Счет эскроу гк

Что такое счета эскроу и как они работают

Счет эскроу гк

Счёт эскроу обеспечивает безопасные расчёты по сделке. Банк блокирует средства до тех пор, пока сторона договора не исполнит обязательства. Как работают счета эскроу, в чём их минусы и плюсы, расскажем далее.

Понятие договора эскроу появилось в ГК РФ в 2014 году.

Оно подразумевает открытие счёта в банке для блокировки средств, полученных от депонента, для передачи их бенефициару при возникновении предусмотренных соглашением оснований (ст. 860.7 ГК РФ).

Говоря простыми словами, банк выступает посредником между сторонами договора. Покупатель отдаёт средства на хранение, а продавец получает их только после того, как исполнит взятые на себя обязательства.

Чаще всего такой способ расчётов используют при купле-продаже квартир. Однако его можно применять в любых сделках.

За рубежом счета эскроу очень популярны, чего не скажешь о России. В каких сферах используются договоры эскроу:

  • покупка или продажа объектов недвижимости, в т.ч. земельных участков;
  • покупка или продажа товаров, работ, услуг;
  • приобретение или продажа акций, долей участия.

Договор трёхсторонний, влиять на условия могут все – банк, депонент и бенефициар. Средства, поступившие на счёт, блокируются. Даже владелец счёта не может никак ими распорядиться, пока не наступят определённые обстоятельства.

Стороны вправе контролировать операции по счёту и запрашивать у банка выписки.

Договоры счетов эскроу довольно гибкие. Это значит, что участники сделки сами определяют перечень оснований, при наступлении которых денежные средства переводят на счёт получателя или возвращают владельцу. Учитываются характер сделки, потребности сторон, их договорённости и т.д.

В российском законодательстве используется усечённый вариант договора. К примеру, у нас передавать через банк можно только деньги, тогда как за границей – любое имущество. Кроме того, эскроу-агентами помимо банков за рубежом выступают адвокаты, страховые агенты и любые лица, которым доверяют стороны сделки.

Нужно знать, что на договор эскроу распространяются общие основания изменения договора. Внести правки можно по трём основаниям:

  • инициативе сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ);
  • решению суда (п. 2 ст. 450 ГК РФ);
  • из-за существенного изменения обстоятельств (ст. 451 ГК РФ).

Рассмотрим схему работы счёта эскроу на примере сделки купли-продажи квартиры. Покупателю такой вариант выгоден тем, что продавец точно не скроется с деньгами. В свою очередь, владелец недвижимости знает, что деньги у покупателя есть, но получить их сможет только после выполнения всех обязательств в рамках соглашения.

Собственник недвижимости и покупатель заключают трёхсторонний договор об открытии счёта эскроу, третьей стороной которого выступает банк. Покупатель вносит на этот счёт всю сумму, а банк обязуется её выдать продавцу после того, как сделка будет закрыта.

Если продавец не выполняет свои обязательства, счёт закрывается и покупатель получает деньги назад. В обратном случае продавец забирает средства со счёта. Сторонами договора могут быть любые лица в любых комбинациях – как физические, так и юридические.

Основное преимущество этой системы расчётов – безопасность и минимизация рисков. Банк гарантирует оплату только после возникновения оснований, предусмотренных договором. К плюсам относится надёжное хранение средств у незаинтересованного лица (банка). Для продавца выгода состоит в уверенности получения полной оплаты по договору в случае исполнения всех его условий.

Сравним счёт эскроу с аккредитивом. Аккредитив – это обязательство банка перевести средства получателю после предъявления документов, соответствующих условиям аккредитива. В принципе, суть та же, что у счёта эскроу. Аккредитив подходит для расчётов по внутрироссийским контрактам, а также для международных расчётов, для получения финансирования на специальных условиях.

В чем разница? Аккредитив имеет более широкую сферу применения, нежели счёт эскроу. Помимо перевода денег стороне сделки банк может оплатить выставленный получателем переводной вексель, а также совершить другие действия по исполнению аккредитива. Кроме того, аккредитив может быть отзывным. То есть плательщик вправе в любой момент его изменить или отменить. У эскроу такой возможности нет.

По счёту эскроу невозможно приостановление операций, арест или списание денег по обязательствам любой из сторон.

По аккредитиву таких правил нет, поэтому на сумму могут наложить ограничения.

В Сбербанке открытие счёта эскроу возможно и по обычным сделкам, и в рамках договора долевого участия. В последнем случае за открытие и операции платить не нужно. Открытие счёта для других сделок, увеличение суммы по договору, продление срока действия договора при сумме до 100 млн руб.

обойдётся в 0,7% годовых, минимум 15 000 руб. за квартал или его часть. Если сумма договора больше, тариф рассчитывается индивидуально. За каждое изменение условий соглашения придётся отдать 2500 руб.

Приём, проверка и передача документов, предусмотренных договором счёта эскроу, стоят 0,2% от суммы платежа, минимум 5000 руб.

В ВТБ можно открыть счёт эскроу только в рамках ДДУ. Комиссию за все операции банк не берёт.

У Генбанка тарифы следующие:

  • открытие счёта – 2500 руб.;
  • исполнение условий по договору – 2500 руб.;
  • изменение условий – 1000 руб.

За выписки, закрытие счёта и переводы на другие счета комиссию банк не берёт.

Счёт эскроу открывается по заявлению после предоставления договора-основания и комплекта документов. Некоторые банки, например Сбербанк, требуют, чтобы у депонента (стороны, которая переводит деньги) уже был открыт расчётный или текущий счёт.

Какие документы понадобятся:

  • учредительные документы юридического лица;
  • выписка из ЕГРЮЛ;  
  • карточка с образцами подписей и оттиска печати;
  • анкета по форме банка;
  • бумаги, подтверждающие полномочия единоличного исполнительного органа юрлица;
  • бумаги, удостоверяющие личность специалистов, которые могут распоряжаться средствами на счёте;
  • необходимые лицензии;
  • паспорт представителя юридического лица.

Физлицу необходим паспорт и анкета.

В некоторых случаях банк запрашивает дополнительные бумаги. Например, если речь идёт о договоре долевого участия в строительстве, депоненту нужен зарегистрированный договор ДДУ.

Впоследствии, чтобы получить деньги со счёта, бенефициар представляет в банк документы для платежа вместе с требованием по форме банка.

Источник: https://money.inguru.ru/navigator/stat_chto_takoe_scheta_ehskrou_i_kak_oni_rabotayut

Статья 860.7 ГК РФ. Договор счета эскроу

Счет эскроу гк

1. По договору счета эскроу банк (эскроу-агент) открывает специальный счет эскроу для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором счета эскроу.

Права на денежные средства, находящиеся на счете эскроу, принадлежат депоненту до даты возникновения оснований для передачи денежных средств бенефициару, а после указанной даты – бенефициару.

Распоряжение денежными средствами, находящимися на счете эскроу, осуществляется в порядке, предусмотренном настоящим параграфом.

2. Обязательства по договору счета эскроу могут содержаться наряду с договором счета эскроу в ином договоре, по которому эскроу-агентом является банк.

3. Вознаграждение банка как эскроу-агента не может взиматься из денежных средств, находящихся на счете эскроу, если иное не предусмотрено договором.

4. К отношениям сторон применяются общие положения о банковском счете и договоре эскроу (глава 47.1), если иное не предусмотрено настоящей статьей и статьями 860.8 – 860.10 настоящего Кодекса или не вытекает из существа отношений сторон.

Ситуации, связанные с передачей крупной денежной суммы от одного лица к другому, в связи с выполнением обязательств по совершению сделки, порождают правовые и экономические риски. Так, при заключении сделки купли-продажи продавец и покупатель в равной мере могут сомневаться в добропорядочности друг друга.

См. все связанные документы >>>

1. В комментируемой статье дается легальное определение договора счета эскроу. В переводе с английского эскроу (escrow) – это обязательство, в соответствии с которым должник (депонент) передает денежные средства третьему лицу (эскроу-агенту), который обеспечивает исполнение обязательств должника перед кредитором.

В соответствии с п. 1 комментируемой статьи по договору счета эскроу банк (эскроу-агент) открывает специальный счет эскроу для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (депонента) для их передачи другому лицу (бенефициару). Основания передачи денежных средств должны быть предусмотрены в договоре.

Сторонами по договору счета эскроу могут быть юридические и физические лица. В качестве депонента обычно выступает владелец счета (должник), в качестве эскроу-агента – уполномоченный банк, в качестве третьего лица – бенефициар (кредитор по обеспечиваемому обязательству).

На практике использование данного механизма выглядит следующим образом: владелец счета перечисляет денежные средства, равные обеспечиваемому обязательству, на расчетный счет бенефициара.

У бенефициара в силу заключенного договора с банком нет права списывать данные денежные средства со счета до наступления события или действия, которые определены в основном договоре.

Если такое основание в определенный сторонами договора срок не наступает, эскроу-агент перечисляет денежные средства обратно владельцу счета эскроу путем платежного требования без акцепта плательщика.

Предмет договора счета эскроу составляют денежные средства, которые подлежат передаче бенефициару при условии выполнения им встречных обязательств.

Договор счета эскроу должен содержать:

– права и обязанности сторон по открытию и ведению специального счета эскроу;

– порядок и условия осуществления расчетных операций с денежными средствами в соответствии с данным договором или с солидарным волеизъявлением бенефициара и владельца счета (депонента);

– порядок закрытия эскроу-счета при уплате денежных средств кредитору – в случае представления необходимых документов или депоненту – по истечении установленного в договоре периода времени (в отношении эскроу-агента);

– порядок подачи заявления эскроу-агенту на открытие счета эскроу, перечисление денежных средств на счет, отказ от права распоряжения денежными средствами на счете или закрытие счета, за исключением случаев, которые предусмотрены в договоре (в отношении депонента);

– порядок сбора и представления документов эскроу-агенту, которые подтверждают выполнение установленных в договоре счета эскроу условий (по отношению к кредитору).

Таким образом, договор счета эскроу является акцессорной многосторонней синаллагматической (двусторонне обязывающей) гражданско-правовой сделкой.

Задачи сторон договора счета эскроу:

– депонент обеспечивает выплату денежных средств, предназначенных кредитору по основному обязательству, исключительно после выполнения им его встречной обязанности;

– бенефициар получает денежные средства только после выполнения им обязанностей.

Участие в расчетных отношениях уполномоченного банка позволяет обеспечивать безусловную передачу денег при предоставлении ему надлежащих документов, которые подтверждают данное исполнение.

Эскроу-агент отвечает за сохранность, а также целевое использование денежных средств своей репутацией.

Деятельность банка, как правило, застрахована, а умышленное нарушение обязательств влечет юридическую ответственность, в том числе уголовную.

Значение договора счета эскроу в коммерческой деятельности сложно переоценить. Он может обеспечить сделки по реорганизации юридических лиц и сделки с участием физических лиц. Договор счета эскроу можно использовать в проектном финансировании, при купле-продаже ценных бумаг, в случае присоединения организаций и т.д.

2. Пункт 2 комментируемой статьи допускает возможность устанавливать обязательства, вытекающие из договора счета эскроу, в ином договоре, по которому банк является эскроу-агентом. Договор счета эскроу может быть смешанным, объединяющим элементы нескольких договоров, например агентского договора и договора банковского счета.

3. Пункт 3 комментируемой статьи устанавливает общее правило, согласно которому банку запрещается взимать вознаграждение по договору счета эскроу из денежных средств, которые находятся на счете эскроу.

Договор счета эскроу может устанавливать иной порядок вознаграждения для эскроу-агента.

4. В соответствии с п. 4 комментируемой статьи общие положения о банковском счете применяются к отношениям:

– открытия счета эскроу;

– обслуживания счета эскроу;

– закрытия счета эскроу.

Иной порядок может устанавливаться федеральными законами, иными нормативными правовыми актами или следовать из существа отношений сторон.

5. Применимое законодательство:

– ФЗ от 02.12.1990 N 395-1 “О банках и банковской деятельности”;

Источник: https://RuLaws.ru/gk-rf-chast-2/Razdel-IV/Glava-45/paragraph-3/Statya-860.7/

99 проблем счетов эскроу при долевом строительстве (часть вторая)

Счет эскроу гк

В предыдущей части настоящей статьи были рассмотрены проблемы, связанные с возможностью добровольного перехода застройщиков на счета эскроу, правом выбора уполномоченного банка и последствиями заключения договора счета эскроу и открытия счета с нарушением требований закона. Настоящая часть призвана раскрыть другие, не менее важные проблемы правового регулирования счетов эскроу при долевом строительстве.

III. Исполнение обязательства участника долевого строительства по уплате цены договора участия в долевом строительстве третьим лицом: возможность и особенности.

Обязательство участника долевого строительства по уплате цены договора участия в долевом строительстве (далее – ДДУ) представляет собой обычное денежное обязательство.

Специфический способ исполнения данного обязательства – внесение денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу, не должен блокировать возможность третьего лица по исполнению за участника долевого строительства его обязательства.

Последнее, однако, не означает, что он не может предопределять особенности исполнения такого обязательства третьим лицом.

1. Счет эскроу для расчетов по ДДУ может быть открыт только участнику долевого строительства на основании заключенного с ним и застройщиком договора счета эскроу.

А) Из положений ч. 2, 8 ст. 15.5 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее – Закон) следует, что владельцем счета эскроуявляется участник долевого строительства.

Возврат депонированных денежных средств в связи с прекращением договора счета эскроу при расторжении ДДУ / отказе от ДДУ в одностороннем порядке эскроу – агент также осуществляет участнику долевого строительства на его банковский счет (обычный либо специальный – залоговый).

Б) В соответствии с ФЗ «О страховании вкладов физических лиц в банках РФ» вкладчиком является участник долевого строительства (ч. 3 ст. 12.2).

АСВ запрашивает в Росреестре сведения (документы), необходимые для осуществления выплаты возмещения по счетам эскроу, в т.ч.

информацию, подтверждающую факт государственной регистрации ДДУ / договора уступки прав требований по ДДУ (ч. 5 ст. 12.2).

В) Согласно п. 4.14 Инструкции Банка России от 30.05.2014 № 153-И банк должен располагать сведениями об основаниях участия бенефициара в отношениях по договору счета эскроу.

При заключении договора счета эскроу между уполномоченным банком, участником долевого строительства и застройщиком основанием для участия застройщика в отношениях по договору является ДДУ. Если договор счета эскроу заключается между уполномоченным банком, третьим лицом и застройщиком, то такое основание отсутствует. Предусмотренные ст.

313 ГК РФ обстоятельства (при их наличии) могли бы выступать в качестве оснований для участия третьего лица в отношениях по договору счета эскроу, но не застройщика.

Таким образом, одной из предпосылок, необходимых для исполнения третьим лицом обязательства участника долевого строительства по уплате цены ДДУ, является заключение участником долевого строительства договора счета эскроу и открытие счета эскроу на свое имя. Отсутствие указанной выше предпосылки препятствует третьему лицу в исполнении обязательства участника долевого строительства по уплате цены ДДУ.

2. При исполнении третьим лицом обязательства участника долевого строительства по уплате цены ДДУ и зачислении уполномоченным банком полученных от третьего лица денежных средств, первостепенное значение имеют нормы, касающиеся регулирования отношений по договору счета эскроу, а не ДДУ.

Несмотря на тесную взаимосвязь двух договоров – ДДУ и договора счета эскроу каждый из них является самостоятельным, имеет свое регулирование и свою структуру обязательственных отношений.

Уполномоченный банк, не являясь стороной ДДУ, не может быть связан соглашением участника долевого строительства и застройщика. Такое соглашение не может создавать для уполномоченного банка каких – либо обязанностей (п. 3 ст. 308, п. 3 ст. 420, п. 2 ст. 860.7 ГК РФ).

Договор счета эскроу, напротив, может возлагать на уполномоченный банк определенные обязанности, причем как по отношению к участнику долевого строительства (например, обязанность зачислить денежные средства на счет эскроу), так и по отношению к застройщику (например, обязанность при возникновении оснований, предусмотренных Законом, перечислить депонированную сумму застройщику или направить ее на погашение обязательств последнего по кредитному договору).

Оценивая возможность зачисления на счет эскроу денежных средств, поступивших от третьего лица, уполномоченный банк, как мне кажется, должен руководствоваться положениями п.2, 3 ст. 847, п. 1 ст. 860, п. 4 ст. 860.7, п. 2 ст. 860.8 ГК РФ с учетом ч. 4 ст. 15.5 Закона, а не положениями ст. 313 ГК РФ.

Иными словами, если денежные средства от третьего лица поступили после регистрации ДДУ, их размер не превышает размер депонируемой суммы, а договор счета эскроу не относит данный случай к исключениям, при которых уполномоченный банк обязан отказать в зачислении на счет эскроу денежных средств, то уполномоченный банк обязан их зачислить на счет эскроу. Положения ст.

313 ГК РФ в отношениях между уполномоченным банком и третьим лицом не будут подлежать применению, т.к.

А) кредитором участника долевого строительства является застройщик, а не уполномоченный банк;

Б) участник долевого строительства является должником по отношению к застройщику, а не к уполномоченному банку;

В) обязательство участника долевого строительства по уплате цены ДДУ путем внесения денежных средств на счет эскроу основано на ДДУ, а не договоре счета эскроу.

При необходимости стороны договора счета эскроу могут включить в него условие, исключающее возможность зачисления на счет эскроу денежных средств, поступивших от третьих лиц (п. 3 ст. 848 ГК РФ).

Инициатива по включению указанного выше условия может исходить от участника долевого строительства – депонента, который, например, опасается, что в результате зачисления на счет эскроу денежных средств, поступивших от третьих лиц, его распоряжение о переводе денежных средств на счет эскроу может быть возвращено (в частности, если сумма перевода будет превышать размер депонируемой суммы, указанной в договоре счета эскроу, а частичное исполнение распоряжений не предусмотрено[1]).

IV. Основания для перечисления уполномоченным банком застройщику денежных средств при строительстве в несколько этапов, каждый из которых представляет собой автономный объект капитального строительства либо автономную часть такого объекта.

Из взаимосвязанных положений ч. 12.1 ст. 48, ч. 12 ст. 51 ГрК РФ следует, что строительство объекта капитального строительства может осуществляться поэтапно.

При поэтапном строительстве проектная документация может готовиться, а разрешение на строительство выдаваться применительно к отдельным этапам строительства.

Поскольку этапом строительства является строительство автономного объекта капитального строительства либо автономной части такого объекта[2], разрешение на ввод объекта в эксплуатацию также может быть выдано в отношении отдельного этапа строительства (ст. 55 ГрК РФ).

В связи с этим возникает несколько вопросов:

1) достаточно ли застройщику для получения депонированных на счета эскроу денежных средств предоставить в уполномоченный банк:

– разрешение на ввод в эксплуатацию отдельного этапа строительства и сведения ЕГРН, подтверждающие государственную регистрацию права собственности в отношении одного объекта долевого строительства, входящего в состав такого этапа строительства или

– сведения о размещении в единой информационной системе жилищного строительства этой информации (ч. 6 ст. 15.5 Закона)?

2) если указанных выше сведений (документов) достаточно, то в каком объеме уполномоченный банк обязан перечислить застройщику депонированные денежные средства?

3) если указанных выше сведений (документов) недостаточно, то в какой момент застройщик сможет получить доступ к депонированным денежным средствам?

На первый вопрос, как мне кажется, следует ответить утвердительно. Что же касается объема депонированных денежных средств, то он должен определяться прямо пропорционально остатку денежных средств на каждом из счетов эскроу, открытых для расчетов по ДДУ за объекты долевого строительства, входящие в состав введенного в эксплуатацию этапа.

Указанное выше решение не увеличивает риск участников долевого строительства заключивших ДДУ в отношении объектов долевого строительства, входящих в состав других этапов строительства (объектов недвижимости), не ухудшает их положение и не противоречит требованиям ч. 6 ст. 15.5 Закона.

В то же время такое решение позволяет учесть финансовый интерес застройщика.

Другое решение, при котором застройщик может получить доступ к депонированным денежным средствам не ранее ввода в эксплуатацию всех этапов строительства и предоставления соответствующих документов (сведений) в уполномоченный банк (см. вопрос 3), на мой взгляд, приводит к существенному нарушению баланса интересов сторон.

Во избежание возможных споров по вопросу об основаниях для перечисления уполномоченным банком застройщику денежных средств при поэтапном строительстве, целесообразно в договоре счета эскроу детально описывать объект недвижимости (этап строительства), в состав которого входит объект долевого строительства, расчеты за который осуществляются с использованием счета эскроу, а также основания для перечисления депонированных денежных средств (в разрезе отдельных этапов строительства).

V. Вознаграждения уполномоченного банка и застройщика: наличие и основания.

Частью 5 ст. 15.5 Закона установлено, что проценты на сумму денежных средств, находящихся на счете эскроу, не начисляются. Вознаграждение уполномоченному банку, являющемуся эскроу-агентом по счету эскроу, не выплачивается.

Указанные выше положения содержат ограничения прав:

– участника долевого строительства (до возникновения оснований для перечисления денежных средств застройщику) и застройщика (после возникновения таких оснований) на получение платы за пользование денежными средствами на счетах эскроу;

-уполномоченного банка на получение вознаграждения за услуги эскроу – агента.

Право застройщика на получение с уполномоченного банка платы, связанной с предоставлением последнему иных благ, не ограничивается. Не ограничивается и право уполномоченного банка на получение вознаграждения с участника долевого строительства или застройщика, не связанного с услугами эскроу – агента по счету эскроу.

В каких же случаях застройщик и уполномоченный банк могут реализовать соответствующие права?

1. При заключении застройщиком с уполномоченным банком договора возмездного оказания услуг.

Как уже отмечалось, право выбора уполномоченного банка принадлежит застройщику. После выбора уполномоченного банка и указании сведений о нем в ДДУ и проектной декларации, все участники долевого строительства вносят денежные средства в счет уплаты цены ДДУ на открытые в таком банке счета эскроу.

В результате уполномоченный банк получает источник дешевого фондирования, а застройщик большое человеческое спасибо. Если же застройщику этого недостаточно, то он может предложить уполномоченному банку заключить договор возмездного оказания услуг, заключающихся в привлечении участников долевого строительства для открытия счетов эскроу.

Плата застройщика в таком случае может быть периодической и определяться, например, в процентном отношении от остатков денежных средств на счетах эскроу, открытых уполномоченным банком участникам долевого строительства в рамках определенного периода.

Информацию об остатках денежных средств на счетах эскроу застройщик, как бенефициар по договорам счета эскроу, сможет получать от уполномоченного банка в соответствии со ст. 860.9 ГК РФ. Вероятность акцепта такого предложения уполномоченным банком будет зависеть, как мне кажется, от 2 условий:

а) насколько сильная у застройщика переговорная позиция (какую долю рынка он занимает, сколько и каких по объему проектов он собирается реализовывать и т.п);

б) заключен ли между уполномоченным банком и застройщиком договор целевого кредита.

Если переговорная позиция сильная и договор целевого кредита между застройщиком и уполномоченным банком не заключался, то последний может пойти застройщику на встречу и принять его предложение заключить договор возмездного оказания услуг.

Если же переговорная позиция слабая либо заключен договор целевого кредита, то уполномоченный банк вряд ли станет принимать такое предложение. В последнем случае это будет обусловлено тем, что процентная ставка по договору целевого кредита скорее всего плавающая и изменяется в зависимости от величины остатков на счетах эскроу.

Следовательно, застройщик в результате внесения участниками долевого строительства денежных средств на счета эскроу уже получает дополнительное благо – снижение процентной ставки по договору целевого кредита.

Снижение процентной ставки в дополнение к выплате застройщику вознаграждения за привлечение участников долевого строительства для открытия счетов эскроу может существенным образом уменьшить привлекательность денежных средств участников долевого строительства для уполномоченного банка.

2. При наличии у участника долевого строительства и (или) застройщика других счетов, открытых в уполномоченном банке (текущих, расчетных, залоговых и т.

п), предоставлении таким банком иных финансовых услуг (целевой кредит, ипотечный кредит и т.п).

В данном случае взимание уполномоченным банком вознаграждения регламентируется общими нормами ГК РФ (например, ст. 819, 851 ГК РФ), и других федеральных законов.

Заключение.

Счета эскроу представляют собой относительно новый для нашего правопорядка и динамично развивающийся инструмент расчетов при долевом строительстве.

В отсутствие сложившейся практики его применения, законодатель пытается предугадать потребности рынка еще до их возникновения и урегулировать все возможные отношения для обеспечения правовой определенности.

Последнее, однако, приводит к прямо противоположному эффекту и вынуждает законодателя постоянно вносить корректировки, которые зачастую полностью меняют нормативное регулирование соответствующих отношений сторон. Как следствие, возникает еще больше проблемных вопросов и появляются статьи вроде этой. Круг замыкается, принимается новый закон[3]…

Источник: https://zakon.ru/blog/2019/07/04/99_problem_schetov_eskrou_pri_dolevom_stroitelstve_chast_vtoraya

Договор счета эскроу: особенности и перспективы развития

Счет эскроу гк

С 1 июля 2014 года в ГК РФ появился новый инструмент взаимодействия между контрагентами – договор счета эскроу.

Такой договор подразумевает открытие банком (эскроу-агентом) специального счета для учета и блокирования денежных средств, полученных от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении предусмотренных договором оснований (ст. 860.

7 ГК РФ). Стороны могут прибегать к данному виду договора при заключении большинства предусмотренных законом сделок, но чаще всего его используют при купле-продаже недвижимости.

Однако, несмотря на популярность этого института за рубежом, в России договор счета эскроу широкого распространения даже после его законодательного урегулирования так и не получил. Разберемся в причинах этого, а также рассмотрим особенности этого договора подробнее.

Что такое договор счета эскроу?

Если изложить данную в ГК РФ формулировку более понятным языком, то эскроу-отношения можно описать как трехсторонние отношения, при которых должник во исполнение своего основного обязательства передает деньги не непосредственно контрагенту, а третьему лицу (эксроу-агенту). Кредитор, что важно, может получить эти деньги только после того, как наступят определенные в договоре обстоятельства. Заключается такой договор, как правило, в трех экземплярах.

МНЕНИЕ

Анастасия Малюкина, юрист адвокатского бюро Forward Legal:

“В мировой практике соглашения об эскроу широко распространены. И я в данном случае говорю не только о таких странах, как США, Германия, Швейцария, Англия, но и о странах восточного направления: Китае и Японии.

Недавно я столкнулась с делом, в котором эскроу-агентом выступал банк Монголии, причем выступал весьма успешно, обеспечивая соответствующие обязательства.

И вот такая популярность этого механизма, несмотря на то, что в большинстве стран он нормативно не урегулирован, объясняется тем, что счет эскроу действительно удобен и что он действительно выполняет свою главную функцию – обеспечивает надлежащее обеспечение обязательств по основному договору. Причем распространяется это на совершенно разные сферы – неважно, идет ли речь о слиянии или поглощении компаний, лицензионных отношениях, покупке гражданином квартиры, самолета, яхты и др. “

Таким образом, договор счета эскроу – достаточно универсальная конструкция, которая позволяет повысить уверенность сторон сделки в том, что они получат то, на что рассчитывали.

В крайнем случае, даже если сделка не состоится, должник сможет вернуть себе часть тех денег, которые он планировал передать кредитору, но не передал в силу того, что тот не исполнил свои обязательства надлежащим образом. 

Если раньше, решив открыть счет эскроу, стороны прибегали к нормам международного права, то в прошлом году возможность заключать такие договоры была закреплена и в российском законодательстве. Говоря об этой разновидности договора, стоит отметить несколько основных его особенностей или характеристик.

В договоре счета эскроу участвуют не только эскроу-агент (банк) и депонент, то есть владелец счета, но и бенефициар – тот, кому денежные средства предназначены. И, соответственно, бенефициар имеет реальную возможность на равных с остальными влиять на условия соответствующего договора.

Денежные средства, передаваемые на счет эскроу, обособляются.

То есть они перечисляются на специальный счет, учитываются банком, блокируются и по общему праву ни депонент, хотя он является владельцем счета, ни бенефициар, хотя эти денежные средства ему предназначены, не имеют права распорядиться ими до наступления определенных в договоре обстоятельств (п. 1 ст. 860.8 ГК РФ).

При возникновении таких обстоятельств банк обязан выдать причитающуюся бенефициару сумму ему на руки или перечислить на указанный счет в установленный договором срок, а при его отсутствии – в 10-дневный срок с момента наступления обязательства (п. 3 ст. 860.8 ГК РФ).

ОБРАЗЕЦ

Договор счета эскроу

Другие образцы

Стороны сохраняют возможность контроля за тем, что происходит на счете эскроу – и бенефициар, и депонент могут в любой момент времени попросить банк предоставить им актуальную информацию по счету (ст. 860.9 ГК РФ).

Конструкция договора счета эскроу достаточно гибкая. Как подчеркивает директор Юридической дирекции Росбанка Полина Лебедева, на сегодняшний день масштаб спроса на такой вид договора не позволяет банкам сделать стандартный продукт.

Более того, она убеждена, что даже если эскроу станет действительно популярным инструментом, подход к заключению договора все равно останется гибким и будет соответствовать характеру сделки и потребностям сторон. Так, депонент и бенефициар могут влиять на перечень оснований, при наступлении которых последний может получить предназначенные ему денежные средства, находящиеся на счете.

С учетом конкретных отношений, сложившихся между сторонами, с учетом специфики конкретного основного обязательства они могут определить подходящие условия.

Более того, Анастасия Малюкина добавляет, что депонент и бенефициар могут предусмотреть в договоре условие, обязывающее эскроу-агента проверять наступление соответствующих оснований и осуществлять проверку предоставленных сторонами документов не формально, а более основательно – в этом, по мнению эксперта, заключается основное отличие договора счета эскроу от аккредитива.

НАША СПРАВКА

Аккредитив – денежное обязательство, принимаемое банком по поручению плательщика. Позволяет производить платежи в пользу получателя средств по аккредитиву, а также оплатить, акцептовать или учесть переводной вексель либо передать другому банку полномочия осуществить эти операции (ст. 867 ГК РФ).

Однако стоит отметить, что в отечественном законодательстве конструкция договора счета эскроу представляет собой урезанный вариант того соглашения, который получил распространение в мировой практике. В российском праве этот институт характеризуется:

  • ограниченным перечнем имущества, которое может быть передано на счет эскроу – в этой роли могут выступать только денежные средства (тогда как за рубежом эскроу-агенту может передаваться любое имущество);
  • ограниченным перечнем эскроу-агентов – на сегодняшний день эту функцию могут выполнять только кредитные организации (за границей в качестве эскроу-агентов могут выступать адвокаты, страховые агенты и любое другое лицо, которому доверяют стороны сделки). При желании стороны могут задействовать нотариуса, воспользовавшись другим похожим институтом – внесением денежных средств на депозит нотариуса (ст. 327 ГК РФ), однако этот инструмент не дает тех же возможностей, которые предусматривает договор счета эскроу. 

МНЕНИЕ

Полина Лебедева, директор Юридической дирекции Росбанка:

“Мне представляется, что статус эскроу-агента как кредитной организации сохранится достаточно долго, поскольку таким образом, в частности, будет обеспечиваться противодействие легализации доходов, добытых преступным путем, именно в силу особой специфики и жесткости банковского регулирования в этой сфере.

Вместе с тем мы на нашей практике видим, что запрос со стороны бизнеса к договорам счета эскроу есть.

Могу также заметить, что упоминание об использовании счетов эскроу существует и на уровне нормативных актов, регламентирующих различные аспекты расчетов – в частности, по сделкам купли-продажи недвижимости, где прямо определена возможность использования эксроу-счета на период до регистрации перехода права собственности и завершения расчетов между сторонами [подп. 4.45.3 п. 4 разд. 4 гл. А ч. II Приложения к Положению Банка России “О правилах ведения бухгалтерского учета в кредитных организациях, расположенных на территории Российской Федерации” от 16 июля 2012 г. № 385-П. – Ред.]. Более того, размер возмещения по вкладам на эскроу счетах, используемых в сделках купли-продажи недвижимости, значительно выше, чем по обычным счетам [ст. 11, 12.1 Федерального закона от 23 декабря 2003 г. № 177-ФЗ “О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации”. – Ред.]”.

Давая оценку положениям о договоре счета эскроу в российском законодательстве, Анастасия Малюкина считает, что у него есть перспективы для развития: “На мой взгляд, хотя сложившейся практики за более чем год его существования пока нет, у этого института есть хорошее будущее, и я не исключаю, что в ближайшее время законодатель все же решит расширить сферу его применения, и, возможно, мы доживем до того момента, когда и у нас, в российском праве, будут реализованы такие специфические конструкции, как, например, эксроу исходного кода программного обеспечения, которое применяется в лицензионных отношениях за рубежом”.

Некоторые особенности использования договора счета эскроу

Решив обратиться к данному институту при совершении сделки, стороны могут столкнуться с рядом нюансов. Рассмотрим некоторые из них.

На договор счета эскроу распространяются общие основания изменения договора. Это значит, что он может быть изменен:

Истечение срока действия – главное основание прекращения договора счета эскроу (п. 1 ст. 860.10 ГК РФ). Как правило, этот срок указывается в тексте самого договора.

Но основаниями закрытия счета эскроу могут стать и иные обстоятельства (п. 2 ст. 860.

10 ГК РФ) – например, признание физического лица недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим, а также ликвидация юридического лица и т. д.

По общему правилу при закрытии счета эскроу, если нет оснований для передачи денег бенефициару или иное не предусмотрено договором, остаток денежных средств перечисляется или выдается депоненту (п. 2 ст. 860.10 ГК РФ).

Момент банкротства (несостоятельности) кредитной организации, являющейся эскроу- агентом, напрямую влияет на то, кто именно, депонент или бенефициар, должен встать в реестр кредиторов.

Если обстоятельства, при которых денежные средства должны быть списаны со счета, еще не наступили, то в реестр, по мнению старшего партнера адвокатского бюро Forward Legal Алексея Карпенко, должен вставать владелец счета (депонент).

Если же такие обстоятельства уже наступили, то – бенефициар.

Станет ли эскроу дороже аккредитива?

Эксперты не исключают, что стоимость услуг по ведению счета эскроу действительно может быть выше стоимости аккредитива, поскольку в рамках договора эскроу к банкам предъявляется больше требований. Но с равной долей вероятности цена может быть и ниже, если учитывать систему гарантий по вкладам, которую предоставляет сторонам счет эскроу.

На данный момент средняя стоимость открытия счета эскроу составляет 2,5 тыс. руб., а внесение в договор изменений и осуществление платежа в счет его исполнения могут обойтись в сумму от 500 руб. до 2,5 тыс. руб. При этом, как правило, банк получает вознаграждение не из тех денежных средств, которые находятся на счете эскроу (п. 3 ст. 860.

7 ГК РФ).

Вместе с тем Анастасия Малюкина убеждена, что расценки, в первую очередь, будут зависеть от того, насколько сложные отношения урегулированы в рамках каждого конкретного договора. “Когда только начинала изучение этой темы, увидела, что лишь единичные банки решили предоставлять такую услугу.

При всем уважении к банковской системе я озадачилась, потому что когда мы говорим о том, что возможность выбора эскроу-агента ограничена, это создает определенные риски в реализации института. Как бы мы с вами ни хотели использовать счет эскроу, нам нужен третий, эскроу-агент.

И если он не готов предоставить нам соответствующую услугу, если он чего-то боится или не уверен в том, насколько законодательство позволяет ему применять те или иные механизмы, то он в эти отношения вступать не будет.

Поэтому я думаю, что сейчас вопрос тарифов – это вопрос политики, которую выберут банки”, – рассуждает она.

Полина Лебедева также исключает возможность установления точного тарифа, поскольку договор счета эскроу – не массовый стандартизированный продукт. “Этот договор составляется пока под конкретный запрос.

Безусловно, уже это обстоятельство требует гораздо больших трудозатрат со стороны банков и более высоких операционных издержек на поддержание этого продукта.

Поэтому может получиться, что действительно такая вот сшитая на заказ одежка будет стоить дороже, чем костюм, сшитый на фабрике. Но опять же это вопрос рынка и практики”, – считает эксперт. 

При этом директор по правовой и корпоративной работе компании ЗАО “Русатом Оверсиз” Константин Кряжевских, ориентируясь на международную практику, придерживается мнения, что стоимость ведения счета эскроу в любом случае запредельной не будет.

Источник: https://www.garant.ru/article/668945/

Что такое эскроу счет?

Счет эскроу гк

Счет эскроу это своеобразный инструмент, защищающий покупателя дорогостоящего товара от получения продавцом денег при невыполнении договорных обязательств, а продавца от неуплаты денег покупателем.

В этой статье мы подробно поговорим о понятии эскроу счета, почему он гораздо реже используются в России, чем в зарубежных странах, и каких перемен ждать в будущем в свете изменения ФЗ 214 о долевом строительстве.

Договор счета эскроу

Российское законодательство дало позволение резидентам РФ заключать договор счета эскроу с 1 июля 2014 года. Согласно Гражданскому кодексу РФ сторонами такого договора являются:

  1. покупатель, выступающий депонентом, или владельцем счета
  2. продавец, выступающий бенефициаром
  3. посредник, он же гарант сделки — банк, выполняющий функцию агента

Важно: в статье 860.7 ГК четко указано, что миссию эскроу-агента по упомянутому договору вправе брать на себя банк. Этим обусловлено кардинальное отличие использования таких счетов в России от иностранных государств, где роль агентов эскроу помимо банков берут нотариусы, юридические компании, специализированные фирмы и др.

В то же время в главе 47.1 ГК упоминаются те же эскроу-агенты, что и в зарубежных странах:

  • нотариусы;
  • юридические лица — без уточнения, какие именно.

Там же обозначено, что предметом договора может являться имущество, тогда как согласно ст. 860.7 — только деньги.

Суть договора эскроу:

  • счет эскроу открывает банк, оказывающий такую услугу и берущий на себя обязанности агента, минимизируя риски обеих прочих сторон соглашения — бенефициара, или получателя денег (продавца) и депонента, т. е.

    плательщика (покупателя);

  • депонент перечисляет на этот счет денежную сумму, прописанную в трехстороннем договоре;
  • перечисленную сумму банк эскроу-агент блокирует на неопределенный срок до абсолютного выполнения продавцом своих обязательств перед покупателем;
  • снимать деньги со счета до выполнения этих обязательств не вправе ни получатель, ни плательщик. Также не допускается использование денег владельцем на какие бы то ни было цели, кроме расчета с продавцом;
  • банк не вправе списывать комиссии и прочие платежи за обслуживание счета. Агент получает исключительно вознаграждение, предусмотренное трехсторонним соглашением, которое уплачивается иным способом. Вознаграждение может выплачиваться только депонентом либо бенефициаром;
  • не допускается перечисление депонентом средств в большем размере, чем прописанный в договоре;
  • если получатель денег так и не выполнит взятых обязательств до истечения срока действия договора, средства возвращаются владельцу счета.

Эксперты нередко отмечают, что счет эскроу — это разновидность номинального счета. Но номинальные счета часто используются в целях опекунства для содержания лиц с ограниченной или полной недееспособностью. Следовательно, есть разница — перечислять деньги, чтобы выполнить условия договора или сделать это, когда эти условия уже выполнены. Графически описанную схему можно представить следующим образом:

Пример сделки с эскроу счетом

Пример эскроу сделки — покупка квартиры в ипотеку, взятую в «Банке Санкт-Петербург». Этот банк распространяет сделки эскроу активнее всех если не в России, то в Питере точно.

Когда ипотечный заемщик приобретает жилье на «вторичке», в банке ему предлагают договориться с продавцом о бесплатном оформлении договора эскроу. После подписания документа деньги перечисляются банком на эскроу-счет.

Продавцу недвижимости экземпляр договора гарантирует, что покупатель при деньгах и что оговоренная сумма непременно окажется на расчетном счету или банковской карте продавца, как только банк убедится, что квартира перешла в собственность ипотечника.

А покупатель получает гарантию, что деньги перейдут к продавцу только после регистрации сделки купли-продажи в Росреестре — когда квартира сменит собственника.

Со своей стороны банк, выдавший ипотеку и открывший счет эскроу, обязательно проследит за юридической чистотой сделки и выполнением обязательств продавца перед покупателем — хотя бы потому, что ипотечная квартира подразумевает дальнейшие выплаты банку.

Особенности использования

Важная отличительная характеристика договора эскроу как специфического банковского продукта — гибкость. Сугубо индивидуально устанавливаются:

  • сумма соглашения;
  • размер вознаграждения агента (обычно 0,2-0,7% от суммы, встречается условно бесплатно);
  • порядок перечисления денег на счет депонентом — единовременным платежом или поэтапно;
  • одно или более оснований / условий, при котором деньги перечисляются бенефициару;
  • механизм проверки банком как агентом наступления оговоренного условия / основания.

Эскроу и аккредитив

В чем отличие договора эскроу от очень похожего аккредитива? Во-первых, аккредитив можно отозвать со стороны покупателя или даже банка — в случае, если это отзывной аккредитив. Во-вторых, аккредитив строго регламентирован законодательством и поэтому требует обширного пакета документов — счет эскроу более «гибок» к требованиям сторон, не теряя при этом в надежности.

В-третьих, в аккредитивном договоре ответственность делится между покупателем и продавцом, а банк не является стороной сделки. В договоре эскроу наоборот — ответственность лежит на банке, так что можно быть уверенным, что к проверке документов он подойдет тщательно.

Получается неплохое сочетание — с одной стороны, меньше бумаг и бюрократии, с другой — тщательная проверка документов.

В каких банках можно заключить договор эскроу?

В настоящий момент такой договор позволяет заключить около двух десятков банков. Их список публикуется на сайте Центробанка, а последнюю версию лучше всего найти через поисковик по запросу вроде такого:

Поскольку надежность банка в таком договоре играет первостепенную роль, то стоит выделить Сбербанк и ВТБ. Вот пример актуальных тарифов Сбербанка (расчеты по долевому строительству — бесплатно):

Есть экспертное мнение, что власти назначают агентами по сделкам эскроу банковские организации, чтобы минимизировать «отмывание» денег, добытых криминальным путем.

https://www.youtube.com/watch?v=iS0mvgSXgTM

Самый серьезный недостаток соглашения эскроу при купле-продаже жилья на вторичном рынке недвижимости по сравнению с договором аренды банковской ячейки — при последнем нет необходимости «засвечивать» денежную сумму, тогда как на эскроу-счете она 100% прозрачна. Кроме того, на текущий момент счет не годится для взаимодействия юридических лиц.

Счет эскроу и долевое строительство

Договора эскроу станут гораздо более распространенными в нашей стране только после вступления в силу поправок к федзакону № 214-ФЗ, которые обязывают каждого застройщика именно на эскроу-счетах размещать деньги другой стороны ДДУ — дольщиков. С 1 июля 2018 года такой принцип хранения денег покупателей квартир в строящихся многоэтажках действует в пилотном варианте.

Деньги дольщиков, находящиеся на счетах эскроу, будут перечислены застройщику только после сдачи многоэтажки в эксплуатацию и передачи квартир новоселам.

Вместо денег, заплаченных будущими жильцами на стадиях строительства от котлована до возведения голых стен, строительная компания сможет использовать на постройку жилого комплекса кредитные средства того же банка, в котором открыла дольщикам эскроу-счета.

Минус этой схемы для компании в том, что деньги она получит в виде кредита, за который нужно платить — что по-видимому отразится на цене недвижимости и снизит доход инвесторов. Зато банки однозначно выигрывают.

Преимущество для желающих купить строящееся жилье, впрочем, тоже есть — они не станут обманутыми дольщиками, т. е. потерявшими деньги и не получившими жилья. Риск лишиться части средств остается только при обоих обстоятельствах:

  1. крупный банк, кредитующий застройщика и открывший эскроу-счета, лишают лицензии;
  2. сумма, замороженная на счете покупателя первичной недвижимости, превышает 10 миллионов рублей. Именно на 10 млн страхует средства на эскроу-счетах АСВ.

Однако дольщика подстерегает другой риск — если он не сможет расплатиться по какому-либо своему кредиту и суд примет решение взыскать долг, деньги будут списаны со счета на основании исполнительного листа. После чего о собственной новой квартире, конечно, придется забыть.

Еще один минус зачисления денег на эскроу при долевом строительстве — застройщик освобождается от всех прочих обязательств перед плательщиками за строящуюся недвижимость. Так что при задержке с завершением строительных работ (на любой срок вплоть до неопределенного) получить обратно деньги удастся, но взыскать с застройщика неустойку — едва ли.

Источник: https://investprofit.info/escrow-account/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.