Счет эскроу пример

Содержание

Эскроу счета

Счет эскроу пример

Относительно новая система, которая обеспечивает безопасность любой сделки – расчеты через счета эскроу – набирает все большую популярность у россиян.

Отчасти это связано с постепенным замещением со стороны эскроу схемы оплаты строящегося жилья по ДДУ.

Законом предусмотрен полный переход на счета эскроу взамен обычной схемы ДДУ в ближайшие годы, однако платежи по новым правилам можно применять не только в сделках с застройщиком.

Что такое эскроу счет

Счет эскроу – это специальный банковский счет для безопасных расчетов. Плательщик зачисляет на него деньги, которые замораживаются до момента исполнения обязательств другой стороной. Если сторона выполнит свою часть договора – банк переведет ей оплату. Если нет, средства вернутся плательщику.

Внимание! Плательщик не может произвольно, без серьезных оснований, закрыть счет и забрать замороженные деньги, поэтому интересы исполнителя (подрядчика, продавца) в данном случае тоже защищаются.

Когда открывается счет эскроу, стороны доверяют оплату третьей стороне – банку, которому эти стороны доверяют. Банк не вернет деньги плательщику, если исполнитель выполнит свои обязательства, но и не переведет оплату получателю, пока не убедится, что сделка соблюдена.  Таким образом, обеспечивается надлежащее исполнение договора.

Эскроу: объясняем простыми словами на примере

Проще всего понять механизм действия счета эскроу на примере с куплей-продажей недвижимости. После заключения договора купли-продажи покупатель и продавец:

Бесплатная консультация юриста круглосуточно Москва и московская область
Онлайн-чат (круглосуточно)

  1. Оформляют соглашение с банком об открытии счета эскроу и правилах перечисления средств.
  2. Сдают документы на регистрацию права собственности покупателя в МФЦ.
  3. Регистрация завершается выдачей продавцу выписки из ЕГРН.
  4. Продавец предъявляет выписку в банк, а банк проверяет документы и перечисляет средства.

Счета эскроу можно применять не только в купле-продаже недвижимости, но и в других сделках, где есть опасения в надлежащем исполнении договора. Например, при переоформлении бизнеса, заключении мировых соглашений в суде, передаче ценных бумаг на большие суммы. Скорее всего, счета эскроу будут популярны в договорах по отчуждению интеллектуальных прав.

Как это работает: схема

Схема работы счета эскроу одинакова при расчетах по любой сделке. Она включает несколько этапов:

  1. Разработка условий основной сделки. При этом, прописывая порядок расчета в основном договоре, нужно добавить условие об оплате через счет эскроу в определенном банке.
  2. Заключение договора с банком. Стороны подписывают трехстороннее соглашение об открытии счета эскроу, в котором указывают, при каких обстоятельствах деньги переводятся получателю.
  3. Открытие счета эскроу и перечисление денег плательщиком. С момента зачисления средств деньги замораживаются до исполнения сделки. Они все еще принадлежат плательщику, однако он не может ими свободно распоряжаться.
  4. Исполнение сделки и предъявление в банк документов. Проверка банком представленных справок, выписок, актов. С момента исполнения сделки (а не с момента перечисления) деньги принадлежат получателю.
  5. Перечисление денег получателю в течение 10 дней.

Счет эскроу очень похож на аккредитив и депозит нотариуса тем, что в расчетах активное участие принимает третье лицо, которому доверяют обе стороны.

Внимание! Важная особенность – пока деньги заморожены на счете эскроу, их нельзя списать в счет других долгов. Например, приставы не смогут их арестовать в рамках исполнительного производства.

Действующие лица

При открытии счета эскроу стороны сделки получают особые названия:

  • депонент – плательщик по договору, тот, кто должен перечислить деньги в банк;
  • эскроу-агент – банк, который открывает счет и ведет все приходно-расходные операции;
  • бенефициар – получатель денег, которому банк перечислит средства со счета.

Заморозка денег на счете эскроу именуется депонированием.

Система эскроу в долевом строительстве с застройщиком

Летом прошлого, 2019 года, в ФЗ о долевом строительстве были внесены существенные изменения. Ст. 15.4 названного закона гласит, что теперь рассчитываться с застройщиком за строящееся жилье можно только с помощью счета эскроу.

Как работает система эскроу с застройщиком:

  1. Застройщик договаривается с банком заранее о кредитовании строительства.
  2. Дольщик открывает счет эскроу в банке застройщика и перечисляет на него деньги после регистрации договора в Росреестре.
  3. Банк кредитует строительство.
  4. После ввода дома в эксплуатацию застройщик получает деньги со счета эскроу дольщика, а дольщик – квартиру. Банк получает проценты по кредиту от застройщика.

Эта схема одинаково хорошо применяется и при расчете из собственного кармана дольщика, так и при ипотеке.

Внимание! Основное преимущество счетов эскроу в долевом строительстве – минимизация рисков дольщиков. Нововведения призваны исключить вероятность возникновения долгостроев и обманутых граждан.

Преимущества и недостатки счета эскроу

Как средство безопасных расчетов, счет эскроу вполне может конкурировать с наиболее безопасным видом – нотариальным депозитом, благодаря своим преимуществам:

  • стороны защищены от мошенничества – в одностороннем порядке никто не может отказаться от исполнения договора и присвоить себе деньги;
  • стороны сами устанавливают список доказательств исполнения договора, которые банк обязан принять;
  • деньги на счете защищены от арестов и притязаний со стороны третьих лиц;
  • деньги на счете эскроу в рамках ДДУ застрахованы на 10 млн. р., а покупатель открывает счет бесплатно.

Однако можно выделить и минусы, прежде всего связанные с дороговизной эскроу:

  • это достаточно дорогая услуга – примерно 1% от суммы договора;
  • не все банки открывают счета эскроу;
  • за обслуживание счета платит застройщик (в ДДУ) или плательщик – во всех остальных сделках;
  • на замороженные деньги не начисляется банковский процент, как при депозите.

Предполагается, что с ростом популярности счетов эскроу стоимость их обслуживания для клиентов снизится.

Эскроу, аккредитив или банковская ячейка

В качестве альтернативы эскроу счетам можно рассматривать банковский аккредитив и аренду специальной ячейки.

Напомним:

  • аккредитив – специальный банковский счет, на который плательщик перечисляет оплату по сделке, а впоследствии банк выплачивает деньги получателю по предъявлении специальных документов;
  • ячейка – банковский сейф, в который закладываются наличные деньги. Забрать сумму по сделке получатель может, предъявив в банк подтверждающие документы.

Однако ячейка в отличие от двух других форм не может использоваться в расчетах с коммерческими фирмами – только по договорам между гражданами.

Банк не несет никакой ответственности за сохранность содержимого, автоматически содержимое не страхуется, а деньги в ячейке могут взыскать по суду или арестовать приставы до того, как их заберет получатель.

С другой стороны, стоимость аренды небольшая – в районе 2 тыс. р., что не идет ни в какое сравнение с безналичными счетами.

Аккредитив, в отличие от счета эскроу, плательщик может закрыть по собственному распоряжению до даты перечисления средств получателю. Банк в данном случае никакой гарантии получателю средств не дает.

Деньги с аккредитива могут быть арестованы приставами, и при этом они не застрахованы от банкротства самого банка. Цены на аккредитив напрямую зависят от суммы сделки.

Например, Сбербанк попросит минимум 0,2%.

Среди перечисленных форм расчетов эскроу – самый безопасный. Средства защищены страхованием от банкротства, их нельзя взыскать по суду или арестовать, и плательщик не сможет отозвать их по собственному желанию распоряжением, как при аккредитиве. Цена на услуги эскроу начинается от 0,7% от суммы сделки.

Внимание! В долевом строительстве можно использовать только счета эскроу. Аккредитив и ячейка не подойдут.

Эскроу счет и договор эскроу: в чем разница

Эскроу – это не обязательно счет в банке. По договору эскроу третьей стороной, которой стороны основного договора доверяют свои деньги, может быть кто угодно. Например, определенный человек, нотариус. Однако банковские счета могут открывать и вести только банки, поэтому если агентом выступает банк, то говорят о заключении договора на счет эскроу.

Кстати, по договору эскроу можно депонировать (замораживать) не только деньги, но и любое движимое имущество. Например, автомобиль. Квартиру, комнату или дом депонировать нельзя – только передавать в залог.

Открываем эскроу счет

Счет эскроу открывается после заключения соответствующего договора, в котором указывается:

  • существо сделки, все основные условия по ней;
  • перечень документов, свидетельствующих об исполнении сделки.

Как правило, банки сами разрабатывают необходимые формы договоров на счета эскроу. Заверять такой договор у нотариуса не нужно.

Внимание! Если агентом выступает не банк, договор эскроу подлежит нотариальному удостоверению.

После подписания документов открывается сам счет эскроу, на который плательщик перечисляет деньги.

Какие банки работают

Сегодня все больше банков предлагают услуги по открытию и ведению счетов эскроу. Для дольщиков по ДДУ открытие и обслуживание счета всегда бесплатно. Обратиться можно в любой из следующих банков:

  • Газпромбанк;
  • Почта Банк;
  • Совкомбанк;
  • ВТБ
  • Альфа-Банк;
  • РНКБ Банк;
  • Связь-Банк;
  • Сбербанк;
  • Открытие;
  • Росбанк;
  • Россельхозбанк.

Вне ДДУ банки будут просить оплату услуг от депонента – того, кто вносит деньги. Например, Сбербанк установил цену в 0,7% от цены договора, минимум 15 тыс.р. за 3 месяца.

Документы для открытия

Для открытия счета эскроу необходимы документы, удостоверяющие личность, и в некоторых случаях основной договор. У коммерсантов банк может попросить бухгалтерскую отчетность или справки из налоговых органов.

Что говорят клиенты: отзывы об эскроу

Когда речь заходит про долевое строительство, общественность отмечает, что банк – агент по эскроу, получает тройную выгоду:

  • кредитует строительство и получает процент с застройщика, а также комиссии за ведение счета;
  • кредитуя дольщика (например, при ипотеке), получает процент с гражданина;
  • пользуясь деньгами на счете, получает дополнительную выгоду с их оборота – ведь платить дольщику процент по депозиту не приходится.

С другой стороны, обслуживание эскроу для дольщика бесплатное, при этом он получает гарантию сохранности своих средств.

Внимание! Практика применения счетов эскроу пока в достаточном объеме не сложилась. Этой форме расчетов в июле 2020 г исполнится только один год. Все предыдущие застройки, начавшиеся по ДДУ, продолжат работу по старой схеме, поэтому в какую сторону пойдет клиентское мнение, пока неясно.

В заключение

Счета эскроу – удобный инструмент для обеспечения безопасности при расчетах в любой сделке. Особенно актуально для крупных сделок, например при продаже бизнеса или недвижимости. Эскроу налагает часть ответственности за передачу денег на агента, которому доверяют обе стороны сделки. В случае со счетами таким агентом выступает банк.

Источник: https://Renovar.ru/finance/eskrou-scheta

Договор счета эскроу

Счет эскроу пример
г. _____________ “___”__________ ____ г.

_____________________________, именуем__ в дальнейшем “Банк”, в лице ______________, действующ___ на основании ____________________, с другой стороны,

_____________________________, именуем__ в дальнейшем “Бенефициар”, в лице ______________, действующ___ на основании ____________________, с одной стороны, и

____________________________, именуем__ в дальнейшем “Депонент”, в лице _________________, действующ___ на основании _______________________, с третьей стороны, совместно именуемые “Стороны”, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1.1.

В соответствии с настоящим Договором Банк обязуется открыть специальный счет эскроу N __________________________ для учета и блокирования денежных средств, полученных им от Депонента в целях их передачи Бенефициару при возникновении оснований, предусмотренных Договором о ___________________ N _____ от “___” _______ ____ (далее по тексту – “Договор-1”), заключенном между Сторонами настоящего Договора.

1.2. Депонент перечисляет на указанный в п. 1.1 настоящего Договора счет эскроу денежную сумму в размере _________ (______________) рублей.

1.3. Зачисление на счет эскроу иных денежных средств, помимо тех, которые указаны в п. 1.2 настоящего Договора, не допускается.

1.4. Ни Депонент, ни Бенефициар не вправе распоряжаться денежными средствами, находящимися на счете эскроу.

1.5. Банковское обслуживание Бенефициара осуществляется на платной основе согласно тарифам на банковские услуги, утвержденным Правлением Банка.

2.1. Банк обязуется:

2.1.1. Открыть Депоненту счет эскроу в установленном порядке на основании заявления Бенефициара в течение ___ рабочих дней со дня представления в Банк необходимых для этого документов.

2.1.2. Зачислить на счет эскроу поступающие от Депонента денежные средства.

2.1.3. Обеспечить сохранность денежных средств, поступивших на счет эскроу.

2.1.4. При возникновении оснований, предусмотренных Договором-1, в срок ____ дней выдать Бенефициару сумму, указанную в п. 1.2 настоящего Договора, или перечислить ее на счет, указанный Бенефициаром.

2.1.5. Предоставлять по требованию Депонента и Бенефициара сведения по настоящему Договору, составляющие банковскую тайну.

2.1.6. Ознакомить Бенефициара с тарифами Банка на предоставление банковских услуг по открытию и ведению счета эскроу.

2.2. Банк вправе:

2.2.1. Отказать в открытии счета эскроу в случае непредоставления Бенефициаром всех необходимых документов для его открытия.

2.3. Депонент обязуется:

2.3.1. Перечислить денежную сумму в размере, указанном в п. 1.2 настоящего Договора, в течение ____ дней с момента подписания Сторонами настоящего Договора.

2.4. Депонент вправе:

2.4.1. Требовать от Банка предоставления сведений, составляющих банковскую тайну по настоящему Договору.

2.4.2. Предпринимать все предусмотренные действующим законодательством Российской Федерации меры, необходимые и достаточные для защиты своих законных прав и интересов.

2.5. Бенефициар обязуется:

2.5.1. Передать Банку подписанное со своей стороны заявление об открытии счета эскроу.

2.5.2. Предоставить Банку все необходимые документы для открытия счета эскроу.

2.5.3. Произвести оплату банковских услуг в соответствии с тарифами Банка.

2.6. Бенефициар вправе:

2.6.1. Требовать от Банка предоставления сведений, составляющих банковскую тайну по настоящему Договору.

2.6.2. Давать указания Банку о проведении операций по счету эскроу в пределах остатка на счете в течение операционного дня, установленного в Банке, при возникновении оснований передачи денежных средств Бенефициару.

3.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору Стороны несут ответственность, предусмотренную настоящим Договором и действующим законодательством Российской Федерации.

3.2. За несвоевременное зачисление или неправомерное списание Банком денег со счета эскроу, а также ненадлежащее выполнение или невыполнение указаний Бенефициара о перечислении денег со счета эскроу либо об их выдаче со счета эскроу Банк несет ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

3.3. В случае если неправомерными действиями или бездействием Банка причинен материальный или иной имущественный ущерб Бенефициару, Банк, помимо уплаты штрафных санкций, обязан возместить Бенефициару все прямые и косвенные имущественные убытки, включая упущенную выгоду.

3.4. Штрафные санкции, которые применяются к Банку: ___________________ __________________________________________________________________________. (конкретные основания, виды и размеры штрафных санкций)

3.5. Банк не несет ответственности перед Владельцем счета и Бенефициаром за задержку в осуществлении расчетно-кассового обслуживания, произошедшую не по его вине.

3.6. Банк не несет ответственности по обязательствам Депонента и Бенефициара.

3.7. Бенефициар несет ответственность за достоверность документов, представляемых для открытия счета эскроу и ведения операций по нему. В случае если в связи с недостоверностью представленных Бенефициаром документов Банку причинен ущерб, такой ущерб подлежит возмещению Бенефициаром в полном объеме.

3.8. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему Договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения настоящего Договора в результате обстоятельств чрезвычайного характера, которые Стороны не могли предвидеть или предотвратить.

3.9. При наступлении обстоятельств, указанных в п. 3.8 настоящего Договора, каждая Сторона должна без промедления известить о них в письменном виде другую Сторону.

Извещение должно содержать данные о характере обстоятельств, а также официальные документы, удостоверяющие наличие этих обстоятельств и, по возможности, дающие оценку их влияния на возможность исполнения Стороной своих обязательств по настоящему Договору.

3.10. В случае наступления обстоятельств, предусмотренных в п. 3.8 настоящего Договора, срок выполнения Стороной обязательств по настоящему Договору отодвигается соразмерно времени, в течение которого действуют эти обстоятельства и их последствия.

3.11. Если наступившие обстоятельства, перечисленные в п. 3.8 настоящего Договора, и их последствия продолжают действовать более двух месяцев, стороны проводят дополнительные переговоры для выявления приемлемых альтернативных способов исполнения настоящего Договора.

4.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть при исполнении условий настоящего Договора, Стороны будут стремиться разрешать путем переговоров.

4.2. Споры, не урегулированные путем переговоров, разрешаются в судебном порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.

5.1. Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания и действует до исполнения Сторонами обязательств по Договору-1.

5.2. Настоящий Договор может быть изменен или расторгнут путем подписания Сторонами письменного соглашения.

5.3. При расторжении настоящего Договора остаток денежных средств перечисляется или выдается Депоненту либо при возникновении оснований для передачи денежных средств Бенефициару перечисляется или выдается Бенефициару.

6.1. Все изменения и дополнения к настоящему Договору должны быть совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями Сторон.

6.2. Стороны обязуются письменно извещать друг друга о смене реквизитов, адресов и иных существенных изменениях.

6.3. Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из Сторон.

6.4. Ни одна из Сторон не вправе передавать свои права и обязанности по настоящему Договору третьим лицам без письменного согласия другой Стороны.

6.5. Во всем остальном, что не урегулировано настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.

Банк: Депонент: Бенефициар: ____________________________ ____________________________ ___________________________ “__________________________” “__________________________” “_________________________” Адрес: Адрес: Юридический/почтовый адрес: ____________________________ ____________________________ ___________________________ ____________________________ ____________________________ ___________________________ ИНН/КПП ____________________ ИНН/КПП ____________________ ИНН/КПП ___________________ ОГРН ОГРН ОГРН ____________________________ ____________________________ ___________________________ Тел.: __________ Факс: Тел.: __________ Факс: Тел.: __________ Факс: _________________________ _________________________ ___________________________ Адрес электронной почты: Адрес электронной почты: Адрес электронной почты: ____________________________ ____________________________ ___________________________ ____________________________ ____________________________ ___________________________ ____________________________ ____________________________ Расчетный счет К/с Расчетный счет в _________________ банке ____________________________ ____________________________ К/с БИК в _________________ банке ___________________________ __________________________ К/с БИК ____________________________ ___________________________ БИК ____________________________ _____________/______________ _____________/______________ _____________/_____________ (Ф.И.О.) (подпись) (Ф.И.О.) (подпись) (Ф.И.О.) (подпись) М.П. М.П. М.П.

Источник: https://blank-obrazets.ru/dogovor_scheta_eskrou.htm

Договор счета эскроу | Формы договоров

Счет эскроу пример

Договор счета эскроу в формате DOCX

Договор счета эскроу в формате DOC

Договор счета эскроу в формате PDF

Договор счета эскроу в формате RTF

ДОГОВОР СЧЕТА ЭСКРОУ

№ ______________

Город ________________Дата заключения договора: _____________
[________________________], именуемый в дальнейшем «Банк», в лице _________________, действующий на основании ____________________, с одной стороны, [________________________], именуемый в дальнейшем «Депонент», действующий на основании [указать реквизиты паспорта/доверенности], с другой стороны и [________________________], именуемый в дальнейшем «Бенефициар», действующий на основании [указать реквизиты паспорта/доверенности], с третьей стороны

заключили настоящий договор о нижеследующем:

1.1.       Банк обязуется открыть счет эскроу ___________________________________________ для учета и блокирования денежных средств, полученных от Депонента в целях их передачи Бенефициару при возникновении оснований, предусмотренных договором №__ от ______________ (далее – Основной договор).

1.2.       Депонент перечисляет на указанный в п. 1.1. настоящего Договора счет эскроу денежную сумму в размере _________________ руб.

1.3.       Банковское обслуживание осуществляется на платной основе согласно тарифам на банковские услуги, утвержденным Банком.

1.4.       Зачисление на счет эскроу иных денежных средств, помимо тех, которые указаны в п. 1.2 настоящего Договора, не допускается.

1.5.       Ни Депонент, ни Бенефициар не вправе распоряжаться денежными средствами, находящимися на счете эскроу.

1.6.       Банковское обслуживание Бенефициара осуществляется на платной основе согласно тарифам на банковские услуги, утвержденным Правлением Банка.

  1. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1.       Банк обязан:

2.1.1. Открыть счет эскроу в течение _____ рабочих дней со дня представления в Банк необходимых для этого документов.

2.1.2. Зачислить на счет эскроу поступающие от Депонента денежные средства.

2.1.3. Обеспечить сохранность денежных средств, поступивших на счет эскроу.

2.1.4. Проводить юридическую экспертизу предоставленных Депонентом и Бенефициаром документов.

2.1.5. При возникновении оснований, предусмотренных Основным договором, в срок  ______ дней выдать Бенефициару сумму, указанную в п. 1.2. настоящего Договора, или перечислить ее на указанный Бенефициаром счет.

2.1.6. Ознакомить Депонента и Бенефициара с тарифами Банка на предоставление банковских услуг по открытию и ведению счета эскроу.

2.1.7. Предоставлять по требованию Депонента и Бенефициара сведения по настоящему Договору, составляющие банковскую тайну.

2.2.       Банк вправе:

2.2.1. Отказать в открытии счета эскроу в случае непредоставления всех необходимых документов.

2.3.       Депонент обязан:

2.3.1. Предоставить Банку все необходимые документы для открытия счета эскроу.

2.3.2. Перечислить денежную сумму в размере, указанном в п. 1.2. настоящего Договора, в течение _____ дней с момента подписания Сторонами настоящего Договора.

2.4.       Депонент вправе:

2.4.1. Требовать от Банка предоставления сведений, составляющих банковскую тайну по настоящему Договору.

2.5.       Бенефициар обязан:

2.5.1. Предоставить Банку все необходимые документы для открытия счета эскроу.

2.5.2. Произвести оплату банковских услуг в соответствии с тарифами Банка.

2.6.       Бенефициар вправе:

2.6.1. Требовать от Банка предоставления сведений, составляющих банковскую тайну по настоящему Договору.

2.6.2. Давать указания Банку о проведении операций по счету эскроу в пределах остатка на счете в течение операционного дня, установленного в Банке, при возникновении оснований передачи денежных средств Бенефициару.

3.1.       За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору Стороны несут ответственность, предусмотренную действующим законодательством Российской Федерации.

3.2.       Если неправомерными действиями или бездействием Банка причинен ущерб Бенефициару, Банк обязан возместить Бенефициару все прямые и косвенные имущественные убытки, включая упущенную выгоду.

3.3.       Банк не несет ответственности перед Владельцем счета и Бенефициаром за задержку в осуществлении расчетно-кассового обслуживания, произошедшую не по его вине.

3.4.       Банк не несет ответственности по обязательствам Депонента и Бенефициара.

3.5.       Депонент и Бенефициар несут непосредственную ответственность за достоверность документов, представляемых для открытия счета эскроу и ведения операций по нему. В случае если в связи с недостоверностью представленных документов Банку причинен ущерб, такой ущерб подлежит возмещению Депонентом и/или Бенефициаром в полном объеме.

3.6.       При наступлении обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения настоящего Договора, каждая Сторона должна без промедления известить о них в письменном виде другую Сторону. В противном случае Стороны несут непосредственную ответственность за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему Договору, связанное с возникновением данных обстоятельств.

3.7.       Все споры и разногласия, возникшие в ходе исполнения условий настоящего Договора, если их не удалось разрешить путем переговоров, разрешаются в судебном порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.

4.1.       Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания и действует до исполнения Сторонами обязательств по Основному договору.

5.1.       Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, по одному для каждой из Сторон.

5.2.       Стороны обязуются письменно извещать друг друга о смене реквизитов, адресов и иных существенных изменениях.

5.3.       Все изменения и дополнения к настоящему Договору должны быть оформлены в письменном виде и подписаны уполномоченными представителями Сторон.

5.4.       Ни одна из Сторон не вправе передавать свои права и обязанности по настоящему Договору третьим лицам без письменного согласия другой Стороны.

5.5.       Во всем остальном, что не урегулировано настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.

АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

ОГРН _______________

ИНН _______________

КПП _______________

Место нахождения: _______________

Телефон _______________

Факс _______________

Депонент:

Паспортные данные или

ОГРН _______________

ИНН _______________

КПП _______________

Место нахождения: _______________

Телефон _______________

Факс_______________

Бенефициар:

Паспортные данные или

ОГРН _______________

ИНН _______________

КПП _______________

Место нахождения: _______________

Телефон _______________

Факс_______________

ПОДПИСИ СТОРОН

Банк:Депонент:Бенефициар:

Ф.И.О., Подпись

                                       М.П.

Ф.И.О., Подпись

                                       М.П.

Ф.И.О., Подпись

                                       М.П.

Источник: https://xn----7sbbhef7cpebbpj8b.xn--p1ai/?page_id=1736

Эскроу-счет – что это простыми словами, что поменялось в ДДУ

Счет эскроу пример

При совершении крупных сделок, например, покупке квартиры, каждый опасается за свои деньги, за честность продавца или компании-застройщика. К сожалению, случаи, когда люди теряют средства и не становятся собственниками недвижимости, время от времени случаются.

Для безопасности подобных сделок банк может предоставить эскроу-счета. При этом он сам становится третьей стороной и отслеживает исполнение всех договорных обязательств.

Рассмотрим варианты применения эскроу-счетов при приобретении недвижимого имущества на вторичном рынке или долевом строительстве, а также их отличительные особенности в сравнении с аккредитивами.

Эскроу-счета – что это? Объясним простыми словами

Самый щепетильный момент в любой сделке с вторичным жильем – оформление документов. Денежная сумма слишком велика, чтобы носить ее с собой и в нужный момент обменять на подписанные документы.

Все время, пока идет оформление, и покупатель, и продавец испытывают страх остаться ни с чем.

Этого-то момента и позволяют избежать банки с открытием эскроу-счета и возложением на себя обязательств по сопровождению сделки.

Когда существует договоренность о купле-продаже недвижимого имущества, покупатель (депонент) и продавец (бенефициар) отправляются в банк, что оказывает услугу эскроу и именуется эскроу-агент.

Происходит заключение трехстороннего договора. Депонент кладет на эскроу-счет необходимую сумму. При этом четко прописываются условия, при которых право пользования переходит к продавцу.

Банк сохраняет сумму на эскроу-счете до завершения сделки и следит за соблюдением всех условий.

Простыми словами, эскроу-счет – это счет, куда покупатель кладет деньги, а продавец их снимает, но после выполнения всех оговоренных заранее условий. Открывается он на срок до пяти лет. При этом банк отвечает за сохранность средств и честность выполнения всех обязательств. На сегодняшний день это – самый безопасный вариант оформления сделок с недвижимым имуществом.

Подробная информация об эскроу-счетах раскрывается в статье 860.7 ГК РФ. В ней говорится об особенностях оформления договора, порядке его закрытия, особенностях перехода права управления деньгами, находящимися на счетном балансе.

Применение эскроу-счета при приобретении недвижимости

В договоре при открытии такого счета обязательно прописываются полномочия финансового учреждения. Здесь возможны два варианта:

  • Банк без обязательства следит за правильностью оформления документации. В этом случае его представитель только проверяет наличие полного пакета, перечисленного в эскроу договоре.

    Если все документы на месте, считает обязательства выполненными и передает деньги в распоряжение продавцу. При этом впоследствии может оказаться, что какие-то бумаги не были оформлены надлежащим образом.

    Это может принести как необходимость переоформления, так и проблемы с законностью сделки. Особенно это актуально при покупке недвижимости на вторичном рынке.

  • В договоре в обязанности эскроу-агента входит проверка законности и правильности оформления документов. Тогда юрист банка перед признанием сделки совершенной проверит каждый документ на подлинность, правильность оформления и соответствие действующему законодательству.

    В этом случае, во-первых, сводятся к минимуму риск спорных вопросов в дальнейшем, а во-вторых, если они все-таки возникнут, можно будет требовать от финансового учреждения выполнения обязательств в полном объеме.

    Именно из-за этой обязанности контроля над сделкой не все банки имеют право открывать эскроу-счета.

Если во время оформления сделки возникают какие-либо сложности с документами, например при выписке несовершеннолетних жильцов из квартиры во время приобретения вторичной недвижимости, доступ к финансам возможен лишь для покупателя.

Продавец имеет право на снятие денег после проверки банком документов по сделке и признания ее завершенной.

При необходимости внесения изменений в договор эскроу это можно сделать в заранее оговоренной форме по соглашению всех трех сторон либо по судебному решению.

Эскроу-счет открывают на строго определенный срок, после окончания сделки он закрывается. Возможно досрочное расторжение по включенным в договор причинам. Тогда деньги возвращаются к покупателю, если не предусмотрены другие варианты.

Особенности работы с эскроу-счетами при долевом строительстве

Согласно изменениям в статье 214 ФЗ с 1 июля 2019-го вложения покупателей, участвующих в долевом строительстве, застройщик может получить лишь с эскроу-счета. Это позволяет избежать ситуаций с обманутыми дольщиками.

Счета застрахованы, здание возводится на средства строительного концерна либо финучреждения, если используется кредит.

К застройщику финансовые вложения с эскроу-счета переходят в течение десяти дней после сдачи многоквартирного дома.

Если договор долевого строительства расторгнут, средства с эскроу-счета возвращаются участнику (покупателю), или, если он брал кредит – в кредитную организацию. Порядок возврата должен быть заранее отражен в договоре. Ситуация с обманутыми дольщиками больше не будет повторяться.

Если застройщик не в состоянии достроить дом самостоятельно, то банк найдет средства и возможности. Покупатель получит свою недвижимость. Если все-таки будет принято решение о прекращении строительства, то деньги в полном объеме вернутся на счет покупателя.

При смене застройщика, по желанию, покупатель сможет как вернуть свои деньги, так и дождаться назначения нового застройщика и получить, в конце концов, свою квартиру.

При наследовании или перехода права владения по судебному решению, если участник долевого строительства надумал переуступить права на недвижимость, то к новому претенденту на жилье переходят все прежние обязательства.

Следует знать, что процентов по эскроу-счету банк ПОКА не начисляет. Вознаграждение банку не выплачивается. Деньги на эскроу-счетах подлежат обязательному страхованию. Сумма страховки – 10 000 000 рублей.

В случае если во время выполнения обязательств по эскроу-договору у банка будет отозвана лицензия или он разорится, возврат средств будет произведен в порядке и объеме, описанном в статье 177 ФЗ «О страховании вкладов физических лиц в банках РФ». К сожалению, если недвижимость стоила больше, чем 10 миллионов рублей, то превышающая сумму часть пропадет. Кроме того, покупателю придется доплатить ее продавцу или застройщику в полном объеме. 

Пример: Если покупатель приобрел в одном банке две квартиры по 6 млн. рублей каждая, то в случае наступления страхового случая он получит только 10 млн. рублей, несмотря на то что открыто было два эскроу-счета! Разбить же эскроу-счета по разным банкам не получится – один ДДУ – один эскроу-счет.

Могут ли с эскроу-счета списать деньги по долгам? Может ли эскроу-счет быть арестован?

В соответствии со статьей 73.3 (введена Федеральным законом от 26.07.2017 N 212-ФЗ) имущество, ценные бумаги и деньги депонированные на эскроу-счета защищены от всех видов взысканий! В том числе и налоговой!

Деньги на эскроу-счетах нельзя списать в качестве оплаты за алименты или в счет задолженности по налогам или задолженности третиим лицам.

Однако, это не значит что такие счета можно использовать от различного рода уклонений! Дело в том что суд не может постановить списание денежных средств с эскроу, однако может наложить арест! В этом случае по завершении срока действия договора деньги со счета вы уже не получите — они уйдут либо застройщику при выполнении им условий договора, либо право получить деньги перейдет к кредиторам (или приставам). 

То же самое правило действует и при депонировании имущества. Депонированное имущество или денежные средства нельзя взыскать не дождавшись окончания срока действия договора!

Начисление процентов по эскроу-счетам

На данный момент думой разрабатывается законопроект № 844913-7 (о процентах по счету эскроу). Планируется утвердить следующие изменения:

  • Ежемесячное начисление процентов банками.
  • Процентная ставка по эскроу-счетамбудет установлена на уровне среднерыночной. На текущий момент это около 5% годовых.
  • Проценты по эскроу-счетам будут начисляться на отдельный счет.

Таким образом если срок строительства дома около 3 лет, а сумма на эскроу-счете в размере 3 млн. руб, то при получении квартиры на отдельном счету у вас накопится сумма в размере 450 тыс. руб. Согласитесь – неплохо! Однако не все так просто! Банк не будет просто так начислять проценты! Чтобы что-то отдать – он должен это где-то взять! А взять он может двумя способами:

  1. Чтобы банк начислял проценты на эскроу-счета эти деньги должны работать, а не лежать мертвым грузом. Т.е. деньги с эскроу-счетов будут инвестироваться, что означает риск их потери!
  2. Сейчас по договорам с использованием эскроу-счетов строительство ведется за счет кредитных средств. Застройщик кредитуется банком под небольшую ставку. Если же будут приняты изменения в законопроекте по начислению процентов, банки будут вынуждены поднять процентную ставку для застройщика. Не все застройщики потянут такой процент. Это неизбежно приведет к удорожанию стоимости квартир в новостройках и снижению предложений от застройщиков.

В выигрыше будут только крупные застройщики использующие собственные средства на строительство без кредитных линий.

Аккредитив – это обязательства банка, по которым он обязан перевести на счет продавца деньги после полного завершения сделки и предоставления всех документов, это подтверждающих. Эскроу-счет – это сумма, внесенная покупателем и отданная банку на хранение до полного завершения сделки.

При расторжении договора по сделке, например, при смерти продавца вторичной недвижимости, разорении застройщика или иных обстоятельствах, при которых ее исполнение становится невозможным, эскроу-счет автоматически будет закрыт, при аккредитиве оснований для этого нет. Если сделка не завершена, деньги вернутся покупателю, если обязательства уже выполнены – продавцу. Этот момент очень четко может отследить банк. Кроме того, покупатель способен отозвать аккредитив, в этом случае продавец может остаться без денег.

Эскроу-счет можно закрыть по соглашению досрочно только, если присутствуют представители всех трех сторон. Контроль сделки банком защищает не только покупателя, но и продавца, риск мошенничества практически сведен к нулю. Аккредитив покупатель может закрыть в любое время по своему усмотрению.

Аккредитив – законодательно установленная процедура, не позволяющая отступлений по собственному усмотрению. Эскроу – это договор, который позволяет вносить изменения, причем, даже в процессе совершения сделки, если все стороны согласны.

Например, при долевом строительстве, пока строится дом, покупатель принимает решение о переуступке права на свою долю другому человеку. Он согласовывает это с застройщиком, регистрирует переуступку в Росреестре, права на эскроу-счет переходят к новому дольщику. При аккредитиве банк проверяет только наличие документации.

Для эскроу банк – гарант правильного оформления документов, законности сделки и выполнения договорных условий.

Эскроу-агенты

Не все кредитные организации оказались готовы к повышенным обязательствам перед клиентами. Пока услуги эскроу оказывают наиболее крупные банки. Согласно мировой практике это могут быть разные финансовые организации.

Работа агентов пока осложняется отсутствием опыта в судебных разбирательствах.

Если в эскроу договоре не была прописана ответственность банка за проверку документов, то финучреждение и не отвечает за законность сделки.

То есть, если подписи на каких-либо документах при покупке вторичной недвижимости были подделаны, а банк принял эти документы, то его ответственности в этом нет, даже если впоследствии сделка будет оспорена в суде.

В то же время, при долевом строительстве, финансовое учреждение, как правило, кредитует застройщика, законность всех документов проверена им очень тщательно.

При заключении эскроу договора нужно особенно тщательно изучать обязанности банка и, при неясных моментах, просить их разъяснить или расписать в договоре подробнее. В случае если эскроу банк прекращает свою деятельность во время сделки, то финансы со счета возвращаются депоненту, если обязательства уже были выполнены – продавцу.

Эскроу-счета используют не только при сделках с недвижимостью, но и в любых крупных проектах, например, в контрактах на выполнение работ или разработку проектов, при покупке долей или акций компаний.

Особенности использования эскроу-счета застройщиком

Как уже говорилось, застройщики теперь не могут использовать средства дольщиков для возведения домов. В договоре принимает участие третья сторона – банк, а средства на эскроу-счете заморожены до момента сдачи здания. Те строительные компании, которые успели согласовать проекты и получить деньги до вступления закона в силу, могут использовать их для постройки дома.

Работать с эскроу-счетами имеют право лишь строительные компании с большим опытом и стажем работы на рынке:

  1. не менее трех лет работы;

  2. от 10 тысяч квадратных метров сданного жилья;

  3. административные расходы во время строительства не должны превышать 10% от всей суммы, необходимой для строительства.

Авансовые платежи не должны превышать 30%. При превышении этой суммы банк блокирует счет.

Ввод объектов в эксплуатацию должен происходить в определенные договором сроки. Если будет просрочена сдача хотя бы одного объекта из крупного жилого комплекса, в дальнейшем застройщик может лишиться права работать с эскроу-счетами.

Источник: https://avprrb.ru/articles/poleznaya-informatsiya/eskrou-schet-chto-eto-takoe-kak-i-kogda-im-polzuyutsya/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.