Счет эскроу и аккредитив

Эскроу-счета и аккредитив: в чем различия?

Счет эскроу и аккредитив

Правительство России ввело новый формат взаимодействия застройщиков и покупателей первичного жилья, изменив правила оплаты при покупке квартир в новостройках.

С 2004 года в долевом строительстве действовала система прямой оплаты, теперь ей на смену пришла система оплаты через эскроу-счета, которая начнет действовать на территории всей России с июля 2019 года.

Этот формат оплаты вводится в рамках долгосрочной стратегии перехода от долевого строительства к проектному финансированию, и придерживаться новых правил обязаны будут все застройщики.

В этой статье редакция портала Novostroev.ru решила разобраться – что такое эскроу-счета, и чем они принципиально отличаются от аккредитива, который исправно служил инструментом оплаты в крупных сделках и, собственно, продолжит остаться таковым.

Эскроу-счета – что это такое?

Это один из современных (и, кстати, очень немногочисленных) вариантов оплаты дорогостоящих покупок.

Оплата через эскроу становится особенно актуальной в сфере сделок с недвижимостью, каковая продолжает оставаться одним из наиболее дорогих приобретений.

Поскольку уже с июля 2019 года все застройщики обязаны работать с использованием эскроу-счетов, мы будем рассматривать данный банковский инструмент в разрезе сделок по купле-продаже жилья.

Хотя, строго говоря, назвать его современным можно только условно, так этот формат оплаты появился в западных странах более 15 лет назад и давно достаточно активно используется для расчетов.

Покупателем в банк переводится сумма, равная стоимости недвижимости, и остается на этом счете до полного выполнения продавцом определенного условия.

Может быть указан и целый перечень условий, но чаще всего речь идет о регистрации нового собственника, если это квартира на вторичном рынке, или передача застройщиком дольщику готовой квартиры.

По сути – это обычный депозитный вклад, на который в некоторых странах даже начисляются проценты.

Эта практика зародилась в Соединенных Штатах, там ее широко использовали и часто предпочитают использовать в сделках именно с недвижимостью. В мировой практике данный банковский инструмент используют наравне с аккредитивом, инкассо и векселем. Но если говорить о сделках с недвижимостью, то именно с аккредитивом многие путают эскроу-счета.

Использование эскроу направлено на то, чтобы минимизировать риски мошенничества, и обеспечить выполнение обязательств при купле-продаже недвижимости. При этом, гарантии одинаково учитывают интересы, как продавца, так и покупателя. Хотя и в этом инструменте есть свои минусы, о чем мы сегодня тоже поговорим.

Аккредитив – что это такое?

Это документ стандартной формы, который оформляется на банковский счет.

Покупатель открывает счет и вносит деньги – сумму, отраженную в договоре купли-продажи, а банк (предлагающий подобную услугу) выпускает аккредитив и блокирует средства.

В документе прописаны условия, только после выполнения этих условий продавец получает возможность забрать деньги, например, оформление права собственности на покупателя.

После выполнения этих условий продавец предъявляет этот документ сотрудникам банка, и банк выдает средства в виде наличных или переводит на счет, указанный покупателем. Получить деньги по аккредитиву можно в банке, в котором был оформлен аккредитив или в другом банке.

Основные отличия эскроу от аккредитива

Действительно, два банковских инструмента сильно похожи друг на друга, но, все-таки, они имеют определенные различия, которые, собственно, обуславливают их преимущества и недостатки относительно друг друга. Вот основные отличия этих методов расчетов друг от друга:

  • Счет-эскроу закрывается при непосредственном участии всех сторон сделки, что повышает гарантии и снижает риск мошенничества. Существует, так называемый, отзывной аккредитив, который может быть отозван. Это может сделать покупатель или сам банк без уведомления об этом сторон (речь идет о, так называемом, отзывном аккредитиве). В России такой аккредитив еще действует, а вот в мировой практике он уже запрещен;
  • Форма аккредитива ограничена многочисленными правилами, прописанными в нормативных регулирующих документах, что в ряде случаев делает его использование не очень удобным. Эскроу-счет в этом плане гибче, регламентируется, в основном, договором, в котором и указаны условия для выполнения сделки;
  • Также присутствует разница в ответственности сторон. При аккредитиве банк выступает всего лишь в качестве «денежного посредника», а вся ответственность за выполнение обязательств лежит на покупателе и продавце. При расчетах в форме эскроу, на банке лежит полная ответственность за тщательную проверку выполнения условий сделок.

Собственно, именно поэтому ряд банков весной 2019 года отказались работать с эскроу из-за этой ответственности и, конечно же, из-за своей неподготовленности к работе с ними.

Преимущества и недостатки эскроу-счетов

Наиболее значимыми преимуществами эскроу-счета перед аккредитивом являются следующие:

  • Гибкость системы благодаря договорному характеру отношений;
  • Простой способ оформления (путем согласования и подписания договора);
  • Контролирующая функция банка, с помощью чего минимизируются риски мошенничества и спекуляций.

В новой для россиян форме финансовых расчетов имеется и ряд недостатков:

  • Ограниченный выбор кредитных организаций, в которых можно открыть эскроу-счет. Если сравнивать с ним аккредитив, последний является куда более распространенным банковским продуктом, который доступен клиенту любого банка;
  • На случай банкротства банка, сумма депозитного вклада на эскроу-счету застрахована до 10 млн. руб., не более;
  • Данная схема на практике довольно слабо защищена от мошенничества, где основными действующими лицами могут стать коррумпированные сотрудники банка. Собственно, именно поэтому количество банков, которым дозволено открывать и обслуживать эскроу-счета, ограничено 21 банком. При этом жесткий отбор, который проводился Центробанком РФ, не гарантирует, хотя и существенно снижает риски преступных действий сотрудников этих банков.

По прогнозам аналитиков к концу 2019 года, общее количество сделок с применением эскроу-счетов, составит около 30%. Это услуга сравнительно молодая, но к ней сейчас имеется существенный интерес, подогретый введением изменений во взаимоотношения дольщиков и застройщиков.

Применение эскроу-счетов на рынке недвижимости

Правительство РФ на протяжении последних нескольких лет занималось тем, что предпринимало попытки улучшить существующие законы, регулирующие сегмент долевого строительства.

Это происходило до тех пор, пока не стало очевидным, что основная проблема заключается не в самом долевом строительстве, а в форме финансовых отношений между сторонами.

После предложения эскроу-формата, в этой плоскости, как посчитали чиновники, все встало на свои места и предполагается, что сделки станут более прозрачными, честными и защищенными. По крайней мере, это должно способствовать уменьшению количества проблем до момента перехода к формату проектного финансирования

Конечно, стоит отметить тот факт, что первыми кто, пострадает от нововведения, будут застройщики.

Раньше деньги для строительства нового объекта привлекались напрямую от дольщиков, теперь же такой возможности больше не будет.

Застройщик будет вынужден обращаться за деньгами в кредитные организации, что автоматически приведет к увеличению стоимости постройки дома и, как следствие, к росту стоимости квадратного метра новостройки.

Таким образом, пострадают и дольщики. Это автоматически ведет к тому, что для кого-то стоимость новой квартиры может оказаться слишком высокой. Возможно, наценка в 200-300 тысяч рублей вряд ли приведет к тому, что человек, желающий приобрести квартиру в новом доме, откажется от этой идеи, но что произойдет, если увеличение цены будет более ощутимым?

Это, конечно, еще один минус, но минус не формата эскроу-расчетов самого по себе, а уже – всего подхода к разработке законопроекта.

Однако есть люди, которые понимают, что лучше переплатить стоимость квартиры, чем лишиться всех денег из-за банкротства застройщика или мошеннической схемы.

Так, сегодня, пожалуй, большинство тех дольщиков, которые стали жертвами махинаций и недобросовестных застройщиков, наверняка скажут, что лучше бы они приобрели квартиру незначительно дороже по системе эскроу-счета, но зато получили бы больше гарантий.

Расчеты по эскроу: как это работает?

  • Застройщик по каждому ДДУ открывает эскроу-счет в банке . Этот счет вписывается в ДДУ на место, где раньше был номер расчетного счета застройщика.
  • После подписания документа и его последующей регистрации в Росреестре покупатель переводит на эскроу оговоренную сумму денежных средств;
  • В ДДУ обязательно указывается срок выполнения всех необходимых условий для перечисления денег на счет продавца. Если за указанный срок условия не выполняются, банк закрывает эскроу-счет и возвращает деньги покупателю, перечисляя их на его расчетный счет. В том случае, если по каким-то причинам, строительный процесс затягивается, срок действия договора продлевается (но только с согласия всех участников сделки);
  • Строительная компания по завершении строительства сдает дом в эксплуатацию и передает дольщику квартиру по акту приема-передачи;
  • Фактически, когда выполнены все условия договора, банк уполномочен перевести денежные средства продавцу.

Заключение

Уже в 2019 году, с июля месяца, многие новостройки (есть ограничения, в связи с которыми продажа квартир может осуществляться по старым правилам) должны проходить через систему эскроу-счетов.

С этого момента долевое строительство в том виде, к которому привыкли граждане России, уйдет в прошлое. По задумке правительства РФ, данный инструмент способен решить множество существующих проблем.

Будут ли эскроу-счета действительно решением накопившихся проблем в жилищном строительстве, это, как обычно, покажет лишь время.

Примерно в равной степени положение дольщиков и застройщиков ухудшится – первые будут вынуждены покупать жилье дороже, вторые – платить проценты по кредитным деньгам.

Одно можно сказать наверняка – среди тех, кто точно окажется в выигрыше, присутствуют банки, отобранные ЦБ для эскроу. Для банков круговорот одних и тех же денег между ним самим, застройщиком и дольщиком принесет прибыль на каждой итерации при отсутствии для банка каких-либо рисков.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/novostroev/eskrouscheta-i-akkreditiv-v-chem-razlichiia-5d1f3b7e49390f00addaeb0e

Эскроу vs аккредитив: отличия, особенности банкротства – Сфера

Счет эскроу и аккредитив

Договор условного депонирования изначально был введен в Гражданский кодекс РФ как один из подвидов договора хранения.

Однако правоприменительная практика показала, что эскроу  зарекомендовал себя в качестве меры по обеспечению исполнения обязательств, отмечает преподаватель юридического факультета МГУ им. М.В.

Ломоносова, руководитель направления «Правовое развитие» в Фонде «Центр стратегических разработок» Максим Башкатов.

Широко договор счета эскроу рассчитывают применять при строительстве жилья с привлечением средств граждан.

Застройщики теперь вынуждены аккумулировать средства дольщиков на эскроу-счетах, согласно вступившим в силу поправкам в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов » и отдельные законодательные акты РФ.

Право использовать эти деньги они получат только после исполнения обязательств перед клиентами. Вступили в силу также изменения, которые позволяют «распаковывать» счета эскроу при сдаче жилья в эксплуатацию, а не при оформлении в собственность.

«В значительной степени ту задачу, которую выполняет договор счета эскроу, можно было реализовывать и раньше через заключение смешанных и непоименованных договоров. Но на практике такая модель сталкивалась бы с серьезными проблемами.

Если говорить о вещах, теоретически можно было бы использовать договор хранения со всевозможными агентскими усложнениями.

Но, например, для бездокументарных ценных бумаг или для наличных денег эта задача усложнялась бы», – отмечает доктор юридических наук, директор юридического института «М-Логос», профессор ВШЭ Артем Карапетов.

Одним из очевидных конкурентов для договора счета эскроу является аккредитив – более традиционный договорный инструмент и своеобразный способ обеспечения. Специалист выделил основные отлития двух типов договоров:

  • Аккредитив был возможен только в случае, если эскроу-агентом является банк (стороны не могли привлекать в этом качестве адвоката, нотариуса или других). Однако, например, в европейских странах небанковские организации широко привлекаются в качестве эскроу-агентов;
  • Эскроу, в отличие от стандартизированного аккредитива, – трехсторонний договор, который позволяет настраивать отношения сторон (все участвуют в разработке условий);
  • Договор счета эскроу позволяет сторонам структурировать их отношения таким образом, чтобы риск банкротства банка лежал не на должнике, а на кредиторе. Обе стороны также могут выбирать сам банк-посредник. Тогда как аккредитив этого не позволяет, и внесение на счет кредитной организации суммы покрытия не означает исполнения должником своего обязательства перед кредитором.

«Эскроу – это модель, при которой депонирование денег в банке означает, что должник исполнил обязательства. И если впоследствии банк обанкротится – это проблема кредитора.

Конечно, должник может поручиться по долгу банка и встать в положение поручителя. Эту опцию стороны могут как выбрать, так и нет.

Иначе говоря, эскроу денежных средств позволяет более гибким образом структурировать эти отношения», – резюмирует Артем Карапетов.

Эскроу в различных вариантах банкротства

Западные аналоги эскроу-агентов предполагают, что имущество, которое находится у них, иммунизировано от взысканий, например, при банкротстве.

Однако, отмечает Максим Башкатов, специалисты опасаются, что в случае с отечественными договорами конструкцию могут легко использовать для мошенничеств и вывода активов.

Препятствий для этого в Гражданском кодексе РФ, по словам эксперта, практически нет, кроме нормы о сроке договора.

Договор условного депонирования предполагает, что эскроу-агент отделяет полученное на эскроу имущество от своего таким образом, чтобы третьи лица всегда понимали – что входит в имущественную массу эскроу-агента, а что – нет.

«Наше право в целом негативно относится к ситуациям, когда имеет место скрытый траст. То есть когда некое имущество находится формально в собственности агента, а потом при банкротстве оказывается, что это не его полноценная экономическая собственность, а элемент имущества третьего лица.

В Германии действует институт тройханд, который позволяет структурировать своеобразный траст с некоторыми изменениями. При банкротстве такого тройханда может оказаться, что некое имущество не попадает в его массу. Отечественное право пока отвергает эту идею», – поясняет Артем Карапетов.

Положение депонента, эскроу-агента и бенефициара в условиях банкротства зависит от обстоятельств, а также от выбранного сторонами агента. Существует несколько видов счетов, которые используются для отделения имущества в эскроу:

  • Номинальный счет – это конструкция, которая появилась в ГК РФ в результате реформы. Ее цель в том, чтобы отделить деньги держателя счета от его собственных. Таким образом, нельзя будет обратиться по долгам владельца счета для взыскания этих средств. Используется номинальный счет, когда эскроу-агентом выступает не банк, а например, адвокат;
  • Публичный депозитный счет – этот тип счета используется для обособления средств нотариуса, если его привлекают в качестве эскроу-агента, от депонированного имущества;
  • Корреспондентский счет банка – здесь сосредотачиваются средства, которые перечисляет депонент банку, выбранному сторонами эскроу-агентом. Особенность в том, что на корсчете они естественным образом смешиваются с другими денежным средствами банка. Однако законом учитывается, что средства на счете эскроу – это не активы, а пассивы кредитной организации;
  • Отдельный счет в депозитарии – применяется для обособления ценных бумаг эскроу-агентом. Такая формализация позволяет всем третьим лицам понять, какие акции принадлежат агенту в экономическом смысле в случае банкротства, а какие нет.

Поддержать строгую логику обособления, когда эскроу-агентом является банк, не всегда удается.

Однако несмотря на то, что стороны в этом случае несут повышенные риски при банкротстве банка, эту ситуацию стоит воспринимать как неизбежную для всех иных вариантов, подчеркивает Артем Карапетов.

Дело в том, что кредитная организация по сути выступает как финальный агент. Например, даже когда посредником выступает адвокат или нотариус, стороны могут столкнуться с риском банкротства банка, в котором эскроу-агент открыл номинальный счет.

Законодательная ошибка

Специфическая ситуация при банкротстве банка сложилась с нотариусом в качестве эскроу-агента. Согласно законодательству о нотариате, поверенные учитывают деньги, переданные им по договору эскроу, на публичном депозитном счете.

Однако, по словам Артема Карапетова, в законодательстве о банкротстве предусмотрено, что в случае банкротства кредитной организации деньги, депонированные в этом банке на публичном депозитном счете, в конкурсную массу банка не попадают.

Очевидная и логическая ошибка законодателя, отмечает эксперт, была в каком-то смысле исправлена Верховным Судом РФ (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 7 мая 2018 г. №305- ЭС17-16841(12) по делу №А40-31573/2016).

Данную норму о договоре эскроу в Федеральном законе «О несостоятельности (банкротстве)», пояснил суд, нужно понимать не буквально – деньги все-таки попадают в конкурсную массу и не сепарируются.

«Вопрос в том, что при банкротстве банка нотариусы получают приоритет и удовлетворяют свои требования вперед всех очередей, что мне кажется неправильным и не вполне логичным.

Нотариусы, по сути, – посредники, тогда почему бизнесмены, которые использовали публично-депозитный счет, получат приоритет перед другими кредиторами банка? Я не предлагаю мультиплицировать это решение на всех эскроу-агентов, а изменить ситуацию и приравнять нотариуса к остальным», – отмечает Артем Карапетов.

Подробнее о договоре условного депонирования в российском праве – в открытом диалоге Максима Башкатова и Артема Карапетова.

Источник изображения: freepik

Источник: https://lfacademy.ru/sphere/post/eskrou-vs-akkreditiv-otlichiya-osobennosti-bankrotstva

Эскроу или аккредитив при покупке квартиры – в чём главные отличия?

Счет эскроу и аккредитив

2019-08-02

Преимущества эскроу перед аккредитивом Как повлияет введение эскроу на рынок недвижимости?  Покупка квартиры в новостройке по новым правилам

Покупка недвижимости – всегда риск.

Вы можете внести 100% оплату или первый взнос в несколько сотен тысяч по ипотеке и не получить долгожданные ключи от квартиры, застройщик – не получить перевод нужной суммы даже после подписания всех документов. Для того, чтобы избежать любого мошенничества, сделки с недвижимостью должны предусматривать гарантию полного выполнения обязательств с обеих сторон. 

По этой причине с июля 2019 года в России официально поменялся формат взаимодействия застройщиков с покупателями: появился трёхсторонний договор, в котором теперь участвует банк как независимое третье лицо. Теперь деньги в безопасности – они хранятся на специальном эскроу счёте до момента ввода новостройки в эксплуатацию. 

Эта долгосрочная стратегия перехода от долевого строительства к проектному финансированию призвана обезопасить покупателей новостроек, избавить рынок от недобросовестных застройщиков и потенциальных долгостроев.

Ничего не напоминает? Аккредитивы, которые долгое время служили безопасным инструментом оплаты в крупных сделках. И всё-таки есть у эскроу преимущества, которые кардинально отличают его от аккредитива. Давайте разбираться вместе. 

Это способ безналичного расчёта между покупателем квартиры и её продавцом с участием независимого посредника – банка. Деньги в полном объёме хранятся у него для безопасности сделки и финансовой защиты обеих сторон: покупатель вносит нужную сумму – банк открывает аккредитив – средства блокируются.

Когда продавец и покупатель выполнят обязательства, банк тщательно проверит все документы и договор и затем, если условия не были нарушены и договорённости соблюдены – переведёт деньги на счёт продавца. Благодаря аккредитиву мошенничество сводится к нулю, так как ни одна сторона не имеет доступа к деньгам до соблюдения всех условий по договору. 

Можно было бы сказать, что эскроу и аккредитив – одно и тоже, но всё-таки есть между ними серьёзные различия. И эскроу оказывается лучше!

  1. Эскроу закрывают только при участии всех трёх сторон сделки. Некоторые аккредитивы могут быть отозваны любой из сторон без уведомления. 
  2. Сама форма аккредитива ограничена множеством правил, которые прописаны в нормативно регулирующих документах. Эскроу – гибче, так как регламентируется договором, в котором указаны все условия выполнения сделки.
  3. Открытие эскроу-счёта и его обслуживание для расчётов по договору участия в долевом строительстве – бесплатно. За открытие покупателем аккредитива придётся заплатить комиссию. 

Только в идеальном мире может быть всё так просто. В реальности оказывается, что и у эскроу есть свои минусы. Это: 

  • Ограниченный выбор банков. Центробанк РФ очень тщательно выбирал и ограничивал количество банков, работающих с эскроу. Среди них Сбербанк, ВТБ, Альфа-банк, Райффайзенбанк, ЮниКредит Банк, Связьбанк и другие. Всего по всей России это 55 банков. 
  • В случае банкротства банка, эскроу-счет застрахован только на 10 млн. рублей и не рублём больше.
  • Эскроу – сравнительно молодая для России услуга. Аналитики говорят, что к концу 2019 года сделки с эскроу составят только около 30%. Изменения хоть и внесены, но у покупателей есть свои сомнения и недоверие к новому способу взаиморасчётов. 

В России много лет велись переговоры про улучшения законов, регулирующих долевое строительство. Наконец, когда количество долгостроев доросло до катастрофических масштабов, а обманутые дольщики вышли на улицы митинговать – появился инструмент для регулирования финансовой стороны покупки квартиры в новостройках. Долгожданный, спасительный эскроу!

Теперь, как уверяют чиновники, всё встанет на свои места: сделки станут прозрачнее, долгостроев будет меньше, счастливых дольщиков – больше. 

Грустят, кажется, только застройщики. Ведь раньше деньги на строительство привлекались напрямую от дольщиков, а теперь, при нехватке собственных средств, придётся обращаться за кредитами в банки. В перспективе вырастет стоимость постройки новых домов, так как девелоперам придётся платить проценты по кредитам. Автоматически вырастут цены и на квартиры. Насколько – покажет только время.   

Что лучше – переплатить за квартиру или лишится всех денег из-за банкротства застройщика или его мошенничества? Многие дольщики, которые пострадали от недобросовестных девелоперов, сходятся во мнении, что лучше переплатить за безопасную сделку и иметь гарантии выполнения всех условий договора, чем вообще не получить долгожданные ключи от новой квартиры. 

Уже с 1 июля продажа квартир в новостройках Санкт-Петербурга происходит через эскроу-счета. Часть жилых комплексов девелоперы продолжат реализовывать по старым правилам при соблюдении следующих условий: дом готов на 30% и не менее 10% всех квартир в нём уже проданы. 

Для всех, кто задумывается о покупке квартиры в новостройке по эскроу в СПб – ниже мы составили список жилых комплексов, которые уже продают по новым правилам (информация актуальна на 1 августа 2019 года): 

Купить квартиру по старым правилам или по эскроу? Звоните +7 812 748-38-44 и наши специалисты подробнее расскажут о ситуации на рынке, особенностях эскроу, а также дадут советы о том, где и как выгоднее всего приобрести квартиру. 

________________________________________________________________________________________________________________________________________________

 Кто из застройщиков уже использует счета эскроу?  Полезная статья про эскроу-счета

Источник: https://plus78.ru/clients/news/eskrou_ili_akkreditiv_pri_pokupke_kvartiryi__v_chem_glavnyie_otlichiya

Какие основные отличия счета-эскроу от аккредитива

Счет эскроу и аккредитив

ПОДАТЬ ЗАЯВКУ НА КРЕДИТ И БЫСТРО УЗНАТЬ РЕШЕНИЕСреди банковских услуг помимо аккредитива есть другие со схожими функциями. Одним из таких финансовых инструментов являются счета эскроу. Они появились в России относительно недавно, только в 2012 году. Рассмотрим, каковы же отличия эскроу от аккредитива.

Счет эскроу – финансовый инструмент, который предназначен для снижения рисков при осуществлении торговых сделок, например, купли-продажи недвижимости. Сам счет носит условный характер. На нем учитываются документы, подтверждающие право собственности, деньги, но до определенного момента. Этот момент как раз и указывается в договоре на открытие эскроу.

В Россию этот финансовый инструмент пришел в 2012 году, тогда в законодательстве впервые был использован новый вид соглашения, предназначенного для условного хранения имущества, а также специальная разновидность счетов для учета подобных сделок.

В мировой финансовой практике счета эскроу открываются банками, финансовыми компаниями, эскроу-агентами и т.п. Они очень похожи по своему функциональному предназначению на такие банковские инструменты, как аккредитив, инкассо, гарантия, вексель, банковская ячейка.

Наиболее часто счета эскроу используются для снижения риска при торговых операциях, когда контрагенты мало знакомы между собой и уровень доверия между ними низкий. Например, в США подобный финансовый инструмент сопровождает сделки по купли-продаже недвижимости.

Обычно участие в операции принимают три стороны: покупатель, продавец и эскроу-агент. Задача последнего осуществлять контроль над тем, чтобы сделка прошла в полном соответствии договорным условиям.

И только после заключения договора, проверки документов эскроу-агентом продавцу выплачиваются деньги. Таким образом, эскроу выступают дополнительной гарантией выполнения сторонами всех условий сделки.

В России счета эскроу используются аналогично. Они подойдут как для отечественных компаний, так и для нерезидентов, которые проводят торговые операции на территории РФ. С их помощью можно:

  1. Обеспечить выполнение условий контракта.
  2. Гарантировать надежное хранение денежных средств, которые выступают оплатой по контракту.

Обычно деньги хранятся в банке, который выступает эскроу-агентом и не является заинтересованной стороной в сделке.

Чаще всего этот финансовый инструмент применяется для обеспечения выполнения таких операций, как:

  • купля-продажа недвижимости, в т.ч. между застройщиком и дольщиком;
  • торговые сделки между контрагентами, предметом которых выступают товары, услуги, права на интеллектуальную собственность;
  • покупка ценных бумаг.

Во время торговой операции принимают участие три стороны:

  • депонент – покупатель товаров или услуг;
  • бенефициар – продавец имущества;
  • эскроу-агент – банк, который следит за выполнением условий контракта, отвечает за сохранность денежных средств и документов. И после проверки сделки по всем условиям договора выплачивает деньги продавцу и отдает активы покупателю.

Отличия от аккредитива, преимущества и недостатки

Какое же отличие эскроу от аккредитива, ведь по своему функциональному назначению эти два инструмента очень похожи – они предназначены для снижения риска при торговых сделках. Но все же между ними есть существенная разница, и заключаются она в следующем:

  1. В отличие от аккредитива, счета эскроу закрываются только при личном присутствии всех участников сделки. Аккредитив же может быть отозван в любой момент покупателем, а отзывной – самим банком без предварительного уведомления сторон. В международной практике отзывные аккредитивы с 2007 года запрещены.
  2. Аккредитивная форма расчета строго регламентируется законодательством, а договор с использованием счетов эскроу носит более гибкий характер. В последнем стороны могут указать только те условия, которые им нужны для осуществления сделки. А вот что необходимо для аккредитива, строго прописано в законодательных актах Центробанка. Другими словами пакет документов, набор условий по счетам эскроу формируется сторонами, а при аккредитивных формах расчетов он предусмотрен законодательством.
  3. При аккредитиве ответственность за выполнение условий сделки ложиться полностью на покупателя и продавца, по счетам эскроу – на банк. Имеется ввиду, что выплата денег при аккредитивной форме расчетов осуществляется при наличии всех документов, предусмотренных договором, независимо от их содержания и соответствия договорным условиям. А при использовании счетов эскроу банк обязан полностью контролировать и проверять выполнение сделки от самого начала до ее завершения.

Существенным преимуществом счетов эскроу по сравнению с аккредитивами является их более гибкий характер, простота оформления. А с другой стороны, эта форма расчетов имеет и недостатки:

  1. На сегодняшний день право открывать счета эскроу имеет только 21 банк. А аккредитив относится к стандартным банковским продуктам, который присутствует в линейке финансовых услуг каждого банка.
  2. Деньги депонента на счетах эскроу на случай банкротства финансового учреждения застрахованы Агентством только в пределах суммы до 10 млн. рублей.
  3. Денежные средства на счетах эскроу слабо защищены от мошеннических схем, где участие принимают сотрудники банка. Аккредитив в этом случае имеет более существенный уровень защиты. Но в противовес сказанному, хочется отметить, что отбор банков, которые имеют право открывать подобные счета, осуществляется Центробанком после тщательной проверки, и это в большой степени исключает подобные риски.

Следует также отметить, что эта финансовая услуга развивается в России стремительными шагами.

Так, по прогнозам банкиров до конца 2020 года около 30% всех ипотечных сделок будут осуществляться с помощью эскроу счетов.

И кстати, большой взнос в расширение функционала этого банковского инструмента делает судебная практика, которая формируется в ходе отношений между застройщиками и покупателями недвижимости.

Пока аккредитив распространен шире, подробнее о нем — в статье «Аккредитивная форма расчетов: понятие и виды простыми словами».

Предложения российских банков

На сегодняшний день осуществить страхование рисков ипотечной сделки и открыть счета можно в 21 российском  банке. Речь идет о Сбербанке, «Газпромбанке», ВТБ, «Россельхозбанке», «Совкомбанке» и других.

Желающему воспользоваться услугами Сбербанка и открыть там счет следует учесть наличие таких комиссий:

  • открытие счета — 0,5% годовых, минимум 15 тысяч рублей;
  • прием и проверка документов — 0,15% от суммы платежа, мин. 3 тысячи рублей;
  • изменение условий путем заключения дополнительных договоров – 2,5 тысячи рублей за изменение.

В «Генбанке» же для физических лиц действуют другие тарифы:

  • открытие счета обойдется в 1 250-2500 рублей (зависит от отделения банка);
  • выполнение условий сделки – 1 250-2500 рублей;
  • изменение условий – 1 000 рублей.

Вот еще для сравнения условия обслуживания счетов эскроу от «Первоуральскбанка»:

  • открытие – 1 000 рублей;
  • изменение условий – 500 рублей;
  • выдача наличных бенефициару в сумме более 3 млн. рублей – 0,05%, но не более 3 000 рублей.

Как видно из вышеизложенного, банки обычно берут плату за открытие счета эскроу, а также при заключении дополнительных соглашений. Название же остальных комиссий носит индивидуальный характер и зависит от банка-агента.

Следует отметить, что большинство финансовых организаций открывают счета эскроу бесплатно в качестве комплексной услуги, сопровождающей ипотечное кредитование. Стоит отметить, что аккредитив при расчетах по сделкам с недвижимостью также применяется довольно часто.

Источник: https://creditkin.guru/akkreditiv/otlichie-ot-eskrou.html

Аккредитив против эскроу | Павел Кортунов и партнеры

Счет эскроу и аккредитив

Бэтмен против Супермена? Устарело! Аккредитив против эскроу. Подробно остановимся на такой новой схеме для расчётов между дольщиком и застройщиком, и в целом для российского права, как эскроу-счета, как мы и обещали в статье о новеллах в законодательстве о долевом строительстве.

Павел Кортунов

Этот банковский инструмент появился сравнительно недавно, 1 июля 2014 года, и пришёл к нам с Запада, хотя, уже достаточно распространён и на Востоке — в Японии и Китае.

Договор счёта эскроу (англ. «escrow») позволяет повысить уверенность сторон такой трёхсторонней сделки в её надлежащем исполнении, поскольку к отношениям контрагентов присоединяется банк (эскроу-агент).

Он открывает специальный счет эскроу для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, которые всеми дружно согласуются в договоре.

Банк, при этом, начисляет проценты на депонированную сумму, как на обыкновенный вклад.

В России напрямую возможность использовать эскроу-счета предусмотрена для расчётов по Договорам долевого участия (ДДУ) — они призваны снять риски банкротства застройщика с дольщика и риски срыва срока строительства.

Застройщик получит средства дольщика от банка, открывшего счёт, только после передачи тому квартиры.

Хотя использовать эскроу-счета можно абсолютно по любым денежным сделкам, в которых присутствует выгодоприобретатель — не только связанным с недвижимостью, но и по долям компаний, лицензионным соглашениям и т.п.

Но, согласитесь, эскроу напоминает другой банковский инструмент — аккредитив (статья 867 Гражданского кодекса РФ), активно используемый при купле-продажи квартир, нежилых помещений, домов и земельных участков. Во-первых, это такая же банковская гарантия безопасности расчётов по сделке.

Но, во-вторых, эскроу — более современная норма права, позволяющая гибче предоставлять банковский продукт и контролировать его содержание и качество.

Иными словами, есть наличные расчёты через ячейку — это XX век и старый добрый способ избежать уплаты налога на доход; есть аккредитив — безналичная форма ячейки; и есть эскроу — XXI век.

Отметим два золотых отличия эскроу от аккредитива:

1) Эскроу заключается тремя сторонами, и все мошеннические схемы хоть депонента, хоть бенефициара рассыпаются, как карточный домик (если не рассматривать откровенно уголовные действия с коррумпированием сотрудников банка).

Аккредитив может быть закрыт депонентом (допустим, гражданином или агентством, продающим квартиру) в любой момент, а отзывный аккредитив даже самим банком по поручению плательщика без какого-либо предварительного уведомления получателя средств.

Эскроу – только при личном участии всех сторон сделки! И ответственность за исполнение обязательств возлагается на банк.

2) Аккредитив довольно строго зарегулирован законодательством, в то время как к распоряжению лиц, открывающих счёт эскроу, вся свобода договора в рамках специфики банковского продукта.

Прежде всего, это касается «ключей» для разблокирования денежных средств — их набор для аккредитива нельзя изменить, тогда как для эскроу стороны сами указывают, какие именно документы послужат основанием для открытия доступа к деньгам со стороны бенефициара.

С 1 июня 2018 года услуги эскроу-сервиса в России могут оказывать не только банки, как было ранее, но и любые лица и организации, которым доверяют продавцы и покупатели, например, юридические фирмы, нотариусы, биржевые брокеры или страховые компании. Они вправе депонировать любое движимое имущество, включая наличные деньги, документарные ценные бумаги и документы, а также безналичные денежные средства и бездокументарные ценные бумаги.

Но в настоящей статье мы рассматриваем только договор счёта эскроу (ст. 860.7 ГК РФ), тогда как договор условного депонирования (ст. 926.1 ГК РФ), как ядро урана, подлежит отдельному расщеплению.

Пожалуй, главное. Денежные средства на счетах эскроу, предназначенные для расчетов граждан по сделкам с недвижимостью, подпадают под систему страхования вкладов, с размером возмещения до 10 млн. рублей на период регистрации сделки.

Постановлением Правительства РФ от 27.04.2017 N 498 очерчен круг достаточно жёстких требований к банкам, которые имеют право на открытие счетов эскроу для расчетов по ДДУ.

Только российские банки, прошедшие госфильтр (их перечень ежеквартально публикует Центральный банк России на своём сайте), имеют право кредитовать застройщиков целевым образом на строительство многоквартирных домов и других объектов недвижимости, и только они предоставляют услугу по расчётам с использованием счетов эскроу.

Только время и постепенно формирующаяся судебная практика способствует расширению функционала и правовых возможностей эскроу. И наша миссия — активное соучастие в этом!

С уважением,
Управляющий партнёр
Павел Кортунов

Источник: https://kortunov.ru/articles/akkreditiv-protiv-yeskrou/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.