать разные кредитные организации).

И в том и в другом случае у заемщика будут равные условия обслуживания счета эскроу — комиссии за открытие и ведение счета, согласно требованиям закона 214-ФЗ, не взимаются. Однако во втором случае заемщику, вероятно, придется оплатить комиссию за перевод суммы ипотечного кредита в другой банк.

В целом схема выдачи ипотеки проста: согласно требованиям закона 214-ФЗ, сумма первоначального взноса заемщика может быть зачислена на счет эскроу только после регистрации договора участия в долевом строительстве — то есть в тот момент, когда и заемщик, и кредитор уверены в том, что сделка состоялась.

После выдачи кредита и зачисления всей суммы на эскроу-счет заемщик начинает погашать ипотеку и ожидать завершения строительства дома.

При желании заемщик на данном этапе может даже рефинансировать свой кредит в другом банке, ведь за время строительства многоэтажного дома (в среднем это полтора-два года) условия кредитования на рынке могут поменяться в лучшую сторону, а на размещенные на счете деньги смена кредитора никоим образом не повлияет.

Финансирование Откуда застройщик будет брать деньги на строительство дома

Банки будут выдавать застройщикам проектное финансирование на строительство жилых домов. Счета эскроу будут открываться в том же банке, который кредитует проект. Поэтому средства на эскроу станут источником дешевого фондирования по кредитам застройщикам, а успешные продажи квартир на этапе строительства позволят девелоперу снизить процент по кредиту.

Риски А если что-то пошло не так

Бывают ситуации, когда уже после регистрации сделки покупатель решил отказаться от приобретения оплаченной квартиры и просит вернуть ему все деньги.

В данном случае в установленном законом порядке происходит расторжение договора участия в долевом строительстве, а средства с эскроу-счета за вычетом суммы первоначального взноса должны быть возвращены банку, предоставившему кредит. Первоначальный взнос возвращается покупателю.

В случаях, когда расторжение сделки происходит по вине застройщика (например, невыполнение условий договора в рамках проектного финансирования, затягивание сроков строительства сверх допустимых законом, банкротство застройщика), деньги со счета эскроу подлежат возврату покупателю. Раньше участник долевого строительства терял свой первоначальный взнос и еще оставался должен банку по кредиту. Теперь при возникновении проблем у застройщика покупатель сможет получить обратно свой первоначальный взнос, а банк — сумму выданного кредита. Если покупатель не воспользуется правом на расторжение договора участия в долевом строительстве, а решит дождаться решения о назначении иного застройщика для завершения строительства проблемного объекта, уплаченная сумма останется на счете эскроу до момента завершения строительства.

Если у банка, выступающего эскроу-агентом, будет отозвана лицензия, застройщик и участник долевого строительства обязаны заключить договор счета эскроу с другим уполномоченным банком. Государство и в этой части предусмотрело подушку безопасности для граждан — участников долевого строительства: их средства на счетах эскроу застрахованы Агентством страхования вкладов на сумму до 10 млн руб.

«До 10 млн руб. распространяется действие системы страхования вкладов»

Данила Литвинов, заместитель председателя правления Банка ДОМ.РФ:

— Использование механизма эскроу минимизирует риски дольщиков при покупке квартир в строящихся домах. Раньше люди оказывались один на один со своей проблемой, когда застройщики по каким-либо причинам не завершали строительство, зачастую и с действующим кредитом.

Теперь на рынке появляется механизм защиты дольщиков: застройщик не сможет воспользоваться деньгами покупателя квартиры до момента сдачи дома в эксплуатацию, деньги покупателя будут находиться на специальном счете эскроу в банке.

Счет открывается бесплатно, а на сумму до 10 млн руб. распространяется действие системы страхования вкладов. Риски недостроя переносятся с покупателей жилья на профессиональных участников рынка — застройщиков и банки.

Это позволит закрыть проблему обманутых дольщиков.

«Банку невыгодно держать на своем балансе недостроенный объект»

Николай Алексеенко, генеральный директор ового агентства строительного комплекса (РАСК):

— Запуск механизма приобретения жилья на стадии строительства через эскроу-счета в первую очередь позволяет убрать с рынка ситуацию, когда с одной стороны сделки на еще не построенный объект находится дольщик (физическое лицо), а с другой стороны — застройщик (юридическое лицо).

Это накладывало правовую и информационную асимметрию: на практике рядовому гражданину невозможно релевантно оценить надежность того или иного застройщика, а в случае его банкротства дольщикам приходилось каким-либо образом кооперироваться, чтобы защитить свои интересы.

В свою очередь, с запуском проектного финансирования интересы всех дольщиков защищает банк, который аккредитовал застройщика.

Это выводит все взаимоотношения на принципиально иной уровень. Во-первых, банк имеет профессиональные компетенции при оценке застройщика и отдельного объекта, что уже достаточно серьезно снижает риски.

Во-вторых, в при банкротстве застройщика судьба объекта будет зависеть от банка: либо поиск и привлечение нового застройщика, либо выплаты дольщикам.

В любом случае самому банку невыгодно держать на своем балансе недостроенный объект, таким образом он фактически имеет те же интересы, что и дольщики.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5caae41f9a79479fb7af9d10

Счет эскроу: особенности применения и его правовой статус

Счетах эскроу это

Последнее обновление: 13.02.2020

Чтобы приобрести квартиру в новостройке и сэкономить деньги, нужно вложить свои финансы в строительство многоквартирного дома. То есть, нужно стать соинвестором или дольщиком. Каждый год государство разрабатывает и принимает меры для большей защиты дольщиков. С июля 2018 года застройщиков обязали использовать счёт эскроу.

Как это работает

Что такое счета эскроу? Это специальный счёт, открытый в банке, на котором копятся деньги дольщиков. Принцип действия такой:

  • застройщик, чтобы построить многоквартирный дом, берёт в банке кредит или использует свои средства;
  • он должен использовать специальный счёт. То есть, его нужно открыть у кредитора или в другом банке. Это обязанность покупателя;
  • когда дольщик покупает право требования, он переводит все деньги на специальный счёт;
  • застройщик продолжает строительство многоквартирного дома до тех пор, пока не выполнит все свои обязательства и не сдаст дом в эксплуатацию;
  • после того, как дольщики один за другим будут получать свои квартиры, они подписывают акты приёмки, и деньги со счёта переводятся на банковский счёт застройщика;
  • часть средств уйдёт на погашение кредита, а остальное будет прибылью.

Важно! Счета эскроу в долевом строительстве – это гарантия того, что деньги будут возвращены дольщикам, если дом не будет сдан в срок, а застройщик будет признан банкротом.

Предусмотрен трехсторонний договор, по которому сторонами выступают:

  • покупатель, он же депонент. Он открывает специальный банковский счёт, через который будет происходить расчёт;
  • продавец, он же бенефициар. Это застройщик, которые обязуется исполнить свои обязанности по договору ДУ с депонентом;
  • эскроу-агент, который контролирует перечисление средств со специального счёта в пользу бенефициара. В России в его роли выступает банк.

Принцип сделки с эскроу-счетом напоминает работу с аккредитивом. Пока не будет исполнено обязательство и агент не получит этому доказательство, деньги не будут переведены на счёт продавца. Но отличия есть:

  • открыть спецсчёт можно при наличии трёхстороннего соглашения, одним из участников выступает банк;
  • чтобы получить доступ к зарезервированным деньгам, нужно предъявить комплект документов, подтверждающих исполнение обязательств;
  • управлять счётом более удобно, что позволяет получать деньги быстрее.

Важно! Итогом сделки является трехстороннее исполнение договора. Если одна из сторон нарушит обязательства, деньги переданы не будут. Спор будет решаться в судебном порядке.

Когда применяется

Принято считать, что подобные счета стали использоваться недавно и только в сделках с недвижимостью. Это не так! Эскроу-счета применяются также:

  • при финансировании проектов;
  • для отчуждения прав на предмет интеллектуальной собственности;
  • при совершении сделок с ценными бумагами;
  • при выполнении реорганизации в форме присоединения предприятия.

Что такое эскроу счет в банке? Это специальный счёт, который открывается исполнителем по трехстороннему соглашению. На нём резервируется конкретная сумма, она же прописывается в договоре. Пока все обязательства не будут исполнены, и банк не получит письменные доказательства этому, зарезервированные деньги не будут переведены продавцу.

Отличия от аккредитива

При совершении сделок с недвижимостью чаще применяют аккредитив. Банковская ячейка также популярна, но она дороже. А аккредитив дешевле, его проще использовать. Но его применяют, когда происходит купля-продажа готового жилья. При покупке квартиры в новостройке стали применять счета эскроу.

В чём отличия? Можно увидеть в таблице:

Параметр для сравнения Аккредитив Эскроу-счёт
Порядок закрытияПроизводится покупателем при предъявлении документов об исполнении сделки (выписки ЕГРН и паспорта). Присутствие продавца не требуетсяВ присутствии трех сторон сделки, при предъявлении документов об исполнении
Порядок использованияПрописан во многих нормативных документах. Не всегда удобен в использованииРегламентируется договором, к которому имеет отношение. При использовании более «гибкий»
Ответственность сторонОбязательства исполняются сторонами договора по купле-продаже недвижимости. Аккредитив – это лишь посредник, который «хранит» деньгиБанк несёт ответственность за проверку выполнения условий сделки. Пока не будет получено полное документальное подтверждение, деньги не могут быть использованы

Важно! В сделки с ДДУ эскроу-счета ввели в июле 2018 года. Но многие банки отказались по ним работать, так как не были готовы принять на себя ответственность. В России есть несколько кредитных организаций, которые стали использовать спецсчета при осуществлении расчётов между сторонами долевого участия.

Эскроу счета в строительстве

Застройщики могут возводить многоквартирные дома и привлекать для этого деньги физических лиц. Это долевое строительство. Оно выгодно обеим сторонам. Покупатель экономит значительную сумму финансов, но ждать свою квартиру ему придётся несколько месяцев. Это заставляет нервничать!

К сожалению, не все застройщики добросовестны. Ещё случаются банкротства и разорения. Дольщики остаются без квартир и без денег (зачастую с ипотекой, которую платить еще лет 20). Принятие закона об использовании эскроу-счетов минимизирует риски для дольщиков.

Соответствующие изменения были внесены в Закон № 214-ФЗ. Теперь все строительные компании, осуществляющие сотрудничество с гражданами по ДДУ, должны использовать эти специальные счета. Исключение составляют лишь те компании, которые получили разрешение на строительство до принятия правок в закон № 214-ФЗ.

Они могут продолжать работать «по старинке», без эскроу. Но на новые объекты, разрешение на которые получено после июля 2018 года, необходимо применять новшества. Это повлекло за собой повышение цен на первичную недвижимость.

Федеральный закон 214

Данный закон непосредственно регулирует сотрудничество дольщиков и застройщиков. В Закон № 214-ФЗ были внесены правки, касающиеся применения эскроу-счетов при долевом строительстве. Теперь:

  • каждый застройщик должен будет использовать специальные счета. Исключением выступают те строительные компании, которые получили разрешение до внесения правок. У них проверят величину уставного капитала, но использовать деньги физлиц они могут;
  • у застройщика должен быть опыт не менее 3 лет в строительстве, он должен построить не менее 10 тысяч кв. м жилья;
  • административные расходы не могут превышать 1/10 от всей суммы денежных средств, которую «вольют» в строительство;
  • не более трети – авансовые затраты;
  • ввод новостройки в эксплуатацию в строго установленные сроки.

Важно! Если строительная компания планирует построить ЖК, состоящий из нескольких корпусов, то нарушение сроков относительно одного корпуса может привести к тому, что весь проект не будет реализован.

Достоинства и недостатки эскроу счетов

У каждого нововведения есть свои преимущества и недостатки. К плюсам использования эскроу-счетов можно отнести:

  • счет закрывается автоматически, если сделка признаётся недействительной;
  • это не способ расчёта, это гарантия исполнения обязательств;
  • риск мошенничества минимизирован;
  • банк несёт ответственность за проверку подлинности документов по сделке.

Минус – повышение цен на строящиеся квартиры. Застройщикам приходится использовать заёмные средства для возведения многоквартирных домов. Поэтому в цену 1 кв. м «закладываются» теперь проценты по кредиту.

Страхование счетов эскроу

Страхование эскроу счетов подразумевает под собой гарантию возврата средств покупателю в случае  непредвиденных обстоятельств. Стоимость возмещения – не более 10 млн. рублей. К страховым случаям можно отнести:

  • изъятие лицензии у банка;
  • введение ЦБ РФ моратория на удовлетворение требований кредиторов.

Важно! Если дольщик внёс менее 10 млн. рублей, ему вернут полностью всю сумму. Если лимит превышен, то не более 10 млн. рублей, остальные средства «сгорят».

Заключение

Использование специальных счетов в долевом строительстве снижает риск банкротства и обмана покупателей. Это новый способ регулирования отношений между дольщиком и застройщиком.

Заказать бесплатную консультацию юриста

Источник: https://urist-bogatyr.ru/article-item/chto-takoe-yeskrou-schet/

Что такое эскроу?

Счетах эскроу это

Эскроу-договоры — вещь для россиян новая и для большинства ещё совсем непонятная. Недаром один из самых популярных запросов Яндекса: “эскроу счета что это простыми словами”. Да и применять их законодательство разрешило только в 2014 году. А вот на Западе эскроу-счета используют уже давно и не только при купле-продаже недвижимости.

По сути, это привлечение к сделке третьей стороны — эскроу-агента, который выступает гарантом. Он получает деньги на ответственное хранение от покупателя и должен передать их продавцу только после того, как будут выполнены условия сделки. Так обе стороны могут быть уверены, что их не обманут при расчёте. А посредник берёт небольшую комиссию за свою помощь.

Эскроу-агентами чаще всего выступают банки. А счёт, на котором хранятся деньги до выполнения продавцом своих обязательств, называют эскроу-счётом. Как видите ничего сложного в этой схеме нет. А теперь о том, как это будет действовать при покупке квартиры по ДДУ.

Как будут использовать эскроу-счета при ДДУ

Последние изменения в ФЗ-214 “О долевом участии в строительстве” регламентирует следующий порядок расчётов:

Застройщик и дольщик оговаривают условия сделки и заключают ДДУ;

Далее привлекается банк и заключается трёхсторонний договор эскроу;

Сразу после этого дольщик вносит 100% оплаты на эскроу-счет;

Только после того, как застройщик выполняет свои обязательства (сдаёт дом) банк переводит ему эти деньги.

Таким образом застройщик получает деньги покупателей только после завершения строительства. А работы по возведению жилья финансируются за счёт банковского кредита. Если условия договора не выполняются и стройка замораживается, то дольщики получают свои деньги обратно.

Это выгодно отличается от прежней практики, когда решением вопросов долгостроев приходится заниматься местным властям и тратить бюджетные средства. Как это, например, происходит сейчас с объектами компаний Normann, ГК Город и других застройщиков-банкротов.

В каком банке получать проектное финансирование решает сам застройщик. Там же будут открывать эскроу-счета для дольщиков. Выбрать можно только из тех банков, которые получили на это аккредитацию. Их перечень можно найти на сайте ЦБ, где его обновляют каждый месяц.

Какие документы понадобятся для открытия эскроу-счёта

Большинство российских банков уже оказывали подобную услугу для иных сделок ещё до нововведений в долевое строительство. Пакетов документов для заключения договора эскроу относительно небольшой:

Общие условия договора эскроу по ФЗ-214;

Индивидуальные условия, которые содержат подробную информацию о деталях сделки: сумму, срок действия, данные сторон и т. д.;

Заявление на открытие эскроу-счета в банке.

Увидеть и скачать эти документы можно сайте банка.

По закону о долевом строительстве такой эскроу-счёт при покупке квартиры бесплатен.

Зачем ввели эскроу-счета при расчётах с застройщиком

Введение расчётов через эскроу-счета призвано решить один из самых острых вопросов России последних десятилетий — проблему обманутых дольщиков.

По данным Минстроя на июль 2019 года в базе долгостроев свыше 2 500 домов. А это около 200 тыс. семей дольщиков, оставшихся без жилья. В большинстве случаев вина в этом лежит на девелоперах.

Они либо не смогли трезво оценить расходы на строительство, либо преступно присвоили деньги дольщиков.

Каждый покупатель квартиры платит из своего кармана несколько десятков тысяч рублей за достройку проблемных объектов, которых наплодили сытые чиновники да бизнесмены с нечистой совестью. Никто не спрашивает, хочет ли он платить за ошибки одних и преступления других, да еще уплачивать с этой суммы проценты по ипотеке.

С введением эскроу застройщики уже не смогут позволить себе таких вольностей. Последние изменения в законодательстве гарантируют что:

Застройщики будут стремиться сдать жильё как можно раньше. Ведь только тогда они смогут получить за него деньги.

Их деятельность станет прозрачнее. Банк, в рамках проектного финансирования сможет проверять расходы застройщика.

Банк, в свою очередь, будет контролировать ЦБ РФ. При этом деньги на эскроу-счетах застрахованы, как и обычные депозиты, но на большую сумму — 10 млн рублей. Так что, даже если у банка отзовут лицензию, дольщик получит назад 100% стоимости квартиры. Конечно, если она не дороже 10 млн рублей.

Недостатки использования эскроу-счетов

Плюсы использования договоров эскроу при покупке жилья в строящихся домах понятны — это более прозрачная и надёжная схема расчётов для дольщиков. А есть ли минусы?

Есть как минимум один недостаток и ударит он тоже прежде всего по дольщикам. Использование застройщиками банковских кредитов на строительство неминуемо приведёт к увеличению стоимости жилья.

Об этом уже давно твердят строительные компании. Признают это и власти. Вот что по этому поводу говорит Владимир Путин: «Да, это приведёт к небольшому удорожанию, но это лучше, чем вложить деньги и остаться вообще на бобах» (цитата ТАСС).

О каких-то конкретных цифрах пока говорить рано. Слишком мало ещё застройщиков, которые запустили продажи по новым правилам. Так по статистике ЦБ РФ от 26.08.2019 г. с использованием эскроу-счетов было куплено всего 167 квартир в новостройках Санкт-Петербурга. Чуть выше этот показатель в Ленинградской области — заключено 674 эскроу-договора.

По этому же сложно сказать и о других недостатках новой схемы покупки строящегося жилья. Просто не хватает данных, чтобы сделать выводы. Но учитывая опыт предыдущих попыток навести порядок в долевом строительстве, можно не сомневаться — недочёты ещё себя проявят. Поживём — увидим.

Источник: https://www.novostroy.su/articles/market/chto-takoe-eskrou/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.