Счет эскроу что это

Содержание

Как работают счета эскроу

Счет эскроу что это

Рассказываем, как работает механизм финансирования и как им пользоваться покупателям новостроек

VGstockstudio/shutterstock

С 1 июля прошлого — 2019 — года российские застройщики перешли с долевого строительства на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов. Реформа строительной отрасли направлена на обеспечение безопасности и надежности вложений средств граждан в строительство жилья, сделав невозможным появление новых обманутых дольщиков.

Рассказываем, как работает механизм финансирования и как им пользоваться покупателям новостроек.

С 1 июля 2019 года деньги дольщиков размещаются на специальных счетах в аккредитованных банках, а не поступают напрямую застройщику. Строительство объекта ведется за счет банковского проектного финансирования.

Согласно механизму, деньги за купленную квартиру в новостройке вносятся на счет после регистрации договора участия в долевом строительстве и находятся там до тех пор, пока не будет зарегистрировано право собственности на первую квартиру в достроенном доме.

В случае возникновения у застройщика проблем с завершением строительства объекта покупатель может вернуть внесенную на эскроу-счет сумму.

Механизм исключает ситуации, когда дольщик, уплатив застройщику полную стоимость жилья, в случае замораживания строительства остается и без денег, и без квартиры.

hodim/shutterstock

Ипотека с использованием эскроу

Покупатель квартиры в новостройке может оформить ипотеку с использованием счета эскроу. Это можно сделать как в том банке, где застройщик получил проектное финансирование, так и в другом, предложившем более выгодные условия. В последнем случае эскроу-агентом и кредитором будут выступать разные кредитные организации.

В обоих случаях заемщик будет иметь одинаковые условия обслуживания счета эскроу: комиссии за открытие и ведение счета, согласно требованиям закона 214-ФЗ, не взимаются.

При этом если покупатель решит пользоваться услугами разных кредитных организаций, заемщику, вероятно, придется оплатить комиссию за перевод суммы ипотечного кредита в другой банк.

Согласно требованиям закона 214-ФЗ, сумма первоначального взноса по ипотеке может быть зачислена на эскроу-счет только после регистрации договора участия в долевом строительстве — то есть когда и заемщик, и кредитор уверены в том, что сделка состоялась.

После выдачи жилищного кредита и зачисления всей суммы на специальный счет покупатель начинает погашать ипотеку и ожидать завершения строительства дома.

При желании заемщик на данном этапе может даже рефинансировать свой кредит в другом банке, так как за время строительства многоэтажного дома (в среднем это полтора-два года) условия кредитования на рынке могут поменяться в лучшую сторону, а на размещенные на счете деньги смена кредитора никоим образом не влияет.

VPales/shutterstock

Банки выдают девелоперам проектное финансирование на строительство многоквартирных жилых домов. Счета эскроу открываются в том же банке, который кредитует проект. Поэтому средства на счетах становятся источником дешевого фондирования по кредитам застройщикам, а успешные продажи квартир на этапе строительства дают девелоперу возможность снизить процент по кредиту.

Если после регистрации сделки покупатель решил отказаться от покупки оплаченной квартиры и просит вернуть ему все деньги, происходит расторжение договора участия в долевом строительстве в установленном законом порядке. Средства с эскроу-счета возвращаются банку, который предоставил кредит, а первоначальный взнос — покупателю.

Если расторжение сделки происходит по вине застройщика (например, невыполнение условий договора в рамках проектного финансирования, затягивание сроков строительства сверх допустимых законом, банкротство застройщика), деньги с эскроу-счета должны быть возвращены покупателю.

Igor Kozhin/shutterstock

Раньше покупатель терял свой первоначальный взнос и еще оставался должен банку по ипотеке. Теперь в случае возникновения у застройщика проблем покупатель получает обратно свой первоначальный взнос, а банк — сумму выданного кредита.

Если покупатель не воспользуется правом на расторжение договора участия в долевом строительстве, а решает дождаться решения о назначении другого девелопера для завершения строительства объекта, внесенные средства остаются на эскроу-счетах до момента завершения строительства.

Если у банка, выступающего эскроу-агентом, отзывается лицензия, застройщик и участник долевого строительства должны заключить договор счета эскроу с другим уполномоченным банком. При этом средства граждан на счетах эскроу застрахованы Агентством страхования вкладов на сумму до 10 млн руб.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5e70c1f19a794712664e2bc6

Эскроу счет что это простыми словами? И кто из застройщиков работает по договору счета эскроу?

Счет эскроу что это

У вас планируется проведение сделки с покупкой квартиры в новостройке? Обезопасить платеж по ней вам поможет специальный счёт в банке – эскроу.

1 июня 2019 года вступил в силу закон обязующий всех застройщиков перейти на расчету при продаже новостроек только через счета эскроу. Это одновременно удорожало недвижимость в новых домах и сделало расчеты с дольщиками безопаснее.

Вся процедура взаиморасчета по эскроу между покупателем и застройщиком теперь включает еще третье лицо (банк) и выглядит следующим образом: покупатель вносит необходимую сумму, которую банк депонирует (или проще говоря замораживает) до момента, пока сделка не будет завершена (например, пока не будут оформлены документы новым владельцем на недвижимость), а после завершения сделки средства переводятся продавцу.

Такой расчёт позволяет снять опасения дольщиков о недобросовестности продавца — застройщика, так как до завершения стройки он не сможет получить деньги.

Для совершения сделки с депонированием средств на счете эскроу обе стороны должны заключить специальный «договор счета эскроу» (важно отметить, что это отдельный договор, так как еще существует «договор эскроу» и важно их не путать).

Какие условия прописаны в договоре эскроу?

В договоре будут прописаны те условия, при выполнении которых банк сможет перевести средства получателю.

Помимо денежных средств на счет эскроу можно внести, например, ценные бумаги или права на любое другое движимое имущество, а вот использовать недвижимость запрещено.

Участники сделки эсроу расчетов

Участники сделки с применением эскроу счета на юридическом языке называются депонентом и бенефициарм. Первый — это тот, кто вносит потенциальную оплату по сделке, второй – её получатель.

Кто такой эскроу-агент и его обязанности?

Тот, кто обеспечивает депонирование средств (банк) называется эскроу-агент – он выступает гарантом сделки, обеспечивает контроль выполнения оговорённых условий.

Право открывать такой счет предоставлено только банкам. Это определенно законодательством Российской Федерации. В случае, если вы хотите депонировать средства у гаранта, не имеющего лицензии банковской организации — это возможно сделать только при открытии специального номинального счёта.

Какие есть преимущества и недостатки счета эскроу?

Преимущества и недостатки с применением эскроу счета удобны практически во всех случаях, но, как и все банковские продуты имеют свои преимущества и недостатки.

Право открывать такой счет предоставлено только банкам. Это определенно законодательством Российской Федерации. В случае, если вы хотите депонировать средства у гаранта, не имеющего лицензии банковской организации — это возможно сделать только при открытии специального номинального счёта.

Что относится к основным преимуществам?

  1. Защита обеих сторон сделки. Если обе стороны проводят честную сделку и не имеют умысла мошенничества — обе стороны защищены. Депонент не потеряет свои деньги в случае обмана, бенефициар получит свою оплату при выполнении договоренностей.
  2. Простота закрытия счета.

    Для этого банку достаточно получить уведомление о расторжении сделки со стороны одного из участников. Закрытие произойдёт автоматически, деньги будут возвращены депоненту.

  3. Стороны самостоятельно прописывают параметры, по которым банк определит, что сделка завершена успешно.

  4. Когда счет открывается для приобретения недвижимости по договору долевого строительства – покупатель получает дополнительное преимущество: бесплатное открытие и страхование счета. Единственно важное условие – страховка покрывает не более 10 миллионов рублей.

    Страхование осуществляется Агентством по страхованию вкладов.

  5. Внесённые средства на эскроу счета не могут арестовать и конфисковать, даже при наличии долгов у депонента.

Какие недостатки эскроу счетов?

  1. Не все банки предоставляют возможность открытия такого счета
  2. Деньги можно либо перечислить бенефициару, либо получить назад только при расторжении договора. Весь период проведения сделки деньги заморожены.
  3. Замороженные деньги не работают.

    Если открыт депозитный счёт-на него начисляются проценты, на эскроу счет никаких процентов не начисляется.

  4. Необходимо оплачивать комиссию банку за открытие счета.

    Стандартная процентная ставка – 0,7-1% от суммы, оплачивает её депонент, или если речь идёт о сделке застройщика с дольщиком – застройщик.

Разные способы расчёта — какой выбрать

Гарантировать расчёт по сделке с недвижимостью могут ещё банковская ячейка и аккредитив. О этих методах расчетов мы писали ранее, там получилось интересное обсуждение сторонников этих расчетов за квартиру и риелторов.

Сейф в банке называется банковской ячейкой. Его можно арендовать и разрешить банку предоставить доступ к нему другим лицам при предъявлении указанных владельцем ячейки документов.

Часто при покупке недвижимости покупатели прибегают к расчетам при помощи таких ячеек. Продавец получает доступ к деньгам в ячейке после предоставления регистрационных документов, подтверждающих переход права на недвижимость к покупателю.

Ещё один вид защиты расчётов — аккредитив. Банк обязуется перевести деньги продавцу, после выполнения определённых условий.

Как правило третья сторона нужна покупателю и продавцу, которые не имели опыта сотрудничества и еще не заработали репутацию в глаза друг друга. Деньги поставщику товара или услуги будут перечислены банком после предоставления доказательств (прописанных заранее в договоре) совершения сделки.

Сравнение характеристик банковских инструментов при расчетах с недвижимостью

Форма договора Аккредитив – утвержденная форма Центробанком Счет эскроу – изменения вносятся сторонами Банковская ячейка — изменения вносятся сторонами Ответственность за платеж Аккредитив – на покупателе Счет эскроу – на банке (гаранте) Банковская ячейка – на покупателе Закрытие счета досрочно Аккредитив – возможно в любой момент только покупателем (депонентом) Счет эскроу – исключительно в случае расторжения договора одной из сторон Банковская ячейка – возможно в любой момент только покупателем (депонентом) Получает деньги со счета Аккредитив – Получатель или тот, на кого он указал Счет эскроу – только продавец (бенефициар)

Банковская ячейка — Получатель или кто-то еще по переводному аккредитиву

Использование в долевом строительствеАккредитив – запрещено Счет эскроу – обязательно, кроме случаев-исключенийБанковская ячейка – запрещено СтрахованиеАккредитив – есть такая возможность по желанию клиентаСчет эскроу – до 10 млн рублей в случае сделки с недвижимостьюБанковская ячейка – есть такая возможность по желанию клиентаМогут ли быть взысканы деньгиАккредитив – могут Счет эскроу – не могут

Банковская ячейка — могут

В каких случаях применяется эскроу счет

Чаще всего специальный счет используется в сделках с недвижимостью, при долевом строительстве.

Проще говоря, в тех случаях, когда стороны не доверяют друг другу и нуждаются в гарантиях как оплаты, так и возможности вернуть деньги в случае, если сделка не состоится.

Например, в случае судебных разбирательств, при достижении мирного соглашения стороны часто прибегают к расчетам при помощи счета эскроу.

Как происходят сделки по счету эскроу

Как говорилось ранее, в сделке участвует 3 стороны: продаёт бенефициар, покупает депонент и выступает гарантом эскроу-агент, оформляется такое сотрудничество специальным договором.

Этапы проведения сделки с использованием эскроу счетов

  1. Заключение договора с фиксированием в нём обязательств сторон
  2. Открытие счёта и внесение суммы по договору (покупателем или застройщиком)
  3. «Замораживание» средств на счету банком-гарантом
  4. Осуществляется сделка между покупателем и продавцом
  5. Предоставляются со стороны продавца доказательства завершения сделки (прописанные в договоре, например акт приема передачи и другие документы по сделке с недвижимостью)
  6. Разблокирование счета и перечисление оплаты продавцу

Кто является владельцем денег на эскроу-счету?

Когда деньги попадают на спец-счет, они по-прежнему принадлежат покупателю, но при этом он не может ими распоряжаться, пока действует договор. После совершения сделки владельцем денег становится продавец.
Банк не может списывать средства с данного счета в оплату своих услуг (конечно, если это не оговорено в договоре).

Как открыть эскроу-счет?

В случае использования счета при сделках по долевому строительству в открытии счета участвует всего 2 стороны – банк и покупатель. В этом случае банк уже имеет договоренности с застройщиком.

Во всех остальных случаях всегда участвует 3 стороны: банк, покупатель и продавец.

Для открытия счета необходимо заключение договора, в котором прописываются все условия сделки: объект продажи, его стоимость, сроки, условия продажи, а также требования, при выполнении которых сделка будет считаться совершенной. Подписывается такой договор всеми тремя сторонами-участниками.

После заключения договора покупатель пополняет эскроу-счёт необходимой суммой и вместе с продавцом оплачивает услуги банка.

Какие документы необходимы для открытия счета?

Список необходимых документов зависит от банка, в котором будет открыт счет – в каждом банке он свой. Что точно необходимо всегда – это паспорт и заявление на открытие счета, а от юридического лица потребуются уставные документы и отчетность о финансовых показателях.

Для ИП еще будет необходима справка из налоговой. В некоторых банках просят заполнить специальные документы по форме банка.

Эскроу и контроль государства при долевом строительстве

Регулирование федеральным законом. В связи с частыми случаями обмана дольщиков за последние 10 лет в июле этого года в силу вступил ФЗ 214-ФЗ, содержащий в себе новые правила долевого строительства.

Теперь, согласно федеральному закону, сделки по приобретению недвижимости путем заключения договора на долевое строительство могут осуществляться исключительно через эскроу-счета. Это позволяет обезопасить покупателей от недобросовестных застройщиков, или форс-мажоров.

О том как получить денежную компенсацию от застройщика, если он не выполнил свои обязательства мы написали подробную инструкцию вместе с адвокатом Анастасией Колесниковой.

Страхуется ли эскроу счет? Что нужно знать?

В обязательном порядке страхуются приобретение недвижимости по договору долевого строительства. Страховка действует весь период сделки плюс три дня после внесении информации в Росреестре, о том, что собственником квартиры является покупатель.

В таком случае страховка заканчивает своё действие по истечению трех дней после приобретения покупателем прав собственности на недвижимость.

В случае, если банк потеряет лицензию – замороженные на эскроу-счёте средства переведут в другой банк, но сумма перевода не может превышать 10 миллионов рублей по всем счетам.

Для получения страховки необходимо обратиться в страховую компанию, осуществлявшую страхование счета с паспортом и договором, подтверждающим открытие эскроу-счета.

Можно ли рассчитываться через эскроу-счет при сделках с вторичной недвижимостью?

Часто возникают ситуации, когда требуется залог или предоплата за объект вторичной недвижимости, так как обе стороны первый раз видят друг друга и соответственно не доверяют, будучи наслышанными о мошенничестве на рынке недвижимости.

В таком случае каждая из сторон может обезопасить себя открытием эскроу-счета: продавец будет спокоен, что необходимая сумма уже внесена покупателем на счет и заморожена банком, а покупатель обезопасит себя от обмана. Когда в Росреестре будут внесены новые данные о собственнике квартиры – продавец получит свои деньги. Это идеальный способ для обеих сторон провести сделку без рисков.

Источник: https://www.Kupi2Metr.ru/jeskrou-schet-chto-jeto-prostymi-slovami/

Эскроу-счета на рынке долевого строительства: новые особенности при покупке жилья

Счет эскроу что это

С 1-го июля 2019 года российские застройщики перейдут на проектное финансирование и расчеты с дольщиками через эскроу-счета. Как будет работать новый механизм, в чем его преимущества и в каких банках можно открыть эскроу-счет, расскажем в статье.

Сегодня рынок жилой недвижимости переживает небывалый подъем, вызванный выгодными ценами на квартиры и сниженными ипотечными ставками. Согласно официальной статистике, за прошлый год россияне оформили жилищных кредитов на сумму в 1,3 трлн. рублей, при этом средний размер ипотеки увеличился до 2,4 млн. рублей.

Однако не все дольщики смогли получить свои квадратные метры. В последние годы увеличилось число строительных компаний, не справляющихся со своими обязательствами. Ситуация усугубляется необходимостью выплачивать кредиты по ипотеке, средства которой уже внесены в оплату услуг застройщика.

Решить проблему депутаты предложили с помощью эскроу-счетов, механизм которых исключает вероятность подобных инцидентов, защищая интересы покупателей. Отныне дольщики гарантированно получат оплаченные квадратные метры либо смогут вернуть назад свои деньги.

Что такое эскроу-счета и как они работают в долевом строительстве

Эскроу-счета – что это такое простыми словами? Для защиты интересов участников в любой сделке банковские организации ввели понятие эскроу-счетов – специальных обеспечительных счетов, на которых сторона плательщика размещает оговоренную соглашением сумму. Средства депонируются (блокируются) до момента исполнения сторонами всех заявленных обязательств. Банк выступает посредником в сделке, гарантируя соблюдение участниками ее условий, принимает, хранит и передает денежные средства в ее исполнение.

Счета эскроу в долевом строительстве применяются следующим образом:

  1. Покупатель в присутствии представителя застройщика открывает эскроу-счет в банке.
  2. Участники сделки заключают трехсторонний договор с банком, в котором указывают все условия передачи денежных средств.
  3. Покупатель вносит на счет сумму, которая блокируется банком до момента исполнения сторонами условий сделки.
  4. Стороны подтверждают реализацию заявленных обязательств (постройку дома, оформление документов и передачу ключей покупателю).
  5. Банк выдает застройщику денежные средства со счета.

Таким образом, соблюдаются интересы всех заинтересованных сторон: покупатель гарантированно получает квартиру или возвращает свои деньги, а компания-застройщик осуществляет продажу объекта и получает оплату после полного завершения строительных работ.

{reklama}

Гражданско-правовые аспекты сделки

Порядок взаимодействия сторон при реализации сделки с использованием счетов эскроу регламентирован нормами Гражданского кодекса РФ.

Закон накладывает ограничения на средства, размещенные на таких счетах, которые обеспечивают защиту интересов участников сделки.

Так, депонировать можно только ту сумму, которая обозначена в договоре, а стороны после размещения средств не имеют права принимать решения в их отношении.

После выполнения сторонами всех условий соглашения, банк передает средства застройщику в оговоренный срок или в течение 10 дней, если такой срок не указан в договоре.

Средства, размещенные на эскроу-счетах, не подлежат взысканию при наличии долгов у какой-либо из сторон сделки.

Период хранения денежных средств в рамках трехстороннего договора эскроу ограничен 5 годами. Если соглашением предусмотрен иной срок исполнения обязательств, законодательство гарантирует соблюдение интересов участников сделки только в течение 5 лет.

Все обязательства по сохранности денежных средств, размещенных на специальных счетах, несет банк.

Договор может быть расторгнут сторонами в добровольном порядке в личном присутствии сторон посредством письменного уведомления о прекращении действия соглашения.

В таком случае деньги возвращаются покупателю, если заявленные условия не выполнены сторонами, и передаются застройщику при реализации всех договорных обязательств.

Законодательное регулирование договоров эскроу

Наряду с Гражданским кодексом, правовое определение сделок с использованием эскроу-счетов дает Федеральный закон 214-ФЗ. Документ предусматривает перевод денежных средств на специальный счет только после официальной регистрации трехстороннего договора.

Банк не начисляет проценты на сумму, размещенную на счету, но и не взимает плату за хранение средств.

Для получения денежных средств по договору застройщик должен документально подтвердить выполнение обязательств, предоставив в банк разрешение на ввод в эксплуатацию объекта, свидетельство о регистрации права собственности в ЕГРН или иные бумаги.

Как быть, если банк лишится лицензии

Законодатели предусмотрели все аспекты защиты граждан при покупке жилой недвижимости, предоставив страховку на случай прекращения банком своей деятельности в виду отзыва у него лицензии. Такое развитие событий вполне допустимо, учитывая количество организаций в сегодняшнем банковском секторе, которое за последние 6 лет сократилось более, чем в 2 раза.

Решение, предложенное правительством, предусматривает страхование денежных средств, размещенных на эскроу-счетах, на сумму до 10 млн. рублей. По расчетам депутатов, такая сумма поможет возместить возможный ущерб для большинства покупателей недвижимости, поскольку средний размер сделки в отрасли не превышает 2,5 млн. рублей.

Для жителей крупных городов, в которых стоимость жилья значительно выше среднестатистической, возможностью минимизировать риски станет внимательный выбор банка-партнера из перечня ведущих и наиболее надежных российских организаций.

Банки, предоставляющие услуги эскроу

К банковским учреждениям, предоставляющим услуги по оформлению и ведению счетов эскроу, центральным регулятором предъявляются особые требования. На официальном сайте ЦБ содержится перечень всех банков, которые имеют право на осуществление подобной деятельности. В их числе:

  • Сбербанк;
  • ВТБ;
  • Альфа-Банк;
  • Совкомбанк;
  • Банк Возрождение;
  • Связь-Банк;
  • Тинькофф Банк;
  • Промсвязьбанк;
  • Россельхозбанк и другие.

Как изменится рынок жилья с введением эскроу-счетов

Определенно стоит ждать некоторых изменений с вступлением в силу требований о введении механизма эскроу в долевом строительстве.

Предполагаемый рост цен на рынке жилья может быть связан с тем, что застройщики лишатся привычного источника финансирования строительных работ. Существующая практика позволяла строительным компаниям осуществлять работы на средства, привлеченные от покупателей по договорам долевого строительства.

С новыми правилами застройщики должны будут выполнить все обязательства за свой счет и только потом могут рассчитывать на получение оплаты за счет средств, хранящихся на счетах эскроу.

В такой ситуации строительные компании вынуждены будут обращаться в банки за кредитами, проценты по которым будут перекладывать на потребителей.

В то же время, многие покупатели квартир охотнее согласятся немного переплатить за гарантию собственного спокойствия, чем рисковать всей суммой средств.

Источник: https://zaym-go.ru/sovety-ekspertov/1138-eskrou-scheta-chto-eto.html

Счет эскроу: особенности применения и его правовой статус

Счет эскроу что это

Последнее обновление: 13.02.2020

Чтобы приобрести квартиру в новостройке и сэкономить деньги, нужно вложить свои финансы в строительство многоквартирного дома. То есть, нужно стать соинвестором или дольщиком. Каждый год государство разрабатывает и принимает меры для большей защиты дольщиков. С июля 2018 года застройщиков обязали использовать счёт эскроу.

Как это работает

Что такое счета эскроу? Это специальный счёт, открытый в банке, на котором копятся деньги дольщиков. Принцип действия такой:

  • застройщик, чтобы построить многоквартирный дом, берёт в банке кредит или использует свои средства;
  • он должен использовать специальный счёт. То есть, его нужно открыть у кредитора или в другом банке. Это обязанность покупателя;
  • когда дольщик покупает право требования, он переводит все деньги на специальный счёт;
  • застройщик продолжает строительство многоквартирного дома до тех пор, пока не выполнит все свои обязательства и не сдаст дом в эксплуатацию;
  • после того, как дольщики один за другим будут получать свои квартиры, они подписывают акты приёмки, и деньги со счёта переводятся на банковский счёт застройщика;
  • часть средств уйдёт на погашение кредита, а остальное будет прибылью.

Важно! Счета эскроу в долевом строительстве – это гарантия того, что деньги будут возвращены дольщикам, если дом не будет сдан в срок, а застройщик будет признан банкротом.

Предусмотрен трехсторонний договор, по которому сторонами выступают:

  • покупатель, он же депонент. Он открывает специальный банковский счёт, через который будет происходить расчёт;
  • продавец, он же бенефициар. Это застройщик, которые обязуется исполнить свои обязанности по договору ДУ с депонентом;
  • эскроу-агент, который контролирует перечисление средств со специального счёта в пользу бенефициара. В России в его роли выступает банк.

Принцип сделки с эскроу-счетом напоминает работу с аккредитивом. Пока не будет исполнено обязательство и агент не получит этому доказательство, деньги не будут переведены на счёт продавца. Но отличия есть:

  • открыть спецсчёт можно при наличии трёхстороннего соглашения, одним из участников выступает банк;
  • чтобы получить доступ к зарезервированным деньгам, нужно предъявить комплект документов, подтверждающих исполнение обязательств;
  • управлять счётом более удобно, что позволяет получать деньги быстрее.

Важно! Итогом сделки является трехстороннее исполнение договора. Если одна из сторон нарушит обязательства, деньги переданы не будут. Спор будет решаться в судебном порядке.

Когда применяется

Принято считать, что подобные счета стали использоваться недавно и только в сделках с недвижимостью. Это не так! Эскроу-счета применяются также:

  • при финансировании проектов;
  • для отчуждения прав на предмет интеллектуальной собственности;
  • при совершении сделок с ценными бумагами;
  • при выполнении реорганизации в форме присоединения предприятия.

Что такое эскроу счет в банке? Это специальный счёт, который открывается исполнителем по трехстороннему соглашению. На нём резервируется конкретная сумма, она же прописывается в договоре. Пока все обязательства не будут исполнены, и банк не получит письменные доказательства этому, зарезервированные деньги не будут переведены продавцу.

Отличия от аккредитива

При совершении сделок с недвижимостью чаще применяют аккредитив. Банковская ячейка также популярна, но она дороже. А аккредитив дешевле, его проще использовать. Но его применяют, когда происходит купля-продажа готового жилья. При покупке квартиры в новостройке стали применять счета эскроу.

В чём отличия? Можно увидеть в таблице:

Параметр для сравнения Аккредитив Эскроу-счёт
Порядок закрытияПроизводится покупателем при предъявлении документов об исполнении сделки (выписки ЕГРН и паспорта). Присутствие продавца не требуетсяВ присутствии трех сторон сделки, при предъявлении документов об исполнении
Порядок использованияПрописан во многих нормативных документах. Не всегда удобен в использованииРегламентируется договором, к которому имеет отношение. При использовании более «гибкий»
Ответственность сторонОбязательства исполняются сторонами договора по купле-продаже недвижимости. Аккредитив – это лишь посредник, который «хранит» деньгиБанк несёт ответственность за проверку выполнения условий сделки. Пока не будет получено полное документальное подтверждение, деньги не могут быть использованы

Важно! В сделки с ДДУ эскроу-счета ввели в июле 2018 года. Но многие банки отказались по ним работать, так как не были готовы принять на себя ответственность. В России есть несколько кредитных организаций, которые стали использовать спецсчета при осуществлении расчётов между сторонами долевого участия.

Эскроу счета в строительстве

Застройщики могут возводить многоквартирные дома и привлекать для этого деньги физических лиц. Это долевое строительство. Оно выгодно обеим сторонам. Покупатель экономит значительную сумму финансов, но ждать свою квартиру ему придётся несколько месяцев. Это заставляет нервничать!

К сожалению, не все застройщики добросовестны. Ещё случаются банкротства и разорения. Дольщики остаются без квартир и без денег (зачастую с ипотекой, которую платить еще лет 20). Принятие закона об использовании эскроу-счетов минимизирует риски для дольщиков.

Соответствующие изменения были внесены в Закон № 214-ФЗ. Теперь все строительные компании, осуществляющие сотрудничество с гражданами по ДДУ, должны использовать эти специальные счета. Исключение составляют лишь те компании, которые получили разрешение на строительство до принятия правок в закон № 214-ФЗ.

Они могут продолжать работать «по старинке», без эскроу. Но на новые объекты, разрешение на которые получено после июля 2018 года, необходимо применять новшества. Это повлекло за собой повышение цен на первичную недвижимость.

Федеральный закон 214

Данный закон непосредственно регулирует сотрудничество дольщиков и застройщиков. В Закон № 214-ФЗ были внесены правки, касающиеся применения эскроу-счетов при долевом строительстве. Теперь:

  • каждый застройщик должен будет использовать специальные счета. Исключением выступают те строительные компании, которые получили разрешение до внесения правок. У них проверят величину уставного капитала, но использовать деньги физлиц они могут;
  • у застройщика должен быть опыт не менее 3 лет в строительстве, он должен построить не менее 10 тысяч кв. м жилья;
  • административные расходы не могут превышать 1/10 от всей суммы денежных средств, которую «вольют» в строительство;
  • не более трети – авансовые затраты;
  • ввод новостройки в эксплуатацию в строго установленные сроки.

Важно! Если строительная компания планирует построить ЖК, состоящий из нескольких корпусов, то нарушение сроков относительно одного корпуса может привести к тому, что весь проект не будет реализован.

Достоинства и недостатки эскроу счетов

У каждого нововведения есть свои преимущества и недостатки. К плюсам использования эскроу-счетов можно отнести:

  • счет закрывается автоматически, если сделка признаётся недействительной;
  • это не способ расчёта, это гарантия исполнения обязательств;
  • риск мошенничества минимизирован;
  • банк несёт ответственность за проверку подлинности документов по сделке.

Минус – повышение цен на строящиеся квартиры. Застройщикам приходится использовать заёмные средства для возведения многоквартирных домов. Поэтому в цену 1 кв. м «закладываются» теперь проценты по кредиту.

Страхование счетов эскроу

Страхование эскроу счетов подразумевает под собой гарантию возврата средств покупателю в случае  непредвиденных обстоятельств. Стоимость возмещения – не более 10 млн. рублей. К страховым случаям можно отнести:

  • изъятие лицензии у банка;
  • введение ЦБ РФ моратория на удовлетворение требований кредиторов.

Важно! Если дольщик внёс менее 10 млн. рублей, ему вернут полностью всю сумму. Если лимит превышен, то не более 10 млн. рублей, остальные средства «сгорят».

Заключение

Использование специальных счетов в долевом строительстве снижает риск банкротства и обмана покупателей. Это новый способ регулирования отношений между дольщиком и застройщиком.

Заказать бесплатную консультацию юриста

Источник: https://urist-bogatyr.ru/article-item/chto-takoe-yeskrou-schet/

Эскроу счета: что это простыми словами?

Счет эскроу что это
24.01.2019 7 230 2 Время на чтение: 11 мин. :

Сегодня разговор пойдет про эскроу счета.

Что это простыми словами, зачем они нужны, как они используются в купле-продаже недвижимости и долевом строительстве, какие изменения в этой области наступят в России в 2019 году, какие последствия можно ожидать — обо всем этом вы узнаете, ознакомившись с данной публикацией. Тема довольно важная, и даже если сейчас понятие «счет эскроу» вам ни о чем не говорит — уже скоро оно может коснуться многих. Итак, обо всем по порядку.

Счета эскроу: что это?

Счет эскроу — это специальный банковский счет, по которому предусмотрено право перехода владения средствами от одного владельца к другому при соблюдении определенных условий. Поэтому эскроу счета также называют «условные счета».

В открытии счета эскроу принимают участие 3 стороны:

  1. Депонент (покупатель).
  2. Бенефициар (продавец).
  3. Эскроу-агент (банк).

Между сторонами подписывается трехсторонний договор. Первоначально, согласно договору, средства на счете принадлежат депоненту, но после предоставления оговоренных в договоре документов, право использования счета переходит от депонента к бенефициару.

Простыми словами, банк в данном случае выступает гарантом честного проведения сделки и получения продавцом оплаты от покупателя.

Эскроу счета используются как способ передачи денежных средств от одного владельца другому после выполнения определенных условий.

Чаще всего эта схема применяется при купле-продаже недвижимости, но может применяться и в других ситуациях, как правило — при осуществлении сделок купли-продажи.

Через эскроу счета могут, помимо недвижимости, продавать ценные бумаги, автомобили, бизнес и другие активы.

Счета эскроу — это своего рода альтернатива аккредитиву или банковской ячейке на двух владельцев. Используются они не только для расчетов между физическими лицами: стороной договора по счету эскроу может выступать и юридическое лицо, например, компания-застройщик.

Есть один важный момент: счет эскроу действует не бессрочно, а оговоренный в договоре период.  Если на протяжении этого периода не выполняется оговоренное условие — счет закрывается, а средства с него получает покупатель. В период действия счета покупатель не имеет права распоряжаться внесенными деньгами, но принадлежат они ему.

Максимальный период действия эскроу счета в России составляет 5 лет.

Правовой базой для открытия и использования эскроу счетов в РФ является статья 926.1 Гражданского Кодекса.

Открытие и использование счета эскроу

Как происходит открытие и использование счета эскроу? Весь процесс можно условно разделить на 6 этапов.

Этап 1. Открытие счета эскроу. Покупатель и продавец совместно приходят в банк и открывают счет эскроу, подписывая трехсторонний договор, в котором оговаривается срок действия счета и условия для перехода права владения счетом от покупателя к продавцу.

Этап 2. Внесение средств. Покупатель вносит на счет эскроу сумму, которую должен передать продавцу после заключения сделки купли-продажи.

Этап 3. Проведение сделки. Продавец и покупатель осуществляют намеченную сделку купли-продажи (без участия банка).

Этап 4. Предоставление документов. Продавец предоставляет в банк документы, подтверждающие наступление условий по договору об открытии счета эскроу.

Этап 5. Перевод права пользования счетом. Банк проверяет предоставленные документы, и если они в порядке — переводит право пользования счетом эскроу от покупателя к продавцу.

Этап 6. Снятие средств. Продавец снимает средства со счета или перечисляет их на свой счет, по своему усмотрению. Счет эскроу закрывается.

Эскроу счета: плюсы и минусы

Как и в любом деле, в открытии и использовании счета эскроу есть свои преимущества и недостатки, давайте их рассмотрим.

Эскроу счета, преимущества:

  1. Это простой, удобный и недорогой способ обезопасить продавца и покупателя при осуществлении сделки купли-продажи любого актива.
  2. Открытие счета эскроу, как правило, дешевле, чем открытие аккредитива и банковской ячейки (альтернативные варианты). Обычно комиссия за эскроу счет составляет доли процента от суммы внесенных туда средств, тогда как по аккредитиву — несколько процентов. Иногда банки вообще открывают эскроу счет бесплатно заемщикам по ипотечным кредитам.
  3. Средства на эскроу счетах попадают под действие программы государственного страхования вкладов. Причем для сделок с недвижимостью максимальный размер страхового возмещения по таким счетам в России сейчас составляет 10 млн. рублей (по обычным депозитам — 1,4 млн. рублей).
  4. На счет эскроу и с этого счета можно переводить деньги безналичными платежами, что удобнее, проще и безопаснее, чем носить большие суммы наличных при использовании для этих целей банковской ячейки.

Эскроу счета, недостатки:

  1. Ограничение гарантированной государством суммы на счету в случае отзыва лицензии у банка (а сейчас их отзывают по несколько в месяц). Причем, ограничение действует не только по сумме, но и по срокам — там есть свои нюансы. С учетом того, что эскроу счет может действовать, например, 1-2 года (при договоре с застройщиком), риски довольно существенные.
  2. При необходимости провести дорогостоящую сделку, в целях безопасности, лучше использовать несколько эскроу счетов в разных банках, что не так удобно.
  3. При использовании банковской ячейки, даже если у банка отзовут лицензию, клиент получит все средства, находящиеся в ячейке — в этом плане она безопаснее.
  4. Эскроу счета — относительно новый продукт для России и других стран СНГ, поэтому открыть счет эскроу можно далеко не во всех банках, предложение пока сильно ограничено.

Эскроу счета в долевом строительстве (214-ФЗ)

В 2019 году вступят в силу изменения в закон 214-ФЗ, регулирующий вопросы участия в долевом строительстве, согласно которым с 1 июля 2019 года все сделки такого характера будут проводиться именно через эскроу счета.

С одной стороны, это обезопасит интересы дольщиков, но с другой стороны, застройщики лишатся средств дольщиков для осуществления строительства и вынуждены будут привлекать для этих целей заемные средства. Привлекаются они не бесплатно, и это обязательно приведет к удорожанию жилья в новостройках.

Но главное, что эскроу счета уже совсем скоро будут использоваться очень активно, и количество банков, которые будут с ними работать, тоже, вероятно, возрастет.

Где открыть счет эскроу?

Чтобы открыть счет эскроу, банк должен соответствовать определенным требованиям Центрального банка. Реестр банков, допущенных к таким операциям, размещен на сайте ЦБ на странице cbr.ru/credit (Раздел «банки, которые имеют право на открытие счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве»).

К этим банкам предъявляются высокие требования. Например, они должны иметь высокий кредитный рейтинг и универсальную лицензию.

К самостоятельному выбору банка стоит подходить ответственно и анализировать все критерии его надежности (подробнее об этом писал в статье Надежность банка).

Но важно, что при покупке жилья на первичном рынке, у застройщика, выбор банка, в котором открывается счет эскроу, осуществляет застройщик. Этот банк, в любом случае, должен находиться в соответствующем реестре ЦБ.

Таким образом, уже очень скоро эскроу счета будут использоваться намного активнее, чем сейчас, поэтому нужно хорошо знать и понимать, что это такое, и как они работают. Надеюсь, что эта статья помогла вам разобраться в общих чертах вопроса, ну а подробности вы узнаете, когда уже непосредственно начнете взаимодействовать по этой схеме.

Повышайте свою финансовую грамотность вместе с сайтом Финансовый гений: здесь собрано много полезной и важной информации, которая научит вас грамотность зарабатывать, тратить, сохранять и приумножать деньги. До новых встреч на страницах сайта!

Источник: https://fingeniy.com/eskrou-scheta-chto-eto-prostymi-slovami/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.